112年度壢簡字第1759號｜民事：給付管理費等｜裁判日期：113 年 06 月 27 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決 112年度壢簡字第1759號原告羅睿恩即翊全行被告泰嵿霖建設開發有限公司兼法定代理人陳國雄上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國113年6月3日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告泰嵿霖建設開發有限公司應將坐落桃園市○○區○○段000 地號土地上，如附圖B部分所示廠房騰空遷讓返還原告。二、被告泰嵿霖建設開發有限公司應給付原告新臺幣（下同）134,407元，及自民國112年8月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、被告應自112年8月2日起，至被告泰嵿霖建設開發有限公司返還第1項所示廠房之日止，按月連帶給付原告58,000元。四、原告其餘之訴駁回。五、訴訟費用由被告泰嵿霖建設開發有限公司負擔84%、由被告連帶負擔1%，其餘由原告負擔。六、本判決原告勝訴部分得假執行。事實及理由壹、程序部分一、一造辯論被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，被告雖具狀稱有要事需處理云云，然未提出任何證據供本院審酌，難認有民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、訴之更正（一）按民事訴訟法第256 條規定：「按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」（二）經查，本件原告起訴時訴之聲明為：「⒈被告泰嵿霖建設開發有限公司（下稱泰嵿霖公司）應給付原告322,907元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告應自112年8月1日起連帶給付相當於管理費之不當得利至遷讓返還房屋止。⒊被告泰嵿霖公司應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之廠房內外屬於被告公司之物品騰空遷出交還原告。」（三）嗣原告更正訴之聲明第2、3項為：「⒉被告應自112年8月1 日起至騰空遷讓返還第3項所示房屋之日止，按月連帶給付原告58,000元。⒊被告泰嵿霖公司應將系爭土地上如附圖編號B所示房屋（下稱系爭廠房B部分）騰空遷讓返還原告。」（見本院卷第109頁第26至31行）。經核原告僅係就請求金額、返還標的予以特定，屬更正事實上陳述，非屬訴之變更追加。貳、實體部分一、原告主張（一）被告泰嵿霖公司前向原告使用借貸系爭廠房B部分，借用期間自民國111年10月1日起至114年9月30日止，每月應給付管理費58,000元、保證金116,000元（下稱系爭契約）。詎被告泰嵿霖公司自112年3月起即未按期支付管理費29萬元、稅金14,500元及水電費18,407元，共計322,907元。經原告以存證信函催告仍未給付，原告再以存證信函終止系爭契約。系爭契約終止後，被告泰嵿霖公司即應遷讓交還系爭廠房。被告迄今拒不遷讓交還系爭廠房，妨害原告之使用收益，自應賠償原告每月58,000元之不當得利。（二）又被告陳國雄為被告泰嵿霖公司之法定代理人，被告泰嵿霖公司公司於系爭契約終止後，仍未返還系爭廠房B部分，侵害原告之權利，應與被告泰嵿霖公司連帶負損害賠償責任，按月連帶給付原告58,000元。爰依系爭契約、不當得利及公司法第23條第2項規定提起本件訴訟等語。並聲明：如上開更正後訴之聲明。二、被告答辯（一）被告未於最後言詞辯論期日到場，然其先前答辯略以：系爭契約相對人為被告泰嵿霖公司，與被告陳國雄無涉。又系爭契約為租賃契約，並非使用借貸。被告泰嵿霖公司向原告承租範圍為附圖A、B部分全部，然原告於被告承租期間，將原告所有物品堆置於附圖編號A部分（下稱系爭廠房A部分，與系爭廠房B部分合稱系爭廠房）內，實際上僅交付租賃標的物之19/20，故就112年3、4月之租金，應僅得請求110,200元。（二）又原告於被告泰嵿霖公司承租系爭廠房期間，多次未經被告泰嵿霖公司同意即進入系爭廠房，並自112年5月起，以施作消防安全設備為由不讓被告泰嵿霖公司使用系爭廠房，更於112年7、8月間將系爭廠房斷電，致原告無從使用系爭廠房，是原告即不得向原告請求112年5月至7月之租金。原告主張被告應給付稅金部分，未提出稅金名目及請求依據，此部分請求並不可採。水電費部分原告僅交付系爭廠房19/20，故僅得請求17,487元。（三）不當得利部分，因原告自112年5月起即拒絕讓被告泰嵿霖公司使用系爭廠房，被告自無不當得利可言。遷讓房屋部分，被告泰嵿霖公司所有之設備雖仍放置於系爭廠房中，然係因原告拒絕讓被告泰嵿霖公司進入系爭廠房搬遷所致，是返還系爭廠房被告泰嵿霖公司，應屬無據。（四）另被告泰嵿霖公司因原告前開債務不履行之行為，致被告泰嵿霖公司受有15萬元之損害，就此部分金額向原告主張抵銷等語。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張被告泰嵿霖公司應騰空遷讓返還系爭廠房、給付原告322,907元，及被告應按月連帶給付58,000元，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點即為：（一）系爭契約為租賃或使用借貸？