竹北簡易庭(含竹東)95年度竹北簡字第185號
關鍵資訊
- 裁判案由返還墊款
- 案件類型民事
- 審判法院竹北簡易庭(含竹東)
- 裁判日期96 年 02 月 16 日
臺灣新竹地方法院民事簡易判決 95年度竹北簡字第185號原 告 佳億塑膠工業有限公司 法定代理人 戊○○ 被 告 丁○○ 訴訟代理人 甲○○ 上列當事人間請求返還墊款事件,本院於民國96年2月5日言詞辯論終結,判決如下: 主 文 被告應給付原告新臺幣叁萬壹仟玖佰捌拾伍元,及自民國九十五年六月十七日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔新臺幣叁佰貳拾肆元,餘新臺幣伍仟零柒拾陸元由原告負擔。 本判決第一項得假執行。 事實及理由 壹、原告之聲明﹕被告應給付原告新臺幣(下同)499,985元, 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息百分之5計 算之利息。 貳、事實摘要: 一、原告主張:被告承租原告所有坐落苗栗縣後龍鎮○○○段(下稱同段)第74之423、74之103、181之1地號及其地上建物建號173、142房屋全部,併同段第2590之1地號土地應有部 分8分之3(下統稱系爭廠房),租期自民國(下同)94年10月1日起至95年5月31日止,依契約約定,被告應負保管承租物設備之責任。未料被告因自己之重大過失,積欠第三人債務未依約定清償,致第三人破壞上開原告所有系爭廠房之電路系統等物品進入系爭廠房。原告之系爭廠房遭破壞後,已通知被告整修,但被告置之不理,原告只得請人整修,經鑑定結果整修電路等費用共需460,000元,加上被告未依契約 保管廠房鐵門致鐵門被破壞,該鐵門之修理費為8,000元。 再者,被告自95年2月份起即未繳納電費(承租期限內), 經原告代為繳納共計31,985元,以上費用均需由被告負責。又依民法第233條第1項前段規定,遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算年息百分之5之遲 延利息,為此爰依給付代墊款及履行契約之法律關係請求被告給付等語。 二、對被告抗辯之主張﹕ (一)被告承租原告所有系爭廠房後,於94年8月遷入,原 告沒有向被告收取94年8月份及9月份的租金是同意由被告自行規劃整理,並沒有所謂原告答應工廠鐵窗損壞部分更新及依測量範圍再加鐵框與圍籬之事,如果原告有答應要更新鐵窗及加裝圍籬,被告於94年10月份給付租金時自會提出異議。 (二)原告公司固有設籍在苗栗縣後龍鎮東明里12鄰頂浮尾36之2號,但是苗栗縣後龍鎮東明里頂浮尾36號尚有1個廠房,被告承租後也曾將工廠塑山有限公司(塑山公司,法定代理人楊鈞琮,為被告之兒子)遷入設在苗栗縣後龍鎮東明里頂浮尾36號,被告本就依租約可以為工廠登記,後來事實上也有工廠登記,何來原告答應在租約期間每月補貼被告10,000元之事?原告雖有二個建號,但沒有影響被告辦工廠登記,也沒有違約(被告也自承兩造之合約沒有記載)。 (三)本件兩造係簽立買賣及租賃的混合契約,就買賣土地部分,為確定土地標的物之範圍,所以才有測量之事,原告沒有答應就測量之範圍內施作安全設施,蓋原告要將房屋及土地出售給被告,連不動產出售價格都已敲定,房子也都交給被告占有使用了,豈會為被告製作鐵門、大門及圍牆之安全設備?且一般而言,此屬重大修繕事件,出租人如有答應,一定會記載在租賃契約內,並記載如何施作,而施作鐵窗及圍籬可能要花費1,500,000元之譜,原告豈有可能為了收取50,000元之租金,而去花費1,500,000元之費用?被告一再胡扯原告答應施作鐵窗及圍籬之事,欲以此拒付租金及代墊款。再者,一開始原告欲出售系爭廠房,被告稱其先承租6個月,取得業績證明,就可以向銀行 貸款向原告購買房地,所以沒有被告所稱依地政事務所測量界址,依測量的範圍施作圍牆之事,原告在交屋給被告時,被告已沒有表示意見,何來有施作圍牆之事。另被告於94年3月間向訴外人亞塑企業有限公 司(下亞塑公司)承租廠房,也以訴外人亞塑公司的房屋漏水問題,對訴外人亞塑公司提出賠償及妨害自由罪告訴,被告也是積欠訴外人亞塑公司租金;被告又於94年5月間向訴外人立川機電工業有限公司(下 稱立川公司)承租廠房,被告除給付第1個月租金50,000元外,所交付之押租金及租金支票均退票,訴外 人立川公司向被告請求給付租金,被告竟以訴外人立川公司沒有為其裝設大電為由請求賠償,並向訴外人立川公司之法定代理人張素珠提出詐欺罪告訴,原告懷疑被告以租屋為由,行詐騙出租人財產之實。 (四)被告稱於95年1月13日工廠物品被竊,竊賊在搬機械 時被機械供應商撞見,而扭送後龍派出所(因被告機器供應廠與搬東西的人在警局和解,所以原告才會在竹南分局製作筆錄時說是誤會,警方也以借貸糾紛處理),由於竊賊只搬回部分的物品,被告要原告向警員提出告訴,原告法定代理人還吃竊賊的便當等語,惟查,竊賊既然被機械供應商撞見而移送法辦,原告的電器設備、鐵門及鐵窗也遭破壞,豈有可能與竊賊一起吃便當?被告說詞顯然無稽。被告於95年1月16 日向原告要求解除租約及買賣契約,原告答應返還支票,然查被告物品被竊後,原告通知被告物品被竊應向警方報案,被告於95年1月15及16日到現場,當時 已積欠員工的薪資及公司之貨款,卻自16日即一走了之,被告於15日至21日均不處理,原告才在95年1月21日派人修護鐵門及鐵窗,兩造並沒有談及解除契約 之事,95年5月16日兩造在法院見第一次面,法院要 兩造調解,但調解不成,是兩造系爭廠房租約係因租期屆期而終止,並沒有所謂在95年2月間終止或解除 契約之事,且原告沒有答應被告施作鐵門、鐵窗及大門外牆之事。 (五)被告所稱系爭廠房租金自94年10月起算,係因須等待電力公司接電問題云云,然被告何時接電與原告無關,雙方租賃買賣契約也沒有約定就被告接電問題應由原告配合之事,從被告出具之切結書也證明被告之接電與原告無關。被告又稱原告應為其進行圍牆築籬,因原告未為其築圍牆而遭竊云云,然兩造之租賃契約並沒有如此之約定,是被告胡扯一通,且事實上,被告並不是遭竊,而是積欠第三人債務,財物被債權人搬走抵債,此乃被告之重大過失行為所致。另就被告所稱承租原告房屋,其公司無法設立等語,惟按現場有二個門牌號碼,原告公司之設籍地址與出租被告工廠登記門牌本不相同,何來無法遷入之說,且被告工廠登記確有辦理設立。既然沒有發生工廠登記問題,被告所謂答應補貼10,000元之事,顯屬無稽。被告復稱原告的地址在現場,要為其支付電費等語,然查電是被告所使用,理所當然電費由使用者付費,何來原告要代為支付之理?被告再謂95年2月至5月間不在現場,沒有營運無須支付電費,但被告並沒有與原告終止租賃契約,所以基本電費仍應由被告支付。 (六)原告出租的是廠房,並不是供人居住之處所,也沒有租賃物有瑕疵並危居住安全及健康之事,被告主張有民法第424條規定與事實不符。兩造簽訂之契約內容 已非常完備,如有不完備時才有依民法或其他相關法令之必要,而所謂民法430條係指承租人在租賃存續 中,因天然災害或自然因素致租賃物發生毀壞無法達到原來使用目的時,承租人得通知出租人修繕,並不是被告主觀說有加裝安全設備之必要,即於事後主張當時有修繕之必要。 (七)被告說要申請好幾百馬力的電,原告並沒有答應配合申請高壓動力電,但被告要變更電力,原告當然沒有意見,並不是所謂要配合被告申請電力,被告要變更為原有的電,有被告所出具之切結書可稽,切結書是被告的配偶拿給原告,拿切結書來時,就已經蓋好章。被告要求原告將原有之電力為被告辦理恢復(給被告使用),恢復以後要轉換被告的名義,但被告並沒有去辦理。被告於95年1月13日遭被告之債權人搬走 機器等物後,兩造再見時已是95年5月間,這段期間 被告並沒有前來洽談終止租約之事,也沒有將系爭廠房內之物品搬走(如果兩造有終止租約時,被告理應將承租廠房騰空並將廠房交由原告接管)。而被告自承其將原告原有之電力恢復,電是被告使用,原告並沒有在該處營業使用電力,電費當然是被告要負責。(八)兩造在洽談出租及買賣時有拿一張稿紙記載,就是被告提出之證一買賣價金計算表,但該表內填加之文字部分全係偽造(數字部分是計算買賣價款依面積的試算),亦沒有雙方的簽字。而被告所列之5項出租條 件,僅有第3項原告有答應提供文件給被告申請工廠 登記,其餘均是被告自行填註偽造,另計算表上購買廠房之條件也是被告自行填註偽造。兩造之買賣金額原試算為20,177,762元,但到實際簽約時,被告要求以整數20,000,000元為買賣金額。被告所稱出售價格包含四周圍牆之施作等是被告自行填註偽造,兩造並沒有如此約定。兩造之約定總金額係依計算表再去除尾數,是整塊土地及土地上之廠房出售,並不是一小塊一小塊出售,此部分可由被告出面簽約時,並沒有在契約上記載加裝安全設備之事得知,且如果在書立草約時雙方已同意上開條件,何以沒有書寫在租賃買賣契約書上?由此可證被告所說不實。再者,兩造在洽談及簽訂契約時,被告配偶也在場,被告的表達能力也沒有問題,而且兩造是在律師事務所簽約,一切應以契約書面約定為準,且原告也沒有口頭答應要加裝安全設備之事。 (九)原告出租之系爭廠房一定有門窗等安全設備,否則被告如何進入使用?而被告原付給原告之94年12月租金支票,是因退票後被告才另拿紙支票來換,並不是被告所稱是為了安全設施做好後,才要付租金。又契約如無約定,依有關法令、習慣處理,原告也沒有違反任何法令或習慣,被告胡扯依誠信原則就是要施作安全設備等事,顯然曲解法律。再者,兩造間出租及買賣契約之標的金額不小,如有約定安裝安全設備,花費動輒數百萬,是否合於使用人的目的也易生爭議,而原告就是要出售廠房,怎有可能要花上百萬元之安全設備費用? (十)兩造在95年5月前並沒有終止租賃契約,被告稱其受 房東之欺騙等語,是指被訴外人亞塑公司、立川公司及原告,但為何每家都租期未到,然後就找理由指訴外人亞塑公司有漏水興訟,求償幾百萬元;指訴外人立川公司電力不符,延誤交貨,求償幾百萬元,難道租期都到了嗎?被告於94年3月、5月、8月分別向這 三家公司承租廠房,然後找理由求償,再以生病心臟開刀為由塘塞,博取他人同情,事實上,被告早經訴外人立川公司查出全無任何資產,此乃假借租廠房,再以挑剔漏水、電力、安全等事向房東求償之智慧型犯罪,原告與訴外人亞塑公司、立川公司已對被告提出詐欺罪告訴,被告良心何在?原告確有寄發存證信函給被告說要終止本件租約,但被告並無回應,此外,被告亦沒有出面協議終止租約或搬走其物品,被告在95年竹簡字第476號95年5月16日言詞辯論時,自承尚有機器及衣櫥等物,被告於是在95年6月間請訴外 人順來發清潔公司派了四、五部貨車運走(95年6月7日搬一趟,95年6月17 日再搬一趟),除了機器外,其餘東西才搬走,也沒有將系爭廠房交還原告,所以沒有所謂95年2月間就終止租約之事。 (十一)被告95年6月時才來搬東西,原告有留置被告的機 器。被告95年9月8日所提之買賣價金計算表正本在被告處,因那是被告寫的,係被告所偽造,原告是於被告提出後才知。否認被告於95年1月16日有口 頭說終止租約。又工廠本來就有進入工廠的鐵門,在1月13日被破壞,同時電路系統也遭破壞,而1月13日是上班時間,但因被告沒有去上班,原告系爭廠房的鐵門才被搬走,所以被告有重大過失。被告回的信說要來原告這裡,沒寫說要終止契約,結果被告也沒來。原告沒收到被告的存證信函,也沒接到被告的電話。原告有收到被告95年2月24日所寄 發之存證信函,但內容是寫被告要到承租廠房中途被車撞,要3月才會修好,此後即無消息,一直到5月中旬兩造在法院第一次見面,被告都沒有搬走,後來在6月17日才用四大卡車把東西搬走。 三、被告答辯: (一)緣被告於94年8月與原告就系爭廠房簽立合約時,即 有言明工廠鐵窗損壞之部份須更新,另再加鐵框與圍籬芭築牆及外大門之製作,原告在94年9月有申請測 量土地界址而無結果,在94年11月再次測量土地界址,完成界址測量後,原告並無進一步的更新損壞鐵窗及加強築籬芭圍圍牆等安全設施製作,任由被告催促。94年12月初,被告通知原告並予1個半月的時間即95年1月20日前需改良安全設施,而95年1月初,被告 為接洽生意,出國未至工廠,廠內安裝中之機械,於95年1月13日被賊竊空,竊賊搬運時,被機械供應商 撞見,扭送後龍分局報案,而竊賊立下切結書給機械供應商,會將竊走之機械等於95年1月16日歸還,惟 於95年1月16日,竊賊祇將部份偷去之機械物送回, 當時原告亦在場,被告曾要求原告向警員提出告訴,因竊賊無將竊走之物與電線等全部送回,請原告向竊賊追討,當時原告之答覆為怕竊賊報復,不想要回電線與修理鐵門一事,當作倒霉。而當日天色已晚,竊賊甚至購買便當給原告食用,原告尚與竊賊言談甚歡,如今事過境遷,原告竟反悔,而要被告負責電線與鐵門之維修,顯為無理由。又原告出租之系爭廠房仍為原告之公司工廠登記之地址,當初原告出租時,言明其公司工廠登記借用出租廠一半土地做廠房登記,將每月補貼被告10,000元,惟至今分文未付,而原告自95年1月16日就要被告提早解約,被告也自95年1月13日後即無實際的在承租廠房作業營運,故水電之基本費,理應由原告支付,詎原告竟要被告支付95年2 月起至5月底之水電基本費,實顯無理由。 (二)綜上所陳,原告雖在簽立合約時,有交付租賃物給被告,並於94年9月及11月按照約定進行鑑定界址,惟 之後即停頓安全設施之進行,其所交付之租賃物有安全瑕疵。而在94年12月初,被告即有催促原告速予改良安全設施,但至95年1月中系爭廠房發生竊案時, 原告皆未進行安全設施之改善。