中壢簡易庭105年度壢簡字第991號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 中壢簡易庭
• 裁判日期: 106 年 05 月 25 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　105年度壢簡字第991號原　　　告　和瑞捷星社區管理委員會
法定代理人　施文呼
訴訟代理人　林明顯
蔡制空
訴訟代理人　孫志堅律師
複　代理人　鍾孟杰律師
被　　　告　隆騰公寓大廈管理維護股份有限公司
法定代理人　陳武強
被　　　告　隆騰保全股份有限公司
法定代理人　陳武強
前列　二人
共　　　同
訴訟代理人　洪妤儂
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國106 年4 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告隆騰公寓大廈管理維護股份有限公司應給付原告新臺幣叁萬貳仟元，及自民國一○五年十月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元，由被告隆騰公寓大廈管理維護股份有限公司負擔新臺幣叁佰肆拾柒元，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告隆騰公寓大廈管理維護股份有限公司如以新臺幣叁萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造前於民國104 年4 月2 日分別與被告隆騰公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱隆騰管理公司）簽訂隆騰公寓大廈管理維護股份有限公司綜合服務管理契約（下稱系爭服務契約）、隆騰保全股份有限公司（下稱隆騰保全公司）簽訂隆騰保全股份有限公司駐衛保全管理契約（下稱系爭保全契約），契約期間均自104 年5 月1 日0 時起至105 年4 月30日24時止，原告則於105 年4 月9 日以書面通知被告2 人不再續約。
（二）因被告隆騰管理公司，有如下諸多不當情事，爰依系爭服務契約第9 條第1 項約定，作為請求被告隆騰管理公司未履約之損害賠償
依據：
1、被告隆騰管理公司委派之物管人員缺乏專業，對社區管理業務全然未熟悉，而被告隆騰管理公司派駐之物業管理人員，為被告隆騰管理公司履行系爭服務契約之履約使用人，卻未妥善管控合約之執行，即提醒兩造之系爭服務契約及系爭保全契約即將屆滿，且若不為續約應即先於1 個月前以書面通知被告，同時並需擬稿交原告社區主任委員批示等，造成原告未察而逾越與被告間之終止契約時間，進而導致原告反遭被告提告求償，嗣經鈞院另案105 年度壢簡字第854 號判決原告應給付被告隆騰管理公司違約金新臺幣（下同）27,000元、被告隆騰保全公司24,000元，合計51,000元（計算式：27,000元＋24,000元＝51,000元），此51,000元為被告隆騰管理公司未依約履行以致對原告造成之具體損害。
2、其次，依系爭服務契約第19條附加事項第7 款約定，關於原告社區之污水儲存池清潔一事，本應由被告隆騰管理公司負擔，然原告於104 年8 月21日委請訴外人即一六八環保衛生工程行進行清潔社區污水儲存池，所花之費用32,000元，係由原告社區自行負擔，並非由被告隆騰管理公司派員清理污水儲存池，故此被告隆騰管理公司未履約事項，亦為原告因被告隆騰管理公司違約之損害。
3、被告隆騰管理公司管理原告社區，未善盡其交接義務，以臨時派遣到職三日之管理人辦理社區帳務等交接事宜，導致財物管理、交接均不確實，如交接時未列交接清冊、補列印之交接清冊上僅記載住戶未繳管理費為88,675元，然事後清查住戶未繳管理費實為132,783 元，兩者相差竟達44,108元；手工登錄簿交接遺失、價值560 元之「小心地滑」告示牌2 個不僅未列入交接清單，且事後亦遺失，此部分本屬原告之相關清冊文件，其價值無法估算外，單就告示牌之損害至少為560 元。
