中壢簡易庭105年度壢簡字第1206號

• 裁判案由: 返還租賃物
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 中壢簡易庭
• 裁判日期: 106 年 11 月 29 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　 105年度壢簡字第1206號原　　　告
即反訴被告　周坤良即明和企業社
訴訟代理人　李銘洲律師
複　代理人　林彥廷律師
謝允正律師
被　　　告
即反訴原告　環新能源股份有限公司
法定代理人　羅傑
上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國106 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰零貳萬元，及自民國一○五年十月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹萬陸仟柒佰肆拾壹元由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹佰零貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣叁佰壹拾伍萬柒仟柒佰伍拾元，及自民國一○六年四月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣叁萬肆仟伍佰陸拾壹元，由反訴被告負擔新臺幣叁萬貳仟貳佰貳拾陸元，餘由反訴原告負擔。
本判決第五項得假執行，但反訴被告如以新臺幣叁佰壹拾伍萬柒仟柒佰伍拾元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程式方面：
一、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522 號裁定意旨參照）。經查，被告即反訴原告於民國106 年4 月19日審理期日提出反訴起訴狀，並聲明請求原告即反訴被告給付被告即反訴原告新臺幣（下同）3,386,575 元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷一第120 頁及第132 頁）；復於106 年7 月19日審理中，當庭更正反訴聲明為請求反訴被告給付反訴原告3,326,575 元，其餘不變（見本院卷第275 頁反面）。經核其反訴訴訟標的與本訴之標的皆為同一租賃關係所生之損害賠償請求權，且與其防禦方法有牽連關係，是其提起反訴，及其所為之反訴聲明之減縮，均核無不合，應予准許，先予敘明。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第3 款分別定有明文。本件原告起訴聲明為：「被告環新能源股份有限公司及台華能源股份有限公司應自門牌號碼為桃園市○○區○○路000 巷0 號（下稱系爭廠房）遷出後，交付返還於原告。」，嗣於106 年3 月7 日審理期日，原告聲明撤回對台華能源股份有限公司之起訴，並變更聲明為：「被告應給付原告1,020,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」，原告所為上開訴之撤回，業經台華能源股份有限公司同意，自生撤回效力；而訴之變更，經核屬擴張訴之聲明，且係本於原主張內容之同一事實而為，與原請求基礎之訴訟資料、證據資料均得相互援用，堪認屬請求之基礎事實同一及擴張訴之聲明，揆諸上開規定，應予准許。又反訴原告提起反訴及本訴原告擴張訴之聲明後，訴訟標的金額均已逾500,000 元，非屬民事訴訟法第427 條第1 、2 項所定之範圍，惟經本院適用簡易程序審理，兩造均未為抗辯而為本訴及反訴言詞辯論，視為合意適用簡易程序，併附敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告與訴外人台華能源股份有限公司（下稱台華公司）簽訂廠房租賃契約書（下稱系爭租約），約定將坐落於桃園市○○區○○路000 巷0 號廠房（下爭系爭廠房）出租予訴外人台華公司使用，並以系爭廠房現況交付予訴外人台華公司，嗣系爭租約由被告受讓。茲因系爭租約期限於105 年3 月16日屆滿，被告即負有返還租賃物之義務。惟被告拖至106 年1 月23日始返還系爭廠房予原告，其無權占有期間為自105 年3 月17日起至106 年1 月23日止，合計10月6
日，原告自得請求相當於租金之不當得利1,020,000 元【計算式：100,000 元（10＋6/30）＝1,020,000 元】。爰依不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告1,020,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則以：
（一）被告為訴外人台華公司為共同經營產業所另行成立之公司（按所營事業係屬公告事業第17類，依法要取得工廠登記，工廠所在地須通過消防安檢及土地檢測無污染），於104 年3 月間，訴外人台華公司得悉系爭廠房招租，為承租合法廠房以辦理工廠登記，訴外人台華公司之人員特別先於訪視系爭廠房時詢問原告：系爭廠房坐落之土地是否為「丁種建築用地」、「是否可辦理工廠登記」、「是否無違建情形」等問題，原告則答以：係丁種建築用地、可辦理工廠登記、沒有違建等語。訴外人台華公司因而信以為真，又因被告當時仍為籌備處階段，故與原告於104 年3