原告既未依約設立安全設施致被告全廠安裝之機械也被竊,因此損失上千萬元機械財物,所以原告電線被竊,不可歸責於被告。另依民法第424條有關承租人終止契約之規定,被 告於94年12月初即有通知原告如無改進安全設施即要終止租約,是原告之電線被竊走,鐵門損壞,係安全設施沒有依照當初約定做好,從而,原告請求被告賠償電線、修理鐵門,顯為無理由。 (三)兩造於94年8月中簽訂租約,至94年10月始付租金, 是因工廠沒工業高壓電,須等待電力公司之聲請接電始有動力電供機械生產,而預訂10月時有電,才由10月起支付租金.此為8月、9月無收租金的原因,所以94年10月才收租金與鐵窗損壞之維修更新、築圍牆大門及設立安全設施無關。又因被告抗議並通知原告予其40天期限進行安全設施之製作,原告對此亦表同意,所以94年12月租金才會更改為95年1月20日安全設 施施作期限後給付。 (四)而原告於出租系爭廠房(門牌號為苗栗縣後龍鎮○○○段東明里12鄰頂浮尾36號)給被告後,始以此出租地段已設立原告公司之工廠登記,原告不能遷移工廠登記,工廠登記要繼續放在出租地等要求被告配合,並承諾不遷移的條件為每月補貼被告10,000元,原告稱其另外租地方登記廠登也是要付款,此由原告設廠之生產地點為苗栗縣竹南鎮龍鳳里6鄰海埔20號是農 業地,不能廠登,而原告所言分割出租廠房為2個地 號在土地局的登記日期,即可明瞭原告之廠登尚在出租地點。再者,依原告提呈之電力公司帳單,付款人為佳億塑膠工業有限公司,且原告之公司亦在出租之地址,原告理應支付電力公司帳單費用,況被告自95年1月起,即無在承租地點營運作業,原告請求被告 支付電費,顯無理由。另被告並未言承租之系爭廠房無法廠登,而是指原告目前生產之工廠,因是農業用地不能作工廠登記,所以原告才會出租系爭廠房後又要反租回一個建號做工廠登記,此乃原告故意混淆視聽。 (五)本件租賃期間是自94年8月起至95年5月31日止,原告在租賃期間即有義務於出租廠房之安全設施,94年9 月、11月的測量界址,並非為買賣工廠之事,而是為安全設施要築籬圍牆,蓋洽租時只有廠房無圍牆,無內外之分,且工廠之窗戶有損壞,原告同意依法更新加強安全設施,合約後原告亦是積極的進行測量之事,但測量後無進行約定之安全設施,原告存心欺騙。被告於94年12月初即抗議,速為築圍牆大門製作、鐵窗更新與加強安全設施等皆是洽租條件,也是買賣之附帶條件,原告否認安全設施之製作乃是事後反悔。至於原告所提訴外人亞塑公司之事,乃訴外人亞塑公司出租廠後,其生意增進,廠房不敷使用,要被告另覓廠地,而被告覓得廠房時,訴外人亞塑公司又反悔派員阻止搬遷與阻止被告離廠,才求援警員到場,所以提起妨害自由、背信之訴,均與本案無關之訴外之事。其次,原告所提訴外人立川公司出租廠之事,是洽租時出租者欺騙被告,要依被告所需申請高壓電力供被告使用,但在被告機械進廠後,機械不能運轉,電流無法供生產,所以被告支付第1個月租金後,拒 絕支付押租金,此乃洽租時即有約定需有電力供生產才付與押租金,係訴外人立川公司欺騙被告,而控告訴外人立川公司詐欺乃是經地政局之權狀證明面積數字與承租數字不符,確係訴外人立川公司欺騙被告,此亦為案外之事。按被告為了設廠而租廠,年餘無法正常營運,損失慘重,被告租廠飽受出租人欺騙,出租人愚弄被告是智障之人,這年餘被告為了租廠是受害者,何來行詐騙出租人之財產,被告是智障之士,又有何能耐去騙人,原告未免過於抬舉被告,常言道,言人是非者自為是非人。又原告至今承認無製作鐵窗之維修與圍牆之設施,而租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人之安全,承租人雖於訂約時已知其瑕疵或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。今被告已於94年12月初通知原告,限期於95年1月20日前製作安全設施,而原告自94年9月與11月進行界址測量後,即無進行安全設施之製作,此租賃契約依民法第424條仍得終止,是95年1月13日工廠遭竊是因原告安全設施之瑕疵,被告自毋庸負責系爭廠房鐵門之損壞及電線被竊等,而原告出租廠地,無進行安全設施製作,致使被告損失上千萬元機械,原物料等,原告又作何解釋?所以原告之請求代墊款,顯為無理由。