4、原告公告處理資料，僅留有其中33件，其中有20件主委親簽之公文書件被告隆騰管理公司如實並未存查，至104 年6 月30日後，被告隆騰管理公司則未將任何文件留存。
5、而關於社區政令宣導及公告社區事務等文件及工作處理登記簿，被告隆騰管理公司迄今僅保留102 年10月16日起至103 年10月9 日間之文件，其餘均付之闕如。另就物品保管部分，其中一枚USB 隨身碟於交接時遺失，又訴外人即新物業管理公司東京都公司在與被告隆騰管理公司交接過程中，特別載明公設鑰匙點交目錄與隆騰公司交接之明細落差極大，交接上明顯數量不對；此外原告曾於105 年2
月3 日於國泰世華銀行開戶之開戶約定資料，亦屬被告隆騰管理公司受委任保管文件，理應於同年4 月30日交接，然交接時，卻亦不知去向，導致社區權益無法保障。
6、系爭服務契約第6 條第5 款約定，其中第六、七、八、十等項文件，被告隆騰管理公司均未依約交付。
7、原告社區第三、四屆區分所有權人會議紀錄等均已逸失，被告隆騰管理公司無法提出，光是第三屆區分所有權人會議開會即支出159,774 元、第四屆區分所有權人會議開會則支出161,663 元，此豈不形同原告之區分所有權人會議白白浪費金錢召開，卻未能有具體會議紀錄可供依憑。
8、被告隆騰管理公司依約為原告社區建置之雲世代服務系統，竟於被告隆騰管理公司得知原告不再續約後之105 年4
月30日，遭被告隆騰管理公司派員強行取走設備，事後係原告提告後被告隆騰管理公司方送回，然原告欲查看其中電腦資料，卻發現根本無內容，也無任何相關手冊及教育訓練等。
（三）至被告隆騰管理公司下列雖辯稱：
1、系爭服務契約到期前，被告隆騰管理公司派駐之物管人員並無違約情形云云。然事實上，訴外人即被告隆騰管理公司派駐之物管人員何禮達、張梅珠於社區每月例行管委會會議中，根本未曾有提醒原告關於兩造之系爭服務及保全契約即將屆滿，且若不為續約應即於1 個月前須以書面通知被告為不續約之意思表示，否則將有遭計罰違約金之情，被告隆騰管理公司所辯，顯非可採。
2、被告隆騰管理公司從未接獲原告要求提前進行水肥清潔作業，且被告亦願協同相關廠商至原告社區進行水肥清潔作業云云。惟事實為，訴外人何禮達並未告知被告隆騰管理公司辦理水肥清潔作業係預計排定在104 年12月。而於原告於完成水肥清潔作業後，欲向被告隆騰管理公司請求所支出水肥清潔作業之費用時，復遭被告隆騰管理公司以非其合作廠商而拒絕支付。另被告隆騰管理公司亦未於104
年12月再行為原告社區提供水肥清潔作業屬實，此亦係未提供約定之服務，針對此節原告本即得對之依實際水肥清潔作業所生費用減價扣款。此外，被告隆騰管理公司先前協助原告社區進行消毒之時程，均較系爭服務契約約定之期間為提前，何以水肥清潔作業無法提前作業，足認被告隆騰管理公司所辯無理由。
（四）綜上，（二）3 至8 項，雖被告隆騰管理公司未盡契約上之義務對原告社區造成之損失難以估計，然參酌民事訴訟法第222 條第2 項規定，本件鈞院應得依自由心證得出上開被告隆騰管理公司違約事項對原告所造成之損害數額。又若再加計（二）1 、2 等2 項之金額，實際上原告所受損失應已超過系爭管理契約所約定1 個月之服務費108,000 元。故原告依系爭維護契約第9 條第1 項及第5 條第5
款等，自得請求被告隆騰管理公司給付108,000 元。
（五）另被告隆騰保全公司轄下之保全人員未依規定巡邏，依約原告可罰保全人員每次1,000 元，由於原告並無被告隆騰保全公司轄下之保全人員之巡檢紀錄，若以此推定被告隆騰保全公司2 年內均未依規定巡邏及如實為巡檢紀錄者，則單就104 年5 月1 日起至105 年4 月30日止一年服務期間，原告應得依約對保全人員裁罰多達730,000 元（365
日2,000 元=730,00 0 元），然原告因始終被蒙在鼓裡而從未據此對被告隆騰保全公司轄下之保全人員有所裁罰。此亦屬被告隆騰保全公司未履約之事實，而此形同原告白花此保全管理費，卻未能獲得被告隆騰保全公司完整之保全服務，致陷原告社區於危險。被告隆騰保全公司雖辯稱從未收到原告要求改善通知，且月例會中也未提出疑問，系爭保全契約未約定需每月呈報巡檢紀錄，巡檢紀錄皆儲存在社區電腦，從未收到原告通知不能觀看紀錄云云。惟實則開啟電腦設備後，僅見巡邏數據庫備份之7 個MDS