（二）被告泰嵿霖公司積欠租金期間為何？（三）原告得否請求被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部分？（四）原告得否請求被告泰嵿霖公司給付322,907元？（五）原告得否請求被告按月連帶給付58,000元？（一）系爭契約為租賃或使用借貸？ ⒈按民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」同法第464條規定：「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。 ⒉依上開規定可知，租賃契約以承租人給付租金、出租人交付租賃物予承租人使用收益為要件；反之使用借貸之要件，已明文規定為貸與人「無償」提供借貸物予借用人使用。而查系爭契約標題雖記載為「廠房借用契約書」，然約定被告泰嵿霖公司則須定期繳納「管理費」（見本院卷第7頁）。原告既有償提供系爭廠房予被告泰嵿霖公司使用，即無從認定為「無償」之使用借貸。而系爭契約雖未載明租賃契約、租金之用語，然實質上均與出租人交付租賃物、承租人給付租金之租賃契約要件相符，應認系爭契約為租賃契約，適用關於租賃之相關法律規定。 ⒊原告雖辯稱系爭契約為有償使用借貸云云，然此與使用借貸之性質全然不符，其主張顯無足採。原告雖提出臺灣嘉義地方法院109年度訴字第682號判決，主張實務上承認有償使用借貸契約存在云云。然查上開判決中，提及有償使用借貸者，僅係訴訟當事人之主張，法院自始未如此認定，原告顯然誤解該判決內容，自無從援引為對原告有利之認定。（二）被告泰嵿霖公司積欠租金期間為何？ ⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526號判決意旨參照）。 ⒉查被告泰嵿霖公司自112年3月起即未給付租金，為兩造所不爭執。被告泰嵿霖公司雖辯稱原告於112年5、6月間施作消防設施，致其無從使用系爭廠房。而原告並不爭執有施作消防設備，惟否認被告泰嵿霖公司無從使用系爭廠房，被告自應就此負舉證責任。然被告嗣又稱：其還是可以使用系爭廠房等語（見本院卷第117頁第30至32行），足見其所辯已前後矛盾，尚難逕採。且被告亦未就此提出證據供本院審酌，難認被告此部分所辯可採，應認被告泰嵿霖公司於112年5、6月間，仍得正常使用系爭廠房。 ⒊而被告泰嵿霖公司辯稱系爭廠房自112年7月起迄今均斷電，亦為原告所不爭執（見本院卷第118頁第20至22頁）。考量現代社會生活，除承租房屋單純做倉庫使用外，電力供均應為正常使用收益房屋所必要。查系爭契約雖記載承租用途為倉庫使用（見本院卷第7頁）。然查原告與被告陳國雄間對話紀錄，原告曾稱：「最近都沒有看到博士來上班。他還好嗎？」（見本院卷第154頁）原告書狀亦曾提及：4月份將廠內工具及機具等搬走了等語（見本院卷第165頁）。可知兩造均知悉被告泰嵿霖公司承租系爭廠房，係有員工至該處上班，且有使用工具及機具之情形。再查系爭廠房監視器影像截圖，可見現場裝設有橋式起重機及若干機具設備（見本院卷第128頁），均足見被告泰嵿霖公司承租系爭廠房，並非作為倉庫使用。 ⒋被告泰嵿霖公司承租系爭廠房既非作為倉庫使用，則電力供應即為使用系爭廠房所必要，而系爭廠房既自112年7月起即斷電，應認原告並未保持系爭廠房合於約定使用收益狀態，依上開說明，被告泰嵿霖公司即得為同時履行抗辯，拒絕給付自112年7月起之租金。原告雖主張斷電係因電線有走火風險、如被告泰嵿霖公司找水電檢查後即可復電云云。然租賃物如有修繕必要，本應由出租人負修繕責任，是原告此部分主張，尚屬無據。 ⒌綜上所述，被告泰嵿霖公司積欠租金期間，即為112年3月至6月。（三）原告得否請求被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部分？ ⒈按土地法第100條第3款規定：「出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。」民法第354條第1、2項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」此規定依民法第347條，於租賃契約準用之。 ⒉查被告112年3月至6月未依約給付租金，已如前述。次查系爭契約約定每月租金額為58,000元（見本院卷的7頁）。被告雖抗辯系爭契約約定之租賃標的為系爭廠房全部，原告未交付全部租賃物，故請求減少租金為19/20等語。然查系爭契約約定租賃期間自111年9月1日即已開始，縱使系爭契約約定之租賃標的為系爭廠房全部，然被告亦未舉證證明其未取得系爭廠房A部分之占有時，有通知原告為反對之意思表示，是依上開規定，即視為承認已受領之租賃物並無瑕疵。被告即不得再依瑕疵擔保之規定請求減少租金。 ⒊是被告泰嵿霖公司積欠之租金數額共232,000元，查系爭契約約定之押租金共116,000元（見本院卷第7頁），是扣除押租金後，被告泰嵿霖公司業已積欠116,000元【計算式：58,000×4-116,000=116,000】，達2個月租金額。原告於112年7月19日以存證信函催告被告泰嵿霖公司給付積欠租金，並於同年月20日送達被告泰嵿霖公司，有存證信函及回執在卷足憑（見本院卷第28至30頁）。惟被告泰嵿霖公司並未給付，原告復於112年7月29日以存證信函為終止系爭契約之意思表示，並於同年8月1日送達被告泰嵿霖公司，有存證信函及回執在卷足憑（見本院卷第32頁）。