100年度竹北簡字第41號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：101 年 05 月 08 日

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　 100年度竹北簡字第41號原　　　告　　徐訓亭徐訓台共　　　同訴訟代理人　　吳聖欽律師複代理人　　　劉家伶被　　　告　　徐訓良劉熳熔共　　　同訴訟代理人　　徐宏澤律師劉正穆律師複代理人　　　蔡浩適上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國101 年4 月19日辯論終結，判決如下：主文被告徐訓良應自新竹縣竹東鎮○○段十二建號即門牌號碼新竹縣竹東鎮○○路○段一○三六號之建物二樓如附圖所示之後陽臺面積捌點貳肆平方公尺、樓梯面積拾點柒貳平方公尺、客廳旁之浴廁面積伍點參捌平方公尺、玄關面積肆點陸陸平方公尺、客廳面積拾玖點陸肆平方公尺、四號房面積拾玖點伍玖平方公尺、五號房面積玖點參陸平方公尺、走道參點柒零平方公尺部分，遷讓返還原告。被告徐訓良應自民國九十九年十二月一日起，至遷讓交還上開部分建物之日止，按月給付原告新臺幣參仟陸佰貳拾元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣伍仟捌佰伍拾元，由被告負擔新臺幣貳仟玖佰貳拾伍元，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。本判決第二項於每月屆期後得假執行，但被告徐訓良如按月以新臺幣參仟陸佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時第一項聲明原為：被告2 人應自門牌號碼新竹縣竹東鎮○○里○○路○ 段 1036號房屋遷出，並將房屋交還原告，於民國100 年9 月28日言詞辯論時當庭變更該聲明為：被告2 人應自門牌號碼新竹縣竹東鎮○○里○○路○ 段1036號房屋2 樓及加蓋3 樓遷出，並將房屋交還原告，核係減縮應受判決事項之聲明，自應准許。貳、實體部分：一、原告主張：（一）緣新竹縣竹東鎮○○段12建號即門牌號碼新竹縣竹東鎮○○里○○路○段1036號房屋（下稱系爭房屋）為原告徐訓亭、徐訓台所共有，應有部分各2 分之1 。詎被告徐訓良及其配偶即被告劉熳熔未取得原告2 人同意，逕自搬進系爭房屋居住至今。原告2 人欲將系爭房屋收回，遂委託訴訟代理人於99年9 月29日以新竹市○○街郵局第920 號存證信函，催告被告2 人於文到1 個月內遷讓返還系爭房屋，惟被告2 人迄今仍未遷離。被告2 人未經原告同意，逕自搬進系爭房屋居住，核屬無權占有系爭房屋，爰依民法第767 條第1 項規定請求被告2 人遷讓返還系爭房屋。（三）因被告2 人無權占有系爭房屋，致原告受有相當租金之損害，被告2 人應依民法第185 條規定連帶負損害賠償責任。查系爭房屋位處竹東鎮鬧區，附近生活機能健全、交通便利，該屋2 樓面積162.48平方公尺，相當於49.1502 臺坪，依本院向新竹縣政府函查之租金標準表，其中中興路三段部分，與系爭房屋位置較為接近，該路段每坪每月租金係新臺幣（下同）720 元，則系爭房屋49.1502 坪，每月租金應有35,388元，原告僅請求每月20,000元，自屬合理。（四）並聲明： 1.被告2 人應自門牌號碼新竹縣竹東鎮○○路○段1036號房屋2 樓及加蓋3 樓遷出，並將房屋交還原告。 2.被告2 人應自99年12月1 日起至交還前開房屋之日止，按月連帶給付原告20,000元。 3.原告願供擔保，請准宣告假執行。（五）原告對被告抗辯所為之陳述： 1.原告2 人否認與被告徐訓良間，就系爭房屋及其坐落之土地有信託之讓與擔保契約關係存在： ⑴ 被告徐訓良若基於讓與擔保而將系爭房地移轉原告2 人，原告2 人僅能於被告徐訓良逾期未清償倩務時，將被告徐訓良之應有部分4 分之1 變價或協議估價，而原告2 人本即系爭房地之所有權人，再將被告徐訓良之應有部分4分之1 變價出售予第三人，徒增產權之複雜性，為自己遭致日後不可測之風險，是絕無被告徐訓良所主張兩造間有讓與擔保法律關係存在之可能，原告2 人均係終局取得系爭房地所有權之意思，而受讓系爭房地。 ⑵ 被告徐訓良曾向訴外人孫宗塏借款200 萬元，並由王粉美將系爭房地應有部分4 分之1 預告登記予孫宗塏，事後被告徐訓良無力清償，由原告2 人代償後取得王粉美名下之應有部分，此節業經被告徐訓良於99年10月25日新竹關東橋郵局存證信函第329 號自認。另系爭房屋及其坐落之土地即新竹縣竹東鎮○○段588-1 地號原為原告2 人及訴外人徐訓昌、王粉美所共有。82年11月9 日，王粉美向臺灣銀行貸款，上開4 人提供前揭房地設定最高限額1,200 萬元抵押權予臺灣銀行；同日，徐訓昌亦向臺灣銀行貸款，共有人4 人亦提供前揭房地設定最高限額360 萬元抵押權予臺灣銀行，此有88年8 月9 日向新竹縣竹東地政事務所申請之登記謄本，其上記載王粉美、徐訓昌為債務人，原告2 人不過為設定義務人可證。嗣因原告2 人各受讓系爭房地應有部分4 分之1 ，由原告2 人各持有系爭房地2 分之1 ，貸款部分由原告2 人承接，故目前土地、房屋登記內容債務人、設定義務人均已改為原告2 人，至於貸款本息則由原告徐訓亭於臺灣銀行新竹分行000000000000號帳戶扣繳。足證原告2 人係代償借款、銀行貸款而取得系爭房地所有權。 ⑶王粉美雖證稱：其前夫欠朋友200 萬元，所以系爭房地之應有部分供原告借錢作擔保，如其還200 萬元，房屋會歸云云，王粉美雖承認原告2 人代償被告徐訓良欠孫宗塏之200 萬元，惟對於自己於82年11月9 日提供系爭房地設定最高限額1,200 萬元之抵押權予臺灣銀行借款之事及事後何人清償等，均諉為不知，或推稱由徐訓昌負責處理云云。然查82年11月間系爭房地共有人提供前揭房地設定第一順位最高限額1,200 萬元、及第二順位最高限額360 萬元抵押權予臺灣銀行，債務人分別為王粉美及徐訓昌。原告2 人僅為設定義務人，非債務人，足見訴外人王粉美確實曾向臺灣銀行借款。而系爭房屋、土地第一順位最高限額1,200 萬元之抵押權借款人為王粉美，抵押權設定登記日期82年11月9 日、登記字號：東登字第013399號，目前該抵押權登記之設定日期、登記字號、最高限額等均不變，然債務人已變更為原告徐訓亭、原告徐訓台、及訴外人即徐訓台之配偶張玉芸，此即原告2 人承接王粉美債務並代償以取得系爭房屋及坐落土地之明證。 ⑷另系爭房屋1 樓有2 個店面出租他人，證人王粉美應有部分4 分之1 ，每月可分得租金超過1 萬元，如王粉美及被告徐訓良僅欠孫宗塏此筆200 萬元的欠款，證人王粉美可以其應有部分為擔保，輕易向銀行貸得200 萬元還給孫宗塏，銀行貸款本息以租金按月攤還尚有賸餘，母庸將房地應有部分「讓與擔保」移轉給原告2 人。 2.被告徐訓良辯稱並未使用系爭房屋3 樓，因3 樓無人打掃，影響環境整潔，故而清掃、整理云云。系爭3 樓無獨立出入口，並須經由2 樓客廳之梯間方能通往3 樓，本院履勘現場時2 樓梯間入口之白鐵門未上鎖，且3 樓有小孩衣物書籍，應為被告2 人子女之衣物，佐以被告徐訓良自承有至3 樓打掃，若無使用何須打婦？縱使三樓髒亂，但被告可將白鐵門緊閉，即可與三樓相隔離，何須擔憂三樓髒亂？可見被告徐訓良確有使用跡象，且三樓非獨立建物，自屬被告占有管領範圍，原告訴請被告遷讓，於法並無不合。二、被告則以：（一）系爭房屋被告徐訓良有1/4 所有權，僅為擔保債務而移轉予原告，原告不得向被告主張無權占用： 1.按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院70年臺上字第104 號判例參照）。又擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清還為目的，即不能衹以債務人逾期未曾清還所負債務，債權人即取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免其迴避修正前民法第873 條第2 項禁止之規定（最高法院71年度臺上字第2934號判決要旨參照）。