竹北簡易庭(含竹東)102年度竹東簡字第6號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 竹北簡易庭(含竹東)
• 裁判日期: 102 年 04 月 11 日

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　102年度竹東簡字第6號原　　　告　曾金菊
訴訟代理人　鄭家俊
被　　　告　梁列光
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國102 年3 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹縣竹東鎮○○○段○○○地號土地上，如附圖所示Ａ部分、面積二十七平方公尺土地之地上物拆除，並將土地返還原告及其他共有人。
訴訟費用新臺幣伍仟叁佰元，由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款分別定有明文。查本件原告起訴時原聲明請求：被告應將坐落新竹縣竹東鎮○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）如起訴狀附圖所示Ａ部分，面積約50平方公尺（實際面積以測量為準）土地之建築設施除去後，將土地交還原告及其他共有人；嗣經本院會同地政機關實施測量後，原告於民國（下同）102年2月21日言詞辯論期日，變更訴聲明為：被告應將系爭土地，如附圖所示Ａ部分，面積27平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告及其他共有人等情，有該日言詞辯論筆錄在卷可參，核與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）原告為系爭土地之共有人；詎被告自101 年4 月20日起即陸續以搭建遮雨棚、隔板及鐵捲門之方式，占用如附圖所示Ａ部分之土地。又如附圖所示Ａ部分之土地，依建築使用執照所載為法定空地，屬全體住戶共有，而依土地地籍謄本所載，原告持有萬分之588 ，被告持有萬分之590 ，足以證明系爭土地為所有住戶共有。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告雖辯稱伊於97年間向出賣人即建商購買門牌號碼新竹縣竹東鎮○○路00號1 樓房屋（下稱系爭房屋）及所坐落土地時，出賣人即已表示如附圖所示Ａ部分供伊私人使用，故將該土地占為己有並非無權占有云云。惟查，觀諸新竹縣竹東鎮○○路00○00○00號之建築使用執照，即見系爭建物自第一層至第七層之建築面積均為223.18平方公尺，一樓雖作為店舖使用，但建築物樓層面積與其他各層住宅使用之面積均相同，並無更多之使用空間；再參該建築使用執照所列法定空地面積為175.36平方公尺，建蔽率為55％，即見該空地為法定空地之一部，並不屬於私人所有，而係系爭土地之一部，為所有共有人分別所有。是以，縱使被告或係遭出賣人詐騙，而誤以為擁有如附圖所示Ａ部分土地之所有權，仍無法對抗包括原告在內所有共有人對該部分土地有所有權之事實，被告之行為確實已構成無權占有。
２、對被告所提之不動產買賣期約書及分配協議書之形式上真正不爭執，然該等文件乃被告與建商私相授受，其他住戶均不知悉。
（三）綜上，爰依民法第767 條、第821 條之規定提起本件訴訟，並聲明：如主文第一項所示。
二、被告則以：
（一）伊前於97年6 月23日向建商購買系爭房屋，範圍包括店舖前樓板之使用權在內，此有不動產契約書、本案建物共同使用部分之分配協議書及1 樓平面圖可稽，是如附圖所示Ａ部分之土地係伊所有系爭房屋前之樓板建物，當初僅係建商疏忽未登記為一樓店舖之露台，故原告及其他共有人並無所有權。
（二）本案建物地下室1 樓設有機車停車位可供住戶停放機車，惟原告之配偶即其訴訟代理人鄭家俊等為圖自己之方便，長期將機車停放在被告所有系爭房屋前，占用被告門口出入通道，被告不予計較。101 年4 月間，被告為施作遮雨棚，乃在門前張貼告示請渠等勿再將機車停放於該處，詎鄭家俊等人竟於101 年4 月18日晚間9 時25分許，強行進入被告所有之系爭房屋，並出言恐嚇被告，案經被告提出告訴，現由臺灣新竹地方法院檢察署偵查中。又被告於該案偵查中，除已向檢察官提出有權使用如附圖所示Ａ部分之證明文件外，並當庭說明該部分非屬本大樓共同使用部分之範圍，鄭家俊等人在場聆聽，並明知此事，詎渠等為求脫罪，竟企圖利用互告之手段，而於庭後以原告為告訴人，蓄意捏造對被告提出竊佔告訴，此經臺灣新竹地方法院檢察署檢察官以101年度偵字第7377號為不起訴處分。
（三）本件由被告提出之土地登記第二類謄本、不動產買賣契約書等可知，原告所謂如附圖所示Ａ部分，並非土地，尤非所謂法定空地，原告亦並非所謂該部分之所有權人，且被告確有權使用該部分，是以，原告提起本件訴訟，主張被告無權占有，顯無理由，應予駁回。
（四）綜上，本件原告之訴為無理由，依法應予駁回。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張之前揭事實，業據提出地籍圖謄本、土地登記第二類謄本、現場照片、建築使用執照等為證（見本院卷第5 頁至第15頁），然為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件所應審究者為：被告是否無權占有如附圖所示Ａ部分土地，而應將地上物拆除返還原告及其他共有人全體？玆分述如下：
