中壢簡易庭94年度壢簡字第463號

• 裁判案由: 返還押金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 中壢簡易庭
• 裁判日期: 97 年 06 月 06 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　 94年度壢簡字第463號原　　　告　好樂迪股份有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　彭意森律師
被　　　告　甲○○
被　　　告　達基勝企業有限公司
法定代理人　乙○○
共　　　同
訴訟代理人　王惠光律師
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國97年 5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告達基勝企業有限公司應給付原告新臺幣貳拾萬捌仟柒佰肆拾壹元，及自民國九十四年五月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告達基勝企業有限公司負擔百分之七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告達基勝企業有限公司以新臺幣貳拾萬捌仟柒佰肆拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1 項定有明文，原告係本於兩造間租賃契約之法律關係有所請求，而系爭兩造之租約約定合意由租賃房屋所在地之法院管轄因租約所生之一切爭議，租賃房屋則分別坐落在桃園縣中壢市○○路552號地上1樓、地下1樓及同市○○路 137號3、4樓，此有租賃契約附卷可稽（本院卷一第7頁至第10頁、第58頁至第62頁參照），故本院自有管轄權，合先敘明。
二、本件原告之法定代理人於起訴後已由李豪殷變更為丙○○，有商工登記資料附卷可稽（本院卷二第 188頁參照），原告並以書狀聲明承受訴訟，於法並無不合，自應准許。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。原告起訴時原請求被告甲○○給付新臺幣（下同） 120萬元及法定遲延利息、請求被告達基勝企業有限公司給付 160萬元及法定遲延利息；嗣於訴訟繫屬中減縮其聲明為請求被告甲○○給付 995,976元及法定遲延利息、請求被告達基勝企業有限公司給付 1,566,961元及法定遲延利息（本院卷二第 185頁參照），經核其聲明變更僅單純減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予允許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）就被告甲○○部分：
原告於民國86年11月 1日向被告甲○○承租坐落桃園縣中壢市○○路552號（起訴狀誤繕為522號）地上1樓房屋（
下稱系爭房屋甲），以供營業使用，租期至94年 5月15日止。租約第5條約定押金為新臺幣（下同）120萬元，於簽訂租約時由原告交付被告收訖，被告於租約終止或期滿交還房屋後一週內，應將押金 120萬無息返還被告。此後兩造又於92年5月8日簽署協議書，合意調降每月租金為18萬元及就租約原訂屆滿日延長至96年 5月15日止。嗣因營運績效不佳，原告遂依租約第13條第 3項約定，向被告表示於94年 2月28日提前終止租約，得被告同意後，被告遂提出系爭房屋甲回復原狀各項工程項目。詎料，原告於完成回復原狀工程後，被告竟拒絕受領該租賃房屋，並陳稱於94 年3月19日被告勘查該系爭房屋甲時，發現因原告承租後有在樓地板切割挖洞、破壞RC結構牆、屋樑鑽孔等破壞房屋結構安全之行為，危及住戶安全，除非原告能委請合格結構技師就復原工程設計圖簽證並出具保證書，否則勢難完成點交，並稱系爭房屋甲尚有 9處尚未回復原狀。惟被告所稱就樓地板切割挖洞部分，原告已按被告約定，由結構技師簽證，再依設計圖說在室內梯開口處施作粗厚 H型鋼條，並以混凝土補平樓地板，何來未予回復之有？就破壞RC結構牆部分，實指原告承租系爭房屋甲後室內包廂隔音牆，然系爭房屋在原告承租前既無任何隔音牆，何能佯稱原告有破壞RC結構牆之舉？且原告不曾在屋樑鑽洞，被告所言要屬不實。至於被告所述系爭房屋尚有 9處未回復原狀，亦與被告同意回復原狀工程項目不合，難謂原告須負擔額外之義務。
