99年度壢簡字第869號｜民事：給付租金｜裁判日期：100 年 03 月 15 日

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　 99年度壢簡字第869號原　　　告　陳垣新高銓耀杜金波林月艷楊德陳銘城陳銘縣陳銘市許永芳許美蓮許美華許舒棠許美惠陳嘉竹陳嘉松陳嘉鵬楊秀梅詹萬均李國平李明松李福生李政哲李政旭共　　　同訴訟代理人　陳鄭權律師被　　　告　佰歲興業股份有限公司法定代理人　李治訴訟代理人　邱俊哲律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國100 年3 月1 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣伍佰叄拾萬柒仟玖佰玖拾叄元，及自民國九十九年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十九年十月二十三日起至兩造就坐落桃園縣新屋鄉○○段八一三地號（重測前為桃園縣新屋鄉○○○段青草坡小段一五之二○地號）土地之租賃契約終止之日止，按月給付原告新臺幣捌萬柒仟零捌元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣伍佰陸拾捌萬伍仟零貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；被告於訴之追加或變更無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 項分別定有明文。本件原告陳垣新、高銓耀、杜金波、林月艷、楊德、陳銘城、陳銘縣、陳銘市、許永芳、許美蓮、許美華、許舒棠、許美惠、陳嘉竹、陳嘉松、陳嘉鵬、楊秀梅、詹萬均基於租賃契約之法律關係起訴後，復以李國平、李明松、李福生、李政哲、李政旭繼受取得同一契約原共同出租人李木火之土地所有權應有部分為由，追加李國平、李明松、李福生、李政哲、李政旭為原告，而被告無異議並於民國100 年1 月13日到庭為本案之言詞辯論，則揆諸前揭規定，視為被告已同意該訴之追加，本院應予准許。二、本件原告主張：㈠訴外人佰歲實業股份有限公司（下稱訴外人公司）前於92年3 月9 日就坐落桃園縣新屋鄉○○段813 地號土地（重測前為同縣鄉○○○段青草坡小段15之20地號，面積為10,527.37 平方公尺，下稱系爭土地）、同縣鄉○○段587 地號土地（重測前為同縣鄉○○○段青草坡小段14之5 地號，面積為6,652.02平方公尺，下稱587 地號土地），與該2 筆土地之共有人即原告楊秀梅、陳垣新（土地租賃契約書出租人欄誤載為陳恒新）、高銓耀、詹萬均（原名詹萬金）、許美華、許美蓮、許舒棠、許美惠、許永芳、杜金波、楊德、林月艷（土地租賃契約書出租人欄及本件起訴狀均誤載為林月豔）、陳銘縣、陳銘市、陳銘城、訴外人陳銘府（土地租賃契約書出租人欄各誤載為陳明縣、陳明市、陳明誠、陳明府）、訴外人李木火（以下合稱系爭租約乙方）簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自92年3 月9 日起至94年3 月8 日止，租金為每月新臺幣（下同）142,000 元，訴外人公司於系爭土地上興建桃園縣新屋鄉○○段154 建號建物（門牌號碼為桃園縣新屋鄉頭洲村7 鄰青草坡2 之1 號，下稱系爭建物）使用；嗣訴外人李木火於訴外人公司占有系爭土地中，以買賣為原因，將其系爭土地之所有權應有部分移轉於原告李國平、李明松、李政哲、李政旭、李福生（以下與除李木火外之系爭租約乙方合稱原出租人），並於92年10月6 日辦畢移轉登記。於系爭租約上開租賃期間屆滿後未曾另訂租約，且原出租人當時對於訴外人公司仍以系爭建物為系爭土地之使用收益，未即表示反對之意思；嗣訴外人公司以買賣為原因，將系爭建物之所有權移轉予被告佰歲興業股份有限公司，然被告自94年9 月23日辦畢移轉登記之日起，未曾向原出租人給付租金。又原告陳嘉竹、陳嘉松、陳嘉鵬因訴外人即其等之被繼承人陳銘府於98年3 月11日死亡，而繼承該訴外人之系爭土地所有權應有部分，並於同年10月16日辦畢繼承登記，是原告陳垣新、高銓耀、杜金波、林月艷、楊德、陳銘城、陳銘縣、陳銘市、許永芳、許美蓮、許美華、許舒棠、許美惠、陳嘉竹、陳嘉松、陳嘉鵬、楊秀梅、詹萬均、李國平、李明松、李政哲、李政旭、李福生（以下合稱原告23人）現為系爭租約之全體出租人，被告則為系爭租約之承租人。