竹北簡易庭(含竹東)104年度竹北簡字第93號

• 裁判案由: 給付報酬等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 竹北簡易庭(含竹東)
• 裁判日期: 104 年 05 月 19 日

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　 104年度竹北簡字第93號原　　　告　詠朝不動產經紀業有限公司
法定代理人　陳立德
訴訟代理人　李宗華
被　　　告　夏嘉駒
訴訟代理人　許鳳嬌
上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於中華民國104年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
本件原告原係聲請核發支付命令，被告業於法定期間內提出異議，依據民事訴訟法第519 條第1 項規定，應以原支付命令之聲請視為起訴。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、兩造於民國（下同）103 年10月19日以書面約定銷售新竹縣湖口鄉○○○街00號之不動產（下稱系爭不動產），買賣條件如議價書記載，原告於103年10月21日依當初所簽訂之合
約之授權，代表被告與買方議價並收受斡旋金，且於103年
10月19日以書面約定價金標準，然被告避不見面無履約之誠意，甚將系爭不動產由他家仲介轉賣給第三人。原告已完成合約所載之之義務，被告故意不履約已違反約定，系爭不動產在原告居間議價下，買方願以660萬元承購，仲介費4%即252,000元、土地增值稅44,712元、代書費買方負擔，被告實得630萬元，原告已達到被告合約要求，被告蓄意毀約，拒
不履行契約，致原告蒙受損失。依民法第154條規定，被告
如要解約再行議價必須書面聲明，原告並未收到聲明，且被告避不見面，依民法第250條規定，被告明顯違反契約規定
，原告對被告請求新臺幣（下同）25萬元之服務費自屬有據。
㈡、訴之聲明：
⒈被告應給付原告25萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之2 計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、兩造間所簽訂之合約屬一般約，被告可自行出賣系爭不動產；又原告公司店長鄭朝元於103 年10月21日曾電洽被告，告知出賣系爭不動產可實拿630萬元，被告當下即表示不同意
，並明確告知不再委託原告出賣系爭不動產，雙方自此即未再聯絡，被告未授權原告收斡旋金，且原告亦未曾交付要約書給被告看。被告自始均未收受原告寄送之存證信函，且原告沒有提供被告實際成交之價錢。
㈡、答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、兩造於103 年10月19日簽訂不動產一般委託銷售契約書，由被告委託原告出售坐落新竹縣湖口鄉○○○街00號之系爭不動產，委託銷售價格為698 萬，委託期間自103 年10月19日起至104 年1 月19日止；雙方並於同日簽訂委託事項變更契約書，變更事項為：「賣方實拿630 萬，不付土地增值稅及4%服務費，由總價往上加。倘若超過630 萬元，由賣方自訂給予服務費。」等情，有不動產一般委託銷售契約書及委託銷售契約內容變更合意書在卷可參（見本院卷第27至29頁）。
㈡、訴外人廖志崑於103 年10月22日與原告簽訂買方承購書，約定以660 萬元承購系爭不動產，有買賣議價委託書及要約書可稽（見本院卷第31頁）。
四、本件爭點：
原告依不動產一般委託銷售契約書第10條之規定向被告請求給付服務費用25萬元，有無理由？
五、法院之判斷：
㈠、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568 條第1 項分別定有明文。居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人，或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權，即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之處在於委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險，此有別於一般雙務契約，亦即依居間之法律性質，買賣雙方不因此喪失議約之權利。
