竹北簡易庭(含竹東)101年度竹北簡字第308號

• 裁判案由: 給付管理費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 竹北簡易庭(含竹東)
• 裁判日期: 102 年 04 月 02 日

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　101年度竹北簡字第308號原　　　告　紐約紐約社區公寓大廈管理委員會
法定代理人　徐惠玲
訴訟代理人　林思銘律師
複　代理人　彭鏡容
黃桂香
被　　　告　豐富建設有限公司
兼
法定代理人　黃珮縈
被　　　告　富筠營造有限公司
法定代理人　沈豪緯
上列三人共同
訴訟代理人　黃燕光律師
複　代理人　朱錦河
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國102 年3 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告豐富建設有限公司應給付原告新臺幣壹拾柒萬伍仟陸佰肆拾陸元，及自民國一百零一年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告富筠營造有限公司應給付原告新臺幣壹萬叁仟柒佰玖拾叁元，及自民國一百零一年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告黃珮縈應給付原告新臺幣壹拾壹萬零陸佰叁拾肆元，及自民國一百零一年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項得假執行。但被告豐富建設有限公司以新臺幣壹拾柒萬伍仟陸佰肆拾陸元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告富筠營造有限公司以新臺幣壹萬叁仟柒佰玖拾叁元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項得假執行。但被告黃珮縈以新臺幣壹拾壹萬零陸佰叁拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用新臺幣叁仟叁佰壹拾元，由被告豐富建設有限公司負擔新臺幣壹仟玖佰元，由被告富筠營造有限公司負擔新臺幣壹佰伍拾元，由被告黃珮縈負擔新臺幣壹仟貳佰元；餘由原告負擔。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。查本件原告起訴時原係聲明請求：㈠被告豐富建設有限公司（下稱豐富建設公司）應給付原告新臺幣（下同）186,849 元及利息；㈡被告富筠營造有限公司（下稱富筠營造公司）應給付原告8,530 元及利息；㈢被告黃珮縈應給付原告84,982元及利息。嗣於訴訟進行中，原告於本院民國（下同）102 年3 月19日言詞辯論期日，變更訴之聲明為：㈠被告豐富建設公司應給付原告175,732 元及利息；㈡被告富筠公司應給付原告13,793元及利息；㈢被告黃珮縈應給付原告110,717 元及利息，有同日言詞辯論筆錄在卷可參，核與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴請求：
（一）原告係門牌號碼為新竹縣竹北市○○○路00號之「紐約紐約社區公寓」大廈管理委員會，前於民國97年11月9 日依公寓大廈管理條例之規定，召開第一次區分所有權人會議，並依同條例規定制定通過「紐約紐約公寓大廈社區規約」，同時依規約選出管理委員，組成管理委員會，並依法向新竹縣竹北市公所報備核准，此有公寓大廈管理組織報備證明可稽。而依公寓大廈管理條理第38條第1項之規定
：「管理委員會有當事人能力。」，是以，原告自有當事人能力，合先陳明。
（二）被告豐富建設公司係原告社區門牌號碼新竹縣竹北市○○○街00○0 號、31號2 樓之9 、31號3 樓之6 、31號5 樓之1 、33號2 樓之5 、33號2 樓之6 、33號5 樓之1 、33號6 樓之3 、33號6 樓之5 、33號6 樓之7 、33號8 樓之8 、35號2 樓之6 、35號3 樓之3 、35號6 樓之2 、35號8 樓之2 、37號4 樓之7 、37號7 樓之5 、37號8 樓之5
共18戶之前區分所有權人及現區分所有權人。被告富筠營造公司係原告社區門牌號碼新竹縣竹北市○○○街00號2
樓之9 之區分所有權人。被告黃珮縈則係原告社區門牌號碼新竹縣竹北市○○○街00號2 樓之5 、33號6 樓之3 、33 號6樓之5 、33號8 樓之8 共4 戶之前區分所有權人及現區分所有權人，此有建物登記簿謄本及異動索引清冊可稽。
