中壢簡易庭101年度壢簡字第589號

• 裁判案由: 確認優先承買權存在
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 中壢簡易庭
• 裁判日期: 102 年 01 月 07 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　101年度壢簡字第589號原　　　告　黃正耀
被　　　告　許文貴
加豐營造有限公司
上　一　人
法定代理人　俞偉楠
訴訟代理人　葉志淵
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國101年12
月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第7款定有明文。查本件原告起訴時，原聲明請求確認就門牌號碼為桃園縣楊梅市○○路000巷00號 2樓及6樓房屋二間（下稱系爭房屋）有優先承買權存在。嗣於訴訟進行中將聲明更改為：（一）確認原告就系爭房屋有優先承買權存在。（二）被告加豐營造有限公司（下稱加豐公司）就系爭房屋以買賣為原因所為之債權行為、物權行為均應撤銷，被告許文貴應塗銷前開所有權移轉登記，回復為被告加豐公司所有。（三）被告加豐公司應於原告給付被告加豐公司新臺幣（下同）491,200 元，將系爭房屋之所有權移轉登記予原告所有。核原告所為之更改，仍係同一優先承買權之爭執，且追加之聲明亦僅同一優先承買權可主張之法律效果，對被告之防禦及訴訟之終結並無重大妨礙，揆諸前開說明，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例要旨可資參照）。本件原告主張其為系爭房屋之優先承買權人，既為被告所否認，則原告就系爭土地是否有優先購買權之法律上地位即陷於不安定狀態，且此種不安定狀態能以確認判決將之除去，故原告提起本件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：被告許文貴於民國100年1月12日向被告加豐公司購買之系爭房屋係坐落在原告所有位於桃園縣楊梅市○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上。系爭房屋係由訴外人耀楊建設有限公司（下稱耀楊公司）所興建，原告為系爭土地共有人之一（權利範圍為30000分之7684 ），亦為訴外人耀楊公司之董事長，因訴外人耀楊公司與被告加豐公司有工程糾紛，而遭被告加豐公司訴請法院查封拍賣系爭房屋，經被告加豐公司向法院標買取得系爭房屋所有權，再以491,200
元轉售予被告許文貴（下稱系爭買賣）。又原告與訴外人耀楊公司共同合作興建系爭房屋，為租地建屋，依民法第 425條之1 規定推定原告與訴外人耀楊公司有租賃關係，嗣房屋甫落成，即遭被告加豐公司聲請法院拍賣，並以低價售出，是被告間為系爭買賣時應依土地法第104 條規定通知原告優先承買，否則對原告不生效力。詎料，被告竟未為上開通知，故原告主張系爭買賣無效，並主張以相同條件優先購買系爭房屋。爰依土地法第 104條及民法第426條之2規定提起本件訴訟等語，並聲明：（一）確認原告就系爭房屋有優先承買權存在。（二）被告加豐公司就系爭房屋以買賣為原因所為之債權行為、物權行為均應撤銷，被告許文貴應塗銷前開所有權移轉登記，回復為被告加豐公司所有。（三）被告加豐公司應於原告給付被告加豐公司491,200 元，將系爭房屋之所有權移轉登記予原告所有。
二、被告則以：
（一）被告加豐公司以：系爭房屋原始所有權人乃訴外人耀楊公司，並非原告，原告與訴外人耀楊公司間亦非租地建屋情形，不符民法第425條之1規定，亦不得類推適用；伊於買受系爭房屋當時，雙方真意確實係以房地分離出售方式處理，被告加豐公司自始取得無償使用該土地之權源，並無推定租賃契約之問題。故伊嗣後將系爭房屋移轉於被告許文貴，並無土地法第 104條之適用；被告許文貴曾以公告方式將系爭房屋買賣條件通知原告，故原告對於被告間系爭買賣條件早已知情，卻於移轉半年後，見房市有好轉跡象，有利可圖，方才主張優先承購權，原告主張有違誠信原則等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。
（二）被告許文貴以：伊遵循楊梅地政事務所的規定，依法辦理，原告不符合土地法第 104條規定，所以沒有優先承買權沒有確認優先承買權之利益，土地、房屋沒有租賃關係，亦不符合民法第426條之2及第425條之1規定。伊有公告，99年12月15日被告間簽訂系爭買賣契約，有依據民法物權篇施行法第8條之5第7項規定，於現場張貼公告 5日，5日後再等15日都沒有人表示意見，才在100年1月12日向地政事務所提出申請所有權登記等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之土地第二類登記謄本、建物登記第二類謄本、土地登記申請書債權移轉同意書、授權書、公司變更登記表及本院執行處99年度司執字第43622 號通知等件為證，復有本院依職權向桃園縣楊梅地政事務所調閱系爭不動產及土地登記相關資料及向本院調閱本院100 年壢簡字第156 號卷宗在卷可稽，且為被告所不爭執，應堪信屬實。原告進而主張對系爭房屋有土地法第
104 條之優先承買權，被告則以前詞置辯，則本件應審酌之點為：原告對系爭房屋由被告加豐公司出售給被告許文貴時是否有土地法第104 條之優先承買權？
四、得心證之理由：
