臺灣橋頭地方法院105年度訴字第1265號｜法律人

臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1265號原　　　告　雷曼麗訴訟代理人　劉啟輝律師李慶隆律師複　代理人　許琬婷律師被　　　告　詹勳安訴訟代理人　王正宏律師詹金信林素珍詹勳利上列當事人間請求返還不當得利事件（本件起訴時原繫屬臺灣高雄地方法院，於民國105 年9 月1 日劃歸本院管轄），本院於107 年3 月15日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：一、被告林素珍、詹勳利經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。查本件原告原依民法第184 條第1 項前段、第2 項、第185 條第1 項、第179 條請求詹金信給付新臺幣（下同）400 萬元本息，嗣於民國105 年10月26日具狀主張對詹金信解除斡旋契約，追加依民法第259 條第1 款、第2 款規定，請求詹金信給付400 萬元，並擴張遲延利息自103 年12月4 日起算（本院卷㈠第146 頁），詹金信則表示原告上開追加與起訴之事實不同，不同意其追加，經核原告所為訴之追加與起訴時之主張，均係本於原告所稱詹金信受原告委託居間仲介買賣不動產之同一基礎事實而為請求，揆諸上揭說明，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：被告詹金信、林素珍為被告詹勳安、詹勳利之父母（上開被告4 人下合稱被告4 人，如單指其一則逕稱其姓名），詹金信、林素珍共同經營安利不動產仲介經紀企業行（下稱安利企業行），以仲介買賣不動產為業。伊於103 年9 月間與兒子鄭守倫至安利企業行詢問關於出售房屋事宜，詹金信嗣後數日與伊聯繫，表示坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（權利範圍：472/100,000）及其上同段1149號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街000號；權利範圍：全部）暨共有部分同段1310建號（權利範圍：472/10 0,000）（下合稱系爭不動產，另就建物及共有部分則稱系爭房屋）可出售，出價1100萬元，並邀同伊前往參觀系爭不動產，伊考慮自備款及日後清償條件後，詢問詹金信有關系爭不動產可貸款條件，詹金信保證可貸款8成即880萬元及分期30年清償，並可為伊辦理貸款手續，惟因考量奢侈稅問題，需俟105年1月31日才能進行成交、貸款。伊依據詹金信所述貸款條件，考量自己之履約能力後，決定在總價1100萬元、貸款條件房屋總價成，貸款利率2％，清償期30年之貸款條件（下稱系爭貸款條件）下，委託詹金信安排購屋、貸款等相關受續，並約定於105年1月31日前完成全部買賣房屋及貸款手續，系爭貸款條件為停止條件，係伊願為承購系爭不動產之先決事實。詹金信為確定伊有購屋意願，乃指示伊先交付 400萬元（下稱系爭400萬元）斡旋金，伊已交付完畢。迄至104年11、12月間，伊仍未接獲詹金信通知辦理簽約、銀行貸款對保之手續，因而發覺有異，乃於105年1月29日委託律師發函通知詹金信，向伊回覆系爭不動產之貸款手續是否已完成及安排簽訂買賣契約及銀行對保手續，上開信函已由林素珍於105年1月30日收受，詎詹金信及林素珍均明知伊並未授與詹金信代理伊訂立買賣契約及交付系爭400萬元予詹勳安之權限，詹金信僅係居間仲介伊與詹勳安間之買賣契約，且系爭400萬元之性質為斡旋金，僅係先由詹金信保管，並未約定得交付詹勳安，竟於105年1月31日，邀同林素珍、詹勳安及詹勳利共同書立「賣方訂金收款憑證」（下稱系爭收款憑證），將系爭400萬元交由詹勳安受領，詹金信上開行為已構成無權代理，伊已於105年2月4日發函否認詹金信之無權代理行為。又系爭400萬元最終回流至詹金信手中，被告4人所為顯屬通謀虛偽意思表示，有違民法第148條所定誠信原則。