（三）按原告社區公寓大廈社區規約第10條之規定區分所有權人應遵照所有權人會議決議之規定向管理委員會繳納公共基金（管理費），各區分所有權人應依各持有之房屋所有權狀登記面積原以每坪80元交納公共基金（管理費）；又社區於98年11月28日召開第二次區分所有權人會議同意原每坪80元調降為每坪75元；同規約第15條第2 項第2 款之規定機械式汽車停車位清潔保養費每月250 元（清潔費100
元、維護保養費150 元，合計250 元），此有社區規約及區分所有權人會議記錄可稽。
（四）詎被告等三人自98年3 月1 日起至101 年12月31日止未依住戶規約繳納管理費及車位清潔費、維修保養費，被告豐富建設公司積欠管理費及車位清潔費、維修保養費共175,732 元，被告富筠營造公司積欠管理費共13,793元，被告黃珮縈積欠管理費及車位清潔費、維修保養費110,71 7元，經原告屢次催討，被告等三人均拒絕給付，此有管理費欠繳明細表及催繳通知函可證。
（五）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告固曾於98年8 月間交付票面金額50萬元之支票予原告，然因被告豐富建設公司為原告社區之建商，於被告豐富建設公司開始銷售原告社區之房屋時，該公司曾向每戶收取6,000 元作為社區管理費，並供作原告社區管理委員會成立前，被告豐富建設公司管理該社區之公共基金、管理基金。嗣後，於原告社區管委會成立後，原告之第一屆管委會遂要求被告豐富建設公司交接前揭向各戶屋主收取每戶6,000 元之「預繳管理費」結餘額，然因其帳務欠詳，雙方遂以50萬元之數額作為管理費結餘款之交接金額，並將被告豐富建設公司因此交付予原告之系爭支票納入原告社區公共基金之帳戶中。
２、又依原告社區於98年9 月間第二屆區分所有權人第一次會議記錄第8 項1 管委會工作報告第4 點所載：「9/10完成社區點交管理基金（豐富建設支付）入帳，計500,000 。」之內容，足以證明系爭50萬元支票係社區管理基金，並非被告私人管理費之預付款。且由該次會議紀錄第5 頁2-4 之決議內容可知，原告社區係因被告豐富建設公司移交前揭50萬元管理基金，使原告社區之公共基金因此金額「額外」挹注而增加，遂提議減少每戶每坪管理費5 元（即由每坪80元降為75元），並停收當年（即98年）10月之當月管理費。至於，決議文所載：經豐富建設將預繳管理費新台幣伍拾萬元匯入管委會…。其中「預繳管理費」一詞係指豐富建設向買屋者所收取之「預繳管理費每戶新台幣六千元整」，此觀房屋預定買賣契約書之附件（七）住戶管理公約一、本社區住戶於交屋時，預繳管理費用每戶新台幣六千元整，…。等語即明。另被告提出之證二即「紐約紐約社區1th 管委會98年9 月份社區財務報表所列收入科目第3 項所載「豐富建設轉入預繳管理費」之其中「預繳管理費」一詞，亦為附件（七）所指之「預繳管理費」。上開決議及財務報表內容，均非指被告豐富建設公司就其自己之管理費之預繳；況且，如系爭支票僅係被告預納其個人管理費之金額，則原告社區將不會有上開減收管理費之決議。被告明知系爭支票係與原告社區第一屆管委會協調過後之其向原告社區住戶預收之6,000 元管理費餘額，竟違背誠信，扭曲原意，為有利於己之解釋，實有違誠信。
３、依公寓大廈管理條例第18條第1 項第1 款之規定，起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。從而，被告所稱其提撥新竹縣政府公寓大廈基金1,231,550 元係依上開規定所提撥，其金額亦載明於使用執照內，該筆依法提撥之公共基金與被告豐富建設公司向購屋者約定於交屋時所收取之6 千元預繳管理費性質不同，被告不能將其依法應提撥公共基金之義務，與其另向購屋者收取之6 千元預繳管理費混為一談，更不容其將上開法定義務轉價予社區住戶負擔，被告所為前揭抗辯，於法不合，顯為推拖之詞，不足採信。
４、況且，倘如被告所辯稱系爭50萬元支票係作為其私人一己之預繳管理費用，被告亦應舉證證明該筆金額係供哪幾戶之預繳，及提出原告預收被告管理費之收據，以證其實，不能僅空言該50萬元支票係作為被告私人管理費之預繳。再者，倘原告係收取被告一己之預繳管理費，則原告豈會未與被告約定，或於財務報表、會議紀錄內記明係那一戶或哪些戶別之管理費預繳，顯見該50萬元支票並非被告一己之預繳管理費，而係被告豐富建設公司交還其向原住戶於交屋時收取之「預繳管理費」餘額，且因當初被告豐富建設向原住戶所取之每戶6千元，係稱為「預繳管理費」
