99年度訴字第323號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：99 年 09 月 24 日

臺灣彰化地方法院民事判決　99年度訴字第323號原　　　　告　丙○ 戊○○ 上列二人共同訴訟代理人　黃勃叡律師被　　　　告　乙○○　　住彰化縣和美鎮○○路325號訴訟代理人　施廷勳律師複　代理　人　甲○○　　住彰化縣彰化市○○路73號2樓上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年9月8日言詞辯論終結，茲判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實壹、程序部分：一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：‧‧‧請求之基礎事實同一者。擴張或減縮應受判決事項之聲明者。‧‧‧不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。二、經查：原告原請求被告返還不當得利之金額及拆還不動產之範圍詳如起訴狀所示，嗣經擴張（追加）返還不當得利之金額及拆還不動產之範圍詳如辯論意旨狀所示，核與前開規定，洵無不合，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：㈠原告乃下列房地之出租人，得隨時終止租約，請求遷讓房屋及拆屋還地： ⒈原告丙○為坐落彰化縣和美鎮○○段166地號土地（下稱系爭土地）所有人，原告戊○○為門牌彰化縣和美鎮○○路58號左側房屋（下稱系爭廠房，與系爭土地合稱系爭房地）之事實上處分權人。被告自民國92年起向原告承租系爭土地如附圖所示A部分及系爭廠房，每月租金新台幣（下同）3萬元，每年共分6期，每期應給付2個月租金合計6萬元，未定期限（下稱系爭租約）。然被告自97年1月起即再給付租金，延至97年12月為止合計積欠6期租金36萬元。原告遂分別於 98 年3月4日、同年月20日以存證信函向被告催繳租金，惟未獲置理。原告再於98年4月1日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，其後分別於98年7月27日、同年9月29日以存證信函要求被告應於98年12月31日遷還系爭房地予原告。 ⒉原告戊○○於88年5月30日以買賣方式取得系爭廠房之事實上處分權，故系爭廠房於92年間出租予被告時，原告戊○○應為出租人，此觀被告所經營之捷運企業社，自93年度起至98年度為止，均向國稅局申報原告戊○○租賃所得，且被告所簽發97年7至12月之支票，亦由原告戊○○之帳戶提示，足見被告亦認同原告戊○○自92年起為系爭廠房之出租人。又被告所交付之租金支票，先前未指名原告戊○○之父丁○為受款人，均交由原告丙○（原告丙○再交由其子葉昌鑫託收）或由原告戊○○簽收，直到原告發函終止系爭租約後，被告始於99年間將附表所示最後6張支票記載受款人為丁○ 。基此，被告辯稱丁○始為出租人，顯係臨訴杜撰之詞。 ⒊原告丙○固於97年3月18日因夫妻贈與而取得系爭土地，然在此之前，系爭土地均由原告丙○管理使用，此觀被告交付租金支票均由原告丙○或戊○○簽收，即可明瞭。由此，被告自始認定原告丙○應為出租人，否則何必令非出租人之人簽收支票。況如丁○為出租人，為何丁○從未兌現任何支票？顯與一般社會常情不符。 ⒋丁○於本院99年8月13日言詞辯論期日證稱：「出租情形是我兒子戊○○出面跟被告談的。」、「我是講我有遇到被告，被告講說他需要倉庫放東西，後來我就回去跟我太太跟戊○○講，後來就交給戊○○去處理。」、「戊○○是我兒子，我是贈與給他，我沒有跟他拿錢。過戶情形我就授權給太太及戊○○去辦。」、「當時我肝癌第3期，我太太丙○跟我要求過戶，本來是土地、地上物都要給戊○○的，但是後來他們如何辦理我不清楚。」、「我都沒有收到，因為我已經將權利移轉給原告，由他們去收。」、「某天我在系爭廠房附近，我碰到被告，被告說這些租金的支票要給誰，我說我已將權利交給戊○○，我將這些支票拿回去後就交給戊○○去處理。我剛才所述是以前的事情，這6張我應該是沒有收到。」等語。據此證詞，可知系爭房地出租人確係原告，且全部租金均由原告支配使用，丁○並非出租人。 ⒌被告辯稱丁○為出租人，原告否認，依舉證責任分配之原則，被告應負舉證責任。㈡系爭租約並非土地法第103條規定所稱租地建屋契約： ⒈按「租用建築房屋之基地，非因左（下）列情形之一，出租人不得收回：契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。承租人違反租賃契約時。」，土地法第103條定有明文，上開有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設，而系爭土地租賃契約是否屬土地法第103條租用建築房屋之基地之契約，需探求兩造真意以及實際使用情形為斷（最高法院74年台上字第2562號判例要旨、臺灣高等法院94年上字第248號民事判決要旨參照）。 ⒉按承租土地既約明作何用途，非供建築房屋，自非租用建築房屋之基地，其租約又未訂有租期，顯係未定期之租賃，不惟無土地法第103條之適用，且依民法第450條第2項前段之規定，出租人得隨時終止租約（最高法院44年台上字第133 號判例要旨參照）。 ⒊系爭土地地目為田，且被告自承其承租範圍為系爭土地之一部分及系爭廠房，作為染整工廠之用，顯見被告租用系爭房地之目的供染整工廠所用，並無建屋之需要，與一般租地建屋租期至少數10年以上，始符經濟效益之常情有悖，更足徵系爭租約僅屬一般租賃之性質，而非基地租賃，應無土地法第103條規定之適用。㈢系爭租約既為不定期租賃契約，出租人又於相當期間先期通知，依法應生終止租約之效力： ⒈租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450條第2項定有明文。原告曾於98年4月1日以存證信函為終止租約之意思表示，並分別於98年7月27日、同年9月29日郵寄存證信函，要求被告應於98年12月31日遷還系爭房地予原告，足證系爭租約已合法終止。 ⒉系爭租約既為不定期租賃契約，出租人又於相當期間先期通知，揆諸前開規定及說明，應生租約終止之效力，原告自得本於民法第455條前段、第767條等規定，請求被告返還系爭房地。至於被告於99年2月4日寄送6張支票欲支付98年全年租金予丁○之行為，係在系爭租約終止後且支付予丁○，自不足以證明系爭租約之效力仍有效存在。 ⒊以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年台上字第1552號民事判決要旨參照）。按被告未經原告丙○之同意，竟在系爭土地上即如附圖所示編號B、C、D部分，擅自無權搭建廠房、水塔系統及污水處理槽（下稱系爭增建部分），經原告多次催告返還，惟未獲置理，且未經舉證證明其合法占用之權源，則原告丙○得依民法第767條規定，請求被告拆還。 ⒋原告丙○亦為165地號土地共有人，應有部分為2分之1，被告未經全體共有人之同意，竟在165地號土地上即如附圖所示D部分，擅自無權搭建污水處理槽，故原告丙○得依民法第767條規定，請求被告拆還。㈣返還相當於租金之不當得利部分： ⒈按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準；而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項亦有規定。是此項房屋之租金應受年息10%之限制者，須以土地及其建築物兩者之申報總額為其計算標準（最高法院41年台上字第810號民事判決要旨參照）。 ⒉被告自97年1月起未付租金，截至97年12月為止共積欠6期租金，原告乃於98年3月15日、同年月20日以存證信函催告被告清償租金，然未獲置理。原告乃於98年4月1日以存證信函為終止租約之意思表示，則被告自97年1月至98年4月，共積欠15個月租金45萬元，原告得依租賃關係請求被告如數給付，並加給自98年4月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，。 ⒊系爭房地為原告所有，且系爭租約業經終止，故自98年4月1日起，被告已無占用系爭房地之正當權源，其繼續占用系爭房地，使原告受有相當於租金之損害，原告有權請求被告給付相當於租金之不當得利，即自98年4月2日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告3萬元。 ⒋被告占用系爭土地之面積為553平方公尺（計算式：396＋57＋100＝553），作為搭建廠房、水塔系統及污水處理槽之用，依系爭土地申報地價按年息百分之10計算，被告每年不當得利金額17,696元（計算式：553㎡×320元/㎡×10％＝17, 696元）。被告迄今至少無權占用逾10年以上，原告自得主張請求被告最近5年之不當得利，即自98年4月1日催告翌日起回溯5年，故被告應給付原告丙○88,480元（計算式：17,696元×5＝88,480元）及其利息。㈤如認系爭房地之出租人為丁○，然丁○與被告間之租賃契約不得對抗原告，原告依民法第767條規定，仍得請求被告返還系爭房地： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之（民法第767條參照）。此為所有人物上請求權，此於未保存建物嗣後繼受取得者，其權利雖非不動產所有權，然事實上處分權之性質實係為所有權權能之集合，對於該事實上處分權之保護，應同於不動產所有權之保護，是民法第767條所有權保護規定，本於同一利益狀態，價值衡量，於事實上處分權亦應類推適用之。 ⒉如認系爭房地之出租人為丁○，則原告戊○○於88年5月30 日以買賣方式取得系爭廠房之事實上處分權，依債之相對性，丁○與被告間之租賃契約不得對抗原告戊○○，原告戊○○自得類推適用民法第767條規定，請求被告返還系爭廠房。 ⒊原告丙○雖係於97年3月18日因夫妻贈與取得系爭土地，然丁○與被告間之租賃契約未經公證且未定期限，依民法第425條第2項規定，不得對抗原告丙○，原告丙○依民法第767 條規定，亦得請求被告返還系爭土地。㈥綜上，系爭房地為原告所有，系爭租約業經終止，被告已無占用系爭房地之正當權源，是原告本於所有人之地位，自得請求被告拆還。㈦爰本於所有人物上請求權、給付租金及返還不當得利等法律關係，請求：⑴被告應將系爭廠房遷讓返還原告戊○○，⑵被告應自系爭土地上如附圖所示編號A部分遷出，⑶被告應將系爭增建部分拆除，並將該土地返還原告丙○，⑷被告應將坐落165地號土地上如附圖所示編號D部分之污水處理槽拆除，並將該土地返還全體共有人，⑸被告應給付原告45萬元及自98年4月2日起至清償日止，按年息分之5計算之利息， ⑹被告應自98年4月2日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告3萬元，⑺被告應給付原告丙○88,480元，及自98年4月2 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，⑻被告應自98年4月2日起至返系爭土地之日止，按年給付原告丙○17,696元，⑼陳明願供擔保，請准宣告假執行等語。二、被告辯稱：㈠被告與丁○於92年2月間就系爭房地成立系爭租約（屬不定期租地建屋契約），出租人並非原告： ⒈被告於92年2月起承租系爭房地前，係租賃他處不動產經營紡織染整加工業。截至91年9月間他處租期將屆至時，丁○ 經常前往被告所設工廠，央求被告租期屆滿後遷至其所有系爭土地上設立染整工廠。被告念及姊夫情誼，雙方遂合意租賃系爭土地作為建廠之用，丁○並同意被告自91年10月起可在系爭土地上建造所需廠房、廢水處理設備等地上物，迨至92年2月建造完成後，始起算租金。故系爭土地上部分鐵架造廠房及全部廢水處理設備等地上物（系爭增建部分），均在丁○同意下且於預留之4個月施工期內完成。 ⒉依原告所提土地建築改良物買賣所有權移轉契約書所示，原告戊○○於88年5月30日始與丁○簽定契約，取得系爭廠房之事實上處分權，此為原告所主張，非被告自認。惟渠等為父子關係，系爭土地又為丁○所有，未辦保存登記建物原亦為丁○所有，嗣後贈與戊○○，故被告於洽談承租系爭廠房時，均與丁○商談，嗣後並與丁○簽定系爭租約，嗣後亦由丁○收取租金。故原告主張締結系爭租約時之出租人為原告，並非事實。 ⒊系爭租約之承租範圍包括系爭房地，每月租金3萬元，以1年為1期，於租期屆滿1年之翌年農曆年初左右，1次簽發交付數紙支票與丁○收受金額共36萬元，用以給付去年之租金，租賃期限未約定，迄今已承租7年，未曾間斷。雙方就上揭租賃條件口頭達成合意後，丁○即於91年10月間交付系爭房地予被告占有使用。按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃（民法第421條、第422條參照）。次按租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立。使用租賃為諾成契約，當事人約定一方以物租與他方使用，他方支付租金，即生效力，不以押金之交付為成立要件（最高法院33年上字第84號、33年上字第637號等判例要旨參照）。是被告與丁 ○所成立者，乃不定期租地建屋契約。 ⒋被告承租系爭房地後，即作為設立順鴻企業社等用途，經營布料染整之廠房，營運前並合法取得主管機關發給之水污染防治許可證及操作許可證等。 ⒌被告所營工廠若有大型建築工事，平日營繕工程、建築工人、車輛頻繁出入等等情事，住於同地號土地即相鄰之原告或丁○等人無由不知。若有違約占用非屬租賃區域，更不可能不加阻止。而系爭土地上被告所建鐵架造廠房、廢水處理池及水塔等巨大地上物，明顯存在7年之久，何以原告起訴時方稱為無權占有，請求拆還？是原告之主張，顯違事理。㈡被告未積欠原告任何租金：按承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之（民法第439條前中段參照）。系爭房地租金之給付係採期後給付方式，業如上陳，且自92年承租起迄均按此約定給付，復由出租人丁○收訖。是可知被告均按約履行，從未拖欠。㈢原告無權且未曾合法終止系爭租約： ⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定（民法第440條參照）。系爭租約為不定期租地建屋契約，且被告未曾積欠租金，業如上陳。故原告主張依民法第450條第2項規定終止系爭租約，自非適法。 ⒉原告所為催告不生效力： ⑴債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故買賣約據所載明之買受人，不問其果為實際上之買受人與否，就買賣契約所生買賣標的物之給付請求權涉訟，除有特別情事外，須以該約據上所載之買受人名義起訴，始有此項請求權存在之可言（最高法院40年台上字第1241號判例要旨參照）。