113年度彰簡字第138號｜民事：確認租約有效｜裁判日期：113 年 10 月 14 日

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 113年度彰簡字第138號原告王孜文被告謝綉春上列當事人間請求確認租約有效事件，本院於民國113年9月2日言詞辯論終結，判決如下：主文一、確認兩造間就門牌號碼彰化縣○○鄉○○路0段00巷0號之未辦保存登記房屋全部，於民國110年5月25日至民國115年5月25日之租賃關係存在。二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、原告主張：被告於民國110年5月7日與原告簽訂本院卷第135至145頁、112補1259卷第19至39頁所示之房屋租賃契約書（下稱租賃契約），約定由被告將訴外人楊緒祿所有之門牌號碼彰化縣○○鄉○○路0段00巷0號之未辦保存登記房屋全部（下稱系爭房屋）出租予原告，且租期為110年5月25日起至115 年5月25日止，每月租金為新臺幣（下同）8,000元，而原告並開立支票1張（票據號碼：EH0000000號，票面金額：2萬4,000元）交付給被告，以作為2個月押金及1個月租金之給付。又因系爭房屋需清潔修繕，兩造遂約定由原告處理系爭房屋之整修事宜，且所需之修繕費用9萬600元由原告先墊付，並再從第一年租金中予以扣抵；嗣原告乃委由經營建成水電工程行之甲○○依112補1259卷第79至87頁所示之估價單上工項進行修繕，並墊付修繕費用共計9萬6,125元給甲○○。則加計簽約日給付之首月租金8,000元及前開墊付之修繕費用9萬600元後，原告已給付110年5月25日至111年6月24日之租金給被告，且之後原告亦有再陸續交付各期租金予被告，並未遲延給付，詎被告竟於111年11月4日以原告未繳納租金為由，向原告表示欲解除租賃契約，已影響原告之權益。因此，原告請求確認兩造間就系爭房屋所成立之租賃契約仍為有效存在等語，並聲明：確認兩造間就系爭房屋於110年5月25日至115年5月25日之租賃關係存在。二、被告抗辯：原告未提出建成水電工程行所開立之發票，亦未提出112補1259卷第79至87頁所示估價單上工項有修繕必要及已完工之證據資料，況系爭房屋之水塔並無損壞，自無須修補，原告擅自主張修繕費用為9萬600元並以之扣抵第一年租金，並非合理，原告應先給付租金才能再以修繕費用扣抵，故原告已積欠2年7個月之租金；又被告已於111年6月2日、111年7月6日、111年8月11日、112年9月12日寄送存證信函予原告，催告原告給付租金及終止租賃契約，所以兩造間就系爭房屋已無租賃關係存在等語，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實（見本院卷第240、241頁）：（一）被告於110年5月7日與原告簽訂租賃契約，約定由被告將楊緒祿所有之系爭房屋出租予原告，且租期為110年5月25日起至115年5月25日止，每月租金為8,000元，原告並開立支票1張（票據號碼：EH0000000號，票面金額：2萬4,000元）交付給被告，以作為2個月押金及1個月租金之給付。（二）兩造有約定由原告處理系爭房屋之整修事宜，且所需之修繕費用由原告先墊付，並再從第一年租金中予以扣抵。（三）原告已於111年1月26日給付租金4萬8,000元、於111年8月12日給付租金4萬8,000元、於112年1月5日給付租金9萬6,000元、於113年2月16日給付租金5萬元、於113年2月27日給付租金4萬6,000元給被告。（四）被告曾於111年6月2日、111年7月6日、111年8月11日、112年9月12日以存證信函（見本院卷第99、103、107、109 、117、121頁）催告原告給付租金，並稱原告已違反租賃契約第10、13、18條之約定，故依租賃契約第21條主張解除租賃契約，並要求原告遷讓返還系爭房屋，且該等存證信函已經原告於111年6月6日、111年7月7日、111年8月12日、112年9月13日收受。（五）本院卷第43至93、155、217至220頁、112補1259卷第51、53、63、71、73、77、89頁、111中簡2938卷第407至415 頁所示之LINE紀錄為兩造間之對話內容。四、兩造之爭點（見本院卷第241頁）：（一）原告是否有就系爭房屋之整修事宜支出必要修繕費用？若是，則原告所墊付之修繕費用應扣抵多少金額的租金？（二）兩造間就系爭房屋於110年5月25日至115年5月25日之租賃關係是否存在？