再者,雖然原告矢口否認有安全設施製作及終止租約之承諾,被告亦得根據兩造不動產租賃買賣契約書第7條第5項之規定,即本契約如有未盡事宜,(雙方同意)依台灣地區有關法令規定,習慣及誠信原則辦理,此項條例原告已簽字同意,依台灣地區有關法令規定,即有民法第424條租賃物如為 房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人之安全,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約,即有民法第430條 租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔,承租人得訂相當期限,催告出租人修繕。復按同法430條所訂承租人自行終止契約,係承租人之 權利而非其義務,是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時,自得不行使同法430條所訂租賃物 自行修繕.租金扣除等權利,而行使其同時履行抗辯權及債務不履行之損害賠償請求權,原告之請求代墊款499,985元為無理由。另原告申請傳訊的兩位證人 與本件代墊款亦無關。 (六)原告95年8月28日民事準備書狀稱,雙方租賃契約沒 有約定就被告接電問題應由原告配合之事,從被告提出之切結書也證明被告之接電與原告無關云云,被告爰說明如下:按為了要有電供安裝中機器試機用電,所以被告一方面申請工廠登記,一方面原告配合申請高壓動力電,且10月要付租金時要能有電供被告安裝中機器試機生產,這是洽租時約定,付租金時須要已申請到電始付租金.所以原告配合電力公司之申請文件,以便供安裝中機器使用,故原告提出的切結書乃是申請工廠登記時,原告配合申請工廠登記資料,被告即需在切結書文件簽字,以上事項合約書無記載。切結書規定被告必須在工廠登記出來時,將電的使用者更正為被告公司名稱,切結書裡寫著訴外人塑山公司工廠登記完成取得廠登後30天,須將電由原告佳億塑膠工業有限公司過戶到訴外人塑山有限公司,過戶後訴外人楊鈞棕如有欠缺電費,均由訴外人塑山有限公司自行負擔,而訴外人塑山有限公司於94年12月下旬收到工廠登記證,尚未辦理過戶手續,於95年1月13日即遭遇竊案,竊案後被告也未在承租廠營運收益 ,租約也因94年12月初原告未依被告通知製作安全設施而經終止。 (七)原告在出租系爭廠房洽商時,交給被告一份要賣廠房與土地之買賣價金計算表,原告要賣廠房土地之總價款為20,177,762元,經雙方協議後,以先租後買方式,出租的條件為:⑴出租工廠目前沒有被告需要使用之高壓動力電200馬力,由被告自己申請。⑵被告申 請高壓電時,原告須配合提供所需文件申請電。⑶申請工廠登記時,原告須提供政府單位所需資料配合申請。⑷申請高壓電的時間大約1個多月,所以由94年10月開始起算廠房租金。⑸工廠鐵窗有損壞部分,原 告需更換,以上5項條件合約書裡皆無記載。而購買 廠房的條件則為:⑴因走廊部份是違章建築,無建照不合法,原告也計算為建物出售價格,走廊之價格為420,000元,移為製作工廠四周圍牆大門,廠房窗戶 鐵框加一層安全設施,原告在出租期間,即需製作四週圍牆大門安全設施,給工廠有內外之分。⑵原告土地廠房出售價格開價20,177,762元,被告議價為20,000,000元,並定下賣方需將違章之建物價格款移為製作廠房鐵框、四周圍牆之安全設施,也等於賣方開價後,買方議價違章部分的價格移做四周圍牆之安全設施,但是要在出租時即有圍牆安全設施等製作,等於2000多萬元的價格議價420,000元違章的款項,移為 製作圍牆大門安全的設施,費用夠與不夠支付皆由原告負擔,此為議價部份。⑶依法租賃或買不動產廠房也是有安全設施之必備條例,原告連違章建物也算在買賣價金計算表裡是不合理,所以雙方議價時刪掉走廊價格,將違章建物走廊之價款移為製作圍牆大門安全設施等。假如當時總價款扣掉違章建物款,議價後總價款就不會是20,000,000元,所以洽談租約與買廠房時的約定是四周圍牆、大門及鐵框加強安全設施等為原告需負之責任與義務,是連帶關係。⑷原告強調一定依法進行,有合約上第7條第5項規定本契約如有未盡事宜,雙方同意依台灣地區有關法令規定,習慣即誠信原則辦理,而被告也因心臟手術後遺症,表達能力無法順暢,見原告指契約上有要依台灣有關法令,即依原告意思沒有要求所談條件記載在契約上而簽字,如今原告強調系爭廠房所訂立者是出租與買賣之混合契約,更應尊重本來的約定。 (八)至原告聲請傳訊之證人乙○○、丙○○於到庭證述時,證詞前後矛盾,反覆不一,其等證詞在法律上無公信力,已失作證之意義。證人乙○○又說是因為買賣才測量土地,而合約裡買賣廠房土地是在95年5月31 日之事,假如測量土地界址是為了買賣,原告可以在95年5月31日要過戶時才測量,為何在94年9月、11月即進行測量?