檔，此與坊間一般巡邏設備數據均為EXCEL 檔已有不同，又原告並非未告知無法讀取巡檢紀錄，而是先前原告均信賴被告隆騰保全公司有定期巡檢，卻於事後交接後方發現根本讀取不到任何巡檢紀錄，顯見被告隆騰保全公司根本未落實巡檢工作，其亦無確實為巡檢紀錄，是被告隆騰保全公司上述所辯，實為卸責之詞。被告隆騰保全公司上開未履約之事實，形同原告白花此保全管理費，卻未能獲得被告隆騰保全公司完整之保全服務，致陷原告社區於危險，此造成之損害亦難以估計，此亦請鈞院依民事訴訟法第222 條第2 項規定審酌損害金額，而此部分理應超過原告給付被告隆騰保全公司一個月之管理費92,000元，是原告自得依據系爭保全契約第4 條第6 項、第7 條第6 項、系爭保全契約附件一的保全缺失懲戒條款第8 項、第9 項規定，請求被告隆騰保全公司給付92,000元。
（六）綜合上述，爰依系爭服務契約及系爭保全契約之約定，提起本件訴訟等語，並聲明：1 、被告隆騰管理公司應給付原告108,000 元，及自起訴狀繕本送達之日翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。2 、被告隆騰保全公司應給付原告92,000元，及自起訴狀繕本送達之日翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則以：
（一）被告分別與原告間簽訂系爭服務契約及系爭保全契約，約定被告分別提供原告社區駐衛保全服務及一般事務管理服務、清潔與環境衛生之維護事項，期間自104 年5 月1 日起至105 年4 月30日止，期滿一個月前，一方未以書面通知他方不再續約者，視為展期一年，並約定原告就系爭保全契約每月應給付96,000元服務費，就系爭服務契約每月應給付108,000 元服務費，且應於次月10日前繳納。依系爭保全契約第6 條第2 項及系爭服務契約第4 條第2 項規定：「本契約委託期間內，非經雙方同意任何一方不得片面終止本契約，否則應賠償一個月之服務費。甲乙雙方於期滿一個月未以書面通知對方，本契約繼續有效，自動延長一年，以後亦同。」，被告於系爭管理及保全契約到期前三個月內，被告管理公司處長曾提醒派駐原告社區之總幹事，在該月管委會例會中詢問管委會：「是否與被告繼續簽約？若繼續簽約之合約內容？亦或是社區將向桃園市保全商業公會公告進行公開招標程序？」等事項。查原告社區於105 年1 月13日即向桃園市保全商業公會，公告進行招標作業，即原告社區於系爭契約105 年4 月30日屆期前三個月已知曉系爭保全及服務契約之到期日。況觀諸社區管委會公告發函之文件，社區總幹事須經管委會或其主任委員之指示，始能撰稿且經主任委員批示後發函公告，然被告管理公司派駐之總幹事從未曾接獲原告社區管委會或其主任委員之指示擬稿發函；嗣原告社區於105 年5 月14日發函稱：「貴我雙方陳總經理、蔡主委、周監委3 人，於4 月16日晚間面商，並達成『簽訂新約，試用期1 個月後即解約』之協議……。」等內容，惟當日兩造協商內容之實情係為兩造達成續約一年，試用期3 個月之協議。準此，被告隆騰管理公司為確保兩造協議之契約內容可依約履行，故被告隆騰管理公司續聘該社區之派駐人員以確保兩造契約債務之履行，惟原告事後竟發函通知終止兩造契約，反悔不認當日協商之內容。被告管理公司遂向鈞院提起105 年度壢簡字第854 號給付違約金訴訟，後原告逕以此向被告提起本件違約金訴訟。故原告在準備（二）狀三（一）、稱：「被告派駐之物業管理人員，…未妥善管控合約之執行，即提醒兩造之系爭合約即將屆滿，……同時並須擬稿交原告社區主任委員批示等……」等顯非事實，原告主張，純屬無稽。而原告遲至105 年4 月8 日始以書面告知被告不續約，即係未於契約期滿一個月前以書面告知，本件係可歸責於原告之事由而終止契約，非被告任意終止契約，原告請求違約金之給付並無依據。
