109年度壢簡字第347號｜民事：分割共有物｜裁判日期：110 年 03 月 05 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　109年度壢簡字第347號原　　　告　劉貴珠訴訟代理人　翁瑞麟律師莊劍郎律師被　　　告　黃瑞娥上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110 年1 月22日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造共有門牌號碼桃園市○○區○○街000 號未辦理建物所有權第一次登記建物，分歸被告所有。被告並應補償原告新臺幣壹拾捌萬肆仟陸佰陸拾元。訴訟費用新臺幣貳拾貳萬壹仟元，由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序方面訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。經查，本件原告起訴原聲明：請求將兩造共有門牌號碼桃園市○○區○○街000 號未辦理建物所有權第一次登記建物（下稱系爭建物）准予分割，分割方法為：系爭建物由被告分配取得，被告應以金錢補償原告。嗣以民事變更聲明狀具狀變更其聲明為：請求將兩造共有系爭建物准予變價分割，所得價金按兩造應有部分比例分配（見本院卷第59頁）。核原告上開聲明之變更，僅就分割方式為變更，其請求之基礎事實同一，且就分割共有物案件之性質，法院本即不受其聲明之拘束性，揆諸前開說明，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：系爭建物並無不得分割之情況，兩造亦無不分割之特約，且未能達成協議分割之共識，原告自得訴請裁判分割，而系爭建物為透天厝，於兩造共有之情況下，就系爭建物占有使用現況難以掌握，而依不動產估價報告書中就系爭建物之估價過低，認為應以變價分割，交由市場決定系爭建物之價值，原告亦會投標爭取系爭建物之事實上處分權，方屬平衡兩造利益並於系爭建物之經濟效益無礙。並聲明：如前開更正聲明所示。二、被告則以：系爭建物坐落土地是我承租的，我不是土地所有人，我怕變價分割後我沒有優先承買權，我主張原物分割將房屋分配給我，我再依照比例補償原告等語為辯。三、兩造不爭執事項：（一）系爭建物為未辦建物所有權第一次登記建物。（二）系爭建物被告占有2/3 應有部分，原告則占有1/3 應有部分。四、本院得心證之理由：（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求為裁判分割，民法第823 條第1 項、第824 條第1 項、第2 項定有明文。經查，系爭建物為兩造所共有，且無不能分割約定及分管協議，而系爭建物亦無不可分割之限制，故原告依前揭規定，請求分割系爭建物，於法自無不合。（二）次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824 條第2 項亦有明文。再按分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束；定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。又法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院88年度台上字第600 號、90年度台上字第1607號判決意旨參照）。是以，法院就共有物之分割方法本有自由裁量之權限。另按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項復有明定。（三）經查，觀諸本院囑託鑑定單位即禾揚不動產估價師事務所出具之估價報告書可知，其估價條件記載「本次估價為評估系爭建物本身之市場價值，且該價值非屬建物坐落之基地所有權人所有」（見報告書第12頁），足徵系爭建物之事實上處分權人與其坐落基地之所有權人非屬同一人所有，本報告書亦僅就系爭建物本身之價值為估價，並得出系爭建物之建物價值為新臺幣（下同）553,979 元（見報告書第56頁），而系爭建物之課稅現值為48,100元，此亦有系爭建物房屋稅籍證明書在卷可查（見本院卷第16頁），本院審酌系爭建物稅籍價值為低，且系爭建物之課稅起課年月係民國94年11月，故以此日期為系爭建物之完成日期（見報告書第37頁），則系爭建物迄今亦有相當之折舊，而其總面積亦僅59.26 平方公尺，此亦有前開稅籍證明書可稽。