是由原告測量土地界址日期可證明,在洽談廠租與買賣時,原告於出租時段即有圍牆大門安全設施等製作之約定。 (九)關於94年12月16日到苗栗縣警察局竹南分局報案筆錄陳報如下:被告於94年4月間,有租楊梅民隆路一間 工廠,洽租時房東滿口答應會申請工業高壓電供使用,但被告94年5月4日將機械運到承租工廠要生產時,才發現房東申請普通綜合用電充數,因普通綜合用電繳電公司規費比較便宜,被告因開工後電與機械無法配合生產而通知房東,房東派電工至出租廠要改良電,幾經拖延改善電之事,94年8月8日楊梅出租廠房東才要求提早解約,但已致使被告延遲交貨,產生逾期交貨違約金罰款,被告租廠期間因安裝機械未有生產收入致不敷繳付逾期違約金時,有向錢莊王志偉借款360,000元,借據則寫400,000元,每10天付一次利息,第3次付息後需返還本金,被告要求延後返還本金 ,訴外人王志偉即口出三字經威脅恐嚇被告,甚至拿出隨身攜帶之扁鑽破壞工廠辦公室器具、桌椅等,這是原告所說被告有欠第三者之債務的原因。94年12月16日中午,安裝機器中之系爭廠房有賊進入,是隔壁廠林先生告訴被告發生時間,所以警局報案時間係根據鄰居所說是中午時間賊由窗戶進廠,而竊賊是從待更換、壞的鐵窗破壞玻璃侵入,此窗戶鐵條故障,原告是由內用木板頂著尚未更換,原告當初言與圍牆製作時一起施工,而至目前為止警局未有任何的線索查出是何人所為,被告也曾詢問訴外人王志偉是否侵入工廠破壞窗戶,但經訴外人王志偉否認。按被告只欠訴外人王志偉360,000元,並沒有欠訴外人王志偉上 千萬元,原告具狀肯定的指陳被告不是遭竊,是積欠第三人債務,財物被債權人搬走,對被告是不公平、不合理之說法。且倘若如原告所說是被告的債權人搬走機械物等,債權人可以光明正大的跟被告要債,不必破壞窗戶侵入,竊賊也不必在被機器供應商抓到後,寫下切結書表示會運回所有偷走機器物等。而由竊賊的切結書證明,原告說被告積欠第三人債務,被債權人搬走抵債之說詞即不攻自破。 (十)原告具狀主張其出租的是廠房,並不是供人居住之處所,然被告承租之系爭廠房,有宿舍的格局,工作人員也可以居住,自然要求安全設施之必要,且依法並沒有規定工廠不必有安全之考量,此觀原告所提意指出租工廠不必有安全之顧慮,是原告曲解民法第430 、424條之規定。 (十一)原告不承認兩造間系爭廠房租賃契約已經終止,然被告認有以下幾項事證可證明租約已終止,說明如下:按在94年9月、11月進行土地測量確定界址後 ,原告無繼續安全設施的進行,於12月初被告已通知原告,期限內無安全設施製作,即終止租約,此前已述及。又在發生竊案後,95年1月14日與16日 原告即要提早解約或終止租約,甚至約被告95年1 月19日見面簽字、終止租約並退還未到期支票等,惟被告赴約途中於高速公路發生車禍送醫急救無法如期赴約,被告並於95年2月24日發存證信函給原 告告知上情,而今原告為了利益熏心泯滅良知,當初的約定一概否認。另1月19日赴工廠欲運回機器 (竊賊運回之機器)之御盟公司人員也可證明,發生竊案後原告已發布工廠終止租約。查原告在工廠遭竊後立即表示要終止租約,現卻否認終止租約之事,但依原告於95年2月20寄給被告之竹南郵局第66號存證信函第2頁第3行文裡寫著「以本存證信函 為終止租約之意思,不另為終止租賃契約之意思表示之通知」,則系爭廠房之租約既已經原告終止,被告自無須給付電費。 (十二)原告否認答應被告配合申請電,但從電力公司的申請用電檔案文件即可證明原告已配合申請用電,因原告已經在用電文件上簽字同意更換電之申請,這是不爭之事實,也是在洽租時雙方約定申請電原告必須配合簽字申請,此項約定租約內容並無記載。原告在申請用電文件上配合簽字,且自己預先寫好切結書要被告蓋章,此由切結書之筆跡可證,今卻反指被告自行切結答應用電的事。 (十三)95年1月19日,被告車禍無法赴約簽立終止租約後 ,原告即反悔將機器等物歸還被告,是原告不給被告搬遷,並在他案自陳行使留置權,而今卻說被告不搬走機器等物,另機器供應商也數次與原告接洽要派吊車運回機器,清空佔用之系爭廠房,但亦為原告以留置權為由拒絕搬遷,此點機器廠人員也可以證明,是原告說詞明顯不實。至有關系爭廠房租賃契約之終止,原告曾有如下說法:⑴95年2月20 日以存證信函為終止租約之意思表示,⑵但被告沒有與原告終止租賃契約,⑶並沒有前來洽談終止租約之事,⑷95年5月前並沒有終止租賃契約。