（一）按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項為限，判決理由雖無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，若本於當事人事實審言詞辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，法院在判斷之同時，應解為同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，不得作相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則（最高法院73年度台上字第4062號、91年度台上字第790 號、92年度台上字第2460號、96年台上字第1782號等判決意旨可參），此即學理所稱之「爭點效」，俾法院就前案爭點所為判斷對已為實質論辯之當事人發生拘束力，而擴大判決解決紛爭之功能，並避免當事人就相同原因事實滋生之紛爭，援引前訴已爭執之同一攻擊或防禦方法反覆爭訟。
（二）查兩造前於本院100 年度壢簡字第156 號返還不當得利事件（下稱前案）中，原告即已主張其對系爭房屋其中之2
樓有優先承買權等情，為被告否認。而觀諸原告於前案審理中歷次所提書狀及到庭陳述內容，均不斷強調原告對系爭房屋之2 樓有優先承買權，故就該優先承買權之存在前案列為重要爭點而為審理，兩造並就此善盡完全陳述及論辯，前案審理結果於判決理由中就此略以：原告業於100
年4 月7 日及101 年1 月6 日言詞辯論期日自承：系爭土地包括伊在內之全體所有權人當初有同意耀楊公司在該土地建造包括系爭房屋在內之房屋，之後耀楊公司將房屋賣出，該公司拿一半價金、地主拿另一半價金，差不多五五分帳，應該是「合作或合夥關係」；又地主與後來承受系爭房屋之加豐公司「並未成立基地租賃關係」；原告與起造人耀楊公司間「為合建關係，非租地建物」，原告與系爭房屋間「亦無租賃權、地上權或典權存在」等語甚詳（嗣原告於101 年5 月3 日言詞辯論期日就上開「耀楊公司與地主五五分帳」部分更正為「應為三七分帳，地主分七成，耀楊公司分三成」）（前案卷第86頁反面、第94頁、第126 頁反面、第127 頁），足認系爭房屋並非原起造人耀楊公司向系爭土地所有人（包括原告）承租土地所興建無疑，且於本件中亦查無民法第425 條之1 所規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」之情形。是被告加豐公司將系爭房屋出賣並移轉予原告時，作為系爭土地所有權人之原告與該時點系爭房屋之原所有權人加豐公司間，並無基地租賃關係存在，則依前揭規定及說明，本件自無土地法第104 條基地所有權人優先承買權規定之適用。此有本院前案卷宗及判決在卷可稽。（三）本案中系爭房屋除前案之2 樓外，更增加了同號之6 樓，惟不論2 樓或6 樓，既均由耀楊公司所建，亦坐落於相同之系爭土地上，亦同由被告加豐公司經由同一強制執行程序承受，再出賣給被告許文貴等情已如上述，則原告對於系爭房屋2 樓與6 樓優先承買權是否存在之基礎事實均係相同，是以本案關於系爭房屋優先承買權是否存在亦應有爭點效之適用。關於原告對系爭房屋有優先承買權存在與否之事實，兩造於前案中，就此列為爭點相互攻擊防禦，揆諸前揭說明，本件「確認優先承買權」訴訟與前開「返還不當得利」確定判決間，固然訴訟標的不同，而非同一事件，不生因前案既判力所及而重複起訴問題，然就前開確定判決中關於原告對被告是否有優先承買權存在判斷，原告未舉出前件判決有顯然違背法令之情事，亦未提出新訴訟資料，法院及當事人間即應受爭點效之拘束，原告自不得於事後再為不同之主張，本院亦不得為相反之判斷，否則無以收擴大訴訟解決紛爭及防止前後裁判分歧之效。從而，原告確認對系爭房屋有土地法第104 條之優先承買權，即屬無據。
（四）原告雖於本案主張：其於前案之主張有誤，當初耀楊公司與原告間有租地建屋之真意，並提出證明書為證（本院卷第134 頁），惟查，該證明書遲至本案最後一次言詞辯論期日（101 年12月24日）才當庭提出，又該證明書作成之日期為101 年12月10日，係本案繫屬後才作成之證明書，如何以該事後之證明書來證明當初耀楊公司與原告間確有租地建屋之真意已值懷疑，該證明書之證明力實屬薄弱。且原告自己於前案中已多次陳述並無租地建屋之事實，現又於本案改變陳述，難認可採。故此並非「新」訴訟資料而足以改變爭點效之拘束力。
（五）原告另請求調查被告許文貴曾於98年間有向原告要求租地之錄音光碟，縱上情屬實，此與系爭房屋從被告加豐公司移轉給被告許文貴時，原告是否能主張優先承買權之構成要件事實並無關連性，爰駁回其證據調查之聲請。
五、綜上所述，本件原告依土地法第104 條第1 項後段之規定，請求確認其就稱系爭買賣之系爭房屋有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，又本件訴訟費用額經確定為新臺幣5,400 元，依民事訴訟法第78條，應由敗訴之原告負擔。
中 華 民 國 102 年 1 月 7 日中壢簡易庭 法 官 黃致毅
以上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣桃園地方法院中壢簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 102 年 1 月 7 日書記官 劉文松