再者，詹金信、林素珍在收取系爭400萬元時，未告知伊得選擇簽署內政部版之要約書及其主要內容，已屬公平交易法第24條所規範足以影響交易秩序之欺罔行為。詹金信、林素珍明知向伊收取系爭400萬元之目的，係作為確保伊在系爭貸款條件及相關過戶貸款交屋作業期間預計於105 年1月31日完成之條件下有承購系爭不動產之意願，上開貸款條件及於105年1月31日前完成貸款手續乃買賣契約必要之點，被告4人明知雙方就上開契約要素尚未達成合意一致，且詹金信並未辦理貸款手續，嗣經伊向銀行查詢始知系爭不動產無法依照詹金信所述系爭貸款條件辦理貸款，於105年1月31日前系爭貸款條件絕無可能成就，竟仍將上開400萬元交予詹勳安簽收，營造伊毀約應遭沒收定金之假象，被告4 人對伊有背信、詐欺之共同侵權行為。再依詹勳安之年紀，其經濟能力有限，系爭不動產實際上是詹金信出資賣受，詹勳安僅為借名登記之人頭，實際上之屋主為詹金信，詹金信已違反民法禁止自己代理或雙方代理之規定，有利益衝突，又依內政部頒定不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第6條規定，詹金信負有提供近近3個月之成交行情供伊作為訂定售價之參考依據之義務，卻未提供，違反上開誠實告知之義務，伊已向詹金信解除斡旋契約等語，伊得依債務不履行法律關係、侵權行為法律關係、民法第259條第1、2款規定請求詹金信給付400萬元，並依民法第179條規定請求被告4人給付400萬元，暨依第184條第1項前段、第2項、第185條第1項規定請求被告4人連帶給付400萬元，對詹金信、詹勳安就上開侵權行為損害賠償請求權、不當得利返還請求權，請求本院擇一為其有利之判決，求為判決：㈠詹金信應給付原告400萬元，及自103年12月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡詹勳安、詹金信、林素珍、詹勳利應連帶給付原告400萬元，及詹勳安自民事起訴狀繕本送達翌日起，詹勳利、林素珍自民事追加狀繕本送達翌日起，詹金信自103年12月4日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢第一、二項所命給付，如詹勳安、詹金信、林素珍、詹勳利中任一方已為給付時，其餘被告於該給付範圍內，免給付義務。㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告4人抗辯：㈠詹勳安、詹金信部分：詹勳安與原告已於103 年10月17日就系爭不動產成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），惟為規避奢侈稅之2 年課徵期間，因而約定於105 年1 月31日完成交屋及過戶程序。詹勳安係基於雙方間買賣契約由詹金信代其受領原告交付之系爭400 萬元，詹金信受領之效力及於詹勳安本人，並非無法律上原因，詹金信收到系爭400 萬元後有告知詹勳安，經詹勳安同意，作為其他周轉之用。所謂斡旋金，係指請求中間人代為奔走協調所需之費用，當賣方收受定金，並依買方出價承諾時，買賣契約即成立，詹金信與原告間並無斡旋契約存在。詹金信及詹勳安並無公平交易法第24條規定之適用，且違反該條規定僅係依據同法第41條規定對之課處罰鍰，不影響私法上買賣契約之效力。若依原告所述系爭400 萬元為斡旋金，然詹金信前已交付系爭400 萬元予詹勳安，原告嗣後於105 年2 月4 日始委任律師發函終止與詹金信間之委任契約，係在詹金信將系爭400 萬元交予詹勳安收受後為之，原告終止委任契約之意思表示並不合法。詹金信在建物標示部之文件上手寫貸款金額之計算式，係針對貸款700 萬元、800 萬元或880 萬元時，以貸款利率2 ％試算每月應繳金額，並非向原告保證銀行得核貸之款項，且原告自交付最後一筆自備款後至105 年年初均未與詹金信聯繫貸款事宜。被告4 人於105 年1 月31日簽署系爭收款憑證之目的，係因原告寄發存證信函，被告4 人就將程序做足，以免原告提出質疑。