（二）關於系爭服務契約第19條第7 款：「社區清理汙水儲存池（水肥），年度一次。（104 年12月）」，原告於104 年8 月已自行請廠商施作，被告隆騰管理公司從未收受原告要求提前進行水肥清潔作業之電話或相關文件，且被告隆騰管理公司於104 年12月，依系爭管理契約規定安排汙水廠商至原告社區勘查實況，社區及廠商評估當時不需再施行水肥抽取作業。惟被告隆騰管理公司仍願依系爭服務契約規定，偕同相關廠商至原告社區完成抽水肥作業，亦於答辯狀中請原告回覆可施作之確定日期。原告亦於準備理由狀稱：「本會要求將第一池之硬塊抽完，日期由雙方協議另訂。」（請參見準備理由狀第三頁倒數第2~5 行）。是以，原告於準備（二）狀三、（二）稱：「……原告社區僅於104 年8 月21日有委請訴外人即一六八環保衛生工程行進行清潔社區污水儲存池，且此筆費用32,000元還是由原告社區自行負擔，並非由被告隆騰管理公司派員清污水肥，復未自行吸納該次社區清污費用……」等語，顯與事實不符，故原告主張，殊無可取。
（三）關於原告所稱社區財務管理、交接不明確，無公告文件資料、無第三屆及第四屆區分所有權人會議…等。依公寓大廈管理條例第36條規定：「管理委員會之職務如下：……八規約、『會議紀錄』、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管」，以及公寓大廈管理條例施行細則第11條規定：「本條例第36條所定管理委員會之職務，除第7 款至第9 款、第11款及第12款外，經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者，得由管理服務人執行之。但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」，是公寓大廈之區分所有權人會議紀錄保管乃係「管理委員會」之職務，原則上不得授權管理服務人執行之，而原告從未提出其社區區分所有權人會議曾有決議或另有規約規定應由被告隆騰管理公司負責保管相關會議紀錄之事證，復未提出原告有何遭受主管機關裁罰以致受損之文件。此外，原告管理資料辦法及各項設備證明書如會議紀錄、機電維護等文件，被告隆騰管理公司均於105 年4 月30日由原告前後任物業公司之代表人及原告之主任委員三方親自簽名完成交接作業，倘若原告社區當時有任何疑慮應於交接之時提出異議，而非日後興訟究責。
（四）另原告指稱103 年度之綜合服務管理契約書第4 條第3 款規定：「…已建構之任何設施均為甲方社區財產。」，然查，104 年5 月1 日續約之系爭管理契約並無相關附加條款，且該22吋平板電腦上載有被告隆騰管理公司之資產編碼，以致交接當日被告隆騰管理公司人員誤認此22吋平板電腦是被告公司之資產而攜回。是以，被告隆騰管理公司於105 年10月28日將此22吋平板電腦之設備送回原告社區，卻遭原告以未將《雲世代服務系統》完整架設而拒絕簽收。惟雲世代服務系統本係被告隆騰管理公司依系爭服務契約規定提供相關服務，準此，系爭管理契約期滿後，被告隆騰管理公司無須就雲世代服務系統提供相關後續服務。
（五）又關於系爭保全契約第9 條第2 款約定：「留駐人員如有怠忽職守或其他不法情事，甲方得通知乙方按情節輕重予以懲處（附件一）或調換。」，該條款係為可歸責於被告隆騰保全公司之保全員工而懲處之要件。惟查，被告隆騰保全公司從未收受原告要求改善保全人員「未巡邏」及「未確實填寫執勤報表」之電話或相關文件，且原告於每月管委會例會中亦無對此向被告隆騰保全公司派駐之總幹事提出任何保全人員或電子尋根之巡檢紀錄等相關疑問或異議。此外，於系爭保全契約中並無附加事項約定須每月呈報巡檢紀錄，即被告隆騰保全公司每月無須呈報相關巡邏文件資料，且此保全人員巡檢之電子紀錄皆儲存於社區電腦，方便社區調閱檢視；且被告隆騰保全公司於系爭契約期間從未收受原告社區稱此電子巡檢紀錄不能觀看等語之電話或相關文件。故依系爭保全契約第9 條第2 款，原告社區若認被告隆騰保全公司保全員工有系爭保全契約附件一第8 項及第9 項之缺失項目，原告需先通知被告隆騰保全公司改善而未能改善，且亦須造成原告社區之重大損害，是原告在準備（二）狀四、稱「由於原告並無被告隆騰保全公司轄下之保全人員之巡檢紀錄，……亦屬被告隆騰保全公司未履約之事實，而形同原告白花此保全管理費…」等語，主張因可歸責於被告隆騰保全公司事由，請求給付違約金96,000元，難謂有據。
