中壢簡易庭107年度壢簡字第416號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 中壢簡易庭
• 裁判日期: 107 年 07 月 12 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　107年度壢簡字第416號原　　　告　力樺股份有限公司
法定代理人　黃甲乙
訴訟代理人　王志超律師
王妙華律師
被　　　告　合群開發有限公司桃園分公司
法定代理人　曾榮杰
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國107 年7 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○段○○○巷○○號及同址十一之一號廠房騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣柒拾貳萬元，及其中新臺幣貳拾肆萬元自民國一○七年一月五日起至清償日止，其中新臺幣貳拾肆萬元自民國一○七年二月五日起至清償日止，其中新臺幣貳拾肆萬元自民國一○七年三月五日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息；另自民國一○七年四月十二日起至騰空遷讓返還第一項廠房之日止，按月給付原告新臺幣貳拾肆萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁萬壹仟伍佰玖拾壹元由被告負擔新臺幣貳萬肆仟貳佰壹拾玖元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳佰叁拾陸萬伍仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項之新臺幣柒拾貳萬元及各到期部分均得假執行。但被告如分別以新臺幣柒拾貳萬元及各到期部分以新臺幣貳拾肆萬元為原告預供擔保，均得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國106 年8 月3 日將其所有門牌號碼為桃園市○○區0 段000 巷00號以及同址11之1 號之廠房（下稱系爭廠房）以每月新臺幣（下同）240,000 元（未含加值型營業稅）租予被告，約定租期10年，租約期限自106 年9 月1 日起至116 年8 月31日止，雙方並訂立租賃契約（下稱系爭租約），且系爭租約業經公證。
（二）然自107 年1 月5 日起，被告依系爭租約預先簽發作為支付系爭廠房租金之支票，接連因存款不足而遭退票，被告法定代理人遂交付等值之客票予原告以代租金之交付，並將其預先開立之支票取回，詎上開客票亦因存款不足而遭退票。被告迄今尚積欠租金超過3 個月，共計720,000 元未給付。
（三）嗣原告法定代理人多次以電話向被告法定代理人催討上開積欠之租金無著，乃告知被告法定代理人將委請律師寄發律師函以為催告，嗣經原告公司委任律師於107 年3 月29日代為函告被告（下稱107 年3 月29日律師函），並催告被告應於函到後5 日內給付其所積欠之租金，詎107 年3
月29日律師函因招領逾期而遭退回，惟依最高法院96年度台上字第2792號民事裁定之意旨，被告既已受郵局通知往取上開存證信函，該書信即已達到相對人隨時可支配之範圍內，並處於隨時可了解其內容之狀態，是依上說明，應認為上開存證信函已達到而發生催告之效力。是被告自應給付720,000 元之租金。
（四）系爭租約於簽訂之初，原於系爭租約第4 條第1 款約定，被告應給付原告履約保證金720,000 元；雖被告曾連同1
個月之租金，交付原告共計960,000 元（計算式：720,000 元＋240,000 元＝960,000 元）之客票，然該客票竟遭銀行退票，而該履約保證金迄未給付，是被告仍應給付720,000 元之債務。
（五）被告拖欠租金已達2 個月，依系爭租約第9 條第2 項之規定，原告得不經催告終止契約，而原告已於107 年4 月9
日以律師函告知被告終止系爭租約（下稱107 年4 月9 日律師函），且該函於同年月12日起在郵局招領中，而被告法定代理人亦於同年月11日至原告訴訟代理人之律師事務所商討所積欠之租金債務給付方式，益徵被告確已知悉上開律師函之內容，而107 年4 月9 日律師函既於107 年4
月12日已達到被告之支配範圍，並處於隨時可了解其內容之狀態，堪認107 年4 月9 日律師函於斯時即107 年4 月12日已生送達效力。而系爭租約於107 年4 月12日既經終止，被告自應返還系爭廠房，並給付自該時起至搬遷之日止，每月給付原告相當於租金之不當得利240,000 元。綜上，爰依系爭租約之法律關係及民法第421 條、第455 條及第179 條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：1 、被告應將系爭廠房全部拆除遷讓返還原告，並自107 年4 月12日起至遷讓交屋日止，按月給付原告240,000 元。2 、被告應給付原告720,000 元及自107 年1 月5 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。3 、被告應給付原告720,000 元及自106 年8 月3 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則以：其在開庭前有收到107 年3 月29日及107 年4 月9 日之律師函，其中一份律師函是去律師事務所取得，雖然其有想付錢，但目前公司倒閉、信用破產；另雖被告目前未使用系爭廠房，但尚未搬遷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張之上開事實，業據其提出公證書、支票3 紙、退票理由單（2 ）3 紙、107 年3 月29日律師函、郵件處理結果流程表、退回信封封面、107 年4 月9 日律師函、郵件處理結果流程表、監視器翻拍影像截圖3 張、107 年4