（二）就被告達基勝企業有限公司部分：
原告於民國91年11月27日向被告達基勝企業有限公司，承租坐落桃園縣中壢市○○路552號（起訴狀誤繕為522號）地下1樓及同市○○路137號3、4樓房屋（此與系爭房屋甲均為同一棟建物，僅各樓層之門牌號碼不同，下稱系爭房屋乙），以供營業使用，租期至94年5月15日止。租約第2條約定押金為 160萬元，於簽訂租約時由原告交付被告收訖，被告於租約終止或期滿交還房屋後一週內，應將押金160萬無息返還被告。此後兩造又於92年 5月8日簽署協議書，合意調降每月租金為28萬元及就租約原訂屆滿日延長至96年5月15日止。嗣因營運績效不佳，原告遂依租約第7條第3項約定，向被告表示於94年2月28日提前終止租約，被告即提出系爭房屋乙回復原狀各項工程項目。原告思量因被告提出之復原工程內容過於浩大，幾經協商後，原告提出 250萬元做為免除回復原狀之補償金。其後被告聲稱其公司委人估價系爭房屋回復原狀費用須達 850萬元，故不願接受補償金方案，然亦因兩造有多次協商時程，致原告不能及時於 2月底完成回復原狀工程，故原告爰向被告表示將按被告提出系爭房屋乙各項工程項目，自行施工，並將租約終止日期延長至94年 3月31日，屆時再通知被告會同辦理點交事宜。原告於完成回復原狀工程後，被告公司代表人仍佯稱系爭房屋乙三、四樓原來隔間牆為鋼筋混凝土，而現今卻為磚牆，不符回復原狀標準，另樓地板開孔修補工程，亦有安全問題，乃拒絕受領該租賃房屋。惟原告既按被告約定要求，由結構技師簽證施工設計圖，再依設計圖說在在室內梯開口處先施作粗厚 H型鋼條，並以混凝土補平樓地板，何來未予復原之有，且租約既無要求原告或簽證結構技師須出具室內梯安全保證書，被告又何能強求之？又系爭房屋乙三、四樓在承租之前係以隔間牆區分辦公室及小套房等多戶建物，而室內隔間牆非屬建築改良物之RC結構承重牆柱，其施工法向以磚造混凝土即可，被告希求改為鋼筋混凝土施工，確屬不當之請求。
（三）對被告抗辯之陳述：
被告主張兩造所簽立之提前終止租約協議書，是以沒收原告之押金作為前提要件，惟協議當時並無此約定，此部分為被告事後加上，並未得原告之同意，且被告聲稱渠等在94年 5月間進入系爭房屋現場，發現仍有若干未回復原狀部分，惟原告於94年 3月28日拋棄對系爭房屋之占有，並將房屋鑰匙存放於蔡順雄律師處所，並於94年6月13日及7月29日分別交還於被告，又被告等人何能於 5月（交付鑰匙前）進入系爭房屋現場，拍攝照片？而被告係於交屋近4個月後始稱有未回復原狀之項目，足見被告並未速予檢查，且未回復部分，是否存在瑕疵？是否可歸責原告？均有可議之處。
（四）綜上，原告已按約定完成系爭房屋回復原狀各項工程，另就臺灣省建築師公會鑑定結論認尚未回復項目之必要費用，原告亦已自本件請求之押租金金額中扣除【計算式：被告甲○○部分1,200,000- 204,024=995,976；被告達基勝企業有限公司部分：1,600,000-33,039=1,566,961】，被告仍未將扣抵後之押租金餘額返還原告，為此，爰依法訴請被告返還押金等語，並聲明：
1.被告甲○○應給付原告 995,976元及自起訴狀繕送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
2.被告達基勝企業有限公司應給付原告 1,566,961元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）當初被告係以原告同意由被告沒收押租金作為前提，才同意提前終止租約，且被告此點要求亦經原告同意，則既然原告是在同意不返還押租金的情況之下提前終止租約，則原告在終止租約後，又請求返還押租金，顯然並無道理：1.被告之所以要以沒收押租金做為提前終止租約之條件，是因為本件原始的租賃契約本來至94年 5月15日為止。被告甲○○部份，當時之租金依照雙方契約第 4條之約定每年逐步調升，到第8年是每個月新台幣245,009元整。而關於被告達基勝公司部份，也是逐年調升，到最後一年的時候，每個月的租金達 343,012元。但是在民國92年 5月間，因為原告之要求，而同意調降租金，並將契約延長至96年 5月15日為止，而在被告甲○○部分之租金，調降租金為每個月 180,000元，被告達基勝公司部份之租金調降為每個月 280,000元。當時被告之所以願意調降租金，就是以原告能夠延長租期並且能夠承租至契約期滿做為考量前提，才會答應調降租金，原告不能夠一方面享受降低租金的利益，一方面又要提前終止租約，等於是原告二邊獲利，而被告二頭落空。既然當初同意降低租金時，是以原告延長租賃期間並租滿做為前提，則原告提前終止租約，必定造成被告之損失，被告以沒收押租金做為提前終止租約之條件，也自為當然。