五、得心證之理由：（一）就爭點（一）： 1、證人甲○○已證稱：其從事水電工作已經20幾年了，原告曾叫其去系爭房屋施做水電工程，其在施做前有先去系爭房屋看，看到系爭房屋內之電燈、電燈開關、馬桶及蓮蓬頭都有壞掉、水塔底部有漏水、電線過熱腐蝕脆化壞掉、牆壁有漏水；112補1259卷第79至87頁所示之估價單就是其針對系爭房屋工程開立給原告的，之後其有依112補1259 卷第79至87頁所示之估價單上工項完成修繕，並於完工後就拍本院卷第159至191頁所示之照片給原告，且其有從原告收取工程款總共9萬6,000多元，但確切金額其忘了，確切金額應就如112補1259卷第79至87頁所示之估價單上的金額。就112補1259卷第79頁所示之估價單，「1F4尺單LED」、「1尺單電燈LED」、「2尺單電燈LED」，是因原本舊燈組壞掉、有開燈但只會亮一支、燈座鏽蝕而致無法固定燈管，所以才更換整組新燈組；「水龍頭」，是因1樓後面或廚房之水龍頭壞掉，所以才更換；「ST高壓軟管（5尺3/4）」，是用來接電熱水器，原本系爭房屋是沒有高壓軟管的，是因為裝電熱水器才有高壓軟管；「ST高壓軟管（1.2尺）」，是洗臉盆下方之2條進水管，也是原本舊高壓軟管壞掉才更換；「進水器（水箱）」，是因1樓廁所之水箱壞掉了才更換；「一字三角外牙」，是因廁所水龍頭下方水管的舊一字水龍頭壞了，所以才更換；「2P75A」、「2P50A」，都是無熔絲開關，其中一個是總開關箱內之無熔絲開關壞掉才更換，另一個則是裝設電熱水器才加裝的，至於哪一個是總開關箱、哪一個是電熱水器用的其忘記了；「插座切仔」，是電燈開關及插座，應該是1 樓原本的8組壞掉短路才更換的；「5.5×2（600V）電纜」，是從總開關箱拉到加裝的電熱水器，電纜是原本系爭房屋沒有的。就112補1259卷第81頁所示之估價單，「4尺單LED」、「1尺單（白鐵）LED」，都是舊燈組壞掉了才更換的；「水龍頭」，是因廁所舊水龍頭壞掉才更換的，至於是換洗手台的水龍頭還是蓮蓬頭的水龍頭其忘記了；「ST高壓軟管」、「ST不鏽鋼面盆」，是因廁所之舊洗臉盆與下方舊軟管壞掉，所以才更換整組的；「2P75A」、「2P50A」，是無熔絲開關，其中一個是總開關箱內之無熔絲開關壞掉才更換，另一個是裝設電熱水器才加裝的，至於哪一個是總開關箱、哪一個是電熱水器用的其忘記了；「5.5×2C電纜（20米）」，是從開關箱拉電纜到電熱水器，電纜是原本系爭房屋沒有的；「插座切仔」也是原本的壞掉才更換的；「進水器」，是指2樓廁所馬桶之舊進水器壞掉才更換的；原告於2樓也有叫其加裝1台電熱水器，電熱水器是原本系爭房屋沒有的。就112補1259卷第83頁所示之估價單，「4尺單LED」、「1尺單（白鐵）LED」，都是舊燈組壞掉才更換的；「一字三角外牙」，是因廁所水龍頭下方水管的舊一字水龍頭壞了才更換；「5尺高壓軟管」，是原告請其加裝電熱水器才裝的，1台電熱水器需要2條高壓軟管；「進水器」、「水箱之落水皮」，是廁所馬桶之舊進水器、舊落水皮壞掉才更換的；「插座切仔」也是原本的壞掉才更換的；就112補1259卷第85頁所示之估價單，「恆壓機」，是裝設在4樓（即頂樓）水塔旁之加壓馬達，讓水可以往下整棟使用，原本系爭房屋有沒有恆壓機，其忘記了；「4尺單LED」，是因房間內之舊燈組壞掉了才更換的；「1尺單LED」，是裝在房間外面用以照明使用，是不是原本就有的其忘記了；「插座切仔」，是原本舊的壞掉才更換的。就112補1259卷第87頁所示之估價單，「1F-2F熱水配管」，是原本系爭房屋的熱水管腐蝕掉了，其怕如果使用熱水會裂開導致牆壁滲水，才更換白鐵的熱水管；「另料25,000元」，應該是雜費，雜費包含其耗費之車資、飯錢、其他比較小的零件費用；「工資（水塔修補）35,000元」，是指系爭房屋整棟工程加上水塔修補的全部工資費用，舊水塔底部漏水腐蝕了，所以才修繕，且修補水塔只是順便的；其剛才說「『另料25,00 0元』、『工資（水塔修補）35,000元』都是用來修補舊水塔的」，是其記錯了等語（見本院卷第261至266頁），並有112補1259卷第79至87頁所示之估價單、維修照片在卷可稽（見本院卷第159至191頁），可見原告於承租後確有委由甲○○修繕系爭房屋，並有給付112補1259卷第79至87頁所示估價單上之工程款1萬595元、9,390元、4,740元、6,400元、6萬5,000元等共計9萬6,125元給甲○○，且所進行之修繕工項，依甲○○上開所證，俱是就系爭房屋之用水、用電、如廁、盥洗、照明等承租人、住戶一般生活起居所需之基礎項目進行維修，核屬必要，且依民法第423條、第430條之規定，本應由屬出租人之被告提供符合可使用狀態之該等基礎項目給屬承租人之原告使用，若有損壞，亦應由屬出租人之被告進行修繕；而原告所支付之工程款9萬6,125元，與至輝工程有限公司就系爭房屋維修項目所出具之報價單上工程款9萬600元相較（見112補1259卷第49頁），亦大致相當，並未明顯超出甚多，應屬合理。 