，原告遂以此名目記載於會議記錄與財務報表上。
（六）綜上，爰依公寓大廈管理條例及原告社區管理規約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：
１、被告豐富建設公司應給付原告175,732 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
２、被告富筠公司應給付原告13,793元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
３、被告黃珮縈應給付原告110,717 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
４、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告確為系爭建物之所有權人或曾為所有權人；又被告前於98年8 月間，已交付票面金額50萬元之支票乙紙予原告前主任委員陳炯華及財務委員彭瑞華等二人，供預繳管理費之用，並經兌現，故被告所交付之金額尚可抵銷管理費，原告提起本件訴訟顯無理由。
（二）被告豐富建設公司依公寓大廈管理條例18條1 項之規定按工程造價一定比例提列1,231,550 元；然而，依被告之作業，此費用定當轉加諸於買方即消費者身上。為此，被告於買賣契約中載明收取每戶6 千元之費用，乃係為提撥公寓大廈基金而收取的。嗣原告社區前主任委員陳炯華見合約書中有向每戶收取6 千元之費用，即要求被告將270 戶共16 2萬元交付予陳炯華，經被告對其之說明後（收取每戶6 千元之費用，乃係為提撥公寓大廈基金而收取的，並已花費1,090,582 元，此花費為開始辦理交屋手續而管委會尚未成立之期間即97年7 月至98年9 月，由被告豐富建設公司代管期間所代支出之費用；且只收取244 戶計1,6
4,00 0元，金額相差156,000 元，雙方即起爭吵。另依被告豐富建設公司之計算：代墊支出之費用為1,090,582 元，另以270 戶（實際為244 戶）計算（每戶6 千元）為1,620,000 元，被告豐富建設公司交付1,231,550 元，故已多支出2,160,132 元。98年8 月間，原告前主任委員陳炯華又催討98年3 月至98年8 月之管理費，被告豐富建設公司即交付50萬元之支票，以支付98年3 月至98年8 月之管理費，其餘則為預繳之費用。
（三）此外，原告規約只規定一坪管理費為80元，然未載明未滿一坪之管理費如何計算；共用之部分，是否要算入計算管理費範圍，及住戶移轉時間並非在月初，則管理費應如何計算，均有疑議。
（四）綜上所述，被告等三人已繳付50萬元，尚有餘額可抵銷管理費，為此原告起訴實無理由。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；被告若受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張之前揭事實業據提出紐約紐約公寓大廈社區規約、公寓大廈管理組織報備證明、紐約紐約第二屆區分所有權人第一次會議會議記錄、管理費欠繳明細表、紐約紐約社區公寓大廈管理委員會通知函、郵件收件回執、土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、異動索引、住戶管理公約、紐約紐約社區公寓大廈98年度第二次區分所有權人會議記錄、欠費明細（見本院卷第8 頁至第105 頁、第142 頁至第149 頁、第190 頁至第191 頁）等為證。惟被告辯稱伊已清償管理費債務、並無積欠管理費，且規約只規定一坪管理費80元，但未載明未滿一坪之管理費如何計算，而共有部分是否算入計算管理費範圍，亦有疑議云云，並據提出98年8 月17日簽發、票面金額50萬元之支票、原告社區98年9 月份社區財物報表、原告社區第二屆區分所有權人會議第一次會議會議紀錄、新竹縣政府使用執照、管理基金付款資料、支出明細、統一發票、請款單、免用發票收據（見本院卷第123 頁至第131 頁、第196 頁至第208）等為證。經查：
１、被告固提出於98年8 月17日簽發，票面金額為50萬元之支票辯稱其已預繳50萬元之管理費云云；然證人陳炯華於本院審理時到庭具結證稱：「（目前有無在管委會任職？）沒有，我是前任主委，我是第一、二屆主委，徐惠玲是第四、五屆主委。（有無收到被告豐富建設有限公司所簽發98年8月17日之50萬元支票？）有，時間應該是98年9月中旬。（為何交付這張支票給你？）因為是社區向被告公司追討預收社區270戶的管理費共162萬元整，每戶為6千元