由前段事實可知，原告於發出催索租金之存證信函時，戊○○並非出租人，是其自無權催告被告繳租，更無權要求將租金匯入戊○○設於台灣中小企業銀行帳戶內，是其催告自不生效力。 ⑵按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之（民法第258條、第260條參照）。於當事人依法律之規定終止契約者準用之（民法第258條第1項、第2項、第263條參照）。退步言之，縱原告欲合法終止系爭租約，依前揭規定，亦須由出租人丁○及丙○全體具名通知被告，而不得以非出租人之戊○○名義發函終止租約，是原告終止租約之意思表示，不生效力。 ⒊縱被告積欠租金，然依前揭規定，租地建屋，亦須所欠金額已達2年之租額，出租人方有權於催告未果後終止租約，惟被告均無此情狀，足見原告主張，益徵無憑。㈣系爭租約迄今仍有效存續中，原告依民法第455條前段、第 767條等規定，請求被告返還系爭房地云云，自屬未合。被告復無欠租情事，原告請求給付租金及不當得利，均無依據。又原告請求不當得利金額，與其援引最高法院41年度台上字第810號民事判決所示計算方法相互齟齬，亦無可採。㈤系爭房地之出租人為丁○，而非原告： ⒈上揭事實於臺灣彰化地方法院檢察署99年度偵字第4025號被告申告丁○與原告戊○○涉嫌毀損及妨害自由等案件，99年7月16日偵查庭訊問時，原告與丁○均已自承在案。 ⒉原告固稱捷運企業社自93年起均以原告戊○○為租賃所得人，向國稅局申報租賃所得，故主張被告亦認同原告戊○○為出租人云云。然租賃契約之出租人與申報租賃所得之人未必相符，蓋出租人或所有權人有其承擔稅賦多寡之考量，或為節稅之考量，或為領取政府補助（如老農津貼）之考量，非謂申報租賃所得之人必為出租人。若原告上開主張論理正確，則系爭房地之承租人（即負有給付租金及返還不動產義務）應為捷運企業社，豈會是被告？兩造間租金亦應係每年24,000元？原告訴請被告給付或返還，豈非顯無理由？ ⒊由臺灣中小企業銀行和美分行函覆關於票據明細附表即被告給付出租人丁○92至98年歷年處租金之支票正反面影本可知，被告確已給付歷年租金，未曾遲延或未付。 ⒋被告用於給付租金之支票自93年起均由丁○或丙○親收，故於支票上不會指名。自99年起支付98年度租金之6紙支票，因以存證信函附件之方式郵寄予丁○，故於支票上指名，避免他人冒收或冒領，其差異原因非如原告所曲解。再者，如以租金支票之兌領人為出租人之認定基準，則葉昌鑫（即原告戊○○之兄，亦曾兌領租金支票）豈非亦是出租人？ ⒌系爭土地始終由丁○管理，丙○無論於取得土地所有權前後均未曾參與。又系爭房地於出租被告前，亦係由丁○出租予訴外人（系爭房屋為前承租人所建）。由此，被告未曾認定丙○為出租人。㈥原告戊○○並非系爭廠房所有人，無權主張物上請求權。丁○為系爭廠房之原始起造人即真正所有權人，縱認戊○○已取得系爭廠房之事實上處分權，惟於訂約時既同意或授予代理權，丁○自立於出租人地位出租系爭廠房，則被告對原告戊○○而言，即非無權占有系爭廠房，戊○○嗣後自不得主張被告為無權占有。則原告戊○○不得依民法第767條規定，請求被告返還系爭房地㈦原告丙○已明示同意承繼系爭土地部分之出租人地位：原告丙○取得系爭土地所有權後，仍於翌年農曆年後向被告收取97年度全年租金，嗣後並交由原告戊○○兌領（臺灣中小企業銀行和美分行檢送之支票影本參照）。由原告丙○繼續收取租金之行為，足見其明示同意以原定條件承繼土地部分之出租人地位，否則豈有上開舉措？故其提出民法第425 條第2項之抗辯，既無依據，亦違誠信，自無足採。㈧原告請求不當得利及遲延利息，於法無據： ⒈被告既係合法承租即有權占用系爭房地，自無不當得利可言。又系爭租約包含承租土地部分（即租地建屋契約），原告丙○就系爭土地部分亦無權主張不當得利。 ⒉給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力（民法第229條第2項參照）。原告於起訴前未曾催告被告返還不當得利，故無權利主張自98年4月2日起計付遲延利息。㈨丁○於本院99年8月13日言詞辯論期日所為證述不實： ⒈（為何在99年4月10日你在和美分局有承認系爭土地在92年起出租給被告？‧‧‧在和美分局警訊筆錄時有坦承，有答應要讓被告擴建廠房，其坪數如何？‧‧‧系爭土地及廠房的租金，你有無收到？）。丁○證稱：我是講我有遇到被告，被告講說他需要倉庫放東西，後來我就回去跟我太太跟戊○○講，後來就交給戊○○去處理‧‧‧我事後回想，我沒有這樣講‧‧‧我都沒有收到，因為我已經將權利移轉給原告，由他們去收。（你有無去過被告坐落在和美鎮○○路362號被告所設的順路發實業有限公司？‧‧‧據證人所知戊 ○○與被告有無往來？）丁○證稱：我沒有去過‧‧‧我不知道云云，盡皆不實。 ⒉丁○於99年7月16日在臺灣彰化地方法院檢察署偵查時陳述略以：有自92年出租系爭房地予被告。