中壢簡易庭100年度壢簡字第568號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　100年度壢簡字第568號

原告

吳寶珠

訴訟代理人

李克欣律師

被告

鄭臣登

被告

姚大年

被告

張有為

被告

陳朝明

上一人訴訟代理人

潘維成律師

被告

邱淑華

訴訟代理人

黃秋田律師

複代理人

賴敬倫

複代理人

受告知人 臺灣房屋仲介股份有限公司

法定代理人

李碧華

訴訟代理人

李德瑋

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101 年9 月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。本件被告陳朝明、邱淑華均主張系爭房屋係經臺灣房屋仲介股份有限公司（下稱臺灣房屋公司）居間促成二買賣契約，故臺灣房屋公司與本件遷讓房屋訴訟，自有法律上利害關係，故聲請對臺灣房屋公司為訴訟告知等語，經核於法相符，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。查本件原告原起訴聲明為：被告應將座落桃園縣龍潭鄉○○路357 號房屋全部返還原告，並給付不當得利新臺幣（下同）48萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，按月賠償2 萬元，嗣原告於本院審理時將上開聲明變更為：被告應將坐落桃園縣龍潭鄉○○路357 號房屋全部遷讓返還予原告，不請求相當於租金之不當得利48萬元，及每月2 萬元之賠償。就原告所為聲明之變更核屬基於同一無權占有之基礎事實，而減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。

三、被告鄭臣登、姚大年均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告主張：被告鄭臣登、姚大年擅自將訴外人即其先夫李武廷所興建，由原告繼承而來之未辦保存登記之建物，門牌號碼為桃園縣龍潭鄉○○路357 號（下稱系爭房屋）及其基地即桃園縣龍潭鄉○○路653 地號土地一併以原告代理人名義，經被告張有為之居間仲介而與被告陳朝明簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），然原告並未授權被告鄭臣登出售系爭房屋，亦未提供相關印鑑證明、權狀等文件供其等辦理出售系爭房屋之用，因上開文件均係被告鄭臣登趁其昏迷住院開刀治療期間所盜蓋、偽簽及盜用，實屬無權代理，自不生合法代理之效。退步言之，縱認本件有該當表見代理之可能，然依民法第169 條表見代理之規定，表見代理之成立需有表見外觀存在為必要，惟本件並無表見外觀之情形，則原告自不需負表見代理之責。況原告為榮民遺眷，於國軍桃園總醫院就醫所需支付之醫療費用甚微，共僅支出4 萬餘元，自無出售系爭房屋以籌措醫藥費之必要，顯見被告等人稱需出售系爭房地用以籌措醫藥費，並無足採。再以受告知人臺灣房屋公司所提出之授權書（下稱系爭授權書）上「吳寶珠」之簽名經法務部調查局鑑定後，鑑定結果認非原告所親簽，足見原告並未有授權被告鄭臣登出售系爭房屋至明。再者，被告陳朝明為系爭買賣契約之直接當事人，自不得主張善意取得，且其以560 萬元取得系爭房地，不到一個月竟以805 萬元賣出，可見其絕非善意。又本件系爭房屋為未辦理保存登記之建物，無登記之公示外觀存在，自無土地法第43條有關善意受讓規定之適用，且該系爭房屋自始由被告邱淑華占有使用中，亦無因被告邱淑華自被告陳朝明處取得系爭房屋之占有，而具備公示外觀得主張善意取得事實上處分權可言，況且被告鄭臣登係先向被告邱淑華詢問是否有意購買，因遭被告邱淑華先為拒絕買受後，始經被告張有為仲介後轉出售予被告陳朝明。準此，被告邱淑華對系爭房屋之出售始末均了然於胸，應認其非善意之第三人。為此，爰依民法第767條第1 項前段之所有物返還請求權之規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將坐落桃園縣龍潭鄉○○路357 號房屋全部遷讓返還原告。㈡請准宣告假執行。