2.而為何被告堅持以沒收押租金做為終止租約之條件，誠如被告先前所述，本件租賃契約的期間原來是至94年 5月15日止，但是原告在92年 5月間要求以延長契約期間做為交換條件而調降租金，被告二個人每個人的租金每個月均調降65,000元左右，也就是和原先的租約相比，被告每一個人每一年會短少將近80萬元的租金收入。而從92年5月到94年5月原租賃契約終止為止，被告二個人每個人各會損失 150萬元左右的租金。原告當時是以延長租約做為條件換取減少租金，可是原告在和被告延長租約並調降租金的同時，原告並未和二樓的房東延長租約，原告承租做為營業之用的房地有地下室及一、二、三、四樓，而原告向本件被告承租的是地下室及一、三、四樓，而因為原告和二樓的房東並沒有延長租約也沒有調降租金，因此就二樓的部份而言，到94年 5月間租賃期約就會到期，而因為二樓夾在中間，如果原告沒有繼續承租二樓的話，原告向被告承租的地下室及一、三、四樓也根本沒有辦法繼續營業，也一定要終止合約。原告是以和被告延長租約二年做為調降租金的交換條件，可是原告和二樓的房東並沒有延長租約也沒有調降租金，但因為原告和二樓房東並沒有延長租約，則到94年5 月間，原告也不可能再繼續向被告承租本件系爭房屋而必須終止租約。如果被告當初不同意以延長租約做為條件調降租金，則被告也不會有租金上的損失，但原告明明知道二樓的房東沒有延長租約，到94年 5月間租約到期勢必無法繼續承租，卻以延長租約做為交換要求被告調降租金，而後在94年 5月二樓的租約到期前提前解約，導致被告二人每個人在二年間損失租金 150萬元，因此被告以沒收租金做為提前終止租約的條件，合情合理，且符合公平原則。
（二）原告並未依約將系爭房屋回復原狀，被告自得拒絕返還押租金並主張同時履行抗辯：
在本件訴訟起訴之後，原告就沒有再有任何的整修工作，而本件系爭房屋被告在五月間曾經委託人估價，估價之項目均是原告未回復原狀之項目，當時之估價總共為3,681,500 元，關於原告未回復原狀的部分，其實不只臺灣省建築師公會鑑定結論所載。
（三）抵銷抗辯部分：
1.原告在94年6月13日（三、四樓部分遲至94年7月29日才歸還）才交還被告甲○○部份，將系爭之建物交付返還給被告，但原告之租金只給付到94年2月28日，則94年3月1日至94年6月13日（三、四樓則至94年7月29日），
這三個半月間，因原告尚占有系爭建物，則無論基於租金關係或不當得利之關係，原告均應給付相當於租金之金額。計算式如下：
⑴被告甲○○部分（94年3月1日起至94年6月13日）：
18 萬×3.5=63萬元
⑵被告被告達基勝企業有限公司部分：
94年3月1日起至94年6月13日：28萬×3.5=98萬元
94年6月14日起至94年7月29日:28 萬×1.5×2/3=28
萬元
2.管理費部分，被告自94年 3月1日起至94年6月13日之占有期間當中，均沒有繳交管理費，此管理費亦應由原告負擔，而已由被告代繳。計算式如下：
⑴被告甲○○部分（94年3月1日起至94年6月13日）：
60元（每坪）×109（坪）×3.5=22,890元
⑵被告被告達基勝企業有限公司部分：
94年3月1日起至94年6月13日：
60元（每坪）×132（坪）×3.5=27,720元
94年6月14日起至94年7月29日:
60元（每坪）×235（坪）×5=70,500元
3.關於回復原狀部份，有關甲○○之部份，依照臺灣省建築師公會鑑定結論，回復原狀之必要費用應該為204,024元，達基勝企業有限公司部分為 33,039元，上述原告應負擔或給付之租金、不當得利、管理費及回復原狀之必要費用合計結果，被告甲○○部分為 856,914元，被告達基勝企業有限公司部分為 1,391,259元，被告茲主張抵銷。