戊○○陳述略以：97年起才真正開始管理系爭房地，99年因為要整地過戶以辦理移轉系爭房地所有權‧‧‧。從上開於和美分局及檢察官較早訊問之陳述可知，丁○本即承認系爭房地係由其出租予被告，且同意在系爭土地上擴建廠房。原告戊○○亦自承自97年起才接手管理系爭房地。反面言之，至少於97年前，均由丁○管理、收益系爭房地。又丁○於被告遷廠至系爭房地前，經常前往被告所營位於和美鎮○○路362號之順路發實業有限公司，同樣係經營布料染整加工索取塑膠籃或廢布料回家，嗣後亦數度於該址招攬、洽談租賃系爭房地之條件，今卻諉稱未曾到過此處，實屬無稽。 ⒊於租賃之初第1年，且為期滿後收租，即係由丁○前來收取租金，此有丁○之簽收租金支票紀錄可稽，其上有丁○之簽名，其他年度之收取紀錄於尋獲後補呈，益徵證人證稱未收到租金云云，虛假不實。 ⒋於本件紛爭發生後，丁○、原告戊○○與被告調解時，渠等即提出和解條件乙紙，其上第4點清楚載明：與丁○口頭契約5年到期，租滿5年後租金3萬元整調為6萬元等等，足見丁○及原告承認系爭租約係由丁○與被告等口頭合意，方有與丁○口頭契約5年到期之用語，否則何以非寫成與原告戊○ ○、丙○口頭契約5年到期？可知證人所述與事實不符。 ⒌丁○所為證詞自相矛盾、違反常理： ⑴如被告向原告丙○、戊○○2人承租系爭房地，被告大可親自向原告丙○商洽租賃條件即可，何須向丁○商談，再由丁○轉告原告，多此一舉？ ⑵由本院履勘系爭房地現場時可知，系爭廠房係堆置放布料染整機器及相關器具、物料之生產工廠，完全非作為倉庫之用，丁○何來系爭廠房供作倉庫之說？ ⑶若系爭房地係原告戊○○與被告洽談出租之事，則何以丁○竟稱不知原告戊○○平日有無與被告往來？原告戊○○與被告乃甥舅關係，丁○與被告乃姊夫妻舅關係，雙方又有系爭租約關係存在，丁○豈能諉稱不知！足見丁○所言，屬閃爍迴護之詞。 ⒍丁○自82年至94年擔任3屆里長，里長辦公室均設於系爭土地上，順鴻企業社工廠旁，足徵被告或順鴻企業社日常之一舉一動，丁○或原告均一目了然。故順鴻企業社於承租系爭土地之初，即91、92年間丁○仍任里長時大肆鳩工、擴建廠房時，渠等豈能諉為不知？嗣後再訛稱不知擴廠情事，而主張系爭廠房無權占用系爭土地云云，實屬無稽！ ⒎綜上事實，足徵丁○所為證詞，無非係為使原告勝訴，而扭曲事實之詞。申言之： ⑴系爭租約成立於丁○與被告間，出租人並非原告，且屬租地建屋契約。 ⑵被告未積欠原告任何租金。 ⑶原告無權且未合法終止系爭租約。 ⑷被告並非無權占有系爭土地。㈨原告請求被告將系爭增建部分拆除，惟其中編號B廠房部分坐落在123、165等地號土地上，原告無權請求。㈩順鴻企業社所有污水處理槽於建造時部分占用165地號土地，為原告丙○所明知並默示同意建築，故自非無權占用，原告無請求拆除之權利。 原告自99年1月起即已排除被告占用系爭房地，又因原告已非出租人，無權主張；縱有權主張，然逾99年1月之部分，因渠等既已排除被告之占有，自無理由。 設若原告戊○○於88年5月30日即系爭租約締結前已取得系爭房屋之事實上處分權，則被告與丁○於91年底成立系爭租約時，乃原告戊○○所明知、同意或授權丁○出租，並由丁○自立為出租人地位，否則被告何以能占有使用系爭廠房，並於系爭土地上大肆鳩工興建，多年來均未見原告戊○○反對？更何況，依臺灣中小企業銀行和美分行函覆資料可知，系爭租金支票大部分為原告戊○○兌領，足見原告戊○○明知或授權丁○出租之事實，並長期收取租金。詎其諉稱丁○與被告間之租賃契約不得對抗原告戊○○云云，違反意定代理等相關民法規定，毫無足採，更與債之相對性無關。 物權法定主義，乃民法第757條所明定。又對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上處分權究非所有權，能否類推適用所有權之物上請求權之規定，亦非無疑（最高法院95年度台上字第94號民事判決要旨參照）。從而，原告戊○○自稱其為系爭廠房之事實上處分權人，並主張類推適用民法第767條規定，請求遷讓系爭廠房云云，尚乏依據。 從而，原告之訴為無理由，爰請求駁回原告之訴其假執行之聲請，並陳明如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行等語。三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地（166地號）及165地號土地原為訴外人丁○所有，嗣於97年3月18日贈與原告丙○，並於97年3月27日辦竣所有權移轉登記。㈡原告丙○為丁○之妻，其子為原告戊○○及訴外人葉昌鑫。㈢被告為原告丙○之弟，即丁○之妻弟，亦即原告戊○○及訴外人葉昌鑫之舅父。㈣訴外人王綾鈞為被告之妻，係順鴻企業社之負責人。㈤丁○於83年間將系爭土地出租予訴外人葉富明，約定租賃期限7年，葉富明無須繳納租金，但葉富明在系爭土地上所興建系爭廠房（屬未經保存登記之建物，無門牌，位於彰化縣和美鎮○○路58號左側）7年後歸丁○所有。丁○嗣於88年5月30日將系爭廠房贈與（形式上以買賣為之）予原告戊○○，由原告戊○○取得事實上處分權。