月16日簽訂系爭租約時，係先以訴外人台華公司名義與原告簽訂系爭租約，同時由訴外人台華公司依約交付1 年12期之租金支票，並給付共計300,000 元押租保證金予原告。於104 年5 月27日即被告取得公司設立核准日，再由訴外人台華公司將系爭租約轉讓予被告，並獲致原告之承認。至系爭租約之註明事項雖記載：「廠房現況交屋」，然訴外人台華公司當時以為所謂現況交屋，係指關於系爭廠房有設備諸如：廠房內之天車（起重機械設備）1 組、廠房外消防用固定式抽水機1 組、廠房內辦公室（室內建築）等設備會供訴外人台華公司使用。
（二）豈料，被告嗣後委託訴外人黃琇伶送件至桃園市政府經濟發展局辦理工廠審查登記之際，竟發現系爭廠房前承租公司即塑原能源科技股份有限公司（下稱塑原公司）之工廠登記未註銷，且系爭廠房坐落之土地經土壤檢測後，發現有污染之情形，兩造因此於104 年10月14日，簽訂協議書（下稱系爭10月14日協議書），以確認系爭廠房坐落之土地污染並非被告所造成。此外，被告於遷入系爭廠房後更發現，系爭廠房有大面積違建之情事，致被告無法通過消防安檢及建管處之檢查。從而，因系爭廠房有土壤污染及違建之情形，致被告無法通過工廠登記之審查。
（三）被告每月皆按時兌付租金，然因系爭廠房本身問題無法申請工廠登記，致工廠完全無法運作，造成重大商業利益之損失。被告乃先後於104 年7 月3 日及105 年1 月25日，委發律師函，撤銷因受詐欺而為簽訂系爭租約之意思表示，原告並應返還已繳之租金及負擔相關之損害賠償責任。綜上所述，原告向被告傳達不實訊息藉以騙取被告與之簽訂租約行為，坐收租金之不法利益，顯已非僅止於隱瞞重要之事實，而係積極施詐術之行為，並造成被告支出租金及失去原預期可獲取之商業利益之損害等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
（一）原告傳達不實訊息藉以騙取簽訂租賃契約行為，經反訴原告先後於104 年7 月3 日及105 年1 月25日委發律師函，撤銷受詐欺之意思表示，系爭租約既已因反訴原告行使撤銷權而無效，反訴原告自可依民法第179 條不當得利之規定，請求反訴被告返還已交付之300,000 元押租金與一年之總租金1,200,000 元。
（二）又反訴原告因反訴被告之惡意詐欺而簽訂系爭租約，進而在系爭廠房安裝相關營業設備，惟迄系爭租約期限屆至時，反訴原告皆因反訴被告所提供之系爭廠房存有大面積之違建及土壤汙染情形，致反訴原告無法取得合法之工廠登記，延宕反訴原告之營業行為；易言之，因反訴被告之詐欺行為，導致反訴原告所花費1,826,575 元之系爭廠房安裝營業設備費，完全無法於公司營業上使用以獲取商業利益，故反訴被告自應依民法第113 條之規定，請求反訴被告賠償反訴原告所支出1,826,575 元之相關營業設備之損害。
（三）反訴被告之詐欺行為自屬故意以背於善良風俗之方法，加損害於反訴原告，致反訴原告因此而受有上開押租金及安裝相關生產設備等損害。爰依民184 條第1 項後段及第113 條之規定，請求反訴原告給付總計3,326,575 元（計算式：300,000 元＋1,200,000 元＋1,826,575 元＝3,326,575 元）之損害。並聲明：反訴被告給付反訴原告3,326,575 元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、反訴被告則以：
（一）反訴原告依不當得利法之律關係請求反訴被告返還押租金300,000 元及1 年期租金1,200,000 元，於法無據，分述理由如下：
1、反訴原告未受反訴被告詐欺，亦未作成承租系爭廠房之意思表示，顯無從依民法第92條規定撤銷系爭租約之意思表示：
訴外人台華公司與反訴原告乃各具獨立法人格之二家公司，在法律上為不同權利主體，此與上開二家公司是否均由訴外人陳朝榮發起設立，或董事、股東相同與否，俱屬無涉。且系爭租約係由反訴被告與訴外人台華公司雙方所商議、簽定者，向為反訴原告所不爭。由此可知，姑不論反訴被告洵無就系爭廠房坐落之基地屬丁種建築用地、是否有違建、可否申請工廠登記證等事項對訴外人台華公司為故意不實之陳述，況自系爭租約訂立前之交涉準備階段起至系爭租約成立時止，與反訴被告進行商議及作成承租系爭廠房意思表示之締約行為人均為訴外人台華公司，反訴被告既未與反訴原告有何接觸或磋商，遑論對其為不實陳述，反訴原告更非作成承租系爭建物意思表示之「表意人」，殊無從主張伊「受」詐欺而撤銷「其」意思表示。
2、反訴原告提出2 份租約轉讓證明，主張其已承擔訴外人台華公司與反訴被告間於104 年3 月16日就系爭建物成立之系爭租約云云。惟審諸該2 份租約轉讓證明，其日期分別填載104 年5 月27日及104 年11月6 日，且皆蓋有反訴原告及其法定代理人羅傑之印文，設若該2 份租約轉讓證明之日期係據實填寫，無倒填日期之虛偽情事，則於該當時，反訴原告代表人既係劉河津，訴外人羅傑無權代表被告簽訂該2 份租約轉讓證明，自難認已生契約承擔之效力。況且，即令該2 份租約轉讓證明係合法有效（假設語），然自該2 份租約轉讓證明之內容以觀，充其量僅生系爭租賃契約之承租人變更為反訴原告之法律效果，殆不能謂訴外人台華公司所支出之費用亦歸反訴原告承受。