原告及其子鄭守倫於104 年間曾向系爭不動產之承租人李和城表示要提高租金，其等所為已形同所有權人，而非單純處於斡旋階段。原告與其家人均有購屋經驗，且原告就系爭不動產已給付自備款400 萬元，並無要求申貸高額貸款而需多繳利息之必要，原告係因奢侈稅核課期間經過後，政策及投資環境不佳，見無利可圖，遂杜撰詹金信有保證貸款之事。其等對原告並無詐欺、背信行為等語資為抗辯。均聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。㈡林素珍部分：未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到庭陳述及具狀則以：伊與安利企業行都沒有處理原告購買系爭不動產事宜，一開始是原告與詹金信在談，伊只有在系爭收款憑證上簽名，原告向伊請求不合理；原告因等待奢侈稅核課期間，國內不動產價值下跌，單方想要毀約，原告曾向任職鹽埕地政事務所之尤國鈞諮詢，表示系爭不動產買貴了，不想買等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。㈣詹勳利部分：未於最後言詞辯論期日到場，惟據其曾到庭之陳述略以：伊只有在系爭收款憑證上簽名，原告向伊請求不合理等語資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。三、不爭執事項：㈠系爭不動產於103 年1 月8 日登記為詹勳安所有，有土地、建物所有權狀在卷可稽（本院卷㈠第24至25頁）。詹金信已將系爭不動產所有權狀交付原告收受，迄今仍由原告保管。㈡原告先後於103 年10月17日、同年月31日、同年11月10日、同年12月4 日交付詹金信50萬元、150 萬元、100 萬元、100 萬元，其中103 年11月10日之100 萬元由林素珍代收，其餘3 筆款項由詹金信親自收受，有詹金信、林素珍分別於支票影本上簽收之收據3 紙在卷可考（本院卷㈠第 20至22頁）。㈢詹金信以林素珍所有坐落高雄市○○段00地號（權利範圍 28/45150）、同段12-1地號（權利範圍28/45150）及其上同段2239建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街00號 12樓）不動產於103 年12月9 日為原告設定擔保債權總金額400 萬元之最高限額抵押權，亦有他項權利證明書在卷可證（本院卷㈠第25頁）。㈣詹金信於103 年10月18日簽署收據交付原告收執，嗣於同年12月4 日與原告約定作廢，另再簽署收據交原告收執，後於同年月8 日作廢，於同日另再簽署收據（下稱系爭收據），並由原告簽名，有上開收據三紙附卷足憑（本院卷第28至30頁）。㈤詹金信於建物標示部之文件左側書寫「700 萬2 ％30年≒ 2.6 萬」「800 萬2 ％30年≒3 萬％」、「880 萬2 ％30 年≒3.3 萬」等計算式，有上開文件在卷可參（本院卷㈠第161頁）。㈥原告委託律師以105 年1 月29日存證信函通知詹金信：請於105 年1 月31日前函覆系爭不動產之貸款申辦事項是否已經完成，是否可簽立買賣契約、進行對保手續，並盡速安排簽約、對保手續等語，該信函於同年月30日送達，有上開存證信函及收件回執可證（本院卷㈠第29至32頁）。㈦詹勳安、林素珍及詹勳利於105 年1 月31日簽署買方定金收款憑證，詹勳安、林素珍及詹勳利分別於賣方、受託人、經紀人欄位簽章，有上開收款憑證可佐（本院卷㈠第33 頁）。㈧詹金信以105 年1 月31日通知函通知原告：其接受原告委任購買系爭不動產，業經房屋所有權人同意出售該不動產總價1100萬元及收受定金400 萬元；請於函到15日內之假日時段（非上班日）擇一時間簽訂不動產契約，麻煩自行擇定欲貸款銀行，以便與該行承辦人員詢問貸款所需資料聯絡事宜等語，有上開通知函附卷為憑（本院卷㈠第34頁）。