㈡、經查，依系爭委託銷售契約書第5 條約定：「受託人於買賣成立時，得向委託人收取服務費報酬，其數額為實際成交價之百分之四（最高不得超過中央主管機關之規定；內政部規範之應記載事項：前揭依成交價百分比例未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬）。前項受託人之服務報酬，委託人於與買方簽訂買賣契約時，應以現金一次支付予受託人。但委託人如承作「不動產交易安全制度」（即：履約保證制度）。則其服務費報酬概由專戶中撥付予受託人。」等字樣以觀，銷售契約乃一居間契約，應以被告與第三人成立買賣契約為要件，原告始能請求服務報酬。次查，依兩造間所簽定之系爭銷售契約書記載，原約定由被告委託原告銷售系爭不動產之價格為698萬元，服務報酬約定則依銷售契
約書第5條約定，被告固於同日簽立委託銷售契約內容變更
合意書記載：「賣方實拿630萬，不付土地增值稅及4%服務
費，由總價往上加。倘若超過630萬元，由賣方自訂給予服
務費。」等字樣，惟觀諸前開系爭委託銷售契約書已記載委託銷售系爭不動產之價格為698萬元，同日被告隨即又簽署
委託銷售契約內容變更合意書記載「賣方實拿630萬，不付
土地增值稅及4%服務費，由總價往上加。倘若超過630萬元
，由賣方自訂給予服務費。」，然而就修正委託銷售價額及期間之欄位則為空白並未填寫，是以前開變更合意書記載之真意應係賣方實拿630萬元，惟不支付土地增值稅及4%服務
費，此部分稅費等金額須由總價往上加，若扣除前開費用後賣方實拿金額可超過630萬元，超過之金額部分由賣方自訂
給予服務費，而並非將本件委託銷售價格由698萬元修正為
630萬元，此由系爭不動產買賣契約仍待原告與被告斡旋，
原告尚向出價之買方收取斡旋金10萬元即明，亦即並非原告與買方就價金達成超過630萬元之合意，即符合被告委託原
告出售系爭不動產之條件。再查，本件訴外人廖志崑雖係出價660萬元購買系爭不動產，有買賣議價委託書與要約書可
參，並經廖志崑到庭證述明確（見本院卷第42頁背面），然經扣除相關稅捐即因本件買賣所生而應由被告負擔之稅捐即地價稅1,187元、房屋稅1,775元、土地增值稅85,664元（土地增值稅係依土地移轉現值、地價、物價指數、面積等由稅捐主管單位實際核定），計88,626元，有繳款書在卷可佐（見本院卷第57至59頁），及本件原告主張向被告請求之服務報酬25萬元後，被告實際可得之買賣價金為6,261,374元（
計算式：6,600,000－88,626－250,000＝6,261,374），顯
然原告無從實拿630萬元，自難認被告委託原告銷售條件已
成就，原告請求被告給付服務報酬之條件顯未成就。
㈢、次按，因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，為民法第101 條第1 項所明定。又一般不動產委託銷售契約書可分為「一般委託」與「專任委託」二種，前者僅授與居間人普通報告或媒介權限，委託人保留親自或委請他人買賣之權限，居間人必須較委託人或其他受託人更早完成居間事務，始可請求報酬。專任委託居間人則獲得獨占性授權，於委託期間，僅居間人有權進行相關仲介事務。經查，本件銷售契約為一般委託而非專任委託，可見原告於所約定期間內並非具有專任或獨家居間仲介之權利，在一般委託之情形，被告仍可自行或委託其他人仲介銷售，則買方亦得於眾多居間人中，選擇其認為可以信賴之居間人進行委託，甚至同一買方同時委託數居間人進行斡旋，而最後再由其中為選擇，亦非罕見之情。因此，系爭委託銷售契約係針對原告提供被告之買賣交易機會，被告仍保有自行決定是否成交之權利，並不負有當然必須締約成交之義務，本件原告仲介之訴外人廖志崑出價尚未達被告委託銷售條件，被告拒絕出面與訴外人廖志崑進行斡旋、締結買賣契約，乃本於一般賣方維護自身利益，因應實際交易需求、交易狀況考量所為之決定，核與民法第101條第1項所定之故意不正當行為之規定有間。原告主張其得依一般委託銷售契約書第10條之規定向被告請求給付服務費用25萬元等語，尚不足憑。
㈣、綜上所述，原告依兩造間委託銷售契約法律關係、民法第250條之規定向被告請求給付服務報酬25萬元，及自支付命令
送達翌日起至清償日止，按年息百分之2計算之法定遲延利
息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2
項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 19 日竹北簡易庭 法 官 林麗玉
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記載上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 19 日書 記 官 何尚安