（四）綜上，原告之訴為無理由等語，資為抗辯。並聲明：
1.駁回原告之訴及其假執行之聲請。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實
（一）原告於86年11月 1日向被告甲○○承租系爭房屋甲，簽訂租賃契約，租期自86年11月1日起至95年5月15日止，原告簽約時交付押金 1,200,000元予被告甲○○（本院卷一第7頁至第10頁參照）。嗣原告與被告甲○○於92年5月8日
簽署協議書，合意調降每月租金為18萬元及將租約延至96年5月15日止。
（二）原告於91年11月27日向被告達基勝企業有限公司承租系爭房屋乙，簽訂租賃契約，約定租期自91年12月16日起至94年 5月15日止，原告因使用房屋所必須支付之水、電、瓦斯、清潔及大樓管理費等原告營業上所必須繳納之費用由原告負擔。每月管理費金額如上 二、（三）、2、⑵所示（本院卷二第 186頁參照）。原告因營業需要變更建物使用用途執照所需改裝房屋時，得自行施工惟不得損害建築物之結構安全，租期屆滿或契約終止時應將房屋回復原狀，否則被告得於押金中扣抵回復原狀之費用（本院卷一第58 頁至第62頁參照）。原告於簽約時交付押金1,600,000元予被告達基勝公司。嗣原告與被告於92年5月8日簽署協議書，合意調降每月租金為28萬元及將租約延至96年5月
15 日止。
（三）原告於93年11月23日分別向被告甲○○、達基勝公司表示於94年2月28日提前終止租約。
（四）原告於93年11月間指派羅竹佑與被告甲○○（甲○○亦為被告達基勝企業有限公司之代理人）進行回復原狀工程及相關配合事宜，原告於93年12月間將協議內容打字成二份協議書書面，上載「⑴租賃房屋須復原工程項目如附件：1. 外牆招牌拆除。2.天花板拆除淨空，樓地板拆除至 RC結構。3.牆面裝潢拆除。4.一樓廁所男廁予以保留、女廁予以拆除。5.一樓至地下一樓及一樓至二樓內梯拆除樓地板補平。6.水電表復原，電表復原為一般用電。就系爭房屋乙部分如下：1.外牆招牌拆除。2.天花板拆除淨空，樓地板拆除至RC結構。3.牆面裝潢拆除。4.二樓至三樓內梯拆除，樓地板補平。5.水電表復原，電表復原為一般用電。⑵訂於94 年3月1日下午3時辦理點交，點交時依附件復原工程項目一一確認。⑶點交無誤後，簽訂點交確認書及返還押租金保證金，水電費、瓦斯費、管理費等款項由原告暫時預付一期，其水電費等預付款由雙方擇期結算。」並送交被告甲○○及請託其人轉交給被告達基勝企業有限公司確認協議書內容。被告甲○○於94年 1月初以傳真方式回覆協議書，將協議書內返還押租保證金之文字刪去，增訂「甲方（即被告甲○○）得沒收乙方（即原告）押租金及未到期租金，乙方需開立即期支票予甲方」之條款，至於附件復原工程項目表則未增刪或修改。被告達基勝企業有限公司於94年 1月初以傳真方式回覆協議書，將協議書內返還押租保證金之文字刪去，增訂「1.依房屋租賃契約書第11條特約條款第 5項規定，甲方（即被告達基勝企業有限公司）得沒收乙方（即原告）押租金。2.乙方未能履行協議書之約定，視同違約。甲方得要求乙方賠償因調降租金所造成之差額1,417,700元，及未到期租金857,530元，共計2, 275,300元整」之條款，至於附件復原工程項目表，則將第 2項修改成「三、四樓天花板拆除，樓地板拆除，按原設計圖恢復為小套房之隔間並比照四樓員工休息室之內部裝修復原，天花板及地磚、衛浴、廚房設備等工程，地下一樓天花板拆除淨空樓地板拆除至RC結構。」，其餘第 1、3、4、5項並未修改（本院卷一第104頁至第108 頁參照）。
（五）原告於94年 1月間委託訴外人甫石工程行、北竣企業有限公司、鈦洋工程行等人進行拆除、裝設、油漆、搬運等各項房屋回復原狀工程。而原告於94年 6月13日將門牌號碼桃園縣中壢市○○路552號地下1樓及地上 1樓房屋及鑰匙交還給被告。94年7月29日將門牌號碼中壢市○○路137號3、4樓房屋及鑰匙交還給被告。
（六）被告達基勝企業有限公司於94年間已將中壢市○○路137
號3、4樓房屋出售第三人。
四、本件經兩造協議簡化爭點如下：（本院卷二第106頁）
（一）兩造所簽立之提前終止租約協議書，是否以沒收原告之押金作為前提要件？
（二）被告得否以原告未回復原狀為由主張同時履行抗辯或抵銷抗辯？
1.主張同時履行抗辯或抵銷抗辯之依據？