經查：系爭房屋及前開588 、588-1 地號土地原係兩造之母徐溫河妹所有，徐溫河妹將系爭房地贈與其子即兩造及訴外人徐訓昌，並於80年9 月24日以買賣名義完成移轉登記。僅因被告徐訓良當時有債務糾紛，為免分配於名下之財產遭受強制執行，乃借王粉美之名為登記，嗣被告徐訓良為處理對外債務問題，乃與徐溫河妹及原告2 人商議，由原告2 人借款予被告徐訓良清償債務。被告徐訓良乃依此協議將系爭房地1/4 所有權，自王粉美名下過戶至原告2 人名下，並於88年8 月3 日完成登記。 2.依上所述，系爭房屋被告徐訓良既有1/4 之所有權，並信託登記為原告名義所有，以為向原告借款之擔保，對外方面，雖原告就供擔保之房屋有所有權，但在內部關係，對於被告徐訓良，仍僅得以擔保權人之責格在擔保之目的範圍內行使其權利，故依其內容而言，被告2 人占有供擔保之系爭房屋之一部，原告2 人仍不得主張其為無權占有。從而原告2 人依民法第767 條規定及侵權行為之法律關係，訴請被告2 人返還房屋與給付相當租金之損害賠償，均屬無據，不應准許。 3.縱本院認兩造之間未有信託之讓與擔保關係存在，被告使用系爭房屋亦係本於原告之同意：兩造為親兄弟，系爭房屋本為家產，約於被告徐訓良念高中時所建，屋齡已逾40多年，且自房屋完工之日起，被告徐訓良即在母親分配下住進2 樓之房間，雖被告徐訓良因求學、服役、工作而曾離家，但只要回到老家均居住於該房間，且該房間裡一直都放置有被告徐訓良之物品，是該房間自始至終，均由被告徐訓良所居住、使用。被告徐訓良於母親贈與系爭房屋之前，即已居住於系爭房屋。於系爭房屋分配後仍繼續居住、使用，原告從未有任何反對之意思，縱於88年間被告徐訓良將借名登記在王粉美名下之系爭房屋1/4 所有權移轉至原告後亦同，顯見原告有同意被告徐訓良夫妻繼續居住之意思。 4.此外，系爭房屋2 樓並非僅有2 間房間，尚有原告2 人所使用之房間，而原告2 人之前開立公司時，亦將辦公室設於其所使用之2 樓房間，迄今仍堆放原告2 人之辦公用品。另3 樓之雜物並非被告徐訓良所有。至一樓後方廚房部分，乃被告徐訓良結束大陸工作，返台居住時，發現久未經人打掃，以致影響居住環境整潔，被告曾為之清掃、整理，被告雖有整理，惟未使用此一樓後方，被告徐訓良實際上所使用之空間，乃系爭房屋二樓內五間房間中之其二間。故，被告徐訓良夫妻所使用者，僅系爭房屋二樓二間房間。原告主張系爭房屋一樓後方之廚房及餐廳、二樓全部及三樓全部，均為被告所占用，顯與事實不符。（三）若本院認被告2 人有無權占用之事實，惟被告劉熳熔為被告徐訓良之占有輔助人，原告對被告劉熳熔為本件之請求，即無理由：按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942 條定有明文。次按配偶之一方基於共同生活關係，以家屬身分隨同配偶之他方居住於建物內，僅為他方就建物之占有輔助人，依民法第942 條規定，建物之占有人僅為他方一人（最高法院99年度臺上字第429 號判決參照）。查被告劉熳熔為被告徐訓良之配偶，且為大陸地區人士，其係基於共同生活關係，以家屬身分隨同被告徐訓良居住於系爭房屋內，顯為被告徐訓良就系爭房屋之占有輔助人，依首開說明，系爭建物之占有人僅為被告徐訓良1 人。故本件原告一併請求被告徐訓良之占有輔助人即被告劉熳熔遷讓交還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，應認為無理由。（四）縱認被告徐訓良、劉熳熔有無權占用之事實，原告請求之相當於租金之損害金亦屬過高：按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1 項亦有明文，而土地法97條之規定，依同法第105 條之規定準用於租用基地建築房屋。查系爭房屋被告夫妻僅使用2 樓之2 間房間，故如欲計算相當於租金之損害金，自應以被告2 人所占用之部分計算，而系爭房屋2 樓之面積為162.48平方公尺，被告2 人占用5 分之2 空間，依系爭2 筆土地於99年1 月之申報地價為每平方公尺8,480 元，則原告主張被告無權占有所獲之利益，應依首開規定按年息百分之10計算。是，依此計算被告每月相當於租金之不當得利，應不超過4,593 元。