二、被告答辯部分：

㈠被告鄭臣登未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

㈡被告姚大年則以：原告因病住院，被告鄭臣登向伊表示欲用系爭房屋承租戶即被告邱淑華所給付之部分租金來支付醫藥費，伊隨即陪同被告鄭臣登至被告邱淑華處，然被告邱淑華則表示希望鄭臣登能出售系爭房屋，惟被告鄭臣登因不滿意被告邱淑華所開之價格而未能成交，伊隨即轉介臺灣房屋公司業務即被告張有為處理系爭房屋及其基地之買賣事宜，後經被告張有為仲介將系爭房地出售予被告陳朝明，而辦理房屋買賣之證件是被告鄭臣登提供，且被告鄭臣登與張有為等兩人有於民國98年5 月26日至病房向原告詢問出售系爭房屋一事，並取得原告簽署之授權書，而當日原告意識清醒，還要求伊煮魚湯。再者，伊並無如原告所稱擅自取得原告家中鑰匙、證件等語置辨，並聲明：請求駁回原告之訴。

㈢被告張有為則以：伊原為臺灣房屋公司北龍店之員工，於99年5 月25日伊值晚班時，被告姚大年來店表示系爭房屋要出售，欲委託臺灣房屋公司為仲介，遂於隔天約賣主即被告鄭臣登見面商討細節，被告鄭臣登稱其養母即原告住院需要費用，且其目前無工作，所以其等決定將系爭房屋及基地出售，用來給付醫療費用。惟因被告鄭臣登非系爭房屋及基地之所有人，故為確定所有人確有出售之意，便要求被告鄭臣登出具授權書，嗣被告鄭臣登即帶其前往國軍桃園總醫院病房找原告，當時原告人在普通病房且意識清楚，而伊詢問原告是否有出售系爭房屋及基地之意，如有意出售即簽妥授權書，伊旋即退出病房，而被告鄭臣登之後即從病房內攜帶授權書出來，可見原告應有授與代理權與被告鄭臣登無疑。後因伊先前即得知被告陳朝明有意投資購買店面，故於系爭房屋簽約委託銷售，便通知被告陳朝明此一訊息，嗣被告鄭臣登與陳朝明商議買賣價格後，達成以560 萬元成交，而於雙方簽署買賣契約時，因鄭臣登表示因需先行支付醫藥費30萬元，故被告陳朝明先將現金30萬元交與被告鄭臣登，餘款70萬元與第二期款110 萬元則交由臺灣房屋公司北龍店代收代付，後經結算，結餘之166 萬5,143 元則於98年6 月16日匯入原告之龍潭郵局帳戶，至於尾款350 萬元另於同日以聯邦銀行龍潭分行支票支付其中之320 萬元，且該支票亦經由原告郵局帳戶交換提示，其餘之30萬元則以現金支付，足見本件買賣為正常交易。又系爭房屋原有住戶為承租，伊原有意使承租戶與被告陳朝明換約，然承租戶卻希望可以買得系爭房地，伊即安排買方即被告邱淑華夫婦與被告陳朝明見面，並以805 萬元成交，是伊係依正常程序進行仲介，並無不法行為，且伊並系爭房屋之現占有人，則原告起訴請求伊返還系爭房屋並無理由等語置辨，並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

㈣被告陳朝明則以：原告授權被告鄭臣登出售系爭房地予被告陳朝明，並完成土地所有權轉登記及相關點交程序，原告已非系爭土地及建物之所有權人，是原告自無主張民法第767條第一項前段所有物返還請求權之權利。再者，雖依調查局之鑑定報告認定授權書上之筆跡筆劃特徵與原告之筆跡筆劃特徵不同，至於印文部份則無法判定，似足認授權書上簽名非原告親自書寫，然以買賣實務而言，簽名處以打字或他人書寫，再由本人親自按捺指印，並非少見。況原告對於授權書上之印文真正並不否認，應認授權書已當然生效，則被告鄭臣登出售系爭房屋自屬有權代理，又不動產移轉程序尚需要原告提供所有權狀、印鑑章、印鑑證明、身分證影本等文件，斷非區區一紙授權書即可完成所有權之移轉，故原告僅依據授權書之簽名並非其親自簽名而主張無權代理，當無理由。退萬步言，縱然系爭授權書並非原告所親簽而認屬無權代理，惟系爭授權書上印文為真正，且原告亦自承被告鄭臣登與其同住，本件買賣仍有構成表見代理，而認系爭買賣契約及物權移轉行為均屬有效。此外，系爭房屋為未辦保存登記之建物，而被告陳朝明自始未曾占有過系爭房屋，自無從返還系爭房屋語置辨，並聲明：⒈駁回原告之訴。⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