（六）此外，兩造間雖有簽訂系爭服務契約第5 條第5 款及系爭保全契約第7 條第6 款關於違約金之約定，惟此二契約就違約金之性質，並未約明為懲罰性違約金，自屬賠償總額預定性之違約金。原告主張被告有違反系爭服務及保全契約，故須支付違約金之情事（惟被告否認），惟依損害賠償之債，原告雖主張被告有違反契約之情事，自應由原告就兩造有債之關係存在及因被告違反契約之行為而受有損害等事實，負舉證之責。然原告於準備狀中雖多次提及上開事由，卻未見原告舉證其受有何具體之損害，且參酌被告上開答辯，原告主張因可歸責於被告隆騰管理公司、隆騰保全公司事由，而分別請求給付違約金108,000 元、92,000元，難謂有據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第136 頁）：
（一）兩造前於104 年4 月2 日分別訂立系爭服務契約、系爭保全契約，契約期間自104 年5 月1 日起至105 年4 月30日24時止。
（二）原告於105 年4 月9 日以書面通知被告不再續約。
四、本件兩造爭執之點，應在於：（一）原告依系爭服務契約第9 條第1 項，向被告隆騰管理公司請求未履約之損害賠償，有無理由？（二）承上，如有理由，原告主張被告隆騰管理公司違約，向被告隆騰管理公司請求108,000 元，有無理由？（三）原告依系爭保全契約第4 條第6 項、第7 條第6 項及系爭保全契約附件一之保全缺失懲戒條款第8 項、第9 項向被告隆騰保全公司請求未履約之損害賠償，有無理由？（四）承上，如有理由，原告主張被告隆騰保全公司違約，向被告隆騰保全公司請求96,000元，有無理由？茲分述如下：（一）原告依系爭服務契約第9 條第1 項，向被告隆騰管理公司請求未履約之損害賠償，有無理由？
1、被告隆騰管理公司未依約提供原告清潔汙水儲存池之服務，應負損害賠償責任：
（1）經查，系爭管理契約第9 條第1 項係約定：「乙方未能善盡監督義務，以致管理人員侵害委託人員權益之情事，乙方應負損害賠償責任。」（見本院卷第15頁），而系爭管理契約第19條附加協議事項第7 點約定：「社區清理汙水儲存池（水肥），年度一次。（104 年12月）」，是被告隆騰管理公司依約負有一年一次免費替原告清理汙水儲存池之義務，合先敘明。又原告於104 年8 月21日自行委請訴外人一六八環保衛生工程行進行清潔社區汙水儲存池，並給付32,000元予訴外人一六八環保衛生工程行等事實，業據原告提出和瑞捷星管理委員會請款支出憑證黏存單即上林環保衛生工程行免用統一發票收據影本等件為證（見本院卷第184 頁），且為被告所不爭執（見本院卷第221
頁）；而被告隆騰管理公司於書狀中亦自承：於104 年12月因汙水廠商至原告社區勘查結果，認無須施行水肥抽取作業等語（見本院卷第220 頁反面），可知被告於104 年度，確實未提供原告社區清潔汙水儲存池之服務，是被告隆騰管理公司未依系爭服務契約監督其管理人員提供該服務，自屬侵害原告權益，則原告依系爭服務契約第9 條第1 項約定，請求被告負損害賠償責任，即屬有據。
（2）另被告雖辯稱：被告隆騰管理公司從未收受原告社區要求提前進行水肥清潔作業之電話或相關文件，且被告隆騰管理公司於104 年12月，依系爭服務契約約定安排汙水廠商至原告社區勘查實況，社區及廠商評估當時不需再施行水肥抽取作業等語，並提出被告隆騰管理及保全公司105 年10月20日隆騰（函）字第10510200061 號函為證（下稱系爭函文，見本院卷第140 頁）。然查，系爭函文係於原告105 年8 月24日提起本件訴訟後始作成，其能否用以證明原告曾於104 年12月間同意被告隆騰管理公司無須再依約清理汙水儲存池之義務，誠屬有疑。且觀諸系爭函文第3
