中壢簡易庭100年度壢簡字第26號

• 裁判案由: 給付租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 中壢簡易庭
• 裁判日期: 100 年 03 月 31 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　 100年度壢簡字第26號原　　　告　劉豐隆
訴訟代理人　羅明通律師
楊永芳律師
被　　　告　羅玉紅
訴訟代理人　邱蔚堂
邱朝暎
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國100 年3 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。查本件原告原起訴聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）3,500 萬元，及自民國93年7 月2 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；嗣原告於100 年3 月17日言詞辯論期日將上開聲明變更為：被告應給付原告3,500 萬元，及自本件支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，核其變更係基於同一請求返還押租金之基礎事實，所為減縮應受判決事項之聲明，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，自應准許。
二、本件原告主張：
㈠原告劉豐隆前於80年12月21日與被告羅玉紅就坐落桃園縣中壢市○○段6125、6126、6127、6128、6129、6130、6131、6132建號建物、即門牌號碼為桃園縣中壢市○○○路48號、50號（包括1 層及地下層）、50號2 樓至7 樓房屋（以下合稱系爭建物）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告向被告承租系爭建物，租賃期間係自81年3 月1 日起至91年6 月30日止，兩造並約定由原告分別於80年12月21日、81年1 月17日、同年3 月5 日、同年7 月31日，將共計3,500 萬元之押租金（下稱系爭押租金）交付予被告收訖，租金除每月給付1 元外，其餘租金以系爭押租金所生之利息抵付，而於91年6 月30日租賃期限屆至時，被告應將系爭押租金返還予原告，惟被告迄今仍未返還。
㈡原告於91年6 月30日系爭租約租賃期限屆至前，固有先後收到被告所寄發之2 封存證信函，於前1 封其雖表達不再續約，惟於後1 封其則謂如原告有續租之意願，仍可相商（編號各為中壢郵局第3255號、中壢13支郵局第193 號，以下分別稱第3255號、第193 號存證信函），故以在後之第193 號存證信函為準，被告應有續租之意，原告並有回覆台英國際商務法律事務所91年6 月21日（91）羅林字第910621號函（下稱第910621號律師函）予被告，提及原告已確認兩造間之系爭租約為不定期租約，如被告有終止租約之意思，則請返還原告系爭押租金，嗣原告於92年2 月12日復收受被告所寄發之編號為中壢郵局第167 號存證信函（下稱第167 號存證信函）後，再回覆台英國際商務法律事務所92年3 月11日92羅文字第0000000 號函（下稱第0000000 號律師函）予被告，亦提及原告已確認兩造就系爭建物為不定期租賃關係；且於租賃期限屆至後，兩造並未訂定其他租約，而被告對於原告仍為系爭建物之使用收益，並未立即表示反對之意思，之後還向本院提起91年度訴字第2075號調整租金訴訟（下稱另案調整租金訴訟），於該訴主張系爭租約不定期限存在，是依民法451 條默示更新之規定，兩造於原租期屆至後應以不定期限繼續系爭租約關係。
㈢惟被告於該租賃關係存續中，復於93年7 月1 日將系爭建物之所有權移轉登記予訴外人天加股份有限公司（下稱天加公司），天加公司再於同年月26日將所有權移轉登記予訴外人徐錦泉，嗣徐錦泉即對原告提起遷讓房屋等訴訟事件，並經最高法院99年度台上字第1618號民事判決以系爭租約不存在於原告與徐錦泉間，判命原告應遷讓返還系爭建物確定在案，故原告因第三人主張權利致不能為系爭建物之使用、收益，而無法達成租賃之目的，乃依民法第435 條、第436 條之規定，於100 年2 月17日本件言詞辯論期日當庭向被告為終止系爭租約之意思表示，系爭租約既已終止，被告即應負返還系爭押租金予原告之義務；再者，原告因與訴外人即系爭建物現所有權人福泰團膳股份有限公司（下稱福泰公司）達成協議，故就系爭建物迄今仍作補習班營業使用，現實上尚未遷讓返還予被告。爰依兩造間系爭租約及押租金契約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告3,500 萬元，及自本件支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告於91年6 月30日系爭租約租賃期限屆至前，已先後寄發第3255號、第193 號存證信函予原告，分別表達不再續約，及若原告要續租，應該要再向被告商談之意思，且於收到原告所回覆之第910621號律師函後，被告有於92年1 月27日寄發第167 號存證信函予原告，再次確認租期屆至不再續租，如要續約，須重新簽訂契約之意思，故於91年6
月30日租賃期限屆至時兩造間之系爭租約即已終止，而原告所主張於租賃期限屆至後兩造以不定期限繼續系爭租約關係乙節並非真實，且原告於終止後並未將系爭建物遷讓返還予被告，故依系爭租約第5 條之約定，被告尚不負返還系爭押租金予原告之義務，另於系爭租約到期終止後，被告雖有上開買賣移轉系爭建物之行為，惟已與系爭租約無關；又因租期屆至後原告並未搬遷，被告有以電話及親自拜訪之方式欲找原告商談另訂租約，但一直未見到原告本人而未能訂定新租約，因接到原告之律師函，謂系爭租約關係已經變成不定期之租約，且原告一直不肯搬遷，亦未能與原告商談重新簽約，故被告在老實不了解下，不得已始提起另案調整租金訴訟來救濟，實際上於上開租期屆至時系爭租約即已終止等語，資為抗辯；並聲明：駁回原告之訴。