㈥被告自92年間起承租系爭房地（何人為出租人有爭執），每月租金3萬元，每年共分6期，每期應給付2個月租金合計6萬元，未定期限，亦未簽定書面契約。㈦被告給付92至98年歷年租金支票明細，詳如附表所示。其中除最後6張尚未提示付款外，其餘均由原告戊○○或其兄葉昌鑫（支票由丙○轉交）提示付款。㈧如附表所示最後6張支票（給付98年度租金）由被告於99年2月4日郵寄予丁○。㈨原告分別於98年3月4日、同年月20日以存證信函向被告催繳租金，又於98年4月1日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，其後分別於98年7月27日、同年9月29日以存證信函要求被告應於98年12月31日遷還系爭房地予原告。㈩系爭增建部分（即附圖所示編號B、C、D部分廠房設施）為被告自91年10月間起至92年2月間止所建造。四、兩造爭執事項：㈠系爭房地之原始出租人？被告有無權利增建廠房或其他設施（系爭增建部分）？㈡原告事後是否成為系爭房地之出租人？㈢系爭租約之性質？㈣被告迄今有無負欠租金？㈤系爭租約是否合法終止？㈥被告占用系爭房地，是否屬於無權占有？㈦原告請求被告應返還系爭房地，有無依據？㈧原告請求被告應拆除系爭增建部分（即如附圖所示編號B、C、D部分增建廠房設施），並返還土地，有無依據？㈨原告請求被告返還不當得利，有無依據？五、證人丁○於本院審理時雖否認曾將系爭房地出租予被告，惟查：㈠依據丁○於99年4月11日在彰化縣警察局和美分局接受調查時陳稱：「（‧‧‧在警方查辦本案及偵詢時是否要請辯護人或家屬到場？）不用請辯護律師，我兒子戊○○陪同到場。」、「（告訴人乙○○有無向你租賃坐落於彰化縣和美鎮○○段166地號土地？租金多少？）乙○○約於92年詢問我何處可租賃倉庫，他要囤放匹布，我跟他說我出租給承租人葉富明之處所剛好要終止租賃，告訴他可以過去看看，如果可以的話，可比照出租給葉富明之租金一樣，1個月租金新台幣3萬元。」、「（葉富明向你租賃起迄時間？）於83 年1月1日起至89年12月31日止這段時間免付租金，但葉富明於租賃地所承建之地上建築物（指系爭廠房）於租賃契約終止後歸我所有，葉富明並於90年1月份以月租金新台幣3萬元向我承租該處所，接續於92年間由乙○○向我租賃該處所。」、「彰化縣和美鎮○○路58號（左側）建築物（指系爭廠房）為何人所搭建？何時興建？可否提供建築物所有權狀？）該建築物是我於83年將該地（指系爭土地）租賃給葉富明，當初於契約書中明載由承租人葉富明承建地上物約100 坪，7年內不用交付租金，7年後該承租地上建築物歸我所有。於92年乙○○向我租賃該處所經營匹布囤放，於租賃後乙○○告訴我該承租處面積太小，他要再擴建鐵皮屋，我就告訴他可以，但是就比照承租人葉富明一樣，7年後該地上建築物歸我所有，他搭建約有100多坪，搭建後他就搬運機器進來，我不知道他在從事何事業，只知道剛開始有囤放一些匹布，後來又搬一些機器。該建築物是違建，故沒有建築物所有權狀。」、「（現彰化縣和美鎮○○路58號（左側）建築物約幾坪？）約200坪左右。」、「（可否提供告訴人乙○○ 、王稜鈞2人所經營之順鴻企業社之土地租賃契約書？該土地於何時、地向何人所租賃？租金為何？如何給付？）因為是親戚關係，當初雙方以口頭約定，未定書面契約。於92年間乙○○向我承租坐落於和美鎮○○段166地號土地（重劃前為塗厝厝段嘉寶潭小段427地號），作為乙○○囤放布匹用途，雙方約定履行繳付租金，但租金都是我老婆丙○收領，我只收過1次支票，面額多少我忘記了。」、「（乙○○ 自92年間起迄今，是否有按期給付租金？如何給付？）我不知道，因為我於88年間我就將該租賃處所及土地過戶給我兒子戊○○，雖然我和乙○○之間有不定期租賃契約，但是我都將租賃事宜交給我兒子戊○○處理，因為我已將該土地及地上（物）所有權過戶歸他所有。」、「（警方人於製作筆錄時有無同步錄音？你所作之陳述是否在自由意識下所作之陳述？）有錄音。是在自由意識之下所陳述。」等語（臺灣彰化地方法院檢察署99年度偵字第4025號妨害自由等案件偵查卷宗第14、15頁參照）。㈡原告戊○○於99年4月10日在彰化縣警察局和美分局接受調查時亦稱：「（‧‧‧在警方查辦本案及偵詢時是否要請辯護人或家屬到場？）不用請辯護律師，我叔叔葉騫到場。」、「（告訴人乙○○有無向你租賃坐落於彰化縣和美鎮○○段166地號土地？租金多少？作何用途，請詳述之？）於92 年乙○○向我父親丁○租賃該筆土地，租金月租金新台幣3 萬元，剛開始承租人乙○○告訴我父親丁○說承租該地是作為匹布存放用，但承租後就從事布料染整項目，就從92年至98 年從事布料染整至今。」、「（告訴人乙○○租賃該地之月租金3萬元如何給付？租金交由何人？）他都開具支票給付租金，並將支票交給我母親丙○。」、「（彰化縣和美鎮○○路58號（左側）建築物為何人搭建？何時興建？可否提供建築物所有權狀？）