點僅稱：「相關汙水儲存池（水肥）回饋部分，依照合約公司有安排汙水廠商至社區勘查實況，並請安排時間，社區主任告知103 年12月份左右已自行請廠商施作，當時並不需再抽」等語（見本院卷第140 頁），然並未說明被告隆騰管理公司有於104 年12月安排汙水廠商至社區勘查實況或已得原告或其法定代理人同意無須安排廠商清理汙水儲存池之情，是殊難僅以系爭函文所示內容即逕為有利被告隆騰管理公司之認定。況縱被告隆騰管理公司確實有安排廠商至現場勘查，而經廠商評估當時不需再施行水肥抽取作業等事實，然依據建築物污水處理設施建造、清理及管理規定第3 條規定：「建築物污水處理設施之所有人、使用人或管理人，應依建築物污水處理設施設計功能定期執行管理及清理，其設計功能不明者，應每年至少管理及清理一至二次。」，可知汙水儲存池一年原則上最少應清理一至兩次，無論原告是否已自行先行清理汙水儲存池，除原告明白表示不需被告再為清理，被告當無自行評估是否須清理汙水儲存池之權限。是被告此揭所辯，要難憑採。
2、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。經查，系爭管理契約第9 條第1 項係約定：「乙方未能善盡監督義務，以致管理人員侵害委託人員權益之情事，乙方應負損害賠償責任。」，是本件原告應就被告隆騰管理公司於原告主張（二）第1 點、第3 點至第8 點之情形，有未善盡監督義務之情事，致侵害原告權益，負舉證責任。茲分述如下：
（1）原告主張：被告隆騰管理公司委派之物管人員，未善盡責任於系爭管理及保全契約到期前一個月前即提醒原告系爭管理及保全契約即將終止等語，並提出和瑞捷星社區第四屆管理委員會105 年元月份例行性會議會議簽到表影本、和瑞捷星社區105 年元月管理委員會會議紀錄影本、和瑞捷星社區第四屆管理委員會105 年二月份例行性會議會議簽到表影本、和瑞捷星社區105 年二月管理委員會會議紀錄影本、和瑞捷星社區第四屆管理委員會105 年三月份例行性會議會議簽到表影本、和瑞捷星社區105 年三月管理委員會會議紀錄影本、和瑞捷星社區第四屆管理委員會105 年四月份例行性會議會議簽到表影本及和瑞捷星社區105 年四月管理委員會會議紀錄影本（見本院卷第234 至第246 頁）。惟管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第6
條第1 項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項，公寓大廈管理條例第36條定有明文。經查，就新年度合約廠商是否重新招標與招標流程、辦法及發函通知各合約廠商自難認被告之議案，核其性質屬管理服務人之委任、僱傭之事項，揆諸前揭法條規定，本不得由管理服務人執行之，先予敘明。且查，系爭服務契約第4 條第3 項、第12條第1 項前段及第2 項前段分別約定：「甲、乙雙方於期滿一個月前未以書面通知對方，本契約繼續有效，自動延長一年，以後亦同。」、「甲、乙雙方於本契約有效期間內，得於一個月前以書面告知他方後，提前終止本契約。」及「甲、乙雙方於不利於他方之時得終止契約者，應負損害賠償責任。」（見本院卷第14頁及第15頁反面），係用以賦予兩造欲終止系爭服務契約時，有提前告知契約相對人之義務，以令契約之他方當事人得提早作準備，此實係兩造契約當事人於簽約時本應熟稔之契約規範。且依系爭服務契約第2 條第1 項約定：「管理維護服務內容：一、乙方同意提供甲方下列服務項目：1 、公寓大廈一般事物管理服務事項。（附件一）2 、公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事項。（附件二）」（見本院卷第14頁），兩造約定被告隆騰管理公司之管理服務內容係附件一及附件二所示項目，然經本院查遍系爭服務契約之附件一及附件二（見本院卷第17頁至第18頁），均未約定被告之物管人員對原告就系爭服務及保全契約之前告知終止規範（即前揭約定）負有提醒義務。是姑不論被告隆騰管理公司之物管人員有無向原告表示應於系爭服務及保全契約到期前一個月，向被告以書面為終止契約之意思表示，既此告知行為，非屬系爭服務契約內，約定被告隆騰管理公司應提供之服務範圍，而被告隆騰管理公司之物管人員亦無權代替原告發函通知各合約廠商不自動續約之意思表示，是難認被告隆騰管理公司就此有何監督過失。原告此揭主張，洵屬無據。