上開 原告所為⑴之說詞與⑵、⑶、⑷是相對立的,到底應該採用原告哪一種說詞,原告為了利益始終否決有終止租約之事,原告所言能相信幾分? (十四)原告就被告所陳5項租賃條件只承認第3項,其餘皆不承認,當初原告列出的買賣價金計算表,在議價時要被告提意見,經雙方同意後要被告填上,而今為了推卸責任,原告選擇性的承認第3項才是真的 ,原告稱其他皆是被告偽造的,但既然是偽造,雙方為何會簽約?原告為何不全部否認呢?按此筆買賣標的是不動產,以一般工廠而論不是大廠,但也不是一筆小數目交易,兩造若無同意怎會簽立合約,故此份草約是兩造議定價格時所洽談之內容。被告曾要求草約內容詳列契約書,惟原告稱租賃買賣契約第7條第5項已概括一切,原告稱假如其無履行約定,被告也不會付清尾款,也會扣住原告違約部分款,而第2項約定甲方如無履行本契約時,乙方 尚可向甲方請求6,000,000元之懲罰性違約金,原 告稱其要賣廠擔保做到不會被罰款,所以不必詳列,因此,被告才沒有堅持合約書內容寫上草約之事項,以上是洽談租約簽立買賣時的情形。而一筆為數20,000,000元之不動產買賣,在議價時要求廠房要有內外之分,四週圍牆應有安全設施,被告之要求是非分、無理嗎?原告強辯是為了買賣才要測量,但此買賣也包括租賃,安全設施是約定自出租日起即要設置,原告說測量是為了買賣,買賣是95年之事,並不需要94年測量,而原告祇進行到測量界址即停頓,原告才是真正的有詐欺之犯嫌。 (十五)1月16日是偷機器的人要還機器,不是原告叫被告 去的。原告留置機器是原告要告到底。被告於95年9月8日所提買賣價金計算表之原本在原告處,原告只有給被告影本。被告於95年1月16日有口頭與原 告終止契約,且是原告說要終止,被告才答應的,原本兩造相約在1月19日要簽字終止租約,當天機 器廠的人有去現場要吊機器,但因被告出車禍沒有去簽。原告有寫存證信函說要終止租約,被告有回信,寄出的信沒有被退回,此外,被告還打電話通知原告照其意思。而依被告所提95年2月24日寄發 原告的存證信函,即表示被告同意終止兩造間之契約。原告一直否認有收到存證信函,但後已當庭自承有收到被告所寄發95年2月24日之存證信函,且 兩造間有電話聯絡,被告聯絡原告,原告說要出差,原告說這些東西不要,把這些東西載走要收費,被告也表示同意。綜上,爰請求駁回原告之訴。 叁、法院之判斷: 一、原告主張之事實,業據提出不動產租賃買賣契約書、估價單、修理費用單據、電費收據五紙、切結書及台北市政府警察局大安分局函件為證,被告則以前開情詞置辯。本件經本院協同兩造整理並簡化爭點,兩造均同意本件之爭點為被告在原告系爭廠房的東西是被偷或是因為被告積欠債務被債權人搬走?兩造間系爭廠房租約是否已經終止?若終止何時終止?何人終止?有無約定原告應補貼被告或是被告應補貼原告? 二、按承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物;承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任,為民法第432條第1項前段及第2項前段所明定,是依上開條文規 定,承租人就租賃物應負善良管理人之注意義務,亦即承租人應就抽象過失所導致之損害負責,然所謂過失須行為人能預見並能加以防免,而不為必要之預防措施,方有過失之可言。經查,被告承租原告所有之系爭廠房於95年1月13日為 第三人侵入並破壞廠房之鐵門及電路系統等節,為兩造所不爭執,則該破壞系爭廠房電路系統及鐵門之第三人究係被告所稱之竊賊,抑或原告所稱係被告之債權人,因被告未清償債務而逕行侵入廠房搬遷被告所有機器等物,終究均非被告所能預見及防免,故原告主張被告有違反善良管理人之注意義務,應就承租之系爭廠房之毀損負責云云,即屬無理,從而,原告請求被告應賠償修復系爭廠房電路系統及鐵門之費用468,000元,自乏所據,應予駁回。 三、次按租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約;租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之,固為民法第424條,第430條分別定有明文。被告雖稱因原告未就系爭廠房為安全設施之施作,致系爭廠房具有危害其安全之瑕疵,惟觀諸民法第424條既以「危及承租人或其同居人之安全或健康」為要件, 目的係在保護實際居住於租賃物之人,避免渠等因租賃物具有危及安全或健康上之瑕疵,預防將來可能遭受之危害。今被告承租系爭廠房並非以居住為目的,且實際上亦無居住在系爭廠房之事實,自無從依此規定主張有權終止租約。