㈡卷附土地使用權同意書並非原告23人所簽訂，爭執其形式真正性，且縱認該同意書為真正，然綜觀其內容亦難謂係成立租賃關係，又原告23人與訴外人公司間之租賃契約乃始自79年間，嗣於89年間續訂租約，復於92年間再簽訂系爭租約，而與上開同意書並無關連，被告所承受訴外人公司之租賃契約，應為94年9 月23日被告取得系爭建物所有權時有效存在之系爭租約；另原告23人於本件係依系爭租約之債權關係，而非依所有權共有關係來作主張。㈢綜上所述，爰依系爭租約之約定及民法第425 條、第426 條之1 、第451 條等規定，基於按系爭土地及587 地號土地之面積比例而為計算之租金給付請求權，提起本件訴訟等語；並聲明：⒈被告應給付原告5,394,496 元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；⒉被告應自99年10月23日起至遷出系爭土地之日止，按月給付原告87,008元；⒊願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：㈠原告陳垣新、高銓耀、林月艷、楊德、杜金波、陳銘城、陳銘府、陳銘縣、陳銘市、許永芳、許美蓮、許美華、許舒棠、許美惠、楊秀梅、詹萬均（以下合稱另案原告）前就系爭土地起訴請求被告拆屋還地及按月給付相當於租金之不當得利，經本院96年度訴字第771 號民事判決（下稱系爭第一審判決）主文第2 項、第3 項後段諭知略以：被告應將坐落系爭土地上之地上物拆除，並將占用系爭土地之部分交還另案原告及其他共有人全體；被告應自94年9 月23日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告陳垣新、高銓耀、楊秀梅各7,527 元、林月艷1,505 元、楊德、杜金波各3,011 元、陳銘城、陳銘府、陳銘縣、陳銘市各1,661 元、許永芳4,140 元、許美蓮1,270 元、許美華、許舒棠、許美惠各706 元、詹萬均2,258 元；嗣系爭第一審判決主文第2 項部分因被告上訴，經臺灣高等法院98年度上字第155 號民事判決（下稱系爭第二審判決）廢棄，並駁回原告此部分第一審之訴，惟系爭第一審判決主文第3 項後段關於相當於租金之不當得利部分則確定於第一審，該部分與本件租金給付請求間法律關係雖不相同，然其請求之實質利益並無不同，法律性質上係屬可相互代用，應不得再提起本件訴訟，另案原告既據系爭第一審判決確定部分為執行名義，聲請對被告所有之系爭建物為強制執行，則原告23人復於本件請求給付租金，實不具權利保護要件。㈡系爭租約乃系爭租約乙方與訴外人公司所簽訂，被告既未承受，對被告自不生契約上之拘束力；觀諸系爭第二審判決，原告23人與被告間有效之租賃契約，應係延續臺灣高等法院向桃園縣政府建管課所調取包括原告在內之全部共有人與訴外人公司於76年10月間所簽訂之租約即土地使用權同意書（見本院卷第80頁、第81頁），其性質為租地建屋關係，租金之計算包含系爭土地及587 地號土地每月共7 萬元，惟本件原告23人之請求僅係其中系爭土地之租金，且對照於上開76年之租約僅係部分出租人，故渠等主張之金額、面積及計算基礎均屬錯誤。再者，依民法第818 條，原告23人僅能就其應有部分，而非以系爭土地全體共有人之權利來作主張。㈢綜上所述，本件原告23人所為之請求為無理由等語，資為抗辯；並聲明：⒈駁回原告之訴；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、查原告主張：系爭租約乙方前與訴外人公司簽訂系爭租約，由訴外人公司向系爭租約乙方承租系爭土地及587 地號土地，約定租賃期間自92年3 月9 日起至94年3 月8 日止，每月租金為142,000 元，訴外人公司於系爭土地上興建系爭建物使用；於上開租賃期間，訴外人公司占有系爭土地中，李木火出賣且移轉其系爭土地之所有權應有部分予原告李國平、李明松、李政哲、李政旭、李福生，並於92年10月6 日辦畢移轉登記；原出租人於系爭租約租期屆滿後未再另訂租約，且對訴外人公司繼續以系爭建物為系爭土地之使用收益，未即為反對之表示；訴外人公司復以買賣為原因，於94年9 月23日辦理系爭建物所有權移轉登記予被告完畢，惟被告未曾給付租金等事實，有系爭租約、系爭土地登記簿謄本暨異動索引、系爭建物登記申請書、所有權移轉契約書暨登記簿謄本、股份有限公司變更登記表暨戶籍謄本在卷可稽，並經本院依職權調取系爭土地公務用謄本暨異動索引、個人姓名/ 原姓名更改資料、個人基本資料暨全戶戶籍資料查詢結果等件查核無誤，復為被告所不爭執，應堪信為真實。