（2）至原告主張：被告隆騰管理公司管理原告社區，未善盡其交接義務，而有原告主張（二）第3 點至第7 點之缺失等語，並提出鋐隆清潔用品有限公司電子計算機統一發票影本、和瑞捷星受文紀錄清單、和瑞捷星社區第三屆、四屆管理委員會移交清冊影本及和瑞捷星社區管理委員會物業公司交接清冊影本等件為證（見本院卷第185 頁至第216
頁）。雖原告訴訟代理人林明顯於審理中陳稱：被告公司與前任保全公司交接時，鑰匙都是3 支，但被告與後任的保全公司交接時，鑰匙都剩下1 支，足見被告並沒有盡保管責任等語（見本院卷第254 頁）。然原告上揭主張，為被告隆騰管理公司所否認，而依原告提出之105 年4 月30日原告社區主任交接清冊上，原告法定代理人僅於簽名欄旁記載：「管委會決議事項（未完成）未列清冊」等文字，其上均未提及除管委會決議事項（未完成）外，有原告於訴訟中主張之未交接事項情形存在，且原告法定代理人並於該交接清冊上簽名，同時蓋有原告章，此有和瑞捷星社區主任交接清冊影本在卷可稽（見本院卷第35頁反面）。復參以原告提出之和瑞捷星受文紀錄清單、和瑞捷星社區第三屆、四屆管理委員會移交清冊影本及和瑞捷星社區管理委員會物業公司交接清冊影本，其上亦均未記載被告隆騰管理公司有原告所指之交接缺失；且原告復未能提出交接前原告所指之「應交接物品」確實存在，是實難單憑原告一方之詞，即遽認被告有原告所指之違約情狀。況縱被告隆騰管理公司確有如前所示之交接缺失，原告亦未證明其因該等交接缺失致原告受損害，簡言之，原告就「具體損害」及因交接缺失導致之「因果關係」，均無具體說明，且未舉證，難使本院形成有該等事實之心證，是原告此之主張，即難憑採。
（3）原告末主張：被告隆騰管理公司依約為原告社區建置之雲世代服務系統，竟於被告隆騰管理公司得知原告不再續約後之105 年4 月30日，遭被告隆騰管理公司派員強行取走設備，事後係原告提告後被告隆騰管理公司方送回，然原告欲查看其中電腦資料，卻發現根本無內容，也無任何相關手冊及教育訓練等語，並提出交接電腦內部資料照片影本為證（見本院卷第247 頁）。惟被告隆騰管理公司於審理中陳稱：「補充說明，契約約定雲世代設備在是在契約終止後才會把設備贈與給原告。所以裡面的軟體並無提供後續保固。…雲世代是有使用，否則住戶如何領取掛號及包裹。」等語（見本院卷第254 頁），雖原告訴訟代理人林明顯當庭陳稱：「103 年5 月1 日至105 年4 月30日止二年期間，雲世代設備軟體均無使用更無紀錄。」等語（見本院卷第254 頁），又原告法定代理人亦於該庭稱：「我們完全是用紙本，並無使用雲世代設備。」等語（見本院卷第254 頁），然何以於系爭服務契約存續期間，原告均未針對社區管理未使用雲世代設備一事向被告隆騰管理公司反應，遲至本件訴訟方提出此主張，不無疑問；再者，縱被告隆騰管理公司未依約於管理原告社區時使用雲世代設備系統，原告亦未舉證原告社區之住戶，於系爭服務契約期間，就收受包裹及領取掛號等方面，有產生任何問題或具體損害，是原告主張因此受有損害等情，亦無足採。
（二）承上，如有理由，原告主張被告隆騰管理公司違約，向被告隆騰管理公司請求108,000 元，有無理由？
損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第216 條第1 項定有明文。經查，系爭服務契約第5 條第5 項約定：「甲、乙雙方任何一方違反合約，均以一個月服務費賠償為限。」（見本院卷第14頁反面）。觀諸上開約定，應係兩造就損害賠償之特別約定，如該當系爭管理契約約定之情形，應優先於民法適用。然依該約定之文義解釋，係指如任一方有違反系爭管理契約之情事，無論實際損害賠償之金額是否超出一個月之服務費，均以一個月之服務費為上限，倘實際損害金額未超過一個月服務費，自當以實際受損害之金額為限。本件原告依系爭管理契約第9 條第1 項之約定，得向被告請求之損害，依上揭說明，應為原告因被告隆騰管理公司未提供清理汙水儲存池所額外支出之費用。查本件原告自行委請他人清潔汙水儲存池之費用為32,000元 ，有上林環保衛生工程行免用統一發票收據影本附卷可佐（見本院卷第184 頁），是本件原告得向被告隆騰管理公司請求之損害賠償為其實際損失，即32,000元。原告逾此部分之請求，即屬無據。