被告再謂兩造間對於原告應加強及施作系爭廠房安全設施本有約定,但原告並未依約為之,經其通知原告限期履行否則將終止租約,原告仍未為之,故系爭廠房之租約應已終止,惟查,被告所稱原告承諾加強及施作系爭廠房之安全設施等節已為原告所否認,並主張被告所提買賣價金計算表之文字加註部分係被告所偽造,而被告除上開原告已否認為真實之買賣價金計算表外,並未能再提出其他具體事證證明兩造間就系爭廠房之修繕另有約定,則被告以原告未盡修繕系爭廠房之義務,主張依民法第430條之規定終止契約,即乏所據。被 告另稱其於95年1月16日已口頭對原告終止系爭廠房租約, 然為原告所否認,又被告陳稱已於95年2月24日寄發存證信 函予原告表示終止租約,惟經本院檢視該存證信函之內容係被告就未能如期赴約與原告商討工廠遭竊後之善後及終止租約等事宜對原告提出說明,並概言將依照原告電話中之指示等,並未有被告所稱已對原告為終止租約之表示,況依前所述,被告並無單方面終止兩造系爭廠房租約之權利,則被告辯稱系爭廠房之租約已經其終止云云,自無足採。 四、再按契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限內不履行時,得解除契約,民法第254條定有明文,是依上開法條所示,契約當事人之一方於 他方遲延給付時,如定相當期限催告他方履行,僅得於他方未於期限內履行時,始得解除契約。原告稱系爭廠房之租約係於95年5月31日因租賃期滿而終止,被告則辯稱依原告95 年2月20日所寄發予其、上載明「以本存證信函為終止租約 之意思,不另為終止租賃契約之意思表示之通知」之存證信函,應可認系爭廠房之租約已經原告終止。惟經本院檢視上開被告所呈原告終止租約之存證信函內容為「...未料台端交付繳納94年12月、95年1月及2月份之三張支票,經提示均遭退票,至目前已積欠三期租金,本人以本存證信函催告台端應於5日內給付所欠之租金共新臺幣15萬元,否則依法 終止租約,並以本存證信函為終止租約之意思表示,不另為終止租賃契約之意思表示之通知,特此通知」,則揆諸前開法條之規定及說明,僅可認上開原告所寄發被告之存證信函僅生催告被告給付租金之效力,原告若欲解除兩造間之租約,自須嗣被告於催告之5日期限屆滿後仍不履行,始得依法 解除之,是堪認原告上開存證信函並不生合法終止(解除)租約之效力。而在被告復未能舉出兩造間另有何合法終止或解除系爭廠房租約之事證下,原告所稱系爭廠房租約係於95年5月31日因租期屆滿而終止,應可採認。 五、查兩造間系爭廠房之租賃契約係於95年5月31日因租期屆滿 而終止,已如上所述,則依據兩造所簽訂不動產租賃買賣契約書租賃部分第7條所載「房屋(即系爭廠房)之水電費由 乙方(即被告)自行負擔」之約定,無論被告於租賃期間內是否有使用系爭廠房之情形,被告均應就租賃期間內系爭廠房之電費負繳付之責任。按原告所請求被告返還代墊電費之期間為94年12月8日起至95年5月9日止,有原告提呈之電費 收據五紙可稽,均在系爭廠房之租賃期間內,而被告對於原告所陳代墊之電費數額亦未有爭執,則原告依據兩造間之租賃契約約定,請求被告返還墊付之31,985元電費,於法洵屬有據,應可准許。 六、綜上,本件原告之請求,在31,985元及自起訴狀繕本送達被告翌日即95年6月17日起至清償日止按年息百分之5計算之法定遲延利息之範圍內,為有理由,應予准許。原告逾上開金額之請求,即無理由,自應駁回。 七、本件為民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序事件,就原告勝訴部分,依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定, 應依職權宣告假執行。 八、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法對判決之結果不生影響,爰不一一條列審酌,併此敘明。 據上論結,本件原告之訴為一部有理由,一部無理由,應依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款,判決如主文。 中 華 民 國 96 年 2 月 16 日竹北簡易庭 法 官 盧玉潤 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決,須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀(須按他造當事人之人數附具繕本)。 書記官 陳德榮 中 華 民 國 96 年 2 月 16 日