中壢簡易庭104年度壢小字第1033號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 中壢簡易庭
• 裁判日期: 105 年 04 月 14 日

臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　 104年度壢小字第1033號原　　　告
即反訴被告　林虹君
被　　　告
即反訴原告　湯敬宗
被　　　告　楊秀環
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105 年3 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹萬陸仟元，及自民國一○五年二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴被告負擔新臺幣捌佰肆拾貳元，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件本訴原告與反訴原告主張之訴訟標的均係由同一租賃契約關係所生而互相請求給付，而兩造間之主要攻擊防禦方法亦為該系爭租賃契約權利義務認定之問題，是其反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，彼此間之請求有關連，且其提起反訴乃循上揭法律規定所為，自為法之所許，併此敘明。
貳、實體部分：
一、本訴部分：
㈠原告主張：被告湯敬宗於民國103 年12月25日與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），向原告承租其所有之門牌號碼桃園市○○區○○街000 號房屋面對街道右側門口之部分（以下稱系爭租賃部分），約定租期為1 年（即自104 年1
月1 日起至104 年12月30日止），租金為每月新臺幣（下同）19,000元，押租金19,000元，並由被告楊秀環作為連帶保證人。兩造於104 年6 月30日合意終止系爭租賃契約，依系爭租賃契約第7 條及第15條之約定，被告應無條件將系爭租賃部分回復原狀返還並負擔大門及遙控器鑰匙之更換費用，惟原告收回系爭租賃部分候，發現系爭租賃部分之設備多有損毀，原告共支出遙控器更換費3,000 元、鐵捲門更新之費用30,000元（被告應負擔15,000元）、鐵捲門馬達更新之費用8,000 元（被告應負擔4,000 元）、捲門箱更新之費用5,000 元（被告應負擔2,500 元）、木作隔間重新製作之費用13,500元、牆壁土水工及油漆14,500元、廢棄物清運費用7,000 元，被告共應給付59,500元，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應連帶給付原告59,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
㈡被告則以：被告於104 年6 月30日返還系爭租賃部分與原告時，已將地面清洗乾淨、並交出電動門遙控器，原告之配偶吳慈宥當天用遙控器把鐵門放下來，馬達正常、鐵捲門並未鏽蝕，也沒有廢棄物，牆壁平整，並無千瘡百孔，木作隔間仍然完好，且馬達、木作隔間均已使用多年，尚可使用，原告卻稱壞掉，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈢原告主張被告湯敬宗向原告承租系爭租賃部分，並由被告楊秀環作為連帶保證人，兩造於104 年6 月30日合意終止系爭租賃契約之事實，業據其提出租賃契約等件為證（見本院卷第7 頁至第8 頁反面），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈣原告復主張被告應負擔上開設備之修繕費等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造之間的爭點在於：原告主張被告應連帶給付原告59,500元，有無理由？茲分敘如下：1.遙控鑰匙置換費用3,000元部分：
經查，依兩造間房屋租賃契約第15條之規定：「由於保障所有房客安全，乙方（即被告）於租期屆滿時，擬遷離他處時，必須更換大門鑰匙、搖控鑰匙，由甲方（即原告）請鎖匠更換，乙方負責更換之費用。」故被告於租約終止時，自應依上開規定，給付遙控鑰匙更換之費用，而本件遙控鑰匙更換之費用為3,000 元，有正祥鐵工企業社所出具之估價單為證，且為被告所不爭執，是認原告請求被告給付遙控鑰匙置換費用3,000 元，為有理由。
2.回復原狀費用56,500元部分：
⑴按租賃物之修繕，除契約另有訂定外或另有習慣外，由出租人負擔，乃民法第429 條第1 項所明定。而依系爭租賃契約第7 條之約定：「契約期間內乙方（即被告）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（即原告）請求租金償還，遷移費及其他名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」及第11條之約定：「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」可知，租賃物若因自然耗損而有修繕必要時，應由出租人負修繕義務，僅於租賃物因承租人未盡善良管理人之注意義務而損壞時，出租人始有請求承租人負損害賠償之權利。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別約定承租人應重新粉刷或應重新裝潢等情形外，應係指承租人將租賃物以合於契約所約定方式使用後之「應有」狀態返還與出租人，而非回復租賃物之「原有」狀態。蓋房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。故就出租人所返還之租賃物是否有達到契約所約定回復原狀之要求，即須考量租賃物以合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態，為綜合認定。
