中壢簡易庭96年度壢簡字第924號

• 裁判案由: 給付管理費等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 中壢簡易庭
• 裁判日期: 96 年 10 月 31 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　 96年度壢簡字第924號原　　　告　哈佛林A區大廈管理委員會
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　丁○○
被　　　告　乙○○
訴訟代理人　甲○○
訴訟代理人　戊○○
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國96年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬捌仟肆佰元，及自民國九十六年四月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟參佰參拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣壹拾貳萬捌仟肆佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
原告之法定代理人於本院審理時，變更為丙○○，有原告所提之會議紀錄附卷可稽，其並具狀向本院聲請承受訴訟，是依民事訴訟法第175條之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告為「哈佛林Ａ區大廈」之區分所有權人，原告則為該大廈之住戶管理委員會，依據該大廈住戶規約及公寓大廈管理條例之規定，被告應按月繳納車位清潔費與管理費，車位清潔費與管理費是以「⑴壹戶擁有一至二個專有平面式汽車位：乙車位清潔費貳佰元。⑵壹戶擁有三（含）以上專有平面式汽車位：每一專有平式汽車位清潔費貳佰元，於第三個汽車位開始另收管理費陸佰元」計算，被告擁有23個汽車位（下稱系爭停車位），惟自民國95年1月1日起，即積欠如附表所示之車位清潔費與管理費新臺幣（下同） 128,400元，原告已定相當期間催告被告繳納，惟被告均置之不理。
（二）對被告抗辯之陳述：原告社區主委黃良確與訴外人立益建設事業股份有限公司（下稱立益公司）簽下協議書，惟黃良於94年底表示B2－9、10、17、B3－9、10、15、19及無編號等8個停車位為其所有，原告不能使用，故自95年9月始原告就沒有使用上開車位，原告因此回復收取上開車位之管理費，至於95年1月至9月份之費用係被告自用車位應納之清潔費，而非信託登記之車位。
（三）爰依住戶規約及公寓大廈管理條例第21條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告 128,400元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。
二、被告則以：
（一）系爭停車位中部分是當初訴外人新邦嘉建設股份有限公司（下稱新邦嘉公司）、耀仁營造股份有限公司（下稱耀仁公司）、立益公司於90年8月29日共同信託在被告名下。
（二）原告之前主任委員黃良曾分別於87年6月15日及87年12月9日同意訴外人立益公司就B2－9、10、17、B3－9、10、15、19及無編號等8個停車位自87年1月15日及87年12月15日起供原告使用，使用期間免繳管理費。
（三）系爭停車位中被告僅使用 B2－1、5及B3－7、8、9之停車位，其他均是信託登記之停車位。
（四）該「於第三個汽車位開始另收管理費陸佰元」之收費標準係專針對被告，有失公平等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被告為「哈佛林Ａ區大廈」之區分所有權人，原告則為該大廈之住戶管理委員會，被告自95年1月1日起，未依規約繳納每月之車位清潔費與管理費，迄今共計積欠128, 400元之事實，此有桃園縣政府准予備查函（96年度促字第18725 號卷第11頁）、欠繳通知單、存證信函（96年度促字第18725號卷第8頁至第10頁）、住戶生活公約（本院卷第14頁）、建物登記謄本（本院卷第74至第82頁）等為證。（二）系爭停車位當中，被告實際自用者為B2－1、5及B3－7、8、9 之停車位，其餘為新邦嘉公司、耀仁公司、立益公司於90年 8月29日共同信託在被告名下，此有信託契約書附卷可稽（本院卷第25頁、第56頁、第57頁）。
（三）原告之前主任委員黃良曾分別於87年6月15日及87年12月9日同意訴外人立益公司就B2－9、10、17、B3－9、10、15、19及無編號等8個停車位自87年1月15日及87年12月15日起供原告使用，使用期間免繳管理費，此有協議書在卷足憑（本院卷第33頁、第34頁），並與證人黃良證述情節相符（本院卷第57頁）。
四、本院之判斷：
（一）按公寓大廈管理條例中，所謂「住戶」係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者，於該條例第 3條第10款定有明文。又以應登記或註冊之財產權為信託者，非經信託登記，不得對抗第三人，信託法第4條第1項亦有明文，信託人依信託契約，將信託物之所有權登記為受託人所有後，該信託物之法律上所有人即為受託人，而非信託人。查被告為原告社區之區分所有權人，系爭停車位則以共用部分之應有部分形式登記在被告名下，有建物登記謄本為證，被告雖提出信託契約書資為抗辯，然依前揭建物登記謄本被告取得所有權之登記原因為買賣，並非信託，揆諸前揭說明，自不得以之對抗第三人，縱被告確係信託關係之受託人，就信託關係之外部關係而言，被告在法律上即為信託物之所有權人，而被告既係原告大廈之區分所有權人之一，亦即為公寓大廈管理條例規定之住戶，依公寓大廈管理條例之規定及原告大廈區分所有權人會議之決議訂定之住戶規約，自有給付管理費之義務。