（五）另關於被告積欠孫宗塏200 萬元，嗣由原告代為償還乙節為兩造所不爭執，惟系爭房屋之前設定抵押權所擔保之債務，均非被告徐訓良所借，原告稱就抵押之部分為被告徐訓良清償約500 萬債務，誠與事實不符，查系爭房屋於曾於82年11月9 日，以王粉美為借款人，向臺灣銀行設定本金最高限額1200萬元之抵押權，王粉美僅為借款名義人，實質上該筆借款乃徐訓昌之借款，並由徐訓昌處理，業據王粉美到庭證述明確，且原告亦自承：徐訓昌又要增加貸款，原告2 人本不同意，嗣因徐溫和妹求情緩頰，原告2 人勉強同意，徐訓昌即轉向臺灣銀行新竹分行貸款約1,2000萬元等語，足證系爭貸款確與被告徐訓良無關。又系爭房屋於88年8 月19日為抵押權內容變更登記，變更後之債務人為原告徐訓台、徐訓亭及訴外人張玉芸，為原告之借款，與被告徐訓良無涉。而原告稱因該抵押權而為被告徐訓良清償借款約500 多萬元，並以徐訓亭之存摺為證，然依該存摺內頁所載，所扣之利息均係96年以後所發生之利息，所償還者即為原告自己之貸款除與原告無涉，更無法證明原告有「為被告清償約500 萬借款」一節。（六）被告將系爭房地之1/4 所有權移轉於原告等，非如原告所稱係因為積欠至少700 萬債務，而將之抵售予原告：查系爭房地於82年由徐訓昌以王粉美之名義向灣銀行設定第一順位抵押權，該抵押權所設定之金額為1,200 萬元，依一般銀行貸款之習慣，最高僅得核貸銀行鑑估貸款標的市價之7 成，且均加2 成設定抵押權計算，則可推估當時系爭房地之市價，最低應為1428萬5,714 元，則被告徐訓良所擁有之1/4 所有權，市值最低應為357 萬1,429 元，而200 萬元約僅為上開金額之5 成6 ，被告徐訓良豈會以如此不合理之價格出售系爭房地1/4 所有權予原告。縱本院認以82年臺灣銀行所鑑估之價格，尚不足以為推論之依據。則以88年之系爭土地之土地公告每平方公尺38,000元，推估系爭土地當時總值為351.23平方公尺。則被告徐訓良所擁有之1/4 所有權，現值為333 萬6,685 元，而200 萬元僅為前揭金額之6 成，被告徐訓良安會以如此不合理之價格出售系爭房地1/4 所有權予原告。（七）為此被告2 人均聲明：請求駁回原告之訴。三、得心證之理由：查系爭房屋於88年5 月19日登記為原告2 人所有，應有部分各1/2 ，自99年間起至今由被告2 人占有使用中等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋建物登記謄本在卷可參（見本院卷第6 頁），堪信為真。至原告請求被告遷讓返還系爭房屋予原告及給付相當租金之損害賠償等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點為：被告抗辯系爭房屋為信託之讓與擔保契約關係，其為實質所有權之人一節是否有據？被告所占用系爭房屋之部分為何？原告是否得請求被告遷讓房屋、連帶給付相當租金之損害賠償？茲審酌如下：（一）「按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償。次按兩造所定房屋買賣與租賃契約，係為擔保被上訴人負欠上訴人五十萬借款本息，而被上訴人房屋未辦保存登記，無從設定抵押權，故以欠債數額作房屋賣價，又以利息充租金等語，則該被上訴人所為，顯為典型之信託行為。末按為擔保債務，以買賣方式將不動產所有權移轉登記於債權人，係屬信託讓與擔保行為，非雙方通謀而為意思表示，不能認無效。」（最高法院70年臺上字第104 號判例、59年度臺上字第3870號、74年度臺上字第2307號判決意旨可參）（二）系爭房屋原係兩造之母徐溫河妹所有，原欲將系爭房地贈與其子即原告徐訓亭、徐訓台、被告徐訓良及訴外人徐訓昌，然因被告徐訓良當時尚有債務糾紛，為免系爭房屋之應有部分登記其名下將受強制執行，乃借王粉美之名為登記，並於80年9 月24日以買賣名義完成移轉登記。