㈤被告邱淑華則以：

⒈本件原告基於民法第767 條第1 項前段之所有物返還請求權為主張，然該條規定之適用，應以原告為系爭房屋所有權人為前提，而系爭房屋屬未辦理保存登記建物，則系爭建物是否為原告已亡故之配偶李武廷所建尚屬有疑，故李武廷是否為原始起造人而取得系爭房屋之所有權，仍屬不明。據此，原告既稱自李武廷處繼承系爭房屋之所有權，自應由原告先行舉證系爭房屋為李武廷所起造，始得主張民法第767 條第1 項前段規定請求被告邱淑華為返還。

⒉再者，被告邱淑華係以訴外人即被告邱淑華之子林旻和之名義，經臺灣房屋公司仲介，而於98年6 月20日與被告陳朝明簽訂不動產買賣契約書，約定以805 萬元購買系爭房地，並登記至被告邱淑華名下。系爭土地於98年7 月8 日以買賣為登記名義完成所有權移轉登記予被告邱淑華名下；系爭房屋則於98年6 月30日以賣賣為由為契稅申報，並變更房屋稅納稅義務人為被告邱淑華。被告邱淑華對於被告陳朝明如何取得系爭房地，並不知情，且被告邱淑華亦經臺灣桃園地方法院檢察署以99年度偵字26905 號為不起訴處分，由此可見，被告邱淑華並未涉嫌偽造文書等情，其為善意之第三人無疑。雖原告主張被告鄭臣登為無權代理原告出售系爭房地，惟原告於100 年6 月22日調解程序期日中稱其養子即相對人鄭臣登去辦理移轉登記等語；又於100 年8 月30日言詞辯論期日中稱被告鄭臣登是跟原告住在一起等語，由此可知，該二人雖已於88年10月27日終止收養關係，卻仍同住一處，顯見其二人關係仍匪淺。況且，依被告張有為所提出之系爭授權書復有「吳寶珠」之簽名、印章及指印，且被告係經臺灣房屋公司之仲介而買受系爭房屋，自不會懷疑授權有問題。再者，依卷附國軍桃園總醫院函文內容及證人金宥榛於本院審理時之證述，可知原告於簽署授權書當時意識清醒，應認原告確實有出售系爭房地之意，是被告鄭臣登代理原告將系爭房地出售予被告陳朝明，再指定將系爭房屋稅籍變更為被告陳朝明及將系爭土地所有權移轉登記予被告陳朝明，均屬有權代理及有權處分而生法律效力甚明。退步言之，縱認本件非屬有權代理之情形，然依前述被告陳朝明與原告簽約及後續履約之過程以觀，本件仍有表見代理之適用。準此，被告陳朝明確實已取得系爭土地之所有權及系爭房屋之事實上處分權，是被告邱淑華自被告陳朝明處取得系爭房屋係自有權之人處取得，應認被告邱淑華為有權占有。

⒊再參酌本院卷附中華郵政股份有限公司中壢郵局檢附之原告自98年1 月1 日起之交易明細顯示，原告固曾於98年3 月15日有一筆定存19萬元到期轉入郵局存簿，惟該筆款項幾經提領殆盡，本件房地委託出售之時，即98年5 月26日，原告帳戶內餘存之金額僅3,113 元，確不足以支應伊就醫所應支付之費用40,406元及看護費用。佐以依該交易明細所示，被告陳朝明透過臺灣房屋支付之代收代付結餘款166 萬5,143 元及尾款票據320 萬元，均確實存入原告郵局帳戶，款項存入後，原告在6 月16日提領160 萬元，6 月23日提領120 萬元，在6 月29日更換存摺、印章、密碼，旋即在7 月2 日提款55 萬 元，8 月19日提款100 萬元轉定存。如果原告對於出售房地未曾同意，而伊帳戶內突然多出如此巨款，原告卻未有任何疑問反而予以提領支用，亦與常情不符，故自原告郵局帳戶支用之情形，顯示原告對出售系爭房地應屬知情，被告鄭臣登應屬有權代理；或至少由原告運用售屋所得款項之行為，顯見至少應有表見代理之適用。

