竹北簡易庭(含竹東)107年度竹北小字第159號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 竹北簡易庭(含竹東)
• 裁判日期: 107 年 05 月 18 日

臺灣新竹地方法院民事小額判決　　　107年度竹北小字第159號原　　　告　羅世榮
被　　　告　江秀珍
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國107 年5 月3 日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣叁萬陸仟玖佰貳拾伍元，及自民國107年1月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
四、本判決得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣叁萬陸仟玖佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告向原告承租門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段000 號房屋（下稱系爭房屋），約定租金每月新臺幣（下同）33,000元，被告未給付民國105年11、12月份租金共計66,000元，經原告終止組約。另被告積欠水費2,047元、電費12,378元及不當使用清潔劑造成系爭房屋外牆鋼鐵皮及支撐樑柱遭腐蝕影響結構安全、拆卸排風管遺留空洞，導致原告支出修繕費用13,000元。嗣被告遲至106 年2 月份始將系爭房屋返還予原告，被告無法律上原因受有相當於 106年1、2 月份租金66,000元之利益，自應給付原告共計159,425元，扣除被告提供之押租金66,000元，尚有93,425元未給付，爰依兩造租賃契約、民法租賃關係、侵權行為及不當得利之規定，請求被告給付93,425元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）對被告抗辯所為之陳述：兩造從未成立水費及瓦斯費各付半年之約定；又被告並未提前告知不續租，原告因修繕房屋至106 年3 月完畢才另交付新房客使用，被告自應給付106 年1 、2 月份之租金。
（三）原告為此聲明：
１、被告應給付原告93,425元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、請依職權宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告以配偶張添山名義於89年10月1 日起至99年12月31日止，向原告租用系爭房屋經營「湖野燒肉飯」店面，嗣由被告與原告訂約繼續承租系爭房屋，租期至103 年12月31日，期滿後改為不定期合約，直到105 年12月中旬停業搬出為止，共計承租16年3 月，系爭房屋為一樓老舊鐵皮屋，被告承租後即花費百萬整修。因系爭房屋與原告住家共用水表及瓦斯表，因此在租賃合約上載明每一年度原告與被告各分別支付半年之水費和瓦斯費，然自89年10月1 日起至105 年12月15日被告停業搬遷止，原告未曾依約給付水費和瓦斯費，該費用已足夠抵繳原告要求之水電費。
（二）被告已將105 年11、12月份之租金交予原告小孩，並未積欠租金。系爭房屋於被告89年承租時已是老舊鐵皮屋，又經出租使用達16年3 月，系爭房屋為自然老舊損壞，非人為因素，原告提出之工程行請款單為鐵皮屋之更新材料及廢料處理費用，與被告無關，原告要求給付13,000元之修繕清理費用並無理由。且被告已於105 年12月15日搬遷完畢，因原告未歸還押租金66,000元，被告方才保留備份鑰匙以交換押租金，被告於106 年1 、2 月並未占用系爭房屋，原告請求不當得利並無理由。為此答辯聲明：1 、請求駁回原告之訴，2 、訴訟費用由原告負擔，3 、如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本件不爭執事項：
（一）被告向原告承租系爭房屋，約定租金每月33,000元。
（二）兩造最後成立之書面租賃契約租期為102 年1 月1 日起至103 年12月31日止，租期兩年，自104 年1 月1 日起即未定立書面租約。
（三）原告對被告提起毀損系爭房屋之告訴，經臺灣新竹地方法院檢察署檢察官作成106 年度偵字第9923號不起訴處分書，嗣經原告提出再議，經台灣高等法院檢察署以106 年度上聲議字第8853號案件駁回再議確定在案。