月13日律師函、郵件處理結果流程表影本、系爭廠房之土地及建物登記第一類謄本及桃園市政府地方稅務局房屋稅籍證明書等件為證（見本院卷第9 至28、42至48頁），且為被告所不爭執，自堪信上開事實為真實。
（二）承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 項及第2 項定有明文。又基地租賃契約之兩造約定，如承租人欠租達半年以上時，出租人得不催告逕行終止租約。此項約定違背土地法第103 條第4 款之強制規定，依民法第71條規定，應為無效（最高法院55年度第4 次民、刑庭總會會議決議（二）意旨參照）。參酌上開會議決議旨趣，可推認民法第440 條第1 項及第2 項之上開規定，亦係為調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，而在無害於出租人之利益範圍內，保護承租人之利益，是以核其性質，亦應同土地法第103 條第4 款之規定，屬民法第71條所稱之強制規定。經查，系爭租約第9 條第2 項雖規定：「乙方（按即被告）若違反本契約第3 條之規定拖欠租金達二個月時，甲方得不經催告立即逕行終止本契約，按本契約第12條之規定向法院聲請強制執行，並按前項之規定辦理。」（見本院卷第12頁反面），然依上開說明，該約定排除出租人須定期催告之規定，應已違反強制規定而屬無效。是本件原告仍應依民法第440 條第1 項、第2 項之規定，先行催告被告給付積欠之租金，待被告未履行後，方得終止系爭租約，先予敘明。
（三）民法第95條第1 項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力。另民法第95條第1 項所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言，若表意人以書信為意思表示，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信，該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以了解其內容之狀態，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院54年台上字第952 號判例及96年度台上字第2792號裁定意旨參照）。然郵務機關送達掛號郵件至送達處所而不獲會晤應受送達人時，僅投遞招領通知於信箱內，該招領通知僅註明應於一定期限內前往某郵局領取掛號信件，縱相對人有收受該招領通知，然於前往郵局領取前，亦無法從招領通知得知該信件之種類及內容，自難認於郵局待招領之存證信函已置於相對人之支配範圍內，達於隨時可了解其內容之客觀狀態（最高法院100 年度台抗字第722 號裁定意旨參照）。而「倘史碩仁並非故意閃避上開函件之送達，僅一時不在上開處所，致郵件無法投遞，而郵局的招領通知僅投至信箱或黏貼於門首，並未載明招領郵件之寄件人等相關內容，再參以史碩仁基於上訴人法定代理人地位收受系爭支付命令，於103 年8 月11日具狀聲明異議所載住址為『桃園縣○○市○○路000 號』（見一審卷第5 頁、第6 頁反面信封），亦非上開送達處所，則史碩仁未於期限內領取郵件，是否即足認上開信函已置於上訴人可隨時領取、瞭解內容之客觀狀態，而生意思表示到達之效果？即非無疑。」（最高法院107 年度台上字第62號判決意旨可資參照）。則綜觀上開最高法院之判決旨趣，可知由郵局寄送之郵件，因招領逾期而遭退回之信件，是否生送達效力，不可一概而論，而應以該案件中受通知之當事人是否確實居住或在該送達址營業，而得藉由郵局之招領通知書收受通知以為判斷。
（四）經查，被告法定代理人自承曾至派出所領取2 份律師函，另1 份律師函則係親至律師事務所領取，又其係於至派出所領取開庭通知時，是一同領取原告於107 年4 月13日寄發終止系爭租約之律師函（下稱107 年4 月13日律師函）等語（見本院卷第78頁反面）；而原告訴訟代理人亦陳稱：107 年4 月11日被告法定代理人曾至律師事務所，原告訴訟代理人並向被告法定代理人告知107 年3 月29日及4
月9 日律師函之內容等語（見本院卷第78頁反面），而原告上開寄發之律師函地址皆為桃園市○○區○○路0 段0000○0 號3 樓3 號等節，有王志超法律事務所107 年3 月29日107 年度超律字第0000000 號、107 年4 月9 日107