嗣因被告徐訓良積欠孫宗塏200 萬元，由王粉美就系爭房屋之應有部分1/4 設定預告登記予孫宗塏，嗣因原告2 人代被告徐訓良還清該200 萬元之債款後，王粉美就系爭房屋之應有部分1/4 於88年8 月3 日，以買賣為由，移轉登記予原告2 人等情，有系爭房屋之異動索引資料、土地登記簿在卷可參（本院卷一第127 頁至第129 頁、第188 頁），業經證人王粉美證述在卷（本院卷一第170 頁），且為兩造所不爭執。然王粉美就系爭房屋之應有部分1/4 於88年8 月3 日，以買賣為由，移轉登記予原告2 人究係信託之讓與擔保契約關係，抑或係以償還借款為買賣之代價之買賣行為？經查： 1.王粉美於82年間以其為債務人向臺灣銀行借款，並以其及原告2 人、徐訓昌為義務人就系爭房地設定1,200 萬元之最高限額抵押權乙情，有臺灣銀行新竹分行101 年1 月3 日新竹營字第10100000221 號函暨所檢附之他項權利證明書、土地及建築改良物抵押權設定契約書附卷可稽（本院卷二第55頁至第58頁）。證人王粉美雖證稱：其知悉82年曾以系爭房屋設定抵押向臺灣銀行借款，但其不知係何人借款，都是徐訓昌處理，但其有至現場蓋章等語（本院卷一第171 頁），若徐訓昌或原告2 人為該筆抵押權所擔保借款之借款人，則抵押權設定契約書上所記載之借款人，應為徐訓昌或原告2 人，然觀之前開抵押權設定契約書上所登載之借款人僅王粉美，並非徐訓昌，而王粉美就系爭房屋之1/4 應有部分僅係名義上之所有人，實際所有人為被告徐訓良乙情，業如前述。則可推知該筆借款應係被告徐訓良所借，並非徐訓昌及原告2 人，故證人王粉美前開證述不足採信。 2.又前開1,200 萬元之最高限額抵押權於88年8 月17日變更債務人為原告2 人、索引翻譯社即張玉芸，而索引翻譯社即張玉芸於88年8 月27日清償王粉美之債務，嗣原告2 人於95年8 月17日與臺灣銀行簽訂連帶借款授信合約，並於同日結清索引翻譯社之前開借款等情，有臺灣銀行新竹分行101 年1 月3 日新竹營字第10100000221 號函暨所檢附之土地及建築改良物他項權利變更契約書、臺灣銀行新竹分行101 年2 月7 日新竹營字第10100005241 號函在卷足憑（本院卷一第55頁、第59頁、第121 頁），可知王粉美就系爭房屋之應有部分1/4 於88年8 月3 日，以買賣為由，移轉登記予原告2 人後，原告2 人即將該抵押權所擔保之債務變更債務人為渠等，是若被告徐訓良與原告2 人就系爭房屋之應有部分1/4 ，未達成以原告2 人清償被告徐訓良借款後，同意將前開應有部分移轉與原告2 人之合意，則原告2 人何需將上開抵押權所擔保之債務之債務人變更為渠等，並清償該筆債務。故足認原告2 人與被告徐訓良應有以原告2 人清償債務後，即移轉前開應有部分之合意。是證人王粉美證稱：因被告徐訓良欠孫宗塏200 萬元，請原告2 人代為清償該筆債務，因徐溫河妹及原告徐訓亭表示要其將系爭房屋其所有之應有部分移轉予原告2 人做為擔保，且為避免系爭房屋遭查封，等其還錢後，再將上開應有部分移轉回來等語（本院卷一第170 頁至第171 頁），應係迴護被告徐訓良之詞，不足採信。故被告抗辯系爭房屋為信託之讓與擔保契約關係，亦不足採。（三）原告請求遷讓返還系爭房屋部分：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段定有明文。本件被告既無占用系爭房屋之正當權源，則其屬無權占有已明，然仍應審究被告占用系爭房屋之部分為何： 1.經查：系爭房屋2 樓有客廳、1 號房、2 號房、3 號房、4 號房、5 號房、2 間浴廁、樓梯、玄關、後陽臺、走道，3 樓有搭建一鐵皮屋，鐵皮屋外為陽臺，其位置如附圖所示；2 樓玄關處放置數雙鞋子；樓梯間有10多雙小孩之球鞋、拖鞋及女生之高跟鞋；客廳內放置藤椅、鋼琴書櫃、書桌、電視等物；客廳旁之浴廁內放置盥洗用品；1 號房內有木製之系統櫃、書桌、房間各處均布滿散落之雜物，該房間所附設之浴廁內有放置一些雜物，物品上均累積相當之污垢，客觀觀之應無人使用該房間及浴廁；2 號房內放置衣櫃、書櫃、棉被、電風扇及雜物，該房間內物品散落各處，並無整理，客觀上看起來無人使用該房間；3 號房內放置書櫃數個、電視櫃、電視、電腦桌及雜物，該房間地板累積大量灰塵，並並散落垃圾袋及雜物，看起來應係久無人使用；4 號房內放置雙人床、床頭櫃、化妝臺、書桌、衣櫃、電視及生活用品等物；5 