，當時社區戶頭為陳烱華及彭瑞華聯名共用戶頭。（為何簽發50萬元支票？）被告公司稱97年9月交屋起，由豐富
建設代墊社區管理費等各項支出，至98年3月止，扣除其
代墊款項後，社區協議與豐富建設以50萬元結算。（50萬元支票何人所收？）我代表管理委員會收的，當時交給總幹事，存入社區戶頭，我與彭瑞華有在支票背書。（彭瑞華當時擔任何職務？）彭瑞華擔任財務委員，這筆款項有入帳，當時做帳是由總幹事做好後，再由主委、副主委、財委、監委四位委員確認。（這筆五十萬元用何名目入帳？）我記得是用管理費入帳，在財務報表上沒有清楚描述，是用管理費入帳。（社區管理費如何收取？）用每戶每坪計算，由銀行代開繳費單據，再由住戶向便利商店繳費。管理費三個月收一次，一季一次。（逾期繳費如何繳納？）逾期還是可以持繳費單向銀行繳費。（被告抗辯五十萬元是被告三人預繳管理費用？）管委會沒有向任何住戶收任何預繳的管理費用。（當時收到五十萬元後，有無開住戶大會，調降每戶管理費用？）當時收到後，我們在每月的例行管委會討論決議調降管理費用，並免收98年10
月管理費。調降是依社區財務支出與收入計算後，進行調降，調降金額由每坪80元調降為75元。…（你向被告公司追討的過程是否順利，馬上給付？）吵了很久。因為被告公司提出非常多錯誤的收據，宣稱豐富建設代墊款項已於98年2月用盡162萬元整，其餘收據均由豐富建設開立，管委會拒絕同意豐富建設提出之收據金額。嗣後，管委會點移交事宜，管委會發函主管機關，當時是建管科，請主管機關協助進行社區設施及財務點移交，豐富建設於點移交完成後，同意給付五十萬元整。（縣政府核備證明是98年9月10日，管委會何時收取管理費？）98年3月開始收取管理費。…（被告前次庭期曾抗辯豐富建設向住戶收取每戶六千元之金額，需先扣除其公司提撥新竹縣政府公寓大廈基金00 00000元等，關於其本項抗辯，是否曾在證人與豐富建設協談關於給付社區住戶預繳管理費時提出？）不曾提出，豐富建設在我們催討過程中沒有這樣表示。管委會認知其提撥新竹縣政府公寓大廈基金為公共基金，由起造人申請建築執照時，應依法提撥與社區管理費無關。」等語（見本院102年2月26日言詞辯論筆錄）。查證人陳炯華固為原告社區前主任委員，然其既已具結證言，衡情應無甘冒偽證罪責為虛偽不實證詞之可能或必要，況被告豐富建設公司亦不否認其於銷售原告社區房屋時，曾向每戶收取6,000元供作原告社區管理委員會成立前，被告豐富建
設公司管理該社區之公共基金。嗣原告社區於98年11月28日第二屆第一次區分所有權會議記錄，第8項報告事項及
決議中管委會工作報告第4點並載有：「9/10完成社區點
交管理基金（豐富建設支付）入帳，計500,000元。」等
情，此有原告社區第二屆區分所有權人第一次會議記錄在卷可稽（見本院卷第91頁），已足證系爭50萬元支票係被告豐富建設公司移交之社區管理基金，並非被告私人管理費之預付款。再參以原告因前開移交50萬元管理基金之挹注，而得於同年10月份例會決議停收當月管理費，並自98年11、12月份起，由每戶每坪80元之管理費調降為75元，並經區分所有權人會議決議通過，此亦載明於前揭第二屆第一次區分所有權會議記錄社區公共事務討論事項第4案
（見本院卷第93頁），益徵系爭支票並非被告豐富建設公司就其自己之管理費預繳，否則原告社區豈有上開減收管理費之決議。是被告辯稱其交付系爭支票予原告係供預繳管理費之用云云，顯非可採。
２、且按，「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之」，公寓大廈管理條例第18條定有明文；足見被告豐富建設公司，本應依其起造人之身分負有按工程造價一定比例或金額提列公共基金之義務，該項支出除係法定義務外，就被告豐富建設公司而言亦類似工程成本，雖與區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之管理費，均用作管理維護原告社區，然繳交之依據及性質均不同，被告豐富建設公司自不得以其向住戶收取之管理費充作其依法應提列之公共基金。準此，被告辯稱其所移交予原告社區之公共基金需先扣除提撥予新竹縣政府之公寓大廈基金，而扣除上開提撥之基金及前已墊繳之費用後，已無公共基金可交予原告，故於98年8月17日簽發之50萬元支票係
供被告等預繳管理費之用等情，顯屬無據，難認可採。
３、綜上，被告既無法提出相關事證舉證證明其交付之上開支票係供預繳管理費之用，故被告辯稱渠已預繳50萬元之管理費等情，自難認可採。