2.系爭房屋之「原狀」為何？
3.原告應回復原狀之項目為何？
4.就上開項目，原告是否已回復原狀？
5.被告得主張扣抵之金額為若干？
五、兩造所簽立之提前終止租約協議書，是否以沒收原告之押金作為前提要件？
（一）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。至於定有期限之租賃契約，當事人之一方是否得於期限屆滿前終止契約、及提前終止契約時是否以沒收押租金作為損害賠償總額預定或懲罰性質之違約金，當事人基於契約自由原則，於不違反強制規定及公序良俗之範圍內，本得自由訂定各種不同內容之契約，有約定一方得於一定期間前告知即得終止者，有約定於支付他方一定金額為違約金後即得提前終止租約者，亦有約定須得他方書面同意始得提前終止租約者，惟不論如何約定，均為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度、購屋及理財計畫、用屋需求、所需租賃期間之久暫等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，當事人均應同受該約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨、交易安全及私法秩序之維護。
（二）兩造於訂定租約後，就上開終止租約及違約金等之約定，固可以另行協議之方式變更原租約之內容，此亦為私法自治原則之體現。惟按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院著有29年度上字第762 號判例可資參照。故就上開另行協議之內容，必須證明已經兩造明示或默示同意，始足生變更原租約約定條件之效力。
（三）被告甲○○部分：
1.依卷附兩造兩造不爭執真正之租約第13條第 3項（本院卷一第 9頁）所載：「租約存續期間，乙方（即原告）欲提前解約時，不得請求甲方（即甲○○）支付遷移費用或權利金，且於 3個月前提出書面通知，經甲方書面同意後將押金無息返還乙方，否則沒收乙方押租金及未到期租金」。
2.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。
3.按解除契約係指當事人之一方行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅而言，於一時的契約，因其自始歸於消滅，雙方當事人即負回復原狀之義務。至繼續性的契約，經當事人履行者，若使其自始歸於消滅，將使法律關係趨於複雜，故僅得終止契約，使契約嗣後失其效力。故系爭合約上開條款之所謂「解約」，核其真意應為「終止」。兩造既係約定原告欲提前終止契約時，不得請求被告甲○○支付遷移費用或權利金，且於3 個月前提出書面通知，經「被告甲○○書面同意後」始將押金無息返還被告，否則沒收原告押租金及未到期租金。故可見本租約承租人若欲提前終止租約時，其押租金返還請求權必須以「被告甲○○之書面同意」為權利發生要件，否則押租金即應由被告甲○○沒收以作為損還賠償預定性質之違約金。
4.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條前段定有明文。故主張權利存在之人，就其權利構成要件事實負有舉證之責。原告固提出甲○○出具之工程復原項目表（本院卷一第11頁）為證，惟查該項目表僅係載明被告甲○○要求原告將系爭房屋回復原狀之項目而已，並無一語提及甲○○同意原告提前終止租約及返還押租金，故自僅能作為原告提出提前終止租約之要求時，與被告甲○○間磋商過程之證明而已，尚難執此逕謂為「被告甲○○之書面同意」。原告既無法舉證上開押租金返還請求權之權利發生要件存在，復無法舉證證明嗣後兩造間就上開租約有何合意變更其內容之情事，故依原租約第13條第 3項之約定，押租金即應由被告甲○○沒收以作為損還賠償預定性質之違約金。原告復仍請求被告甲○○返還押租金，即無理由，應予駁回。
（四）被告達基勝企業有限公司部分：