四、本件爭點：
（一）兩造間就系爭房屋是否成立不定期限租賃？系爭租約何時終止？
（二）被告何時返還系爭房屋予原告？
（三）原告請求被告給付93,425元（包含105 年11、12月份租金66,000元、積欠水費2,047 元、電費12,378元及修繕費用13,000元、相當於106 年1 、2 月份租金66,000元之不當得利，並扣除押租金66,000元）有無理由？
（四）被告主張原告積欠系爭房屋租賃期間應分擔半年之水費及瓦斯費，可供抵銷上開被告使用之水電費，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）兩造間就系爭房屋是否成立不定期限租賃，系爭租約何時終止部分：
１、按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」、「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」民法第451 條、450 條第2 項分別定有明文。經查，兩造就系爭房屋訂有租賃契約，並自103 年12月31日租約所示租期屆滿之日起，被告仍繼續使用系爭房屋經營「湖野燒肉飯」店面，並依原訂租金按月繳付33,000元至105 年間，應認兩造間在原訂租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而原告不即表示反對之意思，應視為以不定期限繼續租約。
２、次查，原告雖主張被告未給付105 年11、12月份之租金，經終止租約，然未提出已合法向被告行使終止權之證據予以證明。而被告主張於105 年12月15日清空系爭房屋，並向原告表示不會續租系爭房屋乙節，則為原告否認，而被告縱於105 年12月15日清空系爭房屋，惟被告既未交還鑰匙予原告，並與原告確認系爭房屋返還時之情狀，及明確向原告表示不再續租系爭房屋，原告顯難臆測被告停止營業，係擬暫時休息數日，或係暫時停業，抑或擬重新裝潢後再行開業，甚或結束營業不再續租等涉及被告己身營業規劃情形，此參原告提出其配偶謝幸芳與被告間於106年1月間之通話內容，亦提及：「謝幸芳：106 年房租合約你簽了沒？」、「被告：我當然不要簽啊，簽來幹嘛」、「謝幸芳：那現在有人來看房子，那你不簽的話，我想租給別人可以嗎？」、「被告：可以啊可以啊」、「謝幸芳：那房子要全部搬走，我要租給別人。」、「被告：我們不是搬了嗎？」、「謝幸芳：可是我們沒有鑰匙啊，我們鑰匙只有一副。」等情（詳本院卷第76頁），亦經本院於107 年5月3日調解程序期日當庭勘驗錄音光碟內容無訛（詳本院卷第93頁），佐以證人謝幸芳亦到庭證述：「（問：在105 年底時，你有無詢問被告是否要再承租房屋的事情？）答：有，105 年初時我有拿合約給她簽，他回答說都這麼熟了，不用寫啦。」、「（問：年底時呢？）答：我也有給她合約書，但是她就收進辦公室的抽屜裡。」、「（問：被告有無跟你說要再租或是不租了？）答：沒有。」、「（問：你有無注意到被告在105 年12月中旬以後，還有無每天營業？）答：因為那時候我婆婆和先生同時重病，我跑兩邊醫院焦頭爛額，沒有注意到。」、「（問：你是否知道被告有在105 年12月搬遷店裡物品的事情？）答：我知道，但是員工回答是大掃除。」、「（問：你是何時發現她沒有在湖野燒肉店經營了？）答：過完年後好多天沒有再開門。」、「（問：你有打電話詢問過被告情形嗎？）答：沒有。是後來一直找不到人，我有委託湖口的鄉民代表去找被告。」、「（問：原告上次提出的錄音譯文，是在何時跟被告對話？）答：是她一直沒有開店，下一個房客看都沒有開店，想要承租，我才打電話詢問，想要討回房子的鑰匙。」等情（詳本院卷第89頁至第91頁），應認被告並未於105 年12月底以前向原告表示不願再租用系爭房屋，而係原告委託其妻謝幸芳於106年1月間向被告詢問時，被告方明確表示不再承租系爭房屋，要對於原告終止系爭房屋租約，洵堪認定。
（二）被告何時返還系爭房屋予原告部分：
原告於起訴狀內雖主張被告遲至106年2月份始返還系爭房屋，然由卷附原告寄發之102 年2 月10日湖口郵局第30號存證信函（詳本院卷第10頁）內文記載系爭房屋「已於106年1月中旬」透過湖口鄉民代表劉昌榮索回大門鑰匙等情，被告復於本院陳述「（法官問：你是在何時退還他鑰匙？）當時我剛好出去旅行，原告請鄉民代表跑來找我兒子拿，是在106年1月的時候。」等語（詳本院卷第39頁），足認系爭房屋係被告於106年1月中旬返還予原告，又因兩造均不能明確記憶究係於1 月中旬具體何日取回鑰匙，本院乃參酌民法第124條第2項規定：「出生之月、日無從確定時，推定其為七月一日出生。知其出生之月，而不知出生之日者，推定其為該月十五日出生。」，及民間習慣認上旬為每月1 日至10日，中旬為11日至20日，下旬為21日至最後一日，應認被告係於106年1月15日返還系爭房屋予原告為合理。