（三）原告依系爭保全契約第4 條第6 項、第7 條第6 項及系爭保全契約附件一之保全缺失懲戒條款第8 項、第9 項向被告隆騰保全公司請求未履約之損害賠償，有無理由？
1、原告雖主張：被告隆騰保全公司之保全人員未依規定巡邏，形同原告未能獲得被告隆騰保全公司完全之保全服務，致陷原告社區於危險，亦造成難以評估之損害等語。然查，系爭保全契約第9 條第2 款約定：「留駐人員如有怠忽職守或其他不法情事，甲方得通知乙方按情節輕重予以懲處（附件一）或調換。」（見本院卷第21頁），又系爭保全契約第18條第6 項約定：「乙方警衛人員執勤時，除遵照警衛執勤要領之外，並須確實遵照緊急事故處理作業程序，執行社區緊急事件，若有執行不當將予究責。」（見本院卷第21頁反面）。觀之系爭保全契約第9 條第2 款之約定，係為可歸責於被告隆騰保全公司之保全人員而得懲處保全員工之要件，而系爭保全契約第18條第6 項方係於保全人員因執行不當產生損害時，原告得向被告隆騰保全公司請求損害賠償之約定。是依系爭保全契約，原告請求被告隆騰保全公司負損害賠償責任，當以被告隆騰保全公司指派之保全人員因未確實巡邏，導致原告受有損害為要件，先予敘明。
2、雖原告主張被告隆騰保全公司提供之電腦設備，僅見巡邏數據庫備份之7 個MDS 檔案，與坊間一般巡邏設備數據均為EXCEL 檔已有不同，且原告係於交接後，方發現根本讀取不到任何巡檢紀錄，顯見被告隆騰保全公司根本未落實巡檢工作，其亦無確實為巡檢紀錄等語，並提出巡檢數據紀錄照片影本為證（見本院卷第247 頁）。然查，考諸原告提供之照片影本，可知經交接之電腦內，確實存有被告隆騰保全公司之巡檢紀錄（見本院卷第247 頁），且為原告所不爭執（原告僅爭執檔案無法讀取）；而綜觀原告所提之105 年1 月至4 月之管委會例行性會議紀錄，並無對此向被告隆騰保全公司派駐之總幹事提出任何保全人員或電子尋根之巡檢紀錄等相關疑問或異議，有和瑞捷星社區105 年元月管理委員會會議紀錄影本、和瑞捷星社區105
年二月管理委員會會議紀錄影本、和瑞捷星社區105 年三月管理委員會會議紀錄影本及和瑞捷星社區105 年四月管理委員會會議紀錄影本在卷可參（見本院卷第234 頁至第246 頁）。況被告隆騰保全公司之保全人員縱有未確實填寫執勤報表之缺失，亦難證明被告隆騰保全公司之保全人員實際上確實未依規定為巡邏；且依一般實務經驗，保全人員須定時巡邏之規定，乃維護社區安全之基本要求，如若被告隆騰保全公司之保全人員從未依約巡邏，衡情原告社區之住戶應會發現，並向原告反應，然於被告隆騰保全公司提供保全服務之期間，原告均未能提出曾向被告隆騰保全公司反應保全人員未確實巡邏之說明及證據，是本院難僅憑無法讀取巡邏檔案，即遽認原告受有未能獲得被告隆騰保全公司完全之保全服務之損失。原告此揭主張，難謂有據。
（四）給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233
條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件損害賠償債務，其給付並無確定期限，依前揭規定，被告應自起訴狀繕本送達之翌日起負遲延責任。查本件起訴狀繕本係於105 年10月17日補充送達於被告隆騰管理公司，有本院之送達證書附卷可證（見本院卷第50頁），自應自105 年10月18日起算遲延利息。
四、綜上所述，本件原告依系爭服務契約第9 條第1 項，請求被告隆騰管理公司給付32,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即105 年10月18日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2
項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，同法第87條第1 項定有明文。經核本件訴訟費用為2,210 元，確定如主文第3 項所示金額。
中 華 民 國 106 年 5 月 25 日中壢簡易庭 法 官 薛巧翊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 25 日書記官 劉彩華