⒋至於，系爭房屋雖為未辦保存登記之建物，而無登記之公示外觀，然學說上就未辦保存登記建物之公示方式有認為：「違章建築的所有權因法律行為而發生變動，雖然不待登記即生效力，然而為了保護交易安全，物權的變動仍以踐行公示的手續為必要，違章建築既然無法登記則公示的方法可以占有移轉的方式來代替，即以交付作為違章建築的所有權變動的公示方法。…即使依釋字第349 號的見解，債權如為第三人明知或可得而知，也並非不得對其發生效力，買賣違章建築既已交付，第三人如非明知也是可得而知，對第三人發生效力並未使第三人遭受不測損害，不影響交易安全」等語，換言之，被告邱淑華自被告陳朝明買受系爭房地且已支付相當之對價，且系爭房屋係由訴外人邱漢中承租為嘉永欣建材行經營之用，並非由被告邱淑華為占有使用，應認被告邱淑華屬善意之第三人，而系爭房屋既為違章建築無法以登記作為公示方法，然被告陳朝明與原告間仍可以指示交付作為系爭房屋事實上處分權變動之公示方法，而被告陳朝明與被告邱淑華間則以指示交付或簡易交付為系爭房屋占有之移轉，故應認被告邱淑華已善意受讓取得系爭房屋之事實上處分權，自屬有權占有甚明，則原告訴請被告遷讓系爭房屋當屬無據等語置辯。

⒌並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、受告知人則以：該公司所提出之授權書，有與原告確認過，且辦理過戶須由原告去戶政事務所辦理印鑑證明，才能過戶。再者，買賣成交後大部分價金都會直接匯入出賣人即原告名義之戶頭內，不會讓原告之代理人直接領走，只有少部分結算時之剩餘款項會讓出賣人之代理人領走等語。

四、查系爭房屋為未辦理保存登記之建物，而被告鄭臣登有於98年5 月26日以原告代理人之名義與被告陳朝明簽訂買賣契約，將系爭房屋及其基地出賣予被告陳朝明，買賣價金為560萬元。嗣被告陳朝明再於98年6 月20日將系爭房屋及其基地出賣給被告邱淑華之子即訴外人林旻和，買賣價金為805 萬元等情，為兩造所不爭執，此有土地登記第二類謄本暨異動索引、99年房屋稅繳款書、不動產買賣契約、臺灣房屋授權書、不動產買賣契約書附卷可稽（詳見本院卷一第46至49頁、第51至61頁、第152 至166 頁），並經本院依職權向桃園縣大溪地政事務所函查系爭房屋為未辦理保存登記建物屬實（詳見本院卷一第12頁），自堪信為真實。至原告請求被告等人應將系爭房屋為遷讓返還等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者厥為：㈠原告是否為系爭房屋之所有權人？㈡被告鄭臣登是否為有權代理原告出售系爭房屋？㈢原告應否負表見代理之責？㈣被告邱淑華是否已善意取得系爭房屋之事實上處分權？㈤原告請求被告等人遷讓返還系爭房屋有無理由？茲分述如下：

