95年度彰簡字第516號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：96 年 05 月 23 日

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　 95年度彰簡字第516號原　　　告　戊○○ 訴訟代理人　陳盈壽律師李國源律師被　　　告　乙○○ 訴訟代理人　張繼準律師複代理人　黃琪雅律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國96年5月9日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新台幣4,788元由原告負擔。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第7款定有明文。本件原告起訴主張解除兩造間之買賣契約，依民法第259條第2款規定，請求被告返還簽約款，並請求酌減違約金。嗣於起訴狀送達後，主張撤銷被詐欺之意思表示，追加不當得利之法律關係，請求被告返還簽約款。被告雖不同意原告訴之追加，然原告追加他訴，與其起訴之部分事實相同，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依上開規定，應予准許。二、原告主張：㈠原告於民國95年間委託世榮房屋仲介有限公司（下稱世榮仲介公司）仲介購買房屋，委託之初即向仲介人員表示房屋之前若有滲水、龜裂情況即不願購買，且要提前告知，嗣仲介公司在未告知房屋日前正因滲漏水修繕情形下，竟仲介原告購買被告所有門牌號碼為彰化縣彰化市○○路535號9樓之建物（下稱系爭房屋）及其坐落土地持分，於兩造簽訂買賣契約時被告亦一再保證系爭房屋之前並無滲漏水現象，而於95年4月24日簽訂不動產買賣契約書，原告並當場給付簽約款新台幣（下同）300,000元予被告。詎原告於 95年4月26日中午至系爭房屋查看時，因前一天曾下大雨，發現天花板有滲漏水痕跡，上屋頂檢查，更發現除滲漏水處無舖設隔熱磚塊外，其餘均有舖設，且滲漏水處更有明顯新修補水泥之工程。則被告之代理人即委任之不動產仲介公司人員，故意未告知系爭房屋修繕漏水情形事實，使原告陷於錯誤，致與被告訂約，顯有詐欺行為，依民法第224條之規定，被告自應負同一責任，且被告於簽約時，亦未告知系爭房屋因漏水修繕之交易上重要事項，亦具詐欺之行為，原告自得依民法第92條第1項前段之規定撤銷意思表示，原告並以本件訴狀之送達為撤銷意思表示之送達，兩造間買賣契約既經撤銷，則被告收受原告300,000元之簽約款即屬無法律上原因，依民法第179條之規定，原告自得請求被告返還。㈡又依兩造不動產買賣契約第9條第5項約定「乙方（即被告）保證本買賣標的物於點交前無存在物之瑕疵（例：傾斜．．．或滲漏水．．．）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」、第12條第1項約定「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」，被告顯已違反買賣契約第9條第5項約定，依第12條第1項約定即屬違約。原告多次請求被告保證系爭房屋無滲漏水之瑕疵，惟被告仍未履行，原告即得逕行解除本契約，而原告已於95年5月9日寄發存證信函主張解除契約（該存證信函雖記載契約無效，惟實際係解除契約之意），並以本訴狀再為解除兩造買賣契約之意思表示，兩造買賣契約已經原告解除，依民法第259條第2項之規定，被告自應返還受領之簽約款300,000 元。㈢又縱原告不能撤銷或解除買賣契約，被告沒收之簽約款係違約金性質，亦屬過高，請求酌減違約金，以100,000 元為適當等語。並聲明：㈠被告應給付原告300,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：㈠原告於簽約前2、3天，即經由仲介公司之仲介人員陪同前往看屋，系爭房屋係空屋，被告並未在場，自無從對原告為系爭房屋前未曾滲水之保證。而系爭房屋前因曾漏水而於天花板之線版處留有明顯之水漬痕跡，任何人於房屋現場均可輕易觀看得到該水漬痕跡，被告自無可能於兩造簽約之時，向原告為系爭房屋前不曾有滲漏水現象之保證。查系爭房屋之屋頂陽台係屬大樓之公共設施，於95年4月初即經管理委員會委託利德實業社就系爭房屋之屋頂修繕完竣，故兩造於簽訂不動產買賣契約書時，系爭房屋業已無任何滲漏水之情形，並無有何不動產買賣契約書第9條第5項所述之瑕疵存在，原告所附照片，並不足證明系爭房屋有原告所謂滲水之事實，原告主張受詐欺云云，並無可採。又系爭房屋並無於點交前存有滲漏水之瑕疵情形，原告以此為由主張解除契約，亦無理由。㈡依兩造不動產買賣契約書第4條約定，原告於給付第1期之簽約金後，應於95年4月27日上午11時給付備證用印款即第2期之款項，其無故拒不履行，被告及仲介公司曾多次通知其履行，原告均置之不理，依兩造不動產買賣契約書第12條第1項、第2項後段約定「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」、「如甲方（即原告）毀約不買或有其他違約情事時，乙方（即被告）於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項。」，被告乃於95年6月14日以存證信函通知原告解除買賣契約，並沒收原告已給付之簽約款，又該簽約款應屬定金，而非原告主張之違約金等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、查原告主張其於95年間委託世榮仲介公司仲介購買被告所有系爭房屋及坐落土地之持分，兩造於95年4月24日簽訂不動產買賣契約書，其當場給付簽約金300,000元予被告之事實，業據其提出不動產買賣契約書為證，且為被告所不爭執，應堪認為真實。