五、惟原告主張：被告因繼受訴外人公司於系爭租約承租人之法律地位，故應向原告23人給付自94年9 月23日起至被告遷出系爭土地之日止之租金乙節，則經被告提出本院民事執行處99年12月17日桃院永99司執五字第71951 號函，並輔以前揭情詞置辯。是本件應審究者為：㈠原告23人提起本件訴訟是否合法？㈡系爭租約是否現仍有效存在於兩造之間？㈢原告23人所得請求租金之範圍是否受民法第818 條規定之限制？經查：㈠原告23人乃合法提起本件訴訟：按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力，民事訴訟法第400 條第1 項定有明文；又民事訴訟法第400 條第1 項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2 項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力（最高法院73年台上字第3292號判例要旨可資參照）。本件被告所辯：原告23人以租金給付請求權提起本件訴訟，其實質利益與系爭第一審判決主文第3 項後段關於相當於租金之不當得利部分並無不同，法律性質上係屬可相互代用，應不得再提起本件訴訟，另案原告既據系爭第一審判決確定部分為執行名義，聲請對被告所有之系爭建物為強制執行，則原告23人復於本件請求給付租金，實不具權利保護要件云云，固經本院依職權調閱本院96年度訴字第771 號民事第一審訴訟卷宗、臺灣高等法院98年度上字第155 號民事第二審訴訟卷宗查知，系爭第一審判決主文第3 項後段所諭知被告公司因占有系爭土地，應返還另案原告相當於租金之不當得利部分，因未據敗訴之被告提起上訴而確定；惟查，於上開訴訟事件涉訟之另案原告乃陳垣新、高銓耀、林月艷、楊德、杜金波、陳銘城、陳銘府（嗣於98年3 月11日死亡，而由陳嘉竹、陳嘉松、陳嘉鵬承受第二審被上訴人之地位）、陳銘縣、陳銘市、許永芳、許美蓮、許美華、許舒棠、許美惠、楊秀梅、詹萬均，而於本件列為原告提起訴訟者為陳垣新、高銓耀、杜金波、林月艷、楊德、陳銘城、陳銘縣、陳銘市、許永芳、許美蓮、許美華、許舒棠、許美惠、陳嘉竹、陳嘉松、陳嘉鵬、楊秀梅、詹萬均、李國平、李明松、李政哲、李政旭、李福生，是前後兩訴訟事件之被告固然相同，然原告仍屬相異，復系爭第一審判決主文第3 項後段所審認之訴訟標的為該事件另案原告對於被告之不當得利返還請求權，與本件原告23人據以起訴之租金給付請求權顯不相同，亦無相互代用之可言，則揆諸前揭規定及說明，應認本件並不在系爭第一審判決確定部分之既判力效力範圍內；再者，本院查無本件有何其他欠缺當事人適格，或系爭法律關係依法毋待法院裁判等欠缺訴訟上權利保護要件之問題。是被告此部分所辯，本院實難憑採。㈡系爭租約現仍有效存在於兩造之間： ⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之；不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第425 條、第758 條第1 項分別定有明文。前揭民法第425 條第1 項規定為所有權讓與不破租賃之原則；出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務；又民法第425 條所定所有權讓與不破租賃之原則，以所有權移轉業已生效為其要件（最高法院92年台上字第315 號民事判決可資參照）。查系爭租約乙方與訴外人公司前於92年3 月9 日簽訂系爭租約，由訴外人公司向系爭租約乙方承租系爭土地及587 地號土地，約定租賃期間自92年3 月9 日起至94年3 月8 日止，每月租金為142,000 元，訴外人公司於系爭土地上興建系爭建物使用；嗣李木火於訴外人公司占有系爭土地中，出賣且移轉其系爭土地之所有權應有部分予原告李國平、李明松、李政哲、李政旭、李福生，並於92年10月6 日辦畢移轉登記等情，業經本院認定如前，是依前揭規定及說明，原告李國平、李明松、李政哲、李政旭、李福生應自92年10月6 日受讓系爭土地所有權應有部分時起，繼受李木火於系爭租約出租人之法律地位，而與訴外人公司發生上開內容之租賃關係。 ⒉復按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；契約當事人一方有數人者，解除契約之意思表示應由其全體或向其全體為之，此項規定於當事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第451 條、第258 條第2 項，第263 條分別定有明文。