3、反訴被告出租之系爭廠房坐落基地確為農業區丁種建地，當初訴外人台華公司向反訴被告承租系爭廠房，係約定兩造以現狀點交系爭廠房，此觀系爭租約附註條款載明「以現況交廠房」等詞，即臻明瞭，衡情反訴原告理應自行依系爭廠房之現況，評估、決定是否承租使用，反訴被告僅就系爭廠房之現況出租予訴外人台華公司，自無可能向訴外人台華公司表示系爭廠房無違建，可申請取得工廠登記證等情。倘反訴被告曾表示系爭廠房無違建，得申請工廠登記證屬實，則就此反訴被告所特別表明之事項，理應會記載於系爭租約中，何以竟付之闕如，反而於系爭租約之附註特別以「現況交廠房」等內容？由此益見反訴被告所稱其當初即以現況出租系爭廠房，並未向訴外人台華公司表示系爭廠房無違建，得申請取得工廠登記證一事等情非虛。
4、又反訴被告以每月100,000 元出租系爭廠房後，曾陸續支出泥作工程、油漆工程、廠區清潔工資、買斷天車、防火牆面工程、地質探勘（半數費用）、水電（含拉電、電力申請及插座拉電）等工程及工程保養費，共支出900,000
餘元，實難想像反訴被告為圖獲每月100,000 元之租金，竟大費周章先行花費近百萬元整理系爭廠房，焉能謂反訴被告施用詐術獲取租金之行為？
5、另系爭廠房之前承租人巨甸有限公司中壢廠、昂廷企業有限公司中壢廠、雄起國際實業股份有限公司、塑原公司均有向主管機關申辦取得工廠登記，此為反訴原告所不爭執。基此，於反訴原告稱系爭廠房有疑似增建違建、塑原公司工廠登記未註銷、土壤汙染等情致不能申辦工廠登記之前，反訴被告著實不知上情。反訴原告徒憑其主觀臆測，逕予指述反訴被告於系爭租約成立之前即已認識系爭建物存有增建違建、塑原公司工廠登記未註銷、或土壤汙染，委無可取。
6、況反訴原告及訴外人台華公司對反訴被告提起詐欺取財之告訴，經臺灣新北地方法院檢察署檢察官偵查後，認：一、系爭廠房租賃契約書載明「依現況交廠房」之文字，可知訴外人台華公司於承租當時既已同意以該廠房現況為承租條件，自無從以事後因違建不能辦理工廠登記，遽認反訴被告有隱瞞違建之情；二、工廠登記證之申請及核發，須經主管機關依個別行業之工廠登記項目予以審查，衡諸常情，反訴被告實無可能於出租當時向訴外人台華公司保證定可取得工廠登記證；三、況且，反訴原告指訴係因反訴被告謊稱可辦理工廠登記方同意承租系爭廠房，果爾，可否申辦取得工廠登記洵屬本件租賃契約之重要條件，何以不見契約書內有相關之記載？四、於反訴被告將系爭廠房出租予訴外人台華公司前，先後出租予訴外人巨甸有限公司中壢廠、昂廷企業有限公司中壢廠、雄起國際實業股份有限公司、塑原能源科技股份有限公司等公司，而此等公司均曾向主管機關申辦取得工廠登記在案，是反訴被告就訴外人台華公司或反訴原告不能取得工廠登記證一事可否預見，顯非無疑，難認反訴被告主觀上有何詐欺之犯意，遂以106 年度偵字第4210號不起訴處分書對反訴被告為不起訴處分在案。稽諸上開不起訴處分書可知，反訴原告抗辯反訴被告向訴外人台華公司負責人陳朝榮謊稱：系爭廠房係丁種建築用地、無違建、得申請工廠登記證，致訴外人陳朝榮陷於錯誤，方向反訴被告承租一節，顯乏憑據，委無可採。
7、再者，反訴被告係於系爭租約成立前一日經反訴原告法定代理人羅傑請求提供系爭廠房用地之土壤檢測報告，始得知土壤汙染評估調查及檢測資料屬申辦工廠登記應備文件。反訴被告顧慮次任承租人或有相同之需求，方於翌日簽訂系爭租約時，註記承租人應於租期屆滿前實施土壤檢測；此外，向反訴原告建議採取所謂「一進一出」方式申辦工廠登記者，並非反訴被告，而係反訴原告所委託辦理公司設立登記之記帳及報稅代理業務人即訴外人吳嘉煌。據上，反訴原告僅憑系爭租約中有關於承租人於租期屆滿前應完成土壤檢測之註記，及反訴被告曾提出以所謂「一進一出」方式取得工廠登記之建議，妄稱反訴被告於系爭租約成立之前，即已認識塑原公司工廠登記未註銷及系爭建物用地有土壤汙染云云，核屬本於錯誤假設及前提事實所下之結論，自難憑採。
8、抑有進者，反訴被告於106 年1 月23日經反訴原告遷讓返還系爭廠房之後，反訴被告旋於同年2 月1 日出租予訴外人營豐工業有限公司，約定租金每月100,000 元。依此可知，系爭廠房要無不易出租、乏人問津情事，反訴被告亦未以高於一般市場行情之價格出租予訴外人台華公司，足認反訴被告實無甘冒詐欺刑責、鋌而走險之必要。是以，反訴原告謂反訴被告意圖獲取租金或其他利益，隱瞞系爭廠房有增建違建、土壤汙染之情形，令反訴原告陷於錯誤簽訂系爭租賃契約云云，顯屬無據。
9、復以，反訴原告雖一再爭執稱因系爭廠房有增建違建、用地土壤汙染及塑原公司工廠登記未註銷，致伊不能辦理工廠登記云云。然原公司工廠登記業已104 年9 月9 日經桃園市政府公告註銷在案，此有桃園市政府經濟發展局106
年9 月7 日函在卷可憑；而土壤及地下水汙染整治法第9
條僅規範事業應提具土壤汙染評估調查及檢測資料，俾及時瞭解用地土壤是否遭受污染，並進行後續必要處理及釐清污染責任歸屬，尚無從認一旦用地土壤已遭汙染，主管機關即當然否准工廠登記之申請。緣反訴原告始終未以系爭建物向主管機關申辦工廠登記，故系爭廠房究否確實不能申請取得工廠登記？倘不能取得，其原因為何？均無從明瞭，自難憑反訴原告片面之詞遽為反訴被告不利之認定。
10、末以，訴外人台華公司於簽訂系爭租約時即交付押租金300,000 元，並為給付一年期之租金而簽發面額均為100,000 元之支票共12紙予反訴被告，反訴原告既非向反訴被告給付租金之人，故無論系爭租約是否經撤銷而溯及失其效力，反訴原告皆不得請求反訴被告返還自訴外人台華公司受領之押租金及一年期租金。