（三）原告請求被告給付93,425元，有無理由？
１、按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第 439條前段定有明文。本件不定期限租賃契約於106年1月15日合法終止前，原告主張被告積欠自105 年11、12月份共計66,000元之租金未給付。被告雖辯稱已按月將105 年11、12月份之租金交付予證人謝幸芳，然為證人謝幸芳所否認，且由卷附之被告與謝幸芳之通話譯文顯示，證人謝幸芳向被告詢問何時可給付11月跟12月的房租，被告係回稱我再看看等語（詳本院卷第77頁），並未立即澄清其已給付2 個月房租之事實，又被告於本院107 年5月3日調解程序期日最後表示已忘記有無給付11月、12月份房租（詳本院卷第92頁、93頁），復未提出已給付105 年11、12月租金之證據資料以實其說，則原告主張被告並未給付其105 年11、12月租金之事實應可採信，原告請求被告給付上開 2個月欠繳租金66,000 元，核屬有據。
２、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又租賃契約依民法第451 條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容如租金及其他條件並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例參照）。查，系爭租賃契約第7 條約定「交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用乙方（即承租人）負擔」（見本院卷第22頁），依前所述，兩造間之租賃關係既僅發生租賃期限由定期變更為不定期之效果，其餘租金、租賃條件並未隨同變更而襲舊，被告自應負擔系爭房屋返還前所生之水電費用。原告主張代被告繳納之水費、電費各為2,047 元及電費12,378元，有原告提出之水費繳費憑證及電費繳費憑證影本為證（見本院卷第8 至9 頁），此亦為被告所不爭執，則原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還其代繳之水費2,047 元、電費12,378元，為有理由，應予准許。
３、復按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429 條第1 項定有明文，另系爭租約第13條約定「乙方（即承租人）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失至房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然損壞有修繕之必要時，由甲方負責修理。」（見本院卷第24頁）。查，原告雖主張被告不當使用清潔劑造成系爭房屋外牆鋼鐵皮及支撐梁柱遭腐蝕影響結構安全、拆卸排風管遺留空洞，導致原告支出修繕費用13,000元，依系爭租約第13條、民法第432 條、第184 條請求被告給付13,000元云云，然由上開湖口郵局第30號存證信函（本院卷第10頁）內文記載，原告將店內遺留廢品變現後抵扣工資，僅實際支出5,000 元，與原告主張之金額已有不符。再者，由原告提出之彰宏工程行請款單明細（見本院卷第6 頁），無從確認係屬被告故意或過失毀損系爭房屋之修繕必要費用，且由卷附原告提出系爭房屋之現場照片（見本院卷第80至83頁），亦無從認定被告有何故意或過失毀損房屋之情事。佐以系爭房屋出租供經營餐飲營業使用已達16年餘（詳本院卷第50頁），原告明知被告承租系爭房屋作為餐飲事業，而系爭房屋之建材屬鐵皮結構，被告用水清洗地板及工作場所檯面，難免使鋼柱受潮因而腐蝕，應係以通常之方法使用租賃物，則系爭房屋經長年使用自有因氣候、環境、用途等發生自然老舊損壞之情事，依前揭規定，自應由出租人負責修繕，此參原告對被告提起毀損系爭房屋之告訴，經臺灣新竹地方法院檢察署檢察官作成106 年度偵字第9923號不起訴處分書後，經原告提出再議，亦經台灣高等法院檢察署以106 年度上聲議字第8853號案件駁回再議確定在案（詳本院卷第56頁至第60頁），復經本院依職權調閱上開刑事偵查案卷核閱無訛，則原告請求被告給付修繕系爭房屋費用13,000元，自屬無據，難予准許。