㈠原告是否為系爭房屋之所有權人？

1.按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。亦即所有人對於他人無權占有，行使物上請求權，必須對他人無權占有之物，自己有所有權存在，及該他人現仍實際上無權占有其物者，為成立要件。又以所有之意思興建房屋，即為原始建築人而取得該房屋之所有權，其取得所有權非以登記為要件。而系爭房屋為未辦理建物第一次所有權登記（即保存登記）之建物，乃兩造所不爭執，自應由出資建築之人取得所有權。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。本件原告主張系爭房屋為訴外人即其先夫李武廷出資建築，而原始取得所有權，而原告後因李武廷亡故而繼承取得系爭房屋所有權乙情，為被告邱淑華所否認，則原告自應就其主張此部分利己事實，負舉證之責。

2.本件原告主張其為系爭房屋之所有權人乙節，雖據其提出95年房屋稅繳款書、98年房屋稅繳納證明書及98房屋稅繳款書等為證（詳見本院卷一第24至25頁、本院卷二第162 頁），惟按房屋納稅義務人，並非必為房屋所有權人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明，且房屋納稅義務人於房屋移轉時，依房屋稅條例第七條規定向當地主管稽征機關申報房屋現值及使用情形，以為稅籍之資料，並不生所有權喪失或取得之效果（最高法院40年台上字第126 號判例、70年度台上字第4787號判決可資參照）。由此可知，未辦理保存登記之建物，其所有權應歸原始建築人取得，已如前述，而房屋稅籍之設立，僅為行政管理、課稅徵收之公法上事項，與私法上權利義務之法律關係無涉。經查，觀諸原告所提出之95年房屋稅繳款書、98年房屋稅繳納證明書及98房屋稅繳款書所示，其上雖有記載納稅義務人為李武廷、原告等情（詳見本院卷一第24至25頁、本院卷二第162 頁），然上開文件至多僅可證明李武廷及原告確曾為系爭房屋之納稅義務人，非必為以此當然導論李武廷為系爭房屋之原始建築人，則徒以房屋稅籍證明書尚不足憑為李武廷取得系爭房屋原始所有權之證據，亦難作為原告繼承為系爭房屋所有權人之依據。次查，原告訴訟代理人於本院審理時亦自承：只有房屋稅單可以證明系爭房屋為李武廷起造等語（詳見本院卷二第158 頁反面），顯見原告並無其他證據可資佐證系爭房屋確為李武廷所出資起造。況且，本院亦職權函詢桃園縣政府地方稅務局大溪分局有關系爭房屋之房屋稅最初申報與課稅資料，該局於101 年7 月19日以桃稅溪密字第1018078214號函復以：系爭房屋係依72年10月1 日龍鄉建使字第14325 號使用執照設籍課稅，惟該資料逾公文保存期限業經銷毀等情（詳見本院卷二第137 頁），可見系爭房屋最初究由何人向稅捐機關辦理房屋稅稅籍登記尚屬不明，是自難僅憑房屋稅繳款書及房屋稅繳納證明書遽為有利原告之認定。

⒊再者，證人邱漢中於本院審理時固具結證稱：系爭房屋之原屋主應該是原告，其是向原告承租且有簽立租約等語（詳見本院卷二第142 頁、第142 頁反面），然依證人上開證述內容，至多僅能證明原告曾將系爭房屋出租予證人邱漢中為使用，惟出租房屋予他人使用不以有處分權或所有權為必要，自難單憑證人邱漢中個人說詞，再無其他客觀證據為佐下，即遽認原告為系爭房屋之所有權人，故證人邱漢中之前開證言，尚不足為有利於原告之認定。

⒋綜上，原告所提出上述證據資料，均不足證明系爭房屋確為其亡夫李武廷出資興建而原始取得所有權，其亦因繼承而繼受取得系爭房屋之所有權。此外，原告亦未能舉出其他確切之證據以明，是其主張為系爭房屋之所有權人乙節，即難憑採，不足認為真正。

⒌本件原告既無法證明其為系爭房屋之所有權人，業如上述，自無從依民法第767 條第1 項前段之所有物返還請求權為主張，則有關本件應審究之㈡、㈢、㈣、㈤等部分，即毋庸審酌，附此敘明。

五、綜上所述，原告未能舉證證明為系爭房屋之所有權人，則其依民法第767 條第1 項前段之規定，起訴請求被告等人自系爭房屋遷出並返還予原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。