該建築物是我父親丁○83年間將該地（指系爭土地）租賃給葉富明，當初於契約書中明載由承租人葉富明承建地上物約100坪，7年內不用交付租金，7年後該承租地上建築物歸我父親丁○所有，我父親丁○並於88年6 月21日將該土地建築改良物所有權移轉給我。該建築物是違建，故沒有建築物所有權狀。」、「（現彰化縣和美鎮○○路58號（左側）建築物約幾坪？是否與當初你繼承（承受）之建築物面積相同？）約100多坪，是我所繼承（承受）之建築物面積不同。是乙○○承租該土地後在該建築物左側加建的。」、「（可否提供告訴人乙○○、王稜鈞2人所經營之順鴻企業社之土地租賃契約書？該土地於何時、地向何人所租賃？租金為何？如何給付？）當初雙方以口頭約定，未定書面契約。乙○○於92年間和丁○成立不定期租賃契約，由乙○○向丁○承租坐落於和美鎮○○段166地號土地（重劃前為塗厝厝段嘉寶潭小段427地號），作為經營順鴻企業社布料染整廠房用途，雙方約定履行繳付租金，他都開具支票給付租金，並將支票交給我母親丙○。」、「（警方人於製作筆錄時有無同步錄音？你所作之陳述是否在自由意識下所作之陳述？）有錄音。是在自由意識之下所陳述。」等語（上開偵查卷宗第12、13頁參照）。㈢承上，證人丁○與原告戊○○於警詢時所為陳述均出於自由意志，警詢過程亦全程錄影錄音，其間分別有其子即原告戊○○、其叔葉騫在場陪同應訊，顯然足以擔保該等陳述之任意性及真實性，復有丁○與葉富明於82年11月30日所簽定土地租賃契約書影本附於該偵查卷宗，可資佐證。依上揭丁○與原告戊○○於警詢所為陳述，可知系爭房地之原始出租人應為丁○，被告亦有權利建造系爭增建部分，應無疑義。六、按租賃契約之承擔，民法雖無明文，惟法律之沈默，並不代表不許；相反地，實應允許當事人透過法律行為從事契約承擔之可能。契約之承擔，既有當事人之合意為其基礎，一般只要不違背強制規定或公序良俗，基於契約自由原則，自應許其成立生效。故在我國民法上，亦應解釋為允許成立所謂租賃契約之承擔。租賃契約之承擔，因會影響任何一方原契約當事人以及取代者之權益，故僅有脫離契約之當事人與契約承擔者間之合意，尚屬不足。必須留下之契約當事人亦表同意，承擔契約之合意始能成立生效。換言之，租賃契約承擔之合意，在性質上屬於一種三方承擔契約，本質上須得脫離契約之當事人、留下之契約當事人及承擔者三方同意始可。惟實際運作上，通常並非由三方當事人聚集一堂，然後簽定三方承擔契約。而多係先由留下或脫離之契約當事人與承擔者達成承擔契約之合意，再由另一方為事後之承諾以完成之。次按民法第161條：「依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立。前項規定，於要約人要約當時預先聲明承諾無須通知者，準用之。」意思實現之規定，既明文規定於民法債篇契約章節內，於租賃契約承擔之場合，應有適用之餘地，自不待言。系爭租約原出租人即丁○、承租人即被告固未與原告簽定三方承擔契約。惟查：㈠丁○所為與履行三方承擔契約有關者計有：⑴系爭土地（ 166地號）及165地號土地於97年3月18日贈與原告丙○，並於97年3月27日辦竣所有權移轉登記，使原告丙○得以履行出租人之義務。⑵同意由原告丙○收取系爭房地租金。⑶同意由原告戊○○處理系爭房地租賃事宜。㈡原告丙○所為與履行三方承擔契約有關者計有：⑴取得系爭土地及165地號土地所有權後仍繼續向被告收取租金，即行使出租人權利之行為。⑵取得系爭土地及165地號土地所有權後，仍繼續提供系爭土地及165地號土地予被告使用，即履行出租人義務之行為。⑶向被告催繳租金應撥入帳戶為原告戊○○設於臺灣中小企業銀行和美分行000-00-00000-0號帳戶，即行使出租之權利之行為。㈢原告戊○○所為與履行三方承擔契約有關者計有：⑴原告戊○○同意被告所經營之捷運企業社，自93年度起至98年度為止，均向國稅局申報系爭房地租金為原告戊○○租賃所得，即行使出租人權利之行為。⑵被告所簽發如附表所示97年7 至12月之支票，均由原告戊○○之帳戶提示付款，即行使出租人權利之行為。⑶原告戊○○於丁○與被告成立系爭租約後，仍繼續提供系爭廠房予被告使用，未為反對之意思表示，並繼續收取租金，即行使出租人權行及履行出租人義務之行為。⑷向被告催繳租金應撥入帳戶為原告戊○○設於臺灣中小企業銀行和美分行000-00-00000-0號帳戶，即行使出租之權利之行為。㈣基上，原告已各自履行三方承擔契約之主要權利義務，縱認兩造與丁○就三方承擔契約尚存歧見而未成立者。惟依據上揭兩造與丁○履約行為，應足以推認兩造與丁○確有承認（承諾）三方承擔契約之事實，核與前開意思實現規定相符，兩造與丁○自應受已合法成立之三方承擔契約拘束，不得藉故出爾反爾，或事後託詞翻異。換言之，原告事後已成為系爭房地之出租人無訛。此由原告起訴伊始亦堅詞以系爭房地出租人自居，即不謀而合。七、按承租人代出租人出資建築房屋，既約明其房屋所有權仍屬於出租人，即與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬於承租人之情形不同，自無土地法第104條第1項之適用（最高法院39年台上字第1313號判例要旨參照）。