1.依卷附兩造兩造不爭執真正之租約第7條第3項（本院卷一第59頁）所載：「乙方（即原告）於租賃期限屆滿不擬續租或欲提早終止本約時，應於 3個月前以書面通知甲方（即被告），並應於租期屆滿或終止日前將房屋騰空遷讓交還於甲方，甲方應於乙方搬遷完畢交還房屋之7 日內無息返還未到期租金票據及押金。」此和上開與被告甲○○間約款第13條第 3項對照以觀，可知本租約承租人若欲提前終止租約並請求返還押租金時，其返還請求權並未約定必須以「被告達基勝企業有限公司之書面同意」為權利發生要件，僅須於 3個月前以書面通知被告達基勝企業有限公司部分已足，並無以沒收押租金作為提前終止租約違約金之約定。
2.兩造於訂定租約後，就上開終止租約及違約金等之約定，固可以另行協議之方式變更原租約之內容，惟就上開另行協議之內容，必須證明已經兩造明示或默示同意，始足生變更原租約約定條件之效力。被告雖舉出協議書（本院卷一第 106頁）為證，為該協議書上所寫「甲方得沒收乙方押租金」等字樣係被告單方片面所加，未能證明已得原告之同意，業據證人即當初洽談協議之原告公司開發專員丁○○證稱：「之後就是把我們所談回復原狀部分寫成書面，交給甲○○簽名確認，至於達基公司的部分就由他轉交，另外還有再交協議書給他，請他們簽名後回傳給我們公司，但他們回傳以後，卻在上面加註我們當初所沒有約定的條件，我收到以後有跟他們協談，表示公司因為虧損才結束這邊的營業，他們主張沒收押租金，希望能夠就這部分再進行協商。」等語綦詳（本院卷二第57頁參照）。被告雖抗辯原告就被告之加註並無表示反對意見，可見原告亦已同意以沒收押租金作為提前終止租約之交換條件云云，惟本件被告未能舉證證明依原告之舉動或其他情事，足以間接推知原告有默示同意以沒收押租金作為提前終止租約之交換條件之意思表示之情況，故原告縱知情而單純沈默未為爭執，揆諸首揭最高法院29年度上字第 762號判例意旨，尚不得視為默示意思表示。
3.此外，被告達基勝企業有限公司未能就「兩造所簽立之提前終止租約協議書，係以沒收原告之押金作為前提要件」乙節，舉證以實其說，其所辯自尚難採信。
六、被告達基勝企業有限公司得否以原告未將系爭房屋回復原狀為由主張同時履行抗辯？
（一）按被告在裁判上援用民法第 264條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回，最高法院29年上字第 895號判例要旨可資參照。是一方當事人行使同時履行抗辯權之結果，僅於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付而已。此觀民法第264條第1項之規定至明。亦即行使同時履行抗辯權者，僅暫時的拒絕他方行使其請求權而已，並無使對方之請求權消滅之效果。故被告抗辯在原告將系爭房屋回復原狀之前，基於同時履行抗辯，伊不需要返還押租金。伊認為如果同時履行抗辯的話，條件未成就，應該可以直接聲明求為原告之訴駁回之判決，而不用下對待給付的判決云云（本院卷二第114頁參照），容有誤會。
（二）按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年台上字第 850號判例要旨可資參照。承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。押租金契約係別於租賃契約之另一要物契約，以金錢之交付為其成立要件。故「出租人之返還押租金義務」和「承租人破壞租賃物原狀之損害賠償責任」，並非本於同一之雙務契約而發生。
（三）縱謂「非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，而認得類推適用民法第 264條規定主張同時履行抗辯。」惟本件核與上開情形有間，本件之情形係原告已將租賃物交還，兩造僅就系爭房屋之「原狀」為何、原告應回復原狀之項目為何、就上開項目，原告是否已回復原狀等情有所爭執而已，縱原告有改變系爭房屋原狀之情事，僅係被告得否依民法第432條、第213條請求損害賠償及以押租金抵充之問題而已。尚難謂被告返還押租金之義務和原告之損害賠償責任立於對待給付之關係而得適用或類推適用同時履行抗辯之規定。
（四）綜上所述，被告尚不得以原告未將系爭房屋回復原狀為由主張同時履行抗辯。
七、被告達基勝企業有限公司得否以原告未回復原狀為由主張扣抵押租金？