（二）系爭租約非屬無效，且反訴原告並非當事人，其依民法第113 條請求反訴被告賠償1,826,575 元，顯於法不合：
因系爭租約不具無效之情形，且依兩造不爭執事項，本件系爭租賃之締約當事人為反訴被告與訴外人台華公司，並非反訴原告，故反訴原告自不得對反訴被告依無效法律行為之法律關係請求損害賠償。
（三）反訴原告未受詐欺，且無發生損害，其依民法第184 條第1 項後段請求原告賠償1,826,575元，自無理由：
1、反訴被告於系爭租約成立前未曾接觸反訴原告，或與之磋商，遑論對反訴原告告為故意不實之陳述乙情，前已詳述。徵諸反訴原告係至104 年5 月27日始設立登記完竣之事實，益證反訴被告殆無可能對反訴原告施以詐術。
2、其次，反訴原告雖反訴主張因反訴被告故意不實之陳述，致伊支出相關費用1,826,575 元，反訴被告應負賠償責任云云，惟因：
（1）稽諸反訴原告以民事反訴起訴狀原證5 提出的支票號碼GA0000000 號、發票日期104 年4 月16日、票面金額97,650元；支票號碼GA0000000 號、發票日期104 年6 月30日、票面金額131,250 元；支票號碼GA0000000 號、發票日期104 年6 月30日、票面金額478,600 元；支票號碼GA0000000 號、發票日期104 年10月16日、票面金額269,400 元；支票號碼GA0000000 號；發票日期104 年12月31日、票面金額598,500 元等支票5 紙，俱屬訴外人台華公司所簽發，自難認反訴原告有支出如系爭支票5 紙面額所載、總計1,575,400元之費用。
（2）又反訴原告主張爭點整理狀附件九編號7 至12所示各項費用均屬現金支出云云，惟並未提出收據、發票等外來憑證可資證明其有上述總計251,175 元之費用支出。至反訴原告固據提出訴外人乾尚企業有限公司（下稱乾尚公司）104 年3 月28日報價單併蓋有乾尚公司統一發票專用章之支出證明單各1 紙及其餘支出證明單共5 紙為憑，然細繹乾尚公司104 年3 月28日報價單可知，委託該公司施作大電工程之定作人係訴外人台華公司，要與反訴原告無涉。此外，審諸104 年4 月13日、金額10,000元；104 年4 月28日、金額30,000元；104 年5 月5 日、金額22,000元；104 年5 月5 日、金額5,500 元；104 年5 月5 日、金額3,675 元等5 紙支出證明單，其上均有訴外人高迺銘在經理簽核處簽名，而參照訴外人高迺銘於106 年6 月7 日言詞辯論期日受訊時證稱：「（問：是否曾在被告公司任何職？）從來沒有在反訴原告公司任職。」等語明確，足認上開5 紙支出證明單所載金額皆非反訴原告支出之費用，應無疑義。
（3） 綜上所述，反訴原告雖主張伊支出費用1,826,575 元，卻未舉證以實其說，顯乏依據，委無可取。
（四）綜上所述，反訴原告請求反訴被告給付3,386,575 元之損害賠償及不當得利，於法無據等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項（見本院卷第276 頁及其反面）：
一、原告與訴外人台華公司前於104 年3 月16日就系爭廠房簽訂系爭租約，租賃期間自104 年3 月17日起至105 年3 月16日止。
二、被告於104年5月27日設立登記。
三、被告於105 年3 月17日租約屆期消滅後，仍繼續占有系爭廠房，至106 年1 月23日始將系爭建物返還原告。
四、系爭廠房所坐落基地之使用分區為特定農業區丁種建地。
五、原告將系爭廠房出租予訴外人台華公司前，曾先後出租予訴外人巨甸有限公司中壢廠、昂廷企業有限公司中壢廠、雄起國際實業股份有限公司、塑原能源科技股份有限公司等，該等公司均向主管機關申辦取得工廠登記在案。
肆、本件兩造爭執之點應在於（見本院卷第276 頁反面）：
一、本訴部分：
（一）被告自105 年3 月17日至106 年1 月23日止，是否為無權占有系爭廠房？
（二）原告得否向被告請求相當於租金之不當得利，共1,020,000 元？
二、反訴部分：
（一）反訴原告主張依民法第92條之規定，撤銷簽訂系爭租賃契約之意思表示，有無理由？
（二）承上如有理由，則反訴原告請求反訴被告返還系爭廠房之租金1,200,000 元及押租金300,000 元，有無理由？
（三）承1 ，反訴原告依民法第184 條第1 項後段之規定，請求反訴被告賠償1,826,575 元之損害，有無理由？
伍、本院之判斷：
一、本訴部分：
（一）被告自105 年3 月17日至106 年1 月23日止，為無權占有系爭廠房：
租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450 條第1
項、民法第455 條前段分別定有明文。另無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179
條定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決可資參照）。經查，原告與訴外人台華公司前於104 年3 月16日就系爭廠房簽訂系爭租約，租賃期間自104 年3 月17日起至105 年3