五、次查，原告主張被告及其代理人即世榮仲介公司仲介人員故意未告知系爭房屋有滲漏水情形，使原告陷於錯誤，致與被告訂約，顯有詐欺行為之事實，為被告所否認，原告自應負舉證之責。經查，原告主張被告簽約時向其保證系爭房屋無漏水之事實，為被告所否認，而本件買賣被告並未書寫銷售契約書及現況說明書乙情，業經證人丁○○證述略以：伊是賣方那邊的仲介人員，兩造是簽約時才見面，被告94年10 月22日委託銷售時有簽委託銷售契約書及現況說明書，這一次被告沒有寫，伊未將說明書拿給買方看，伊未向買方告知是否會漏水等語在卷（見本院95年12月27日言詞辯論筆錄），則原告既未證明被告簽約時係以口頭告知未曾漏水，或書立房屋狀況說明書記載，其主張被告簽約時向其保證系爭房屋未無漏水云云，尚難採信。又原告主張其於簽發後，曾於95年4月26日中午至系爭房屋查看，發現天花板有滲漏水痕跡，屋頂有修補工程之乙情，固據其提出照片2張為證，然該照片所示，並不足認定是否為漏水痕跡，且依證人甲○○證述：伊是買方的仲介人員，本件是先帶買方去看，如果買方認為可以才寫要約書，伊帶原告去看過一次，當時看房子時有看是否有漏水情形，當時看的現況是沒有發現水漬或滴水、漏水情形，原告第一次看是沒有反應，第二次簽完約有反應角落有漏水情況，之後伊有去看好幾次，是下雨天去的，沒有發現有漏水情形，伊有告知原告房子現況是沒有漏水，伊有看到原告提照片的情形，但是不能判斷是否為漏水痕跡等語觀之（見本院95年12月27日言詞辯論筆錄），亦不能認定系爭房屋於兩造簽立買賣契約時確有漏水情形。況系爭房屋所在之大廈頂屋漏水工程，已於95年4月10日前已完成，管理委員會並未反應有漏水情形，亦經證人王錫鴻證述：伊有到系爭房屋宏府一期委員會修理屋頂，是管理委員會請伊去修理的，也是管委會付錢的，當時管委會告訴伊有漏水看要如何處理，報價後，管委會同意就通知伊去處理，伊會先到屋內看有無漏水，再到上面看如何處理，本件應該是有漏水，伊才會處理，95年4月10日是請款日期，施工日期伊不記得，施工後管委會沒有反應說還有漏水情形，請款時已經完工了等語甚明（見本院95年12月27日言詞辯論筆錄），並有原告所提請款單為憑；再參以證人丙○○證述：系爭房屋是伊父親於95年8月簽約買的，伊是農曆7月以後才搬進去，沒有漏水情形沒有施工情形等語（見本院96年5月9日言詞辯論筆錄）。則系爭房屋縱曾有漏水情形，然於兩造95年4 月24日簽約前，既已修繕完畢，原告復未證明其後仍有漏水情形存在，其主張系爭房屋有漏水情形，被告故意不告知，應屬詐欺云云，亦無可取，是原告據此主張因被告有詐欺行為，而撤銷被詐欺之意思表示，並依不當得利之法律關係，請求被告返還簽約款，即屬無據。另原告雖主張被告之代理人即委任之不動產仲介公司人員，故意未告知系爭房屋修繕漏水情形事實，使原告陷於錯誤，致與被告訂約，顯有詐欺行為，依民法第224條之規定，被告自應負同一責任云云，惟被告將系爭房地委託仲介公司銷售，其法律性質應屬居間，居間人即仲介公司人員依約應為委託人即被告為訂約之媒介，但並不因此而負有以被告名義或以自己名義代被告訂立買賣契約之義務，此觀諸民法第574條規定自明，故居間人並非委託人之代理人，原告上開主張，要無可採。六、又查，原告主張系爭房屋有漏水之事實，既如前述不可採，則原告主張被告依兩造不動產買賣契約第9條第5項約定，應負瑕疵擔保責任，其得依第12條約定解除買賣契約，並依民法第259條第2款規定，請求被告返還簽約款，亦無可取。七、末查，兩造不動產買賣契約書第4條約定，原告於給付第1期之簽約金後，應於95年4月27日上午11時給付備證用印款即第2期之款項；第12條第1項、第2項後段約定「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」、「如甲方（即原告）毀約不買或有其他違約情事時，乙方（即被告）於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」，此有前揭不動產買賣契約書可稽。本件被告主張原告於95年4月24日簽約時交付簽約款300,000元後，未依約於95年4月27日上午11時交付第2期款項，其曾以存證信函催告原告履行，原告仍未履行，其已於95年6月14日以存證信函通知原告解除買賣契約之事實，業據被告提出存證信函2件為證，且為原告所不爭執，是依兩造上開約定，被告主張解除契約，沒收原告已給付之款項300,000元，應屬有據。又依兩造於買賣契約書第12條第4項約定「本條所規定之違約金，並不妨害損害賠償請求權之行使」，是原告沒收之上開款項，應屬懲罰性違約金。原告雖主張兩造約定之違約金過高，請求酌減違約金，然查系爭房屋交易買賣總價為3,100,000元，而被告主張沒收原告前已繳付之簽約款為300,000元，為總價9.6% ，較內政部 (90)台內中地字第9082363號公告之成屋買賣契約書範本第10條第2項規定總價15%為限之違約金為低，並無過高情形，是原告請求酌減違約金，不應准許。八、綜上所述，原告請求被告給付300,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　96　　年　　5 　　月　　23　　日臺灣彰化地方法院彰化簡易庭法　官　　羅秀緞右為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　96　　年　　5 　　月　　23　　日書記官　　葉春涼

彰化簡易庭95年度彰簡字第516號

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