四、查原告主張：兩造前於80年12月21日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租系爭建物，租賃期間係自81年3 月1 日起至91年6 月30日止，兩造並約定由原告分別於80年12月21日、81年1 月17日、同年3 月5 日、同年7 月31日，將系爭押租金交付予被告收訖，租金除每月給付1 元外，其餘租金以系爭押租金所生之利息抵付，而被告迄今未將系爭押租金返還予原告；又原告於91年6 月30日租賃期限屆至前，有收到被告所寄發之第3255號、第193 號存證信函，並回覆第910621號律師函予被告，嗣原告於92年2 月12日復收受被告所寄發之第167 號存證信函，再回覆第0000000 號律師函予被告；於租賃期限屆至後，兩造並未訂定其他租約，嗣被告對原告向本院提起另案調整租金訴訟，並於該訴主張系爭租約不定期限存在；被告復於93年7 月1 日將系爭建物之所有權移轉登記予天加公司，天加公司再於同年月26日將所有權移轉登記予訴外人徐錦泉，嗣徐錦泉即對原告提起遷讓房屋等訴訟事件，並經最高法院99年度台上字第1618號民事判決以系爭租約不存在於原告與徐錦泉間，判命原告應遷讓返還系爭建物確定在案；再者，系爭建物之現所有權人為福泰公司，又原告就系爭建物迄今仍作補習班營業使用，尚未遷讓返還予被告等事實，有系爭租約、系爭押租金收據、另案調整租金訴訟勘驗筆錄及判決、不動產買賣契約書、系爭建物登記謄本暨異動索引、存證信函、律師函、現場照片、最高法院99年度台上字第1618號民事判決等在卷可稽，並經本院依職權調取另案調整租金訴訟卷宗查核無誤，復為被告所不爭執，應堪信為真實。
五、惟原告主張：兩造本約定於91年6 月30日系爭租約租賃期限屆至時，被告應將系爭押租金返還予原告，惟被告迄今仍未返還，又於租賃期限屆至後，兩造應以不定期限繼續系爭租約關係，且被告業依民法第435 條、第436 條之規定，於100 年2 月17日本件言詞辯論期日當庭向被告為終止系爭租約之意思表示，系爭租約既已終止，被告即應負返還系爭押租金予原告之義務等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者為：㈠兩造間之系爭租約於何時終止？㈡原告得否請求被告返還系爭押租金？經查：
㈠按附終期之法律行為，於期限屆滿時，失其效力；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第102 條第2 項、第450 條第1 項分別定有明文。復按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，同法第451 條定有明文；又租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第450 條第1 項所明定；同法第451 條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用；此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年台上字第410 號判例要旨可資參照）。
㈡查本件原告於91年6 月30日系爭租約租賃期限屆至前，有收到被告所寄發之第3255號、第193 號存證信函乙節，此為兩造所不爭執；觀諸卷附第3255號存證信函所載：「租期快到了，只剩半年。不再續約！特此告知，敬請早日恢復回狀」等語，其表達被告不願繼續契約之意甚明，復觀諸第193 號存證信函所載：「今距租期屆滿日，尚有十餘日，劉豐隆先生如有續租之意願，仍可相商」等語，其用語固屬婉轉，惟依一般經驗法則及社會常情，仍可知該內容旨在提醒原告系爭租約行將屆期而終止，惟兩造仍有另行磋商訂定新租約之空間，其性質應係確認被告於第3255號存證信函所表達就系爭租約不欲繼續契約關係之意，而非推翻此意，故原告所主張：以在後之第193 號存證信函為準，被告應有續租之意云云，應不足採。至卷附被告嗣後於92年2 月12日寄至原告之第167 號存證信函所載：「查本人（即被告，下同）早於90年12月25日以中壢郵局存證信函第03255 號，通知台端（即原告，下同）於租期屆滿後，不再續租。茲因為未獲台端回應，嗣又於91年6 月11日委託朱富賢大律師代理，以中壢13支郵局存證信函第193 號，通知台端如有續租之意願，仍可相商，並請函到7 日內與本人聯絡。惟台端均拒置不理，甚感遺憾」、「詎該租期屆滿，台端嗣又以有不定期租約為由，繼續占有，拒絕搬遷，並將該建物恢復原狀，交還本人，更有甚者，本人多次要求台端如要續租，重新簽訂契約、調整租金之給付，均遭台端拒絕」等語，被告之意應旨在再次確認其於系爭租約租期屆至前所寄上開第3255號、第193 號存證信函之內容，以釐清兩造間之相關法律關係及爭議。從而，被告於系爭租約租期行將屆滿之際，既已向原告預為表示不願繼續該契約關係，則依前揭規定及判例之說明，即不失為有反對意思之表示而無民法第451 條默示更新規定之適用，是兩造間之系爭租約業於91年6 月30日租賃期限屆至時終止。本件原告就上開被告所寄發第3255號、第193 號、第167 號存證信函，固有先後以第910621號、第0000000 號律師函回覆被告，並皆於函內提及原告已確認兩造間之系爭租約為不定期租賃關係云云，惟衡諸此等律師函之性質，僅係律師依原告之委任意旨，代擬其意而向被告寄發，故性質上仍屬原告一面之詞，實不足採，自亦無阻止被告以反對之表示阻卻系爭租約默示更新之效力。再者，系爭租約既業於91年6 月30日租期屆至而終止，自無由原告復依民法第435 條、第436 條之規定，於100 年2 月17日本件言詞辯論期日當庭向被告再為終止之可言，該後一終止之意思表示應屬無效，併此敘明。