（二）按公寓大廈之共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護費用，應由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第3 項分別定有明文。依公寓大廈管理條例之前開規定，管理費之負擔標準，係以區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，但例外得由區分所有權人會議或規約另予規定。本件區分所有權人會議或規約對於被告等應分擔之管理費部分，並未做特別之規定，被告繳納管理費之方式自應同其他區分所有權人之計算標準，即以專用部分占用坪數及共有部分之應有部分比例所占用之坪數加總後，乘以每坪計算基數（98年3月起至9月為每坪80元，98年10月起迄今係每坪75元），並以四捨五入之原則計算之。
（三）末按，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期以上或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。查被告自承除上開98年8 月17日簽發之50萬元支票外，被告等均未繳納管理費等語（見本院卷第161 頁背面），而上開支票既非被告所預納之管理費，已如前述，則原告請求被告給付積欠之管理費、汽車停車位清潔費及維護保養費與遲延利息，自屬有據，應予准許。
（四）再查，依原告於102 年3 月19日當庭提出之附表A ：被告豐富建設公司欠費明細，其中編號5 、33號2 樓之5 之建物係於99年7 月30日過戶予他人，故其欠費期間應為⑴98年3 月1 日至98年9 月30日，共7 月【計算式：1,474 元×7 ＝10,318】，及⑵98年11月1 日至99年7 月29日，共
8.94月【計算式：1,398 ×8. 94 ＝12,498，元以下四捨
五入，下同】，合計22,816元【計算式：10,318＋12,498＝22,816】，是依此計算，原告得請求被告豐富建設公司給付之管理費計為175,646 元【計算式：3,848 ＋19,464＋5,090 ＋3,322 ＋22,816＋10,864＋10,864＋23,347＋23,347＋4,247 ＋3,330 ＋13,394＋6,662 ＋4,864 ＋4,406 ＋5,306 ＋5,150 ＋5,325 ＝175,646 】。另依原告於102 年3 月19日當庭提出之附表B ：被告黃珮縈欠費明細，其中編號1 、33號2 樓之5 之建物係於99年7 月30日取得，嗣於99年10月28日過戶予他人，其累積欠費月數自為2.94月，非3 月，金額應計為【計算式：1,398 ×2.94
＝4,110 】。準此，原告得請求被告黃珮縈給付之管理費計為110,634 元【計算式：4,110 ＋40,095＋40,095＋2,670 ＋16,776＋6,888 ＝110,634】。
（五）綜上所述，原告依公寓大廈管理條例及原告社區管理規約，請求被告豐富建設公司應給付原告175,646 元、被告富筠公司應給付原告13,793元、被告黃珮縈應給付原告110,634 元，及均自起訴狀繕本送達翌日即101 年11月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息部分，為有理由，應予准許。至逾此部份，即屬無據，不應准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌於本判決不生影響，爰不逐一論述。
五、本件係簡易訴訟判決，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。雖原告陳明願供擔保請求宣告假執行，惟就其勝訴部分僅係促請本院為上開宣告假執行之職權發動。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。另被告陳明願供擔保請准免為假執行之宣告，亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。並於判決時確定訴訟費用額。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第85條第1 項、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 2 日竹北簡易庭 法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 2 日書記官 張政雄