2、依兩造間之LINE紀錄所示（見本院卷第47、49、219、220頁）：「原告：兩台共計18000熱水器，90600＋18000（熱水器）蓮蓬頭送你3組，我們公務有庫存我拿給你們就好，請確認，可以的話我們就趕快施工，因為25號要入住了，我們要趕25號入住，還是你這邊的水電能夠處理。」、「被告：我要付你多少錢。」、「原告：付給水電不是付給我，我是付給你房租…你沒有公務主任可以處理，我只是幫你叫比較可靠的人處理，可以的話我就從第一年的房租扣，如果你不願意先支付，或者你也可以請你的水電算一下。」、「被告：晚上再給你答覆。」、「原告：插座也壞掉也沒電燈廁所也不能用，洗澡的淋浴的電熱水器要裝起來，不然你就請他趕快處理給我們，我們要入住，他如果能處理，那當然就是他處理就好，要有水有電有電燈能洗澡，全部都沒有動作，時間已經到了。」、（兩造通話3分25秒）、「原告：那現在就是協議由房租下去第一年的房租扣繳維修費，電熱水器我們自己出到時候我們拆回。」、「被告：好.的。」、「原告：感謝，記事本：『 90600＋18000（熱水器）蓮蓬頭送你3組，我們公務有庫存我拿給你們就好，那現在就是協議由房租下去第一年的房租扣繳維修費，電熱水器我們自己出到時候我們拆回，90600扣房租』。」（被告均已讀），可見原告原有自行委由水電行就系爭房屋之維修項目進行估價，估價後之維修費為9萬600元且加裝電熱水器2台之費用是1萬8,000元，嗣原告即將此估價結果告知被告，以使被告決定是否自行委由該水電行施做及自行支付費用給該水電行，或由原告委由該水電行施做，但費用由第一年租金中扣抵，或被告亦可另找他家水電行比價及付費委由他家水電行施做；嗣兩造經協商後【即：（兩造通話3分25秒）、「原告：那現在就是協議由房租下去第一年的房租扣繳維修費，電熱水器我們自己出到時候我們拆回。」、「被告：好.的。」】，同意由原告委由水電行施做，且所需之維修費9萬600元就從原告所應給付給被告之第一年租金中扣抵，並再由原告將此協商結果作成記事本以存證及提醒兩造注意。 3、兩造有約定由原告處理系爭房屋之整修事宜，且所需之修繕費用由原告先墊付，並再從第一年租金中予以扣抵一節，已為兩造所不爭執（見本院卷第240、241頁），而依前所述，兩造已同意由原告委由水電行施做系爭房屋維修工程及所需之維修費9萬600元就從原告所應給付給被告之第一年租金中扣抵，且原告之後亦確有就系爭房屋委由甲○○ 進行修繕，並支付屬必要修繕費用之工程款9萬6,125元給甲○○。因此，兩造既已約定僅就原告實際上已支付且屬必要修繕費用之工程款9萬6,125元中的9萬600元用以扣抵原告所應給付給被告之第一年部分租金，則兩造自應受該約定之拘束，且9萬600元經換算後，可用以抵付11.325個月租金（即：9萬600元÷8,000元＝11.325個月）。（二）就爭點（二）：兩造於簽訂租賃契約後已同意以修繕費用9萬600元抵繳第一年租金中之部分11.325個月租金一節，業經本院認定如上；而依前所述（見本院卷第240、241頁），原告於110 年5月7日、111年1月26日、111年8月12日、112年1月5日、113年2月16日、113年2月27日復已依序給付租金8,000 元、4萬8,000元、4萬8,000元、9萬6,000元、5萬元、4萬6,000元等共計29萬6,000元給被告，可見原告迄今已繳納自110年5月25日至114年6月3日（按：114年6月3日未滿1 日）間共48.325個月之租金共計38萬6,600元（即：抵繳之9萬600元＋實繳之29萬6,000元＝38萬6,600元），且由上開給付租金日期觀之，原告並未遲延給付租金，反而是均有提前預繳租金給被告，故被告辯稱：原告有遲延給付2 個月以上租金，經催告後亦未清償，所以兩造間之租賃契約已經其合法終止等語（見本院卷第37、39頁），並非可採。因此，兩造間之租賃契約既未經被告合法終止，自仍為有效存在。六、綜上所述，原告請求確認兩造間就系爭房屋於110年5月25日至115年5月25日之租賃關係存在，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　14　　日彰化簡易庭法官許嘉仁以上正本係照原本作成。如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　14　　日書記官陳火典

彰化簡易庭113年度彰簡字第138號

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