而以1 平方公尺約為0.3025坪為計算標準，則系爭建物共計僅17.93 坪（計算式：59.26X0.3025=17.93，小數點後二位以下四捨五入），則每坪之價值約30,897元（計算式：553,979/17.93=30,897元，元以下四捨五入），本院審酌系爭建物縱僅以課稅起課日認定係建築完工日，迄今亦已使用超過15年，而參酌109 年中華民國產物保險業商業同業公會台灣地區住宅類建築造價參考表可知，系爭建物所在地點為桃園，而就其總樓層數為3 層樓之情況，每坪建築成本為66,000元，再依前開稅籍證明書所示，系爭建物3 層樓均為「加強磚造」，而依桃園市房屋構造折舊率對造表可知，加強磚造建物之耐用年數為52年，故縱使以94年11月為系爭建物之建築完成日，迄至本件言詞辯論終結日時亦已使用15年3 月，故若以109 年之每坪建築成本計算折舊後，系爭建物之每坪價值為33,770元（計算式：如附表所示），此折舊後之每坪價值與前開鑑定單位報告書之價值相去不遠，此外原告並未提出上開報告書就價值認定有何不合理之處，從而本院審酌上開事證，應可認定上開鑑定報告書所認定系爭建物之價值尚屬合理。（四）又依前開所述，系爭建物之基地既非屬兩造所有，依土地法第104 條規定，當系爭建物出賣時，兩造即無優先購買權，是被告以其無優先購買權為辯不同意變價分割，亦有其依據，本院審酌被告就系爭建物之應有部分占有達2/3 ，而原告僅占有1/3 ，依前開事證、系爭建物利用狀況及兩造利益，認以被告所主張之原物分割，應屬妥適。而依前揭分配結果，原告有不能按其應有部分受分配之情形，揆諸前揭規定，自有以金錢補償之必要，並以前開鑑定報告所載系爭建物之價值，於計算原告之應有部分後，應由被告補償原告184,660 元（計算式：553,979/3=18 4,660元，元以下四捨五入），堪認以此作為計算補償之標準尚屬適當。五、綜上所述，原告依民法第823 條、第824 條規定，請求裁判分割系爭土地，為有理由，應予准許。本院復依系爭建物之性質及分割後之經濟效用等一切情狀，認以原物分割之方式為適當，爰諭知如主文第1 、2 項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且本件分割結果，共有人均蒙其利，訴訟費用之負擔自以參酌兩造就系爭不動產應有部分比例分擔較為公允，爰依前揭規定，依兩造應有部分比例，定兩造應負擔之訴訟費用。而本件訴訟費用共計有裁判費1,000 元及鑑定費用220,000 元，共計221,000 元，爰依前開規定，職權依兩造就系爭建物之應有部分比例負擔訴訟費用如主文第3項所示。中華民國 110 年 3 月 5 日中壢簡易庭法官方楷烽以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 110 年 3 月 5 日書記官張季容附表 ----- 折舊時間金額第1年折舊值 66,000×0.043=2,838 第1年折舊後價值 66,000-2,838=63,162 第2年折舊值 63,162×0.043=2,716 第2年折舊後價值 63,162-2,716=60,446 第3年折舊值 60,446×0.043=2,599 第3年折舊後價值 60,446-2,599=57,847 第4年折舊值 57,847×0.043=2,487 第4年折舊後價值 57,847-2,487=55,360 第5年折舊值 55,360×0.043=2,380 第5年折舊後價值 55,360-2,380=52,980 第6年折舊值 52,980×0.043=2,278 第6年折舊後價值 52,980-2,278=50,702 第7年折舊值 50,702×0.043=2,180 第7年折舊後價值 50,702-2,180=48,522 第8年折舊值 48,522×0.043=2,086 第8年折舊後價值 48,522-2,086=46,436 第9年折舊值 46,436×0.043=1,997 第9年折舊後價值 46,436-1,997=44,439 第10年折舊值 44,439×0.043=1,911 第10年折舊後價值 44,439-1,911=42,528 第11年折舊值 42,528×0.043=1,829 第11年折舊後價值 42,528-1,829=40,699 第12年折舊值 40,699×0.043=1,750 第12年折舊後價值 40,699-1,750=38,949 第13年折舊值 38,949×0.043=1,675 第13年折舊後價值 38,949-1,675=37,274 第14年折舊值 37,274×0.043=1,603 第14年折舊後價值 37,274-1,603=35,671 第15年折舊值 35,671×0.043=1,534 第15年折舊後價值 35,671-1,534=34,137 第16年折舊值 34,137×0.043×(3/12)=367 第16年折舊後價值 34,137-367=33,770

中壢簡易庭109年度壢簡字第347號

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