又租賃契約當事人之一方既有數人，其終止租約之意思表示即應由其全體為之；租賃物為數人所共同出租者，其依民法第451 條為反對續租之意思表示，自應由出租人全體為之，惟所謂出租人全體為之，並不限於同時為一致之表示，如於租期屆滿前後，已分別或先後為反對續租之意思表示而達成全體一致者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院44年台上字第119 號判例要旨、95年度台上字第82號民事判決可資參照）。查訴外人公司於系爭租約租賃期間屆滿後，仍以系爭建物為系爭土地之使用收益，而原出租人不即為反對之意思等情，業經本院認定如前；觀諸本院依職權調取之本院96年度訴字第771 號民事第一審訴訟卷宗所附存證信函2 份（見該事件卷第16頁至第20頁），於94年3 月8 日系爭租約租期屆滿後，原告陳垣新固曾先後於同年3 月15日、6 月3 日以向訴外人公司寄發存證信函之方法，為不續租、終止系爭租約之通知，惟此舉未以全體出租人之共同名義為之，且難認業經其他出租人授與代理權，故縱使該存證信函已達到訴外人公司，依前揭規定及說明，亦不生反對續租或終止系爭租約之法律效果。是系爭租約於原訂租賃期間屆滿後，因默示更新而以不定期租賃契約之形式繼續存在於原出租人及訴外人公司之間。 ⒊再按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426 條之1 定有明文。觀諸系爭租約第8 條前段約定：「本件租賃標的之土地係供甲方（即訴外人公司）興建廠房使用，不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」等語，且訴外人公司確於系爭土地上興建系爭建物使用，亦為兩造所不爭執，得認系爭租約就系爭土地乃租地建屋契約之性質，是依前揭規定，被告於94年9 月23日自訴外人公司受讓坐落系爭土地上之系爭建物，並辦畢所有權移轉登記時，系爭租約即繼續存在於原出租人與被告之間。嗣原告陳嘉竹、陳嘉松、陳嘉鵬因被繼承人陳銘府於98年3 月11日死亡，而依繼承之法律關係繼受系爭租約出租人之法律地位，應足認定系爭租約現仍有效存在於本件原告23人與被告之間。另本院依職權調閱系爭土地公務用謄本，固查知原告杜金波前以信託為登記原因，於99年5 月27日將其系爭土地之所有權應有部分移轉登記予訴外人廖少宏，然綜觀全卷，未有系爭租約業經公證之證明，且系爭租約因默示更新而視為以不定期限繼續契約，已如前述，則依前揭民法第425 條第2 項不適用同條第1 項之規定，就此部分系爭租約不因所有權移轉而發生債之主體之變更，亦即仍存在於包括原告杜金波在內之原告23人與被告之間。至被告另辯以：其係承受包括原告在內之全部共有人與訴外人公司於76年10月間所簽訂之租約即卷附土地使用權同意書，而非系爭租約之法律關係云云，姑不論該同意書之形式真正性為何，依債之相對性原則，該同意書既係以系爭土地之全體共有人名義而作成，與提起本件訴訟之原告23人在主體上已然不同，是該同意書顯與本件系爭租約法律關係之認定無涉，併此敘明。㈢本件原告23人依系爭租約而以出租人之法律地位提起本件訴訟，與民法第818 條之規範目的尚無關涉：按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第818 條固有明文，然此一規定係以共有人行使共有物之權利時，與他共有人間之內部關係為規範目的（參見謝在全，民法物權論上冊，98年6 月，第506 頁至第509 頁）；本件原告23人固僅為系爭土地之部分共有人，然渠等據以向被告請求給付租金者既為系爭租約之法律關係，自與系爭土地所有權之共有關係相異，而原告23人與其他共有人間之內部關係，亦不在本件審酌之範圍內，附此敘明。㈣按承租人應依約定日期，支付租金；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第439 條前段、第229 條第1 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。復按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246 條定有明文。