⑵本件原告主張被告應負擔鐵捲門更新之費用15,000元、馬達更新之費用4,000 元、捲門箱更新之費用2,500 元、木作隔間重作之費用13,500元、牆壁土水工及油漆費用14,500元、廢棄物清運費用7,000 元等情，固據其提出正祥鐵工企業社估價單及訴外人何維忠所開立之估價單為證（見本院卷第9
頁至第10頁），然於104 年6 月30日被告返還系爭租賃部分於原告時，被告所租賃範圍之地板並無明顯髒汙、亦未見有堆放之廢棄物，有被告所提出之照片為憑（見本院卷第42頁至第43頁），是認原告請求被告給付廢棄物拆除、清運費用7,000 元，並無理由。再依原告於本院審理中陳稱：被告於返還房屋約3 個月前一直使用鐵捲門之馬達，發出很大聲響，伊和被告說能用就先用，一直到被告搬走後，承租房屋左側部分之訴外人辛小姐才提出要更換馬達；鐵捲門放下來很大聲；被告返還房屋時，鐵捲門可以上下開，但常常會卡住等語（見本院卷第35頁至第36頁、第54頁），可知系爭租賃部分之鐵捲門僅於開啟時馬達會發出聲響，而並無不能上下開啟之情事，且從原告向被告表示鐵捲門「能用就先用」等語，亦足認定鐵捲門之馬達均並未損壞，且原告亦無法證明其於交付系爭租賃部分與被告時，鐵捲門之馬達是否安靜無聲響，是亦難以回復原狀為理由，要求被告給付馬達之更新費用4,000 元。又系爭租賃部分之鐵捲門片、捲門箱已有局部生鏽、牆壁下半部之油漆有所剝落、木作隔間之底部亦有損壞等情，有兩造所提出之照片可證（見本院卷第12頁、第44頁、第45頁），然該木作隔間、捲門箱、鐵捲門片以及牆壁均已使用至少10多年，業經原告自承在卷（見本院卷第54頁），而鐵捲門片、捲門箱、木作隔間及牆壁油漆等本即會因時間之經過而有生鏽、腐蝕、脫落等自然耗損現象，是亦尚難僅以上開物品有耗損情形，即認被告未盡其回復原狀返還租賃物之義務，此外，原告就上開物品於交付予被告使用前之狀態為何，以及其損壞現象是否係因被告未盡善良管理人注意義務所造成，均未提出其他證據以為證明，是亦難認原告得請求被告就上開物品之耗損負回復原狀或損害賠償之責任。
3.押租金之扣抵：
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可供參照。本件租賃契約已於104 年6 月30日終止，而原告已收取押租金19,000元，且原告請求之金額尚未將押租金扣除等情，為兩造所不爭執，惟押租金之性質，既為擔保承租人履行租賃債務，承租人如因租賃契約有債務不履行之情事時，當然發生抵充之效力，是被告所給付之押租金，自應從原告本件請求之金額中扣除，始為適法。從而，本件原告得向被告請求之金額為3,000 元，自原告所收取之押租金19,000元範圍內為全額抵充後，原告已不得再向被告為請求。綜上，原告依租賃契約之法律關係，請求被告連帶給付59,500元，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：
㈠反訴原告主張：系爭租賃契約即已於104 年6 月30日合意終止，反訴被告自應返還押租金19,000元，惟反訴被告並未依約返還，爰依租賃契約之法律關係提起本件反訴，並聲明：反訴被告應給付反訴原告19,000元，及自105 年2 月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡反訴被告則以：反訴原告造成系爭房屋上開設備毀損，押租金19,000元應予扣抵等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
㈢按押租金於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可供參照。經查，本件租賃契約已於104 年6 月30日終止，而反訴被告收取之押租金19,000元，用以抵充反訴原告依租賃契約應給付反訴被告之遙控鑰匙置換費用3,000 元後，反訴原告得向反訴被告請求給付之押租金應為16,000元（計算式：19,000元－3,000 元＝16,000元）。是以反訴原告依租賃契約之法律關係，請求反訴被告給付16,000元，及自當庭提出反訴之日即105
年2 月5 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
三、綜上所述，原告請求被告連帶給付59,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又反訴原告請求反訴被告給付16,000元，及自105 年2 月5 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件反訴原告勝訴部分均係就民事訴訟法第436 條之8 適用小額訴訟程式所為反訴被告敗訴之判決，爰依同法第436 條之20規定，依職權宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、本訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權酌定訴訟費用額如主文第2 項及第5 項所示。
中 華 民 國 105 年 4 月 14 日中壢簡易庭 法 官 許容慈
本件得上訴。
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後二十日內向本庭（桃園市○○區○○路0 段000 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 14 日書記官 盧品蓉
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。