月16日止；嗣訴外人台華公司將系爭租約讓與被告，而被告於系爭租約屆期消滅後，仍持續占有系爭廠房，至106
年1 月23日始將系爭建物返還原告等事實，為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項一、三），可知被告於系爭租約終止後至106 年1 月23日將系爭廠房返還原告為止，係屬無權占有系爭廠房，且受有使用系爭廠房之利益，並致原告受有損害，是原告自可依民法第179 條之規定，請求被告給付此段期間相當於租金之不當得利。
（二）原告得向被告請求相當於租金之不當得利，共1,020,000
元：
1、債權契約為特定人間之權利義務關係，債之關係，存在於雙方當事人間，僅具相對性。又租賃契約主體之變更，屬於更改或契約承擔之性質，非得契約原當事人之同意不得為之。當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力。又契約承擔乃以承受契約當事人地位為標的之契約，亦即依法律行為所生之概括承受，而將由契約關係所發生之債權、債務及其他附隨的權利義務關係一併移轉，與債務承擔者，承擔人僅承擔原債務人之債務，在性質上並不相同（最高法院69年台上字第2183號判例、73年台上字第1573號判例及97年度台上字第1864號判決意旨參照）。另押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。經查，訴外人台華公司於104 年5 月27日起，將系爭租約之權利義務關係轉讓予被告，原告並於租約轉讓證明（下稱原證二之租約轉讓證明）上用印等情，業據原告提出104 年11月6 日租約轉讓證明影本及被告提出之租約轉讓證明影本2 紙為證（見本院卷一第11頁、第52頁至第53頁），且為被告所不爭執，堪認訴外人台華公司將系爭租約讓與被告之情形，係屬系爭租賃之當事人主體變更，核為契約承擔，今原告既已於系爭租約上用印，堪認系爭租約之主體變更已得原告承認，是被告於104 年5 月27日起，即概括承受因系爭租約所生之一切權利義務關係，依上揭判決旨趣，被告自得主張訴外人台華公司對原告原有一切之債權，合先敘明。雖原告於最後言詞辯論期日時陳稱其並無同意訴外人台華公司將系爭租約轉讓予被告等情，然原告起訴時即主張系爭租約業已移轉予被告等情，有起訴狀存卷足參（見本院卷一第3 頁），且其亦於原證二之租約轉讓證明用印，已如前述，是原告依法已於斯時生承認之效力，當不容原告於兩造訴訟中，更易前詞，為反於事實之主張；況依被告所提之租約轉讓證明影本上載之當事人欄位上，係被告公司名稱及代表人羅傑之姓名，並有被告及羅傑之用印等節（見本院卷一第52頁至第53頁），雖租約轉讓證明日為104 年11月6 日，羅傑尚非為被告之法定代理人，然其當時亦為被告之董事之一，有被告104
年5 月31日設立登記之股份有限公司設立登記表在卷可查，且被告於羅傑代表被告簽約後，亦承認羅傑代表之效力，依民法第170 條之規定，當應認該租約轉讓證明已合法生效，是原告所辯，實無足採。
2、另查，系爭廠房每月之租金為100,000 元乙節，為兩造所不爭執，是被告自系爭租約終止後即105 年3 月17日起至106 年1 月23日止，占有系爭廠房相當於租金之不當得利共計應為1,026,667 元【計算式：100,000 元（10＋8/30）＝1,026,667 元】。而原告僅請求1,020,000 元，當屬其處分權主義之行使，核無不合，應予准許。
3、至被告辯稱因受原告詐欺而為撤銷系爭租約之意思表示等語。惟查，原告究竟有無詐欺被告，至被告承租系爭廠房，詳如後述，惟縱被告係遭原告詐欺而得為撤銷系爭租約之意思表示而使系爭租約歸於無效，被告於系爭租約終止後占有系爭廠房，仍屬無權占有，依上所述，被告仍應給付相當於租金之不當得利，是被告此揭所辯，與本訴判決無影響，附此敘明。
（三）給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233
條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件不當得利之債務，其給付並無確定期限，依前揭規定，被告應自起訴狀繕本送達之翌日起負遲延責任。查本件起訴狀繕本至遲係於105 年10月4 日前即由被告收受，有被告出具之請假證明及臺灣桃園地方法院發送文書記錄表附卷可證（見本院卷一第1 頁及第22頁）。從而，原告自得請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即105 年10月5 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之遲延利息。
二、反訴部分：
（一）反訴原告主張依民法第92條之規定，撤銷簽訂系爭租約之意思表示，為有理由：
1、因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1 項定有明文。又民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100 年度台上字第858 號判決意旨可資參照）。本件反訴原告主張反訴被告於訴外人台華公司與反訴被告簽訂系爭租約時，曾向訴外人台華公司擔保並承諾系爭廠房「屬丁種建築用地」、「並無違建」、「可申請工廠登記」等條件，訴外人台華公司方與反訴被告簽訂系爭租約，而今系爭廠房因有違建、土壤污染之情形，致反訴原告遲遲無法申請工廠登記等情，而認反訴被告有詐欺訴外人台華公司使之簽訂系爭租約之情事，自應先由反訴原告就此負舉證責任。
