彰化簡易庭98年度彰簡字第325號

• 裁判案由: 給付居間報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 彰化簡易庭
• 裁判日期: 98 年 09 月 07 日

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　 98年度彰簡字第325號原　　　告　甲○○○○仲介股份有限公司台中分公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　戊○○
被　　　告　丁○○
號
訴訟代理人　丙○○
號
上列當事人間請求給付居間報酬事件，於民國98年8月26日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1550元由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
（一）聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）15萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
（二）陳述：
⒈被告於民國（下同）97年11月18日經由原告之居間，與訴外人即出賣人李麗蓉訂立不動產買賣契約書，買賣標的為坐落門牌彰化市○○街18巷13號房地（下稱系爭房地），買賣價金為750萬元。依原告與被告所訂立之不動產購買
意願書第10條第1項之約定，原告既已居間使被告與李麗
蓉訂立上開買賣契約在案，則被告即應給付原告依成交價格2%計算之服務報酬，計15萬元。被告或謂：上開買賣契約已經解除，被告自不負有給付報酬之義務云云，惟依上開不動產買賣意願書第10條第1項後段約定：「如買賣契
約事後因故解除時，買方仍應給付前述之報酬及費用。」又按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，此亦有最高法院49年台上字第1646號判例可參。由此觀之，被告仍有給付報酬之義務無疑。詎屢經催討，被告均置之不理，爰依委託銷售契約及居間契約之法律關係，請求判決如聲明所示。
⒉對被告答辯之陳述：
增加車道上的樓地板（下稱人工地盤）是否為建造上所經核准的內容，要系爭房地之建商才知道。據原告了解，該部分是二次施工，沒有申請核准建築，確實是有違建的問題，但類似的建案均如此方式銷售。又建商委託原告銷售時，只有向原告說明建築主體部分，而人工地盤部分，建商主觀認為可增加附加使用價值，並沒有向原告說明，原告自己也不知道該部分是二次施工。又原告受理委託銷售建案時，會到現場去看，但重點僅看建物主體有無違建，而人工地盤是屬於公共設施，原告並未注意該部分。
（三）證據：提出不動產買賣契約書及不動產購買意願書（均影本）各一份。
二、被告方面：
（一）聲明：駁回原告之訴。
（二）陳述：原告並未告知被告車庫上方人工地盤之性質，是否屬於合法建築，若不符建築法規之違建，即有遭拆除危險。原告應本於其專業，對該部分詳盡調查，再向被告收費方屬合理。又被告有向彰化縣政府申訴，系爭房地之建商即應德建設有限公司（下稱應德公司）有與被告解除系爭房地買賣契約，應德公司已退還被告所給付之訂金75萬元其中之67萬5000元，剩餘7萬5000元部份，應德公司說詞
是要付給原告之居間報酬，除非原告同意，否則不得返還被告，但被告主張應由其收受。又依民法第567、571條規定，原告既未盡對委託人之義務，即不得請求該居間報酬等語。
（三）證據：提出不動產買賣契約書1份、存證信函3份、彰化縣政府開會通知單1份、彰化縣消費爭議調解委員會消費爭
議調解案件會議記錄1份、申請調解書1份、不動產重要事項說明書1份、退款證明單1份（均影本）。
三、得心證之理由：
（一）原告主張於97年11月18日經由原告之居間，被告與訴外人即出賣人李麗蓉就系爭房地訂立不動產買賣契約書，後於同年12月19日被告與李麗蓉經調解合意解除上開不動產買賣契約之事實，業據原告提出不動產買賣契約書及不動產購買意願書等件為證，為被告不爭執，此部分自堪信為真實。
（二）按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。經查：原告雖主張其既已居間使被告與
李麗蓉訂立上開買賣契約，則被告即應給付原告依成交價格2%計算之服務報酬，計15萬元。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，是被告仍有給付報酬之義務，然其亦自承該人停車庫上方地盤是二次施工，沒有申請核准建築，確實是有違建的問題，但類似的建案均如此方式銷售。又原告受理委託銷售時，會到現場去看，但重點僅看建物主體有無違建，而人工地盤是屬於公共設施，原告並未注意該部分等語。復經本院函詢主管機關彰化縣政府，其亦回覆：本府經現場勘查後，經核與本府（95）府建管使字第0209135號使用執照原核准竣工圖不符等字樣，此有彰化
縣政府函及附件一份附卷足憑，足認系爭人工地盤應屬違建，且亦為原告所不爭。原告固稱其受理委託銷售時，會到現場去看，但重點僅看建物主體有無違建，而人工地盤是屬於公共設施，原告並未注意該部分，惟揆諸上揭法文，原告既以居間為業，關於系爭房地是否為違建等重要事項，自有調查之義務。本院認不論係建築主體或與其相關之公共設施是否為違建，均屬居間契約之居間人主要調查義務，不因系爭人工地盤係屬公共設施即謂得減免原告之調查義務，原告容有誤會。原告既是不動產專業居間人，自應有盡詳細調查、告知義務，況此只要核對使用執照圖示、現況，再詢問賣方（建設公司），並無難處；若該部分確屬第二次施工情事，原告且已盡了告知義務，被告知情仍予買受，才不得執為抗辯事由。參諸原告就系爭房地所製作之不動產重要事項說明書中之標的物現況說明書第10 項次，原告表明系爭房地並無因改建、違建及禁建所
生糾紛之情事，亦與現況不符。按違建是否增加使用上價值？或招來遭拆除危險、麻煩？各個買受人主觀上常有不同認知、看法，非如原告稱會增加建物使用價值。承上，既原告並未履行其對於委託人即被告之義務，自不得向被告請求系爭房地之居間報酬，原告上開主張即屬無據，難謂可採。
（三）從而，原告依據委託銷售契約及居間契約之法律關係，請求被告給付居間報酬15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
四、據上結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　 9　　月　　 7　　日臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 王鏡明
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　9 　　月　　7 　　日書記官 石坤弘