１、按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人所共有，此觀民法第799 條前段規定自明。次按，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：公寓大廈本身所占之地面。連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。約定專用有違法令使用限制之規定者。其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公寓大廈管理條例第7 條固定有明文。惟同條例第55條第2 項但書已規定於本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。查本案建物係於84年間取得84建都字第903 號建造執照，於86年間取得86建都字第10號建築使用執照等情，業據本院依職權調取系爭建物建造執照及使用執照申請案卷詳閱明確，則系爭建物原始區分所有權人倘就共有之共同部份，已依民法共有之相關規定為特別約定者，自有其效力，惟於特別約定以外部分，仍有現行公寓大廈管理條例及民法相關規定之適用，應先究明。
２、復按，契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決意旨可參）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。另倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號民事判決意旨參照）。再按，「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』。就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後不再援用」（大法官會議釋字第349 號解釋參照），是依大法官會議釋字第349 號解釋意旨，共有物分管契約對共有物應有部分之受讓人有無效力，應以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷。
３、被告抗辯伊購買系爭房屋時，範圍即包括店舖前樓板使用權等情，業據提出不動產買賣契約書、分配協議書（見本院卷第27頁至第30頁）為證，然為原告所否認。查系爭公寓大廈為地下一層、地上一至七層之建物，自第一層至第七層之建築面積均為223.18平方公尺，一樓雖作為店舖使用，但建築物樓層面積與其他各層住宅使用之面積均相同；再參以系爭建物法定空地面積為175.36平方公尺，建蔽率為55％，此有建物使用執照影本附卷可稽（見本院卷第15頁），足認系爭房屋前方之空地，應屬法定空地之一部，並非如被告所辯係系爭房屋前之樓板或露台。又證人即系爭公寓大廈建商豐吉實業股份有限公司負責人黃吉宏於臺灣新竹地方法院檢察署101年度他字第1301號竊佔案件
偵查時固證稱：「（新竹縣竹東鎮○○路00○00○00號建物是豐吉實業股份有限公司起造的？）是，十幾年前蓋好。（上開○○路00號前有一空地【提示該卷第11至13頁】，有無規範是哪個住戶所有？）61號的一樓住戶有使用權。（有無寫在契約裡？）好像有，當時大同路還沒有開好，是從大明路出入。（【提示分配協議書、買賣契約書】61號1樓的住戶有使用權是寫在何處？）寫在不動產契約
書最後一頁，不動產標示第二欄『包含店舖前樓板使用權、地下室停車位。』。（當初其他建物的買受人知道這個部分？）大概不知道吧，這是分別賣掉，所以我不可能個別通知。」等語（見新竹地方法院檢察署101年度他字第
1301號卷第53至54頁），固與被告所述之情節相符；然證人黃吉宏亦稱其他建物買受人並不知悉其與被告間有上開協議等語，且由原告提出之高苑交屋手冊（見本院卷第61頁至第64頁）觀之，亦未見建商就系爭土地一樓部分有與其他住戶約定供特定人使用之情，難認建商與所有住戶即系爭土地應有部分之買受人就系爭土地一樓空地部分確已成立分管契約。遑論，縱建商曾與被告約定如附圖所示Ａ部分之土地供被告使用，然此乃建商與被告間之買賣契約關係，本於債之相對性，要難以之對抗其他共有人。是以，被告並未能提出相關事證舉證證明其使用如附圖所示Ａ部分之土地，有分管契約或經全體共有人同意，其上開所辯云云，並不足採。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767
條、第821條分別定有明文。又各共有人對於第三人，得
就共有物之全部，為本於所有權之請求，惟對於無權占有請求返還共有物之訴，應求為命被告向共有人全體返還（此有最高法院41年度台上字第611 號判例可資參照）。查被告既未能提出相關事證舉證證明其使用如附圖所示Ａ部分之土地，有分管契約或經全體共有人同意等情，業如前述，則依前揭規定與說明，原告本於所有權之作用，訴請被告將上開土地騰空返還予原告及其他全體共有人，即無不合，應予准許。
（三）從而，原告依民法第767 、821 條之規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示Ａ部分，面積27平方公尺之地上物拆除，並將土地返還原告及其他共有人，為有理由，應予准許。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、本件為簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行；並於判決時確定訴訟費用額為5,300元（裁判費1,000 元，測量費
4,300 元，合計5,300 元）。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2 項、第78條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 11 日竹東簡易庭 法 官 楊明箴
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。
中 華 民 國 102 年 4 月 11 日書記官 張政雄