2、經查，證人即反訴被告之父周清淇到庭具結證稱略以：反訴被告與訴外人台華公司於104 年3 月16日簽訂系爭租約時，在場者有反訴原告法定代理人羅傑、訴外人台華公司法定代理人陳朝榮及證人周清淇，而訴外人蕭中信當時不在。又其有印象在雙方用印前，反訴被告有將70年或71年之使用執照影本及房屋稅單交給訴外人台華公司等人，然其不清楚何謂建物原始圖說，亦不清楚系爭廠房的建物圖說所載明的建物面積與使用執照不符等情事。另於雙方簽約聊天時，其有聽到反訴原告法定代理人羅傑及訴外人台華公司法定代理人陳朝榮等人，向反訴被告詢問系爭廠房是否為丁種建築用地、可否作工廠登記及有無有違建，反訴被告均有以「點頭」方式回答對方，也有向反訴原告稱系爭廠房有加蓋之情形等語（見本院卷一第120 頁至第123 頁）；另證人蕭中信證稱略以：伊在訴外人台華公司擔任工務管理，工作內容包含設備擺設、配置，規劃等。系爭租約簽訂當天，簽約地點在訴外人台華公司林口廠房，場所係於停車場之室內辦公室，因伊之工作係有關系爭廠房之規劃設計，因此雙方談到關於系爭廠房有無違建、是否為丁種建築及可否工廠登記時，訴外人台華公司之法定代理人等有請其到場協助了解，蓋如系爭廠房有違建、汙染或是無法做工廠登記之情形，會影響系爭廠房得否通過消防安檢及設備得否擺放，而影響伊工作之進行。是伊確曾聽到反訴原告向反訴被告詢問系爭廠房是否為丁建、可否廠登及是否有違建等三個問題，而反訴被告回答，系爭廠房可以為工廠登記，係屬丁種建築物，且沒有違建，另外似有提到系爭廠房沒有污染之情。系爭租約簽訂當天，有反訴被告周坤良、證人周清淇、訴外人高迺銘、反訴原告法定代理人羅傑及訴外人台華公司法定代理人陳朝榮在場等語（見本院卷一第124 頁至第127 頁）；另證人高迺銘到庭證稱略為：伊是代表訴外人劉河津去聽系爭廠房租賃事宜，伊全程在場，另訴外人陳朝榮、反訴被告、證人周清淇、反訴原告法定代理人羅傑在場，另外訴外人蕭中信好像也有在現場走動。伊有聽到反訴被告曾承諾系爭廠房合法沒有違建、土壤乾淨等，且承諾系爭廠房可以為工廠登記沒有問題等語（見本院卷一第239 頁反面至第240
頁反面）。綜合上開證人證述，可知上開3 位證人於反訴被告與訴外人台華公司簽訂系爭租約時均在場，且皆曾聽聞反訴原告法定代理人羅傑及訴外人台華公司法定代理人陳朝榮等人向反訴被告詢問系爭廠房有無違建、是否為丁種建築用地及可否為工廠登記等3 個問題，且不僅證人蕭中信及高迺銘聽聞反訴被告曾承諾系爭工廠無違建且無汙染，並可以為工廠登記乙節；證人周清淇亦證稱反訴被告確實有回答反訴原告上開問題等語，足認反訴原告稱訴外人台華公司與反訴被告簽訂系爭租約時，確實曾向反訴被告詢問上開問題，並獲致反訴被告之承諾等情為可採。且稽之系爭租約於空白處記載：「註：乙方於無汙染違法情事下，第二年合約不漲價，合約期間延長至貳年。」等節，有系爭租約影本在卷可查（見本院卷一第10頁），堪知訴外人台華公司與反訴被告簽訂系爭租約時，曾就系爭廠房有無汙染之情事為討論，由此可見訴外人台華公司於簽訂系爭租約時，確實曾向反訴被告確認系爭廠房有無違建或汙染之情事，否則倘反訴被告未曾向訴外人台華公司承諾系爭廠房無汙染，衡情雙方當不可能於系爭租約上為訴外人台華公司擔保使用系爭廠房期間無汙染之約定。另輔以反訴原告提出與反訴被告之對話紀錄，反訴被告向反訴原告說明略以：「看是否跟劉，陳老闆直接說：1 、再以合法廠房收租金，現在以不合法廠房收租，不賠償任何費用。（當初跟陳董有說）2 、到廠登出來，再收租金，不賠償任何費用。」等語（見本院卷一第83頁），足悉反訴被告亦曾於系爭廠房無法為工廠登記後，與反訴原告就系爭租約後續應如何處理為討論，倘系爭廠房是否可為工廠登記非屬反訴被告當初出租系爭廠房所擔保之事項，何以反訴被告須就此瑕疵向反訴原告承諾減收租金甚或不收租金？是反訴被告之行為在在皆顯與常情相違，益證反訴原告上皆主張之事實為真。則反訴原告主張反訴被告曾向訴外人台華公司擔保系爭廠房無違建、且無汙染可以為工廠登記及為丁種建築用地等情，應屬可採。
4、至反訴被告雖辯稱如其有向反訴原告承諾上開事項，依常理應會記載於系爭租約上，惟系爭租約上均未見此等記載反而記載依現況交屋等文字，堪認兩造間就上開事項並無任何協議，且反訴原告應明知系爭廠房有違建等語。然查，契約當事人於租賃契約書上記載依現況交屋等文字之情形，可能之用意為表明出租人之出租範圍或為表明建物現況包含內部設施等，其用意不一而足，可否僅單從系爭租約上有上開文字之記載，遽推論反訴原告知悉系爭廠房內部有違建等情事，當有可議。至系爭租約是否記載兩造約定之必要之點，係屬當事人之權利而非義務，縱系爭租約未為上開條件之記載，亦無從作為相反認定之依據。是反訴被告所辯，難認可採。
