111年度壢簡字第1526號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：111 年 12 月 15 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 111年度壢簡字第1526號原告高盈蓁訴訟代理人鄭信煌律師被告蘇巾淋上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年11月15日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○街000號4樓之房屋騰空遷讓並返還予原告。二、被告應自民國111年7月15日起至遷讓返還第一項所示之房屋之日止，按月給付原告新臺幣20,000元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用新臺幣2,540元由被告負擔。五、本判決原告勝訴部分得假執行。事實及理由壹、程序事項一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款分別定有明文。本件原告林靜蘭起訴時，就聲明第二項，係請求被告自民國111年6月22日起，至騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）30,000元。嗣於本院審理時，將起算日變更為111年7月14日，核其所為，係減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告主張： (一)原告將門牌桃園市○○區○○○街000號4樓房屋（下稱系爭房屋）委由訴外人幸安地產有限公司(下稱幸安地產公司)出租予被告，約定租賃期間自109年9月15日起至112年9月14日止，每月租金15,000元（下稱系爭租約），並約定僅得作為住家使用，不得作營業使用、出租或出借他人。原告於110年1月16日經幸安地產公司負責人告知被告竟將系爭房屋作為美甲美容店使用，且該店未辦理商業、營業登記，亦未經過消防安全檢查，有造成公共安全、衛生及居住安寧之虞，原告多次透過幸安地產公司告知被告其不同意系爭房屋作為營業使用，並於自111年6月14日以存證信函告知被告因違反系爭租約，租約於1個月後終止，該函已於111年6月15日送達被告，是系爭租約已於111年7月14日終止，被告應於系爭契約終止後，將系爭房屋遷讓返還原告。 (二)又被告於系爭租約終止後，仍持續使用系爭房屋，應屬無法律上原因受有利益，並致原告受有損害，原告自得請求被告自111年7月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金不當得利15,000元。另按系爭租約第14條，被告未依約返還系爭房屋，原告除得請求相當月租金額外，並得請求相當月租金之違約金，故原告自得請求被告自111年7月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元之違約金，爰依系爭租約、不當得利之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並應給付原告不當得利及違約金等語。 (三)並聲明:①被告應將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告。②被告應自111年7月14日起至騰空遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告30,000元。二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、本院之判斷： (一)被告是否違反系爭租約第8條第1項之規定將系爭房屋作為營業使用？按系爭租約第8條第1項約定:「本房屋係供住宅使用，承租人不得變更用途。」可見兩造係約定系爭房屋僅供住宅使用，非經原告同意，不得變更為營業用途。又被告承租系爭房屋後，用系爭房屋經營「放鬆小精靈」按摩店，有原告提出名片、LINE對話紀錄（見本院卷第48頁）。足見被告承租系爭房屋後，已將系爭房屋改作營業用途。綜上，被告未經原告同意而將系爭房屋作營業使用，應認已違反系爭租約第8 條第1項之約定。 (二)原告請求被告遷讓房屋，有無理由？ 1.按依系爭租約第8條第1項約定系爭房屋僅係供住家使用，承租人不得變更用途，第16條第1項第2款約定違反租約第8條而為使用者，出租人得終止租約，第14條則約定系爭租約終止後，承租人應返還系爭房屋，此有系爭租約在卷足參(見本院卷第10至16頁) 2.被告違反系爭租約第8條第1項之約定，未經原告同意而變更系爭房屋用途，已如前述，是原告得依系爭租約第16條第1 項第2款約定，終止系爭租約。而原告以111年6月14日存證信函表示被告已違反系爭租約，系爭租約將於一個月後終止，並請被告於遷讓返還系爭房屋，上開存證信函已於111年6月15日送達被告，此有存證信函及回執可佐(見本院卷第33 至36頁)，應認系爭租約業經原告之意思表示而已於111年7 月14日終止，且被告應於111年7月14日前將系爭房屋返還原告，原告主張被告現仍使用系爭房屋，被告經相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之規定，應視同自認，堪認系爭房屋現仍由被告占有中，是原告依系爭租約請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應屬有據。 (三)原告請求被告於於111年7月14日起至遷讓系爭房屋之日，按月給付不當得利15,000 元及違約金15,000 元，有無理由？1.原告為系爭房屋之所有權人，有建物登記第二類登記謄本、系爭建物房屋稅證明書、房屋稅繳納證明書在卷可參（見本院卷第8、44、45頁）。 2.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之不動產，即受有相當於該不動產租金之利益，而不動產之所有權人或出租人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。經查，系爭租約已經原告終止，並告知被告應於收受上開存證信函一個月內即111年7月14日前搬離，被告迄今繼續占有使用系爭房屋，已取得使用系爭房屋之利益，致使原告無法使用收益，原告自得向被告請求返還其所受之利益。是原告依民法第179條之規定，請求被告自111年7月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付雙方原約定之租金數額即15,000元，於法有據，應予准許。原告逾此範圍之請求，應屬無據。 3.另系爭租約第14條第3 項約定，承租人未依約返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當約月租金額之違約金至返還為止（見本院卷14）。被告於系爭租約終止後，現在仍占有系爭房屋，未履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告自得依上開約定，向被告請求違約金。 4.惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減。審酌被告於租約終止後未履行遷讓返還房屋之義務，致原告所受之損害即為租金收入，復衡以原告已得向被告請求按月給付相當於租金之不當得利，原告所受損害難謂重大等情，認原告請求被告按月賠償15,000元之違約金尚屬過高，應以酌減為每月5,000 元為適當，逾此範圍則不應准許。從而，原告請求被告應自111年7月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告20,000元之範圍內，為有理由，應予准許，於此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。四、綜上所述，原告依不當得利及系爭租約關於違約金之約定，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本院審酌原告敗訴部分僅為不計算訴訟標的之不當得利部分，是認本件訴訟費用仍應由被告負擔，爰依上開規定，諭知本件訴訟費用負擔如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　15　　日中壢簡易庭法官江碧珊以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　15　　日書記官張育誠

中壢簡易庭111年度壢簡字第1526號

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