號房內放置雙人床、櫃子、矮櫃、電視及生活用品等物；後陽臺設有熱水器、洗衣機、清潔用品、並掛有數件衣物；2 樓連接3 樓之樓梯間轉角堆放數各紙箱及雜物；3 樓有一加蓋1 層樓之鐵皮屋，鐵皮屋外為陽台，陽臺內有2 座水塔，現場位置如附圖所示，該鐵皮屋內放置書櫃、櫃子、鏡子及大量雜物，地板磁磚有龜裂之狀況，地板上累積相當之灰塵，客觀觀察應無人使用之事實，業據本院會同兩造及新竹縣竹東地政事務所測量人員至現場履勘屬實，有本院於100 年5 月17日、101 年1 月31日勘驗筆錄、現場照片及新竹縣竹東地政事務所檢送之複丈成果圖在卷可考（本院卷一第104 頁至第105 頁；本院卷二第101 頁至第103 頁、第107 頁至第118 頁）。而被告2 人於本院至系爭房屋履勘時表示，渠等所占用之部分為系爭房屋之2 樓客廳、客廳旁之浴廁、後陽臺、玄關、樓梯、附圖所示之4 號房、5 號房等語（本院卷二第101 頁反面、第102 頁）。 2.依1 號房（含所附之浴廁）、2 號房、3 號房、3 樓之鐵皮屋，各房間內均散落、堆置大量雜物，或布滿灰塵、污垢，或地板磁磚有龜裂之狀況，足認被告應無使用上開房間；原告雖指稱：被告徐訓良曾表示因3 樓無人打掃，影響環境整潔，故而清掃、整理，但並未使用等語；然被告若未使用3 樓鐵皮屋則何須打掃，而認被告有使用3 樓鐵皮屋等語。惟系爭3 樓鐵皮屋與2 樓被告使用之區域間，僅以樓梯相隔，若3 樓久無人使用，所生之灰塵、蟲蟻確有可能飄散或攀爬至2 樓，而影響占用2 樓部分區域之被告，故被告確有為維護其占用2 樓區域之環境，而至3 樓打掃清理之可能性。且縱被告有打掃3 樓之情事，亦非據此可逕認被告有使用3 樓鐵皮屋之情事。此外，原告復未舉證證明被告有使用3 樓鐵皮屋之情，是被告此部分所辯，應堪採信。 3.按所謂輔助占有人，重在其對物之管領，係受他人之指示，至是否受他人之指示，仍應自其內部關係觀之，所謂內部關係，即民法第942 條所指受僱人、學徒或其他類似關係（最高法院65年臺抗字第163 號判例參照）。查被告劉熳熔係被告徐訓良之家屬，其係基於共同生活關係，隨同被告徐訓良居住於系爭房屋內，應屬占有輔助人或與其共同生活而居之家人或倫理上同居之人，依民法第942 條規定，僅被告徐訓良為占有人。是以，原告一併請求被告劉熳熔遷讓交還系爭房屋，顯非正當，應予駁回。 4.從而，原告2 人本於所有權人之地位，依前開法條之規定，訴請被告徐訓良自系爭房屋2 樓如附圖所示之後陽臺面積8.24平方公尺、樓梯面積10.72 平方公尺、客廳旁之浴廁面積5.38平方公尺、玄關面積4.66平方公尺、客廳面積19.64 平方公尺、4 號房面積19.59 平方公尺、5 號房面積9.36平方公尺、走道3.70平方公尺遷出，並將該房屋2 樓上開部分返還原告，自屬正當，應予准許。至逾此部分之請求，即非有據，應予駁回。（四）原告請求相當租金之損害賠償部分： 1.「又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償之責，民法第178 條第1 項前段亦定有明文。又無權占有他人之房屋，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」（最高法院61年度臺上字第1695號判例參照）。查被告徐訓良無權占用系爭房屋2 樓之後陽臺面、樓梯、客廳旁之浴廁、玄關、客廳、4 號房、5 號房、走道，迄今尚未返還系爭房屋上開部分，已如前述，是原告主張其等因被告徐訓良遲未返還系爭房屋2 樓之前揭部分，致受有無法使用收益之損害，即屬可採。 2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。查系爭房屋於提起本件訴訟之99年度經核定之現值為145,800 元乙情，有新竹縣政府稅捐稽徵局房屋稅籍證明書附卷可憑（本院卷一第16頁）。原告雖主張系爭房屋鄰近之中興路三段部分，每坪每月租金係720 元，而系爭房屋2 樓面積162.48平方公尺，相當於49.1502 坪，每月租金應有35,388元，故原告僅請求每月20,000元等語，然上開租金行情係鄰近之中興路三段之租金行情，並非系爭房屋所在之中興路4 段之租金行情，故本件原告請求相當於租金之損害賠償，自難以前開中興路三段之租金行情為認定之基準，是原告此部分主張，尚難採憑。 