㈢又按民事訴訟法第400 條第1 項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生；若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2 項所定關於抵銷之情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷為有既判力；又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言；是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院97年度台上字第2688號民事裁定可資參照）。本院依職權調取另案調整租金訴訟卷宗查知，本件被告固曾於91年8 月23日就系爭建物對本件原告提起另案調整租金訴訟，請求本院增加租金之數額，且被告於該訴乃主張系爭租約於租期屆滿後以不定期限繼續存在；然該訴之訴訟標的為民法第442 條所規定之租金增減請求權，與本件訴訟之訴訟標的為押租金返還請求權有異，故本件無受另案調整租金訴訟確定判決之既判力所及；又被告於該訴所主張系爭租約於租期屆滿後以不定期限繼續存在乙節，無論於該訴之訴訟程序或法院之判決中，皆未成為爭點所在，遑論兩造就該節有作何實質攻防或辯論，顯與上開最高法院民事裁定所揭櫫「爭點效」之要件「就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷」有所不符，故本件亦無受另案調整租金訴訟判決中爭點效所拘束之問題。此外，訴外人徐錦泉曾對原告提起遷讓房屋等訴訟事件，並經最高法院作成99年度台上字第1618號民事判決，於其判決理由固認系爭租約於91年6 月30日租期屆至後生不定期限契約之效力，且有民法第425 條第2 項規定之適用等語，然該訴之當事人既係徐錦泉及原告，而與本件之當事人已然不同，則依前揭最高法院裁定之說明，本件自無受該訴之既判力或爭點效拘束之可言，附此敘明。
㈣再按因擔保承租人之債務而接受押租金，為租賃契約外之別一契約，且此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件；押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責；本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院65年台上字第156 號、83年台上字第2108號判例要旨可資參照）。又押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的，是押租金返還請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生；承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是，故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行（最高法院77年度台上字第2213號、69年度台上字第3985號裁判要旨可資參照）。末按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。觀諸卷附被告收受原告所交付系爭押租金之收據（其黏附於系爭租約之末頁），被告固於其上載以「於91年6 月30日退租時歸還」之文句旁為簽名蓋章，然此等文句如與兩造間系爭租約第5 條「乙方（即原告，下同）應於訂約時，交於甲方（即被告，下同）3,500 萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。甲方不得拖延」之約定合併觀之，並參諸前揭最高法院所採押租金以擔保承租人租賃債務之履行為目的，於租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金等法律見解，得認被告就上開所載「於91年6 月30日退租時歸還」之真意，應予解為「於91年6 月30日系爭租約租期屆至而終止，且原告已履行遷讓返還系爭建物之義務而依約退租時，被告即應返還系爭押租金」，始屬合理且衡平兩造之權益，蓋若解為「於91年6 月30日系爭租約終止時，縱使原告尚未遷讓返還系爭建物，被告仍應先行返還系爭押租金」，則不僅與上開押租金所具有之擔保目的顯有扞格，亦對於被告之法律上地位產生過度不公平之情事。如前所述，兩造間之系爭租約業於91年6 月30日租賃期限屆至時終止，且本件原告已自承其就系爭建物迄今仍未遷讓返還予被告，則依前揭最高法院之見解、系爭租約之約定及對卷附收據所作符合當事人真意之解釋，應認原告尚不得請求被告返還系爭押租金。六、綜上所述，原告依兩造間系爭租約及押租金契約之法律關係，訴請被告給付3,500 萬元，及自本件支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法，經本院審酌後認對於判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日中壢簡易庭 法 官 吳元曜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達後提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 詹于君
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日