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。次按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人即負有將租賃物回復原狀並返還租賃物給予出租人義務，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第 1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第 450條第1項、第455條、第432條、第213條第1項、第3項分別定有明文，而兩造間系爭租約第 7條亦約定：「乙方（即原告）於租期屆滿或契約終止時應將房屋回復原狀，否則甲方（即被告達基勝企業有限公司）得於押金中扣除回復原狀之費用。」（本院卷一第59頁參照），查兩造租賃契約既已終止，被告即負將租賃約回復原狀並返還租賃物予出租人之義務，倘未回復原狀，被告達基勝企業有限公司主張自押租金中扣抵回復原狀之必要費用，即屬有據。
八、原告應將系爭房屋乙回復原狀之項目為何？就上開項目，原告是否已回復原狀？被告得主張扣抵之金額為若干？
（一）惟按債權人就權利存在之一般要件事實，固應負主張及舉證責任，惟如係權利障礙、消滅及排除之特別要件事實，則應由債務人負抗辯及舉證之責任，此為舉證責任分配原則之當然解釋。又按民事訴訟法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任。因此，被告既以對原告有損害賠償債權得主張抵銷相抗辯，依法自應就對原告有前開債權存在負舉證責任。
（二）經本院函請臺灣省建築師公會桃園縣辦事處就上開事項進行鑑定，據覆略以：「…二、依現場檢視結果： 1、中壢市○○路522號地下一樓應拆除復原部分分別為：a、地下一樓依桃園縣政府工務局建管課提供平面圖有衛浴設備，現場檢視已拆除如照片B1F－1，此部分之衛浴設備應予回復。 b、地下一樓原告施作留下之開關箱應拆除復原。現場未臻完工事項：a、地下一樓牆角漏水濕漬2處如照片B1F－3、B1F－4。 b、一樓至地下一樓及一樓至二樓內梯拆除，樓地板補平（含菜梯坑），採原告提供之附件 六－1、六－2 施工設計圖所載材料規範及施工法，進行樓地板修補工程，現場樓地板已施作，而對造認為有瑕疵，經鑑定人檢視原告提供之結構補強平面圖及剖面圖補強內容。其剖面圖說係採對梁處植筋，惟未予規範施工應以化學錨栓植筋施作，且對開口處其他連接樓板之施工未繪圖說明及規範施作程序。且樓梯開口復原若採用1－1剖面圖，因屬鋼承樓板修復與原RC構造原狀不符。鑑定人研判開口復原設計圖鋼筋採接梁處＃4＠15cm，另向＃4＠20cm，混凝土fc'＝210kg/c㎡ 之設計強度應屬足夠，惟修補施工及現場強度等施工細節及隱蔽部分，原告宜提出施作中之相關施工過程資料，以為結構安全佐證。在未提供資料下鑑定人以重新施作費用評估樓梯開口修復費用。三、鑑定結論：B、依鑑定標的物－中壢市○○路522號地下 1樓房屋之內外現狀，修復工程費用如本院卷二第 161頁工程預算書所示共計33,039元。」，原告亦表示對此鑑定結論無意見並據此減縮訴之聲明金額，故被告此部分之扣抵洵屬有據。
（三）被告雖抗辯未回復原狀之項目並非僅有本件臺灣省建築師公會鑑定報告所示之項目，惟按訴訟行為須支出費用者，審判長得定期命當事人預納之。當事人不預納者，法院得不為該行為，民事訴訟法第94條之 1定有明文。本會於96年 6月13日發函兩造繳交鑑定費用，惟被告未繳費，故鑑定人僅就原告好樂迪股份有限公司主張之鑑定項目進行鑑定，就逾本件鑑定報告所示之項目及費用，被告提出之本院卷二第21頁、第22頁之估價單影本僅為其單方出具之私文書，證明力尚有不足，尚難據為有利被告之認定，此外被告既未舉證以實其說，所辯自尚難憑採。
九、被告達基勝企業有限公司其餘抵銷抗辯：
（一）原告於94年 3月28日拋棄系爭房屋乙之占有是否合法有效？
按有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄，應預先通知債權人，民法第 241條固定有明文。惟按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，給付兼須債權人之行為者，亦須按給付之債務本旨準備完成，通知債權人，以代提出，此觀民法第235 條規定自明。系爭房屋乙既尚有如上開八、（二）臺灣省建築師公會鑑定報告所示之項目尚未回復原狀，自難謂該為回復原狀之房屋係依債務本旨應返還之系爭房屋，原告既未能按債務本旨準備完成，其雖通知被告，被告達基勝企業有限公司亦無受領之義務及受領遲延之可言，是原告於94年 3月28日以郵局存證信函對被告達基勝企業有限公司表示拋棄占有，核與民法第 241條規定要件不合，尚難據以免除返還系爭房屋之義務。