㈨原告委託律師以105 年2 月4 日存證信函通知詹勳安、詹金信、林素珍：詹金信並無代理原告給付定金與訂立契約之權，否認詹金信代理給付定金之代理行為。又當時授權詹金信議價之條件為總價1100萬元、買賣標的需能貸款至總價金80％，貸款期限為30年，若台端仍有出售意願，請直接與原告確認上開貸款條件確能成就，後續再簽立買賣契約，並請於函至10日內通知本律師等語，有上開存證信函及收件回執可證（本院卷㈠第36至43頁）。四、本院之判斷：原告主張其交付系爭400 萬元之性質係斡旋金，且係受被告詐欺而與詹金信成立斡旋契約及交付系爭400 萬元，尚未與詹勳安就系爭不動產成立買賣契約，亦未授權詹金信將系爭400 萬元交付詹勳安，爰依上揭民法規定及法律關係請求被告4 人給付400 萬等情，均為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本院應審究者為：㈠系爭買賣契約是否已因原告及詹勳安間意思表示一致而成立？㈡原告主張係被詐欺而與詹金信成立斡旋契約，依民法第92條規定撤銷斡旋契約之意思表示，有無理由？㈢原告依不當得利、侵權行為法律關係請求被告4 人給付400 萬元，另依債務不履行、民法第259 條第1 款、第2 款規定請求詹金信給付400 萬元，有無理由？茲分述如下：㈠系爭買賣契約已因原告、詹勳安意思表示一致而成立： ⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，為民法第153 條所明文規定。復按稱買賣者，為當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條亦有明文。而契約成立要件之意思表示乃由效果意思、表示意思及表示行為三個要素所構成，須此三要素兼備，意思表示始謂成立；而當事人間合法締結之契約，雙方均應受其拘束，除兩造同意或有解除原因發生外，不容一造任意反悔請求解約（最高法院84年度上字第525 號判決、19年上字第985 號判例參照）。 ⒉觀諸原告與詹金信簽訂之系爭收據前言明載買賣標的為系爭不動產，第1 條約定支付價格授權為1100萬元，同條並約定土地增值稅、代書費用、契稅、印花稅及仲介服務費之分擔方式及負擔比例，第3 條約定原告自備款400 萬元分4 期給付及給付時期（103 年10月17日、同年月31日、同年11月10日、同年12月4 日），第4 條約定系爭不動產相關過戶貸款交屋作業預計於105 年1 月31日完成，復於第5 條就買賣雙方之違約效果約定，如賣方違約不賣需就收受價金加倍返還之，反之買方違約責已付價金被沒收之等語（本院卷㈡第30頁），是自系爭收據前言以下，已就買賣契約履行之內容逐一載明而無缺漏，並具有契約之要素，原告並已依約陸續給付自備款400 萬元，可認系爭買賣契約已成立。再據原告自陳因系爭不動產有奢侈稅問題，若要買賣，必須等到約105 年1 月31日才能進行成交、貸款等語（本院卷㈠第4 頁），此為被告所是認，是可知買賣雙方間之買賣契約已成立，僅係為規避奢侈稅而將交屋、過戶日期約定為105 年1 月31日。又遍觀系爭收據全文，均無有關斡旋期間何時屆滿或將來應另訂本約及逾期不訂本約法律效果之約定，是原告主張其交付系爭400 萬元係屬斡旋金之性質等語，非屬事實，無可採信。 ⒊又按在中華民國境內銷售、產製及進口特種貨物或銷售特種勞務，均應依本條例規定課徵特種貨物及勞務稅；本條例規定之特種貨物，項目如下：一、房屋、土地：持有期間在2 年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地及非都市土地之工業區土地，特種貨物及勞務稅條例第1 條、第2 條第1 項第1 款定有明文。查系爭不動產於103 年1 月8 日登記為詹勳安所有，是系爭不動產須至105 年1 月8 日後轉讓，方不致課徵奢侈稅，詹金信陳稱原告所提出其分別於103 年10月18日、103 年12月4 日簽署後再經作廢之2 紙收據，係因其算錯奢侈稅課徵期間，故與原告重新約定過戶期間而作廢等語，經核該2 紙收據（本院卷㈡第28至29頁）第4 條原約定過戶貸款交屋作業期間為104 年5 月31日，後於系爭收據（本院卷㈡第30頁）則修改為105 年1 月31日，足認詹金信上開主張為真。