中壢簡易庭104年度壢簡字第852號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 中壢簡易庭
• 裁判日期: 105 年 05 月 13 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　104年度壢簡字第852號原　　　告　李廷晟
訴訟代理人　李詠謙
李胡寶玲
被　　　告　黃廷章
樂山企業社
兼　上一人
法定代理人　李月山
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國105 年4 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告經合法送達，均無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文，而簡易訴訟程序，依同法第436
條第2 項規定，亦準用上開條文。查本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）500,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准為宣告假執行。嗣於本院審理中具狀變更上開聲明第1 項為：被告應連帶給付原告925,000 元，及其中500,000 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其中
425,00元自民國104 年11月14日聲明狀送達翌日起至清償日止，均按年息5 ％計算之利息。核其聲明之變更係屬擴張應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於102 年6 月26日，經鈞院101 年度司執字第39623 號強制執行程序（下稱強制執行事件）拍賣取得原為被告黃廷章所有之門牌號碼桃園市○○區○○里○○路
000 號房屋（如附表所示，下稱系爭建物），並於102 年11月1 日領得本院核發之不動產權利移轉證書。又系爭建物前經被告黃廷章出租予被告樂山企業社，約定租期自96年5 月1 日起至105 年4 月30日止，每月租金25,000元（下稱系爭租賃契約），是原告依買賣不破租賃之規定而承受系爭買賣契約。惟被告樂山企業社並未依約繳納租金，又其實際負責人為被告黃廷章，經原告多次以存證信函催告被告繳納未果，原告遂以存證信函終止系爭租賃契約，再按系爭租賃契約第8 條約定，於租期屆滿，承租人不即時遷讓交還房屋時，出租人每月得向承租人請求按租金2 倍之違約金至遷讓完了之日止，而被告迄104 年12月30日方將系爭建物遷讓返還予原告，是原告請求被告自103 年6 月15日起至104 年12月30日止，共18個半月，每月以租金2 倍計算即50,000元之違約金，合計925,000 元。爰依系爭租賃契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應連帶給付原告925,000 元，及其中500,000 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其中425,00元自104 年11月14日聲明狀送達翌日起至清償日止，均按年息5 ％計算之利息。
二、被告則以：伊不知系爭租賃契約從何而來，上面「黃廷章」之簽名非伊所簽的，印章也不是伊的等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。被告樂山企業社及被告李月山均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀做任何聲明或陳述。
三、原告主張其經系爭強制執行事件取得系爭建物之所有權，而被告於103 年6 月15日至104 年12月30日止占有使用系爭建物等情，業經其提出本院102 年10月29日桃院晴司執宙字第39623 號不動產權利移轉證書、本院公告等件為證（見本院卷第6 頁、第55頁），且為被告黃廷章所不爭執，又被告樂山企業社及被告李月山經相當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀做任何聲明或陳述，依本院調查證據之結果，堪信原告上開主張為真。
四、本院之判斷：
㈠本件原告請求被告給付上開違約金，無非係以系爭租賃契約為據。惟系爭租賃契約之形式真正以為被告黃廷章所否認，且查，原告曾以被告無權占有系爭建物為由，起訴請求被告應將系爭建物遷讓返還予原告，經本院103 年壢簡字第374
號民事判決原告勝訴確定，而系爭租賃契約就立契約人（乙方）處樂山企業社負責人「張景安」之印文，係由被告黃廷章偽造，而張景安並非樂山企業社之負責人，是系爭租賃契約實由被告黃廷章偽造乙節，業經上開判決認定屬實，且被告黃廷章前揭偽刻「張景安」印文並蓋印於系爭租賃契約之行為，亦經本院104 年度訴字第158 號刑事判決判被告黃廷章犯行使偽造私文書罪，處有期徒刑4 月（得易科罰金）在案，有該判決書附卷可參，且經本院調閱上開民事卷宗核閱無訛，足認系爭租賃契約係由被告黃廷章所偽造之事實，是系爭租賃契約之效力，已非無疑。
㈡再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425 條定有明文。經查，系爭租賃契約之形式真正以為被告黃廷章所否認，效力亦有上開瑕疵可指，如前所述。又姑先不論系爭租賃契約之形式是否真正或其效力為何，系爭租賃契約未經公證乙節，業據原告自承在卷，而觀諸系爭租賃契約約定之租期長達10年，參諸前揭法律規定，租賃期限逾5 年且未經公證之租賃契約，縱租賃物之所有權有所變動，就受讓人而言即無買賣不破租賃原則之適用。準此，系爭建物之所有權雖經變動，而由原告取得所有權，然系爭租賃契約因未經公證而對原告即無繼續存在之情，原告自無從承受系爭租賃契約而立於承租人之地位，據以向被告請求違約金。則原告以系爭租賃契約為基礎，請求被告連帶給付上開違約金，洵屬無據。
五、綜上，原告依系爭租賃契約，請求被告給付925,000 元，及其中500,000 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止；其中425,00元自104 年11月14日聲明狀送達翌日起至清償日止，均按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 5 月 13 日中壢簡易庭 法 官 陳韋如
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 13 日書記官 龍明珠
附表：
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│編│ 建 物 │
│ ├──┬───────┬───────┬─────┬─────────────┬────┤
│號│建號│ 基地坐落 │建物門牌 │建築式樣主│面積（㎡） │權利 │
│ │ │ │ │要建築材料├─────────┬───┤ │
│ │ │ │ │及房屋層數│面 積 │附屬建│範圍 │
│ │ │ │ │ │ │物主要│ │
│ │ │ │ │ │ │建築材│ │
│ │ │ │ │ │ │料及用│ │
│ │ │ │ │ │ │途 │ │
├─┼──┼───────┼───────┼─────┼─────────┼───┼────┤
│1 │暫編│桃園縣楊梅市（│桃園市楊梅區高│2 層樓房鐵│地面層：406.23 │ │全部 │
│ │765 │改制後為桃園市│平路102號 │架造、商業│二樓層：207.28 │ │ │
│ │ │楊梅區）和平段│ │用 │合 計：613.51 │ │ │
│ │ │683 、685 、 │ │ │ │ │ │
│ │ │705、706 地號 │ │ │ │ │ │
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│備│為未辦保存登記建物，其占用鄰地683 地號：一層部分40.21 平方公尺、二層部分3.88平方公尺。│
│註│占用鄰地685 地號：一層部分211.88平方公尺、二層部分119.63平方公尺。占用鄰地705 地號：一│
│ │層部分121.15平方公尺、二層部分66.58 平方公尺。占用鄰地706 地號：一層部分32.99 平方公尺│
│ │、二層部分17.19 平方公尺。且權屬非債務人所有，又拍賣範圍包含本件標的之外圍磚造圍牆，及│
│ │本件標的旁放置水塔之C型棚架（車棚）、H型鋼架（不含水塔）、烤漆浪板棚架。 │
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