（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第 179條前段定有明文。又無權占有他人之房屋或土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常觀念，最高法院61年臺上字第1695號判例可資參照。兩造租賃契約既業於94年2月28日提前終止，原告於94年3月28日之拋棄占有尚未合法生效，既據認定如前，則原告遲至94年 6月13日將門牌號碼桃園縣中壢市○○路552號地下1樓及地上1樓房屋及鑰匙交還給被告。94年7月29日將門牌號碼中壢市○○路137號3、 4樓房屋及鑰匙交還給被告，此段期間原告占有系爭房屋未依約遷讓，即屬無法律上之原因，而兩造房屋租賃契約中已約定調降後原告於每月給付租金28萬元，則被告主張原告受有每月相當租金28萬元之利益，致原告受有損害，應屬合理。是被告自得依不當得利之規定，請求原告給付自94年3月1日起至遷讓房屋日止，按月給付28萬元之損害賠償。其計算式如下：
1.94年3月1日起至94年 6月13日 (延平路552號地下1樓及中壢市○○路137號3、4樓房屋)：
28萬×3.5=98萬元。
2.94年6月14日起至94年7月29日 (中平路137號 3、4樓房屋部分):
28 萬×1.5×2/3=28萬元。
是被告主張自押租金中扣抵上開126萬元，洵屬有據。
（三）又依兩造間租賃契約之約定，管理費係由原告負擔（本院卷一第60頁參照），被告主張在此租賃期間為原告墊付管理費，是被告依此約定，請求自押租金中扣抵該代墊之管理費共計98,220元，亦屬有據。其計算式為：
1.94年3月1日起至94年6月13日 (延平路552號地下 1樓）：60元（每坪）×132（坪）×3.5=27,720元。
2.94年6月14日起至94年7月29日 (中平路137號3、4樓房
屋部分) :
60 元（每坪）×235（坪）×5=70,500元。
十、按押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的。是押租金返還請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別有明文規定。綜上所述，被告甲○○沒收押租金 120萬元以作為損還賠償預定性質之違約金，洵屬有據。原告復仍請求被告甲○○返還押租金，即無理由，應予駁回。被告達基勝企業有限公司受領之押租金 160萬元扣除上開減縮及抵銷之部分後僅餘 208,741元【計算式：1,600,000元-回復原狀必要費用33,039元-相當租金之不當得利1,260,000元-管理費98,220元= 208,741】，從而，原告依兩造間租賃契約之法律關係請求被告達基勝企業有限公司給付 208,741元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年 5月12日（本院卷一第99頁送達回證參照）起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許，於此部分之請求則屬無據，應予駁回。十一、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。十二、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第 427條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第 1項第3款規定，爰依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
十三、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　6 　　月　　6 　　日中壢簡易庭法 官 游智棋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　6 　　月　　6 　　日書記官 薛福山