5、本件訴外人台華公司與反訴被告簽訂系爭租約，除系爭廠房之租金、租賃期間等事項係屬必要要素外，依上開認定，系爭廠房是否無違建、是否屬丁種建築用地及可否為工廠登記等情，亦洵屬影響訴外人台華公司是否與反訴被告簽訂系爭租約之重要事項，倘反訴被告就此事實為不實之陳述，依前揭判決旨趣，即該當法文所稱之詐欺無疑。查反訴原告與反訴被告於104 年10月14日簽訂協議書之內容略為：「一、甲方（按：即訴外人台華公司及反訴原告）向乙方（按：即反訴被告）承租坐落桃園市○○區○○路000 巷0 號房屋所有權全部，就該承租土地之前承租人就土地利用有汙染情事，此有東典環安科技股份有限公司環署環檢字第093 號檢測報告，就前承租人之汙染所致之損失，與甲方無關，雙方協議，甲方依承租後之使用現況，將土地及廠房返還乙方，甲方對前承租人如有汙染無須負損害賠償責任。…」，有協議書影本在卷可稽（見本院卷一第78頁），可知系爭廠房於反訴原告承租使用前，即因前承租人使用造成土壤污染，且訴外人亞太環境科技股份有限公司土壤檢測報告結果亦顯示：系爭廠房之土地重金屬含量超過土壤管制標準2.2 倍及1.6 倍等節，有桃園市政府環境保護局106 年9 月11日桃環水字第1060082575號函及所附資料在卷足稽（見本院卷二第38頁至第47頁），堪認反訴被告於將系爭廠房出租予反訴原告時，系爭廠房即有土壤污染之情事；另經本院依職權向桃園市政府環保局函調系爭廠房之工廠登記相關資料，經函覆略以系爭廠房前有塑原公司於98年1 月9 日設立登記，並於104 年9
月9 日經桃園市政府公告註銷等節，有桃園市政府經濟發展局106 年9 月7 日桃經登字第1060035723號函存卷可查（見本院卷二第10頁），可知反訴被告將系爭廠房租予訴外人台華公司時，訴外人塑原公司於系爭廠方之登記尚未註銷；且反訴被告亦自承：於簽訂系爭租約前一日，反訴原告之法定代理人曾向其要求土壤檢測報告等申辦工廠登記應備文件等情，益徵反訴被告於簽訂系爭租約時，明知訴外人台華公司非常重視系爭廠房之土地有無經土壤檢測或汙染之情事；況依反訴被告出租系爭廠房多年之經驗，並佐以反訴被告於與反訴原告法定代理人羅傑之對話記錄曾指導：「只要你們將機器移到指定位置（現勘時）就可以過關…」等語以觀（見本院卷一第259 頁），即可悉反訴被告就取得工廠登記之程序及相關事宜，均有相當了解；再參以反訴被告訴訟代理人於審理中陳稱：其向訴外人吳代書（按反訴被告介紹予反訴原告之代書）了解後才知悉所謂「一進一出」係指須於前工廠登記經註銷後，其後之承租人才於同一廠房為為工廠登記等語（見本院卷二第67頁反面），益足認反訴被告就上開工廠登記規則不可能推諉不知。是反訴被告於訴外人塑原公司未為歇業登記前，即貿然向反訴原告為系爭廠房無違建、無汙染且得為工廠登記之承諾，當有詐欺訴外人台華公司之嫌。末查，反訴原告於發現受詐欺後之104 年7 月3 日即寄發律師函予反訴被告，主張依民法第92條之規定，撤銷系爭租約之意思表示乙節，有詠澄法律事務所104 年7 月3 日104 詠字第104070321 號函存卷可參（見本院卷一第144 頁至第
145 頁），未逾一年之除斥期間，是其主張，自屬有據，當予准許。
6、反訴被告雖又辯稱縱反訴被告曾向訴外人台華公司就系爭廠房為上開承諾，然反訴被告詐欺之對象並非反訴原告，而為訴外人台華公司等語。惟查，系爭租約既由反訴原告為契約承擔，而繼受訴外人台華公司就系爭租約之所有權利義務關係，自當繼受訴外人台華公司對反訴被告所得行使之撤銷權，是反訴被告此揭所辯，自屬無據。
7、另反訴被告辯稱訴外人塑原公司於104 年9 月9 日即註銷工廠登記，並未影響反訴原告為工廠登記等語。然查，反訴原告承租系爭廠房之目的，係為期公司可以於系爭廠房辦理工廠登記以利營業，是依系爭租約之租賃目的解釋，應認反訴原告所稱之要求反訴被告承諾系爭廠房可以為工廠登記，係指於系爭租約期間，系爭廠房並無其他問題諸如土壤污染或行政管制致其為工廠登記時遭遇困難之謂。且再參諸系爭租約原僅約定1 年期間，而訴外人塑原公司於反訴原告承擔系爭租約之日即104 年5 月27日，仍未註銷工廠登記，依桃園市政府標準作業流程圖工廠登記公告註銷申請所示，撤銷工廠登記至少需一個半月之作業時間乙節，有桃園市政府經濟發展局106 年9 月7 日桃經登字第1060035723號函所附資料及桃園市政府標準作業流程圖工廠登記公告註銷申請等件在卷可查（見本院卷二第10頁及第14頁至第15頁），基此可推知反訴原告最快僅得於同年7 月始辦理系爭廠房之工廠登記程序，然系爭租約於105 年3 月16日即行終止，則反訴被告之主張，不啻為使反訴原告於系爭租約即將終止前，方得取工廠登記，進而使反訴原告之營業目的落空，此顯與反訴原告之租賃廠房之目的相違。是反訴被告所辯，當無足採。
（二）承上，反訴原告請求反訴被告返還系爭廠房之租金1,200,000 元及押租金300,000 元，為有理由：
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。經查，訴外人台華公司已支付系爭廠房之租金1,200,000 元及押租金300,000 元，為兩造所不爭執，則系爭租約之締約意思既經撤銷，訴外人台華公司給付之租金及押租金，自屬無法律上原因；而反訴原告繼受系爭租約之全部權利義務關係，已如前述，是反訴原告得依民法第179 條之規定，向反訴被告請求訴外人台華公司所支付之租金及押租金，共計1,500,000 元（計算式：1,200,000 元＋300,000 元＝1,500,000 元）。
（三）承1 ，反訴原告依民法第184 條第1 項後段之規定，請求反訴被告賠償1,755,400 元之損害，為有理由：