查系爭租約第4 條約定：「租金每次應付6 個月，並應於每期之期初支付之」，而本件被告自94年9 月23日辦畢系爭建物所有權移轉登記時起，迄至本件言詞辯論終結時，既均未依上開約定給付租金，則就將來給付部分自亦有不為給付之虞，得認原告有預為請求之必要。又土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅（最高法院87年度台上字第2475號裁判要旨可資參照）；本件原告23人訴之聲明中請求將來租金給付部分之終日載為「被告遷出系爭土地」之日，而所謂「被告遷出系爭土地」應解為系爭建物已傾塌或拆除而不堪使用，亦即被告不再以系爭建物占有系爭土地之意，則依前揭裁判要旨之說明，此時兩造間之系爭租約就系爭土地部分當然終止，然尚不得謂於被告實際遷出系爭土地前，即無其他法定或意定之終止事由，而一旦發生此等終止事由，原告23人對被告自不再享有租金給付請求權，故上開請求將來租金給付部分之終日應減縮為「兩造就系爭土地之租賃契約終止」之日，始為適法。㈤綜上所述，本件原告23人依系爭租約之約定及民法第425 條、第426 條之1 、第451 條等規定，基於按系爭土地及587 地號土地之面積比例而為計算之租金給付請求權，請求被告給付5,307,993 元【計算式：每月租金142,000 元系爭土地面積10,527.37 平方公尺（系爭土地面積10,527.37 平方公尺＋587 地號土地面積6,652.02平方公尺）自94年9 月23日起至99年10月22日止共61個月＝5,307,993 元，元以下四捨五入，下同】，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日即99年11月16日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，復請求被告自99年10月23日起至兩造就系爭土地之租賃契約終止之日止，按月給付原告87,008元【計算式：每月租金142,000 元系爭土地面積10,527.37 平方公尺（系爭土地面積10,527.37 平方公尺＋587 地號土地面積6,652.02平方公尺）＝87,016元，而87,008元低於87,016元】，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則無理由，應予駁回。六、本件係依民事訴訟法第427 條第2 項第8 款適用簡易訴訟程序之事件，就原告勝訴部分，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行；原告起訴時所為同旨之聲明，僅具督促法院發動職權之效力，爰不另為供擔保之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。又被告聲明願供擔保，請准宣告免為假執行，於法核無不合，本院為平衡兩造權利之保障，且審酌於本件第一審判決後原告即得依上開假執行之宣告聲請強制執行，是認被告就主文第1 項後段為原告預供擔保之部分，應計算至本件第一審言詞辯論終結時即100 年3 月1 日已發生之金額，再加計主文第1 項前段部分，被告共應為原告預供擔保5,685,028 元為相當【計算式：被告就主文第1 項前段部分之擔保金5,307,993 元＋被告就主文第1 項後段部分之擔保金377,035 元（每月87,008元自99年10月23日起至100 年3 月1 日止共4 又3 分之1 個月＝377,035 元）＝5,685,028 元】，爰依同法第392 條第2 項，諭知如主文第4 項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊、防禦方法，經本院審酌認與判決結果均不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，又本院審酌原告敗訴部分較諸其起訴聲明之比例甚為輕微，爰依民事訴訟法第79條之規定，命本件訴訟費用由被告負擔。中華民國 100 年 3 月 15 日中壢簡易庭法官吳元曜以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達後提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。書記官詹于君中華民國 100 年 3 月 16 日

中壢簡易庭99年度壢簡字第869號

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