查被告向丁○承租系爭房地，雙方固約定被告得在系爭土地上增建廠房，惟應比照前手承租人葉富明之租賃條件，即7年後增建廠房歸丁 ○所有（上開丁○與原告戊○○於警詢陳述參照），依上判例要旨，足見系爭租約非屬租地建屋之性質，自無租地建屋相關規定之適用。依此，被告辯稱系爭租約屬租地建屋之性質云云，即有未合，要難採認。八、按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」、「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。」，民法第439條、第440條第1項、第2項、第450條第2項、第3項分別定有明文。次按未定存續期間之租賃契約，固可不論何時主張終止，但在主張之一造，應於相當期間前預行通知（最高法院19年上字第2558號判例要旨參照）。又按「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。」、「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」，民法第99條第1項、第101條第1項分別定有明文。經查：依被告與其妻王稜鈞分別於檢察官偵查時陳稱：「之前都是年底來收該年度的租金。」、「今年度的租金開明年度的票期，當年度的租金是年底收的。」等語（上揭偵查卷宗第84頁參照），再參酌被告於本院審理時陳稱：於租期屆滿1年之翌年農曆年初左右，1次簽發交付數紙支票與丁○收受金額共36萬元，用以給付去年之租金，租賃期限未約定，迄今已承租7年，未曾間斷等語。核與附表所示即92年度租金由被告簽發93年2月27日以後之支票給付，93年度租金由被告簽發94年3月27日以後支票給付，94年度租金由被告簽發95年5月27日以後之支票給付，96年度租金由被告簽發97年7月27 日以後支票給付，97年度租金由被告簽發98年3月27日以後支票給付，98年度租金由被告簽發99年1月27日以後支票給付，大致脗合。此外，尚有臺灣中小企業銀行和美分行99年7月2日(99)和分字第0125號函檢附相關支票正反面影本附卷可佐。依此，可知系爭租約該當前揭期滿後付規定，且被告均按期給付租金，並無拖欠情事。至於附表所示最後6張屆期未經提示之支票，業經被告郵寄予丁○，經丁○收受後再轉交原告戊○○收執（本院99年8月13日言詞辯論筆錄證人丁○之證詞參照）。依此，原告戊○○執意未提示該6張支票，核屬可歸責於原告之事由，依上規定，原告不得再主張被告有何遲延給付租金情事。況且，被告既無負欠租金情事，再佐以系爭租約租金亦經約定期滿後附後寬限期1年以上，則原告僅以被告負欠租金2個月以上為由（但未以系爭租約屬不定期租賃性質為由），故郵寄前揭存證信函予被告，作為終止系爭租約之意思表示，於法即有未合，故難採認。換言之，被告辯稱系爭租約未經原告合法終止，尚非無稽，洵堪採信。九、系爭租約既未經原告合法終止，被告亦無負欠租金情事，則被告本於系爭租約而占用系爭房地，並建築系爭增建部分，即非無權占有，亦無不當得利之可言，原告亦不得請求給付租金。十、綜上所述，原告本於所有人物上請求權、給付租金及返還不當得利等法律關係，請求：⑴被告應將系爭廠房遷讓返還原告戊○○，⑵被告應自系爭土地上如附圖所示編號A部分遷出，⑶被告應將系爭增建部分拆除，並將該土地返還原告丙○，⑷被告應將坐落165地號土地上如附圖所示編號D部分之污水處理槽拆除，並將該土地返還全體共有人，⑸被告應給付原告45萬元及自98年4月2日起至清償日止，按年息分之5 計算之利息，⑹被告應自98年4月2日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告3萬元，⑺被告應給付原告丙○88,480元，及自98年4月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，⑻被告應自98年4月2日起至返系爭土地之日止，按年給付原告丙○17,696元，俱無理由，應予駁回。 、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，亦應駁回。、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決之結果並無影響，爰不再贅詞論列。 、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。中華民國 99 年 9 月 24 日民事第一庭法官陳正禧以上正本係照原本作成。如對本判決不服，得於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 99 年 9 月 24 日書記官莊素美

臺灣彰化地方法院99年度訴字第323號

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