是應認兩造間之租賃契約已於112年8月1日合法終止。 ⒋準此，兩造間之租賃契約既已合法終止，被告泰嵿霖公司繼續占用系爭廠房即屬無權占有，是原告依系爭租約請求被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部分，洵屬有據，應予准許（四）原告得否請求被告泰嵿霖公司給付322,907元？ ⒈租金116,000元 ⑴按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付租金。」又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。 ⑵查系爭租約約定租金為58,000元，被告自112年3月起即未依約給付租金，而系爭契約係於112年8月1日終止，均如前述。然被告泰嵿霖公司自112年7月起因原告未提出合於租賃契約之標的而免給付義務，亦如前述。是被告泰嵿霖公司積欠原告之租金，於抵充押租金後，即為116,000元。原告請求在此範圍內，為有理由；逾此部分之請求，則屬無據。 ⒉稅金 ⑴按民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照）。 ⑵原告固主張被告泰嵿霖公司應給付稅金14,500元等語。然未具體表明所指為何種稅金，亦未提出證據證明稅金數額為14,500元，是原告此部分主張，並不可採。 ⒊水電費18,407元原告主張被告泰嵿霖公司積欠水電費18,407元未繳，並提出繳費通知為證（見本院卷第16至24頁），是原告此部分請求，應屬有據。被告泰嵿霖公司雖抗辯因租賃標的未完全交付，應僅得請求19/20等語。然被告泰嵿霖公司已視為承認租賃標的，不得再主張物之瑕疵擔保，已如前述，是被告泰嵿霖公司應不得再以此主張減少水電費之負擔數額，此部分所辯，並不可採。 ⒋上開金額共計134,407元【計算式：116,000+18,407=134,4 07】。被告雖抗辯原告債務不履行致被告泰嵿霖公司受有15萬元之損害，就此部分主張抵銷等語。然被告泰嵿霖公司並未具體表明損害為何，一退提出計算依據或任何證據證明其主張，其所辯自不可採。是原告請求在134,407元範圍內，為有理由；逾此部分之請求，則屬無據。（五）原告得否請求被告按月連帶給付58,000元？ ⒈按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」公司法第23條第2項規定：「公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。」 ⒉系爭租約已於112年8月1日終止，已如上述。被告既未於系爭租約終止時返還系爭廠房，則被告泰嵿霖公司於翌日起即屬無權占有系爭廠房，然被告泰嵿霖公司於系爭契約終止前，已因原告未履行給付而免租金給付義務，已如前述。兩造亦不爭執系爭廠房現仍為斷電，則系爭廠房仍非合於被告泰嵿霖公司使用收益之狀態，難認被告泰嵿霖公司可因此獲得不當得利，是原告依此規定請求被告泰嵿霖公司按月給付58,000元，並不可採。 ⒊原告另主張被告泰嵿霖公司於系爭契約終止後，未自系爭廠房遷出，而被告陳國雄為被告泰嵿霖公司之法定代理人，應連帶賠償等語。查被告泰嵿霖公司現無權占用系爭廠房B部分，自侵害原告就系爭廠房為使用收益之權利，而被告陳國雄為被告泰嵿霖公司之法定代理人，未使被告泰嵿霖公司依法遷讓返還系爭廠房，依上開規定，即應與被告泰嵿霖公司連帶負損害賠償責任。 ⒋而原告出租系爭廠房可獲得租金為每月58,000元，可認屬原告得請求之損害賠償數額。是原告請求自系爭契約終止翌日，即自112年8月2日起至被告泰嵿霖公司將系爭廠房B部分騰空遷讓返還原告止，被告應按月連帶給付58,000元，應屬有據。四、遲延利息（一）末按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」（二）查本件給付租金、水電費之債務，其給付雖有確定期限，並已於原告起訴前屆期，然原告僅請求自起訴狀繕本送達翌日起算遲延利息，應屬有據。而本件起訴狀繕本係於112年8月15日送達被告泰嵿霖公司，有本院送達證書附卷可證（見本院卷第37頁），是被告泰嵿霖公司應於112年8月16日起負遲延責任。五、綜上所述，原告依系爭契約及公司法第23條第2項之法律關係，請求被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部分、給付134,407元，及自112年8月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並請求被告自112年8月2日起至被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部分之日止，按月連帶給付原告58,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、85條第2項。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　27　　日中壢簡易庭　法　官　周仕弘以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　27　　日書記官　巫嘉芸

中壢簡易庭112年度壢簡字第1759號

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