再依原告配合詹金信重新簽發收據，並修改其上所載過戶貸款交屋作業期間之舉措，亦可證系爭買賣契約已成立，蓋買賣雙方若尚在斡旋階段，又何需就交屋過戶時間予以明確約定。⒋復經本院傳喚證人李和城即系爭不動產承租人李易臻之父到庭證稱：我以女兒的名義向詹金信承租系爭不動產，因所有權狀是詹勳安的名字，故以詹勳安名義出租，承租期間5 年，自104 年3 月15日起至109 年3 月14日止；我在Line對話向原告自稱我是你的房客，因為我當初租房子時，原告有參與全程，簽租約時，原告也有到場，針對契約條款包含罰則及一些細節，原告是以代替她兒子以屋主自居的身份提出她的想法；我簽租約時，原告也有在場，我有跟原告說，請她幫我想一想，所有權狀上的所有權是詹勳安，如果將來詹金信那邊要將房子賣掉或收回，我已經投資下去了，錢怎麼辦，原告親口告訴我絕對不會，也跟我說不會調漲租金。我當初是看仲介的招牌後要去租系爭房屋，但後來是原告出面，說房子是她兒子的，因為系爭房屋是空屋，所以我在承租過程中要裝潢房屋以及對系爭房屋所有要做的事情，詹金信都說要問原告的意見，原告就說要問她兒子；承租期間，詹金信與原告的兒子有來說每月租金調漲7,000 元，所以我就不租，去租其他地方；我覺得從後來詹金信、原告的兒子鄭守倫來找我提到要提高租金這件事，可以證明原告是在行使房屋所有權。原告或其子鄭守倫有以所有權人的身分，向我表示要調整租金，房子賣給原告，但是因為奢侈稅的關係，所有權狀還是登記詹勳安；我有原告的電話，就加了她的Line，原告跟我說有事情可以找他討論，剛好鄭守倫來過，我就跟原告提到不要漲價的事；我在104 年7 月4 日有以Line發訊息給原告說，詹金信打電話給我，約19：30到我店裡，原告回我說「好的，我兒子會到場」；我記得承租最後一天，我要把房子交還時，原告和詹金信都有到場，原告還帶新的人來看房子等語（本院卷㈡第134 至140 頁），並提出房屋租賃契約書範本佐證其有承租系爭房屋之事實，有上開契約書範本附卷為憑（本院卷㈡第144 至147 頁），足證原告及其子於104 年間已參與系爭房屋之出租事宜，且承租人就房屋所為裝潢更動，均需獲得原告之同意，顯見原告就系爭不動產已形同所有權人有支配之權利，非如其所主張仍在斡旋議約之階段。 ⒌原告雖主張其僅與詹金信間成立斡旋契約，其所交付之400 萬元係斡旋金之性質，尚未與詹勳安成立買賣契約等語，惟按斡旋金者，係指不動產仲介向買方收取一筆款項，據以向賣方議定價格，如賣方承諾，該筆款項轉為買賣契約之定金，如買賣契約不成立，則無息返還買方，然觀諸系爭收據第3 條約定買方（即原告）自備款400 萬元依下日期支付：Ａ：103.10.17 新台幣50萬元整；Ｂ：103.10.31 新台幣150 萬元整；Ｃ：103.11.10 新台幣100 萬元；Ｄ：103.12.04 新台幣100 萬元整、第5 條約定，如賣方違約不賣需就收受價金加倍返還之，反之買方違約責已付價金被沒收之等語（本院卷㈡第30頁），而原告已依上開約定先後於103 年10月17日、同年月31日、同年11月10日、同年12月4 日交付各該款項（本院卷㈠第20至22頁），依系爭收據文義觀之，原告所交付者為「自備款」，而非斡旋金，已屬買受人為履行買賣契約而給付價金之行為，則系爭400 萬元自非屬契約尚未成立前之斡旋階段之斡旋金，原告上開主張並不可採。 ⒍再者，詹金信已將系爭不動產之土地、房屋所有權狀交付原告，並提供前述林素珍所有之房屋、土地為原告設定擔保債權總金額400 萬元之最高限額抵押權，以擔保原告交付之系爭400 萬元，此與一般不動產由仲介人員處理斡旋之階段中，買受人交付斡旋金時，仲介人員僅單純開立收據即足之情形顯然不同，足認原告、詹勳安及詹金信間已達成買賣契約之合意，僅係為節稅，而將交屋過戶期限訂於105 年1 月31日，若仍在斡旋階段，詹金信、詹勳安根本無須交付系爭不動產所有權狀，亦無庸為原告設定抵押權供作系爭400 萬元之擔保。 ⒎又原告雖主張系爭貸款條件係契約必要之點，亦為停止條件，如無法依系爭貸款條件獲得銀行同意核貸，其並未同意成立買賣契約，且契約亦因停止條件未成就尚未生效等語，查系爭買賣契約已成立生效，原告更已依約履行給付自備款之義務，業經本院審認如前。原告能否覓得貸款銀行，僅係原告給付買賣價金之資金來源，非屬買賣契約之要素，且觀諸系爭收據中復未約定以此作為停止條件，自與系爭買賣契約之成立生效無涉。再參諸原告提出之103 年10月18日、同年12月4 日及同年月8 日簽發之3 紙收據第2 點均記載，買方預定貸款價款70~8 0％，貸款期限20~30 年，且願支付相關費用等語，並無任何擔保或保證買方可貸得成交金額之80％，利率2 ％且貸款年限30年之約定，亦未見如無法達成原告所主張之系爭貸款條件，則交易作廢之約定，是原告所述與上開3 紙據之內容不符，無從以此作為對原告有利之認定。原告另又以詹金信曾於建物標示部之文件左側書寫「700 萬2 ％30年≒2.6 萬」「800 萬2 ％30年≒3 萬％」、「880 萬2 ％30年≒3.3 萬」等計算式，主張詹金信曾就系爭貸款條件為保證，詹金信固不爭執上開文件上之文字為其所書寫，惟辯以其僅在試算貸款金額，觀諸上開手寫文字內容，同時出現700 萬元、770 萬元及880 萬元之貸款金額，並據以計算每月繳納金額，至多僅得證明詹金信曾向原告試算及說明各種貸款金額之月繳金額，尚不足以證明詹金信係向原告保證得以系爭貸款條件向銀行申請核貸。 ⒏原告雖謂由證人彭秀麗之證言可證詹金信有向原告保證可貸得系爭貸款條件等語，經核彭秀麗於本院證稱：原告要購買系爭不動產的事，是原告在電話中跟我分享，系爭收據是原告跟我提到保單時才給我看的資料，原告給我看有跟我說過程；105 年1 月23日晚上有跟詹金信說只要找到880 萬元、2 ％、30年的銀行，我們會和鄭守倫帶資料去對保，詹金信的回應因為時間有點久我忘了，我真的忘了詹金信有沒有答應這個條件了；有關880 萬元的貸款件是原告跟我說的，我僅有在105 年1 月23日參與討論，之前的情形都是原告跟我說的，我記得我先生在105 年1 月23日向詹金信提出上開貸款條件，我記得詹金信說好等語，足徵彭秀麗就詹金信於105 年1 月23日當晚曾否同意完成系爭貸款條件之證述前後不一，自難遽以採信，且證人彭秀麗就兩造間在105 年1 月23日前之互動往來，均係事後經由原告轉述告知，彭秀麗並未親自聽聞兩造間有關系爭不動產買賣交易之磋商，自無從以彭秀麗之證述為原告有利之認定。 ⒐是綜合上開事證以觀，原告與詹金信簽署系爭收據之目的是為了要規避奢侈稅，並約定於105 年1 月31日時就系爭不動產完成過戶、交屋，而為擔保原告已交付之系爭400 萬元，則以林素珍所有之不動產為原告設定最高限額抵押權，並將系爭不動產之所有權狀交付與原告保管，再佐以證人李和城上開證述亦可作為原告與詹勳安間已成立買賣契約之證明，故原告與詹勳安間就系爭買賣契約已達成意思表示合致，要屬無疑。㈡原告主張係被詐欺而與詹金信成立斡旋契約，依民法第92條規定撤銷斡旋契約之意思表示，有無理由？ ⒈按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。 ⒉查原告主張其遭詹金信詐欺而與詹金信成立斡旋契約，既為被告所否認，揆諸上開判例要旨說明，原告自應就其遭詐欺之事實負舉證之責。本件原告陳稱房仲業者應告知購屋人有要約書及斡旋金契約供消費者選擇，否則即構成隱瞞重大交易資訊，屬公平交易法第24條所規定足以影響交易秩序之欺罔行為，詹金信與林素珍在收取400 萬元時，僅給原告簽收據，未告知可以選擇內政部版之要約書等語。首查，系爭買賣契約業已成立，原告係為履行買賣契約而交付系爭400 萬元，並非斡旋階段，自無上開公平交易法第24條規定之適用。 ⒊原告另又主張被告未告知系爭房屋所在附近區域之成交行情、系爭房屋價值約在595 萬至666.7 萬元左右，客觀上根本無法貸足880 萬元，又詹金信未誠實告知系爭房屋可貸款之成數及金額，致原告產生誤信等語。惟原告係44年8 月11日出生，於103 年間時進行系爭不動產交易時，時年59歲，且據證人尤國鈞證稱認識原告20多年，原告是開幼兒園的等語（本院卷㈡第68頁），則原告為一智識成熟之成年女子，且不動產時價值甚高，一般人決定購買不動產時，本會設法自行詢價、比價，以及查詢可貸款之金額，且現今資訊發達，內政部亦設有實價登錄查詢平台，因此進行不動產交易時，就不動產進行進行比價及向銀行查詢貸款事宜，極為容易，再據原告自承在103 年9 月即開始向詹金信詢問買賣不動產事宜，103 年10月初詹金信介紹我看系爭房地，我兒子開車載我去看系爭房地，系爭房地靠近我娘家，我蠻喜歡的。當時開價1300萬，我說可能買不起，因此回到他永春的店裡，我說我的自備款僅有300 萬，詹金信說要用1100萬幫我談等語（本院卷㈠第4 頁、卷㈡第5 至6 頁），復參酌證人鄭守倫證述，我有陪原告去看過房子，有3 次。第一次，是103 年10月初，一開始到永春不動產問買房子的事，詹金信就帶我們去看房子，現場詹金信說要這房子要賣，開1300萬的價錢，原告表示太貴無法負擔，詹金信就問大約多少可以接受，原告說有300 萬自備款，詹金信說這房子可以貸到8 成，要用1100萬與對方談談看，當時說賣方是他朋友，要去美國，所以要賣房子，那時還沒有無提到奢侈稅的問題等語（本院卷㈡第17頁），可知原告與詹金信間曾就買賣價金進行磋商，並非一味接受詹金信之報價，難認其有因詹金信施行詐術而陷於錯誤可言。至於原告主張詹金信保證得以系爭貸款條件向銀行申貸，然系爭不動產價值約在595 萬至666.7 萬元左右，客觀上根本無法貸足880 萬元，詹金信未誠實告知系爭房屋可貸款之成數及金額，致原告產生誤信等語，此為被告所否認，且本院前已認定詹金信並未對原告為上開保證，則原告上開主張亦不足採。 ⒋原告復謂依詹勳安之年紀，並無資力可購買系爭不動產，系爭不動產實質上為詹金信所有等語，按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力，是實務上即認「關於土地登記，係主管機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認為真實，即所謂表現證明。因此，否認登記內容所示權利之人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事實所作成，以排除上開經驗法則之適用」（最高法院100 年度台上字第387 號判決參照）。查系爭不動產依登記觀之，所有權人係詹勳安，有系爭不動產所有權狀在卷可佐（本院卷㈠第23至24頁），則依系爭不動產之物權公示登記資料顯示所有權人即為詹勳安，自屬詹勳安所有。且原告於起訴之初即於起訴狀自陳，在與詹金信溝通協調將買賣價金由1300萬元降至1100萬元及系爭貸款條件時，詹金信有表示系爭不動產為其子詹金信所有；林素珍提供其所有之不動產為原告設定最高限額抵押權，並由詹金信交付動產所有權狀予原告作為擔保。原告於完成上開手續後，即靜候至104 年11、12月左右等語（本院卷㈠第4 至6 頁），可知原告於交易之初即已知悉況詹金信與詹勳安間之父子關係，猶繼續進行交易，自不得事後以詹金信違反禁止雙方代理、自己代理等規定而否認契約之效力。況詹勳安、詹金信始終陳稱有將系爭不動產出賣予原告之意願，是系爭不動產是否僅係借名登記在詹勳安名下，不影響系爭買賣契約之效力，對原告亦無構成詐欺可言。⒌從而，原告以上開緣由主張其係遭詐欺與詹金信成立斡旋契約及交付系爭400 萬元，並向詹金信主張解除斡旋契約等語，委無足採。基上，原告所為舉證未能證明其確有受被告詐欺之事實，故被告主張其得依民法第92條規定撤銷其意思表示云云，並無理由。㈢原告依不當得利、侵權行為法律關係請求被告4 人給付400 萬元，另依債務不履行、民法第259 條第1 款、第2 款規定請求詹金信給付400 萬元，有無理由？ ⒈原告於本院106 年3 月21日言詞辯論期日當庭自承在與詹金信接洽系爭不動產買賣過程中，沒有與詹勳安、詹勳利接觸過，也不認識其2 人；我每次去找詹金信時，林素珍都坐在店哩，她不是跟我們坐在一起，但店內很小等語，核與詹勳利、林素珍抗辯其未參與原告購買系爭不動產事宜等語相符，則原告指稱詹勳利、林素珍對其施以詐術等語，自難採信。又林素珍雖曾代詹金信收受原告交付之100 萬元，然該等收款行為非屬詐術，而原告復未證明詹勳利、林素珍受有何等利益，是原告依侵權行為、不當得利等法律關係請求詹勳利、林素珍給付400 萬元，核無足採。 ⒉又原告依侵權行為、不當得利法律關係，請求詹金信、詹勳安給付400 萬元，惟查詹金信、詹勳安對原告並無任何欺罔或施以詐術之行為，業經本院認定如前，其等自無構成侵權行為可言，又原告與詹勳安間既已成立系爭買賣契約，則詹勳安係依其與原告間之系爭買賣契約由詹金信代理受領系爭400 萬元，並非無法律上之原因，與民法第179 條規定之要件有間，是原告依侵權行為、不當得利法律關係請求詹勳安、詹金信給付400 萬元，亦屬無據。 ⒊至於原告依債務不履行法律關係請求詹金信給付一節，詹金信並未向原告保證得以系爭貸款條件向銀行申貸核貸，已論敘如前，原告復未指明及舉證證明詹金信有何其他債務不履行之具體行為，原告上開主張亦無足採。此外，原告交付詹金信系爭400 萬元款項，其性質係系爭買賣契約之價金，該等價金所有權已移轉為買受人所有，則詹金信收受上開價金後，與出賣人詹勳安間本得自由決定上開價金之運用，難認詹金信、詹勳安對原告有何背信、侵占之不法行為。又原告並未委託林素珍、詹勳利、詹勳安就系爭不動產買賣處理任何事務，則原告與林素珍、詹勳利、詹勳安間亦不存在委任關係。基上，買賣契約既已成立在前，原告並已依約自103 年10月17日至同年12月4 日先後給付自備款400 萬元，系爭400 萬元買賣價金之所有權已移轉為詹勳安所有，是詹金信、林素珍、詹勳安及詹勳利於105 年1 月31日簽署系爭收款憑證，雖屬多此一舉，亦無從認其等間構成通謀虛偽意思表示，以及詹金信對原告有構成債務不履行之行為，原告以詹金信擅自交付系爭400 萬元予詹勳安及未能向銀行以系爭貸款條件申貸為由，主張解除與詹金信間之委任契約，洵非適法。五、綜上所述，系爭買賣契約係經原告、詹勳安意思表示一致而成立，且本件亦無意思表示得撤銷或解約事由存在，買賣雙方自應受系爭買賣契約內容之拘束。從而，原告依債務不履行法律關係、侵權行為法律關係、民法第259 條第1 、2 款規定請求詹金信給付400 萬元，並依民法第179 條規定請求被告4 人給付400 萬元，暨依第184 條第1 項前段、第2 項、第185 條第1 項規定請求被告4 人連帶給付400 萬元，均屬無據，均應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均於判決結果不生影響，爰不逐一論述。至於原告聲請向高雄市政府地政局楠梓地政事務所函調系爭不動產於103 年1 月8 日間辦理所有權移轉登記及抵押權設定登記之全部文件，及系爭不動產設定最高限額抵押權500 萬元之估價文件，以證明詹勳安購入系爭不動產之價格及詹金信允稱可貸款770 萬元至880 萬元係實施詐術等節，查不動產出賣人並無將向前手購入之價格告知買受人之義務，且詹金信並未向原告保證得以系爭貸款條件向銀行申貸等情，業經本院認定如前，則原告上開調查證據之聲請，自無必要。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 107 年 3 月 30 日民事第一庭法官許慧如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 3 月 30 日書記官陳佳彬

臺灣橋頭地方法院105年度訴字第1265號

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