４、再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件兩造既係於106 年1 月15日終止租賃契約，則以兩造就系爭房屋約定租金為每月33,000元計算，原告請求被告給付自106 年1 月1 日起至106 年1 月15日止之租金即16,500元【計算式為：（33,000÷30x15）=16,5
00】，即屬正當，應予准許。而超過此部分之106年1月16日起至106 年2 月底止之相當於租金之不當得利，原告既已取回系爭房屋，被告自無占用系爭房屋所得之利益，原告所請自屬無據，應予駁回。
５、另原告自承尚有押租金60,000元未返還予被告，並於起訴狀內表示請求扣除押租金後之餘額，自為法之所許，則原告可得請求被告給付 之金額為36,925元（計算式：66,000+2,047+12,378+16,500-60,000 ＝36,925）。
（四）被告主張原告積欠系爭房屋租賃期間應分擔半年之水費及瓦斯費多年，可供抵銷上開被告使用之水電費，有無理由？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277 條定有明文，又同法第400 條第2 項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任。本件被告對原告所請求之水費及電費並不爭執，僅以對原告有代墊水費、瓦斯費多年之債權得主張抵銷為抗辯，依法自應就對原告有前開債權存在負舉證責任。
２、被告雖稱系爭房屋與原告自住樓層共用水表和瓦斯表，兩造約定每一年度原告和被告分別支付半年的水費和瓦斯費，原告從未依約支付水費及瓦斯費，被告自可主張抵扣云云，然由其提出89年間之房屋租賃契約書影本（見本院卷第48至51頁），該契約之締約人為原告與訴外人張添山，並非原告與被告所定之租約，被告主張對原告有代墊水費及瓦斯費之債權，已有不符。再者，契約條款「PS：水費由甲方負責每年7 月至12月費用。乙方負責每年1月至6月費用。」為手寫註記文字，並無契約當事人簽認之簽章或用印在其上，要難謂原告與被告或被告配偶張添山在訂約時已達成水費分攤之合意，且上開註記文字亦經原告否認曾在訂約時進行商洽，自無從據此採為有利被告之認定。參以兩造最後訂立之書面租賃契約租期自102年1 月1日起至103 年12月31日止之租約內容亦記載：「第七條：交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方（註：指被告）負擔。」乙節（詳本院卷第22頁），顯與上開89年間租約約定水費分擔方式迥異，被告復未就此部分提出原告同意與被告平分水費及瓦斯費用之有利於己事證資料以供本院審酌，應認被告此部分之抵銷抗辯，尚乏所據，不應准許。
（五）末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一效力，民法第233條第1項前段、第203 條、第229條第2項均有規定。準此，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即107 年1 月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法並無不合，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法租賃關係、不當得利之規定，請求被告給付36,925元及自107 年1 月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即非有據，應予駁回。
七、本件係適用小額訴訟事件為被告部分敗訴之判決，該部分爰依職權宣告得假執行，並於判決時確定訴訟費用額。另被告就其敗訴部分陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第78條、第436條之19第1項、第436條之20、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 18 日竹北簡易庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須以判決違背法令為理由，於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 18 日書記官 張懿中