1、故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第184 條第1 項後段及第216 條定有明文。經查，反訴被告因上開詐欺行為，致訴外人台華公司向反訴被告承租系爭廠房，而致使訴外人台華公司及反訴原告於上開承租期間，於系爭工廠投入設備成本包含將油槽吊車搬遷至系爭廠房及定位工程、將鍋爐、攪拌槽搬遷至系爭廠房之安裝工程、針對反訴原告公司之生產設備於系爭廠房所須要之加強設備（即管路連結工程、鐵板加強材料、各油槽出入口配管、油表安裝、過濾器安裝、油槽安全梯工程等共計1,657,750 元（計算式：131,250 元＋478,600
元＋269,400 元＋598,500 元＋180,000 元＝1,657,750
元），業據反訴原告提出請求賠償金額明細表、系爭5 紙支票、乾尚公司請款單影本、景雄工業有限公司報價單影本、景雄工業有限公司請款單等件為證（見本院卷一第268 頁及148 頁至第167 頁），而因系爭廠房無法為工廠登記，致使反訴原告於系爭廠房投入之上開設備費用均無法使用，堪認此屬反訴原告因反訴被告之詐欺行為所生之損害，是反訴原告向反訴被告請求1,657,750 元，自屬有據。至反訴原告主張原工廠管理拆管費用97,650元及原工廠清除土方費用22,000元等節，均屬反訴原告遷廠至任一廠房本需負擔之費用，與系爭廠房無法為工廠登記致生反訴原告額外支出生產設備費用成本不同，自難認屬因反訴被告詐欺行為所生之額外損害。是其此部分主張，當屬無據。另原告雖主張清除系爭廠房土方起重機、挖土機費用、系爭廠房之大電工程施工材料及費用、冷氣、熱水器安裝費及大油槽切除工程及吊車費用共計支出49,175元（計算式：5,500 元＋3,675 元＋10,000元＋30,000元＝49,175元），雖據其提出支出證明單等件為憑（見本院卷一第163 頁至第167 頁），然觀諸該等支出證明單5 紙係反訴原告自行製作，而非他人開立之統一發票或收據，是無從憑其自行出具之支出證明，即認反訴原告確有此筆支出，是其此部分主張，亦屬無據。
2、雖反訴被告辯稱反訴原告提出給付之系爭5 紙支票，俱屬訴外人台華公司所簽發，難認被告有支出如系爭支票5 紙面額所載、總計1,575,400 元之費用等語。惟查，系爭5
紙支票為訴外人台華公司所簽發等情，有系爭5 紙支票可證（見本院卷一第148 頁、第151 頁、第153 頁、第155
頁及第158 頁），然依上開說明，既訴外人台華公司將系爭租約所生之全部債權債務關係讓與反訴原告，則因系爭租約之法律關係所生之損害賠償請求權，亦應已一併讓予反訴原告，是縱1,575,400 元之費用為訴外人台華公司所支出，惟此亦係訴外人台華公司因投資系爭廠房所額外支出之設備費用，於反訴原告依民法第92條之規定，撤銷簽訂系爭租約之意思表示後，該等投資之費用亦屬訴外人台華公司損害，今訴外人台華公司既已將該等損害賠償請求權讓與反訴原告，反訴原告自得基此向反訴被告主張損害賠償，是反訴被告所辯，即屬無由，自難憑採。
（四）給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233
條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件損害賠償及不當得利之債務，其給付並無確定期限，依前揭規定，反訴被告應自民事反訴起訴狀繕本送達之翌日起負遲延責任。查本件民事反訴起訴狀繕本係於106 年4 月19日當庭交由反訴被告收受，有民事反訴起訴狀附卷可證（見本院卷一第133 頁）。從而，原告自得請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即106 年4 月20日起至清償日止，按年息百分之5 計算之遲延利息。
陸、綜上所述，本訴部分，原告依系爭租約、不當得利及民法租賃之法律關係，請求被告給付原告1,020,000 元，及自105
年10月5 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。反訴部分，反訴原告依系爭租約之法律關係、契約承擔、民法第179 條及184 條第1 項後段之規定，請求反訴被告給付3,157,750 元（計算式：1,657,750 元＋1,500,000 元＝3,157,750 元），及自106 年4 月20日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
柒、本件原告及反訴原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項，依職權為被告及反訴被告預供擔保，得免為假執行之宣告。又本件原告元起訴請求返還系爭廠房部分，後因被告自行返還，故為前開訴之變更，而原告就變更後之訴，已獲全部勝訴判決，是本院認此變更前後之訴訟費用，均應由被告負擔。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一予以論駁。至原告於言詞辯論終結後始提出之民事補充辯論意旨（二）狀，此乃言詞辯論終結後所為，本院不予審酌，併此敘明。
玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。又本件訴訟費用額，定如主文第3 項及第7項所示之金額。
中 華 民 國 106 年 11 月 29 日中壢簡易庭 法 官 薛巧翊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 30 日書記官 劉彩華