3.經查：系爭房屋總面積為324.96平方公尺，有建物登記謄本在卷可考（本院卷一第6 頁），而被告徐訓良實際占用系爭房屋2 樓前揭部分之面積共為81.29 平方公尺（計算式：8.24＋10.72 ＋5.38＋4.66＋19.64 ＋9.36＋3.70＋19.59 ＝81.29 ），有複丈成果圖附卷可稽（本院卷二第137 頁），故被告徐訓良所占用之面積佔系爭房屋百分之25（81.29 ÷324.96＝0.25，小數點後3 位以下四捨五入），即被告徐訓良就系爭房屋2 樓占用81.29 平方公尺部分，所享之利益為36,450元。系爭房屋所坐落之新竹縣竹東鎮○○段588-1 地號土地99年之申報地價為8,480 元，有該地之地籍謄本附卷可參（本院卷一第147 頁）。本院審酌系爭房屋坐落之系爭土地屬建地，系爭房屋單面臨中興路四段，周邊交通便捷、商店林立、生活機能良好，有周圍照片可按（見本院卷二第33頁），以及現今社會經濟狀況及房地活絡程度，斟酌系爭建物確已老舊等情，認依土地申報地價及房屋現值合計年息百分之6 計算相當於租金之不當得利，較為公允。故經計算結果應為每月3,620 元，計算式如下：（【81.09 ×8,480 ＋36,450】×6 ％ ÷12＝3,620 元（元以下四捨五入）。另原告於99年9 月 29日委請訴訟代理人以存證信函通知被告徐訓良遷讓系爭房屋，而被告徐訓良於99年10月6 日收受之事實，有存證信函及回執附卷可佐（本院卷一第8 頁至第15頁）。從而，原告本於侵權行為之法律關係，請求被告徐訓良給付自99年12月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害3,620元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。四、末按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2 第2 項定有明文。本件原告以一訴請求被告將系爭房屋返還予原告，並附帶請求給付相當於租金之損害賠償，則就損害賠償部分，並不併算其價額（最高法院95年度臺上字第649 號、949 號裁定參照）。五、本件為民事訴訟法第427 條適用簡易程序之訴訟，就原告勝訴部分，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。主文第二項部分中尚未到期部分，因無從為假執行之宣告，故此部分假執行之聲請駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，經審酌與判決結果尚不生影響，均不另論述，併予敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第87條第1 項、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。中華民國 101 年 5 月 8 日臺灣新竹地方法院竹北簡易庭法官王碧瑩以上正本證明與原本無異。中華民國 101 年 5 月 8 日書記官陳秀子如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 ┌──────────────────┐ │計算書 │ ├───────┬──────────┤ │項目 │ 金額（新台幣） │ ├───────┼──────────┤ │第一審裁判費 │ 1,550 元 │ ├───────┼──────────┤ │測量費 │ 4,300 元 │ ├───────┴──────────┤ │合計 5,850 元 │ └──────────────────┘

竹北簡易庭(含竹東)100年度竹北簡字第41號

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