（二）按契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，最高法院72年台上字第938號、83年台上字第 3243號判例可資參照，故基於債之相對性，契約之效力僅能拘束締結契約之當事人，無法對抗契約兩造以外之人，此為債法上之大原則。是縱原告之前主任委員黃良與立益公司間有以管理委員會名義簽訂免收管理費之特約，被告並非該協議之當事人，要不得以該協議內容對抗原告。
（三）況按「公寓大廈管理條例用辭定義如下：（八）管理委員會：指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織」；「公寓大廈管理條例用辭定義如下：（九）管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織」，92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第3條第8款、修正後公寓大廈管理條例第3條第9款規定甚明，故管理委員會之各委員與各區分所有權人間僅係委任關係，管理委員會各委員應依區分所有權人會議之決議執行，管理委員會職務僅屬公共事務之管理，除經授權，不得變更或違反區分所有權人會議之決議所制定之規約，免除特定區分所有權人應繳之管理費。黃良是項免除被告部分管理費給付義務之行為既違反區分所有權人會議之決議，被告復始終未能舉證證明黃良之該行為曾經全體區分所有權人同意、授權或事後追認，則該主委是項行為自不生效力。因此，被告之繳費義務並不因該管理委員會之前主任委員黃良與立益公司達成協議而免除。
（四）至被告抗辯該「於第三個汽車位開始另收管理費陸佰元」之收費標準係專針對被告，有失公平云云，惟按區分所有權人會議為公寓大廈區分所有權人之最高意思機關，如區分所有權人會議決議之程序內容與法令及規約無違時，基於公寓大廈管理條例賦予區分所有權人自治管理社區之精神，法院自不得就區分所有權人決議之妥當性涉入判斷。是被告如認收費不公，即應透過召開區分所有權人會議、修改規約等方式尋求共識，並於未修改規約前，仍應依規約及公寓大廈管理條例之規定繳交管理費，並無於未經區分所有權人會議決議或修改規約前，逕行拒絕給付管理費之理，是被告此部分之辯解，尚難憑採。
五、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔之費用已逾二期或達相當金額，經定期催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之 5，民法第229第2項、第233條第1項前段、第 203條分別有明文規定。被告經原告催告後，迄今仍未繳納其應繳納之管理費，業如前述，從而，原告依上開規定請求被告給付 128,400元，及自起訴狀繕本送達之翌日即96年 4月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第 427條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第 1項第3款規定，爰依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　10　　月　　31　　日中壢簡易庭法 官 游智棋
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　10　　月　　31　　日書記官 許瑞鴻
附表：
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│ 96年4月10日繳費通知單 │
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│編│ 費 別 │ 金 額 │
│號│ │（新臺幣）│
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│ 1│95年9月至96年3月停車│ 1,400元 │
│ │位清潔費（B2－5號） │ │
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│ 2│95年1月至96年3月停車│ 3,000元 │
│ │位清潔費（B3－7號） │ │
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│ 3│95年1月至96年3月停車│ 12,000元 │
│ │位清潔費（B3－9號） │ │
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│ 4│95年9月至96年3月停車│112,000元 │
│ │位清潔費（B2－1、2、│ │
│ │4、17號；B3－1、2、 │ │
│ │3、4、5、6、8、10、 │ │
│ │11、12、13、14、16、│ │
│ │17 、18、19號，共20 │ │
│ │個） │ │
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│ 合 計 │128,400元 │
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