年度超律字第0000000 號、107 年4 月13日107 年度超律字第10700018號函存卷可參（見本院卷第20、23、28頁），則由被告法定代理人曾因受通知而至派出所領取律師函等節，可知上開桃園市○○區○○路0 段0000○0 號3 樓3 號之地址，確實為被告法定代理人得收受信件之住址，而同屬被告營業處所，而107 年3 月29日律師函係於107
年4 月2 日在郵局招領乙節，有郵局國內快捷/ 掛號/ 包裹查詢資料在卷可佐（見本院卷第21頁），是雖107 年3
月29日律師函因招領逾期而遭退回，有退回信封影本在卷可參（見本院卷第22頁）；然依上開說明，既上開寄送地址為被告之營業處所且有人收受信件，足悉該律師函在郵局招領時，即已達到相對人即被告之支配範圍內，相對人當處於隨時可以了解其內容之狀態，自可認107 年3 月29日律師函於107 年4 月2 日之招領之日已達到被告並生催告繳納系爭廠房租金之效力。而被告法定代理人復於107
年4 月11日親至原告訴訟代理人之律師事務所，並經原告訴訟代理人告知被告法定代理人107 年4 月9 日律師函之內容乙情，業如前述，堪認原告於107 年4 月11日已將終止系爭租約之意思表示告以被告，系爭租約於107 年4 月11日終止，當無疑義。
（五）稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，承租人應依約定日期，支付租金。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。所有人對於無權佔有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第421 條、第439 條、民法第455 條、第767 條第1 項前段均有明文。經查，系爭租約業於107 年4 月11日終止，已經認定如前，而被告迄今仍占有系爭廠房等情，為被告當庭自承（見本院卷第78頁反面），依上開規定，被告即負有返還系爭廠房之義務，是原告請求被告將系爭房屋全部遷讓返還予原告，當屬有據。原告雖另聲明請求被告拆除系爭廠房等語。然查，原告未能主張系爭廠房係由被告所有，且觀之系爭租約之約定，系爭廠房係由原告租賃予被告使用等情，有系爭租約及公證書影本在卷可查（見本院卷第9
至13頁反面），自無從認定被告有權拆除系爭廠房，是原告此部分請求，即屬無據，應予駁回。
（六）原告主張租金每月為240,000 元，被告自107 年1 月起至3 月止，共積欠720,000 元（計算式：240,000 元3 ＝72,000元）之租金等情，為被告所不爭執（見本院卷第78頁反面），又依系爭租約第3 條第2 項約定，每月租金應於5 日前給付（見本院卷第11頁反面），應認系爭租約自107 年1 月起至3 月止之租金清償期為每月5 日，是原告當僅得請求被告給付每月租金及自各該期應給付之日起即每月5 日至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
（七）原告另主張被告應給付履約保證金720,000 元等語。然查，依系爭租約第4 條第2 項及第3 項係分別約定：「本契約租期屆滿時，經甲方逕行終止契約時或因天災、地震等人力不可抗拒之因素，導致毀損或滅失者，而主張終止租賃契約，甲方於乙方履行基本契約所產生之一切債務後，應將履約保證金無息返還乙方。」、「前項金額及乙方依本租賃契約書應繳而未繳清之相關費用，甲方得由履約保證金中扣抵。」（見本院卷第11頁反面），可知系爭租約之履約保證金約定之目的，係為確保承租人依約履行，於系爭租約經終止後，承租人如有未履行系爭租約約定債務之情形，方可從履約保證金扣除承租人應負擔債務之金額，否則履約保證金應全數返還承租人。今系爭租約已經終止，當無再向被告收取履約保證金之必要，且原告亦未能主張依系爭租約之約定，被告除租金外尚有應給付原告
720,000 元債務之事實，則原告此部分主張，當屬無由，難認可採。又倘被告有未依約履行債務致生原告額外損害之情形，原告自得另行起訴向被告求償，併予敘明。
（八）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。如前所述，系爭租約租期於107 年4 月11日終止一節，業經認定如前，是被告自斯時起已無占有系爭廠房之正當權源，屬無權占有而應返還相當於租金之不當得利。參以系爭廠房每月租金為240,000 元，是原告自得請求被告自系爭廠房終止之日之翌日即107 年4 月12日起至遷讓返還系爭廠房之日止，按月給付原告240,000 元。
四、綜上所述，原告依系爭租約及民法第421 條、第455 條及第179 條之規定，請求被告將系爭廠房騰空遷讓返還原告，並自107 年4 月12日起至遷讓返還系爭廠房之日止，按月給付原告240,000 元；另被告應給付原告720,000 元，及其中240,000 元自107 年1 月5 日起、其中240,000 元自107 年2
月5 日起、其中240,000 元自107 年3 月5 日起至清償日止，均按年息百分之5 計算之利息，均有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額依職權確定如主文第4項所示之金額。
中 華 民 國 107 年 7 月 12 日中壢簡易庭 法 官 薛巧翊
以上正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 12 日書記官 陳鴻明