臺灣橋頭地方法院109年度訴字第161號

• 裁判案由: 解除契約等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣橋頭地方法院
• 裁判日期: 109 年 10 月 28 日

臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第161號原　　　告　王孟如
訴訟代理人　蔡駿民律師
張素芳律師
被　　　告　林政佑

上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國109 年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍佰玖拾萬元，及自民國一○八年十月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰玖拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍佰玖拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：兩造於民國108年7月29日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告向被告購買高雄市○○區○○路000 巷00號4樓之5房屋（下稱系爭房屋），約定價金為新臺幣（下同）575萬元（系爭契約形式上載之金額為610萬元，然實際約定給付之金額為575萬元）。系爭房屋於108 年8月31日前點交與原告，嗣原告自鄰居處得知系爭房屋係屬「凶宅」，原告於同年10 月9日寄發存證信函通知被告解除系爭契約，該存證信函業經被告於108 年10月14日收訖。系爭房屋有非自然死亡之狀況發生，係屬「兇宅」，足以使一般人心生畏懼而無購買意願或居住意願，應屬買賣契約中所謂「物之瑕疵」，而構成不完全給付，亦屬不能補正，原告原係因工作因素，欲於系爭房屋居住，然知悉系爭房屋為兇宅後，現亦不敢居住於系爭房屋，爰依民法第359 條之規定解除系爭契約，並請求返還買賣價金575 萬元，如鈞院認為不得解除契約，則請求減少價金。又系爭房屋交屋後，原告聯繫被告表示系爭房屋為兇宅，被告表示給被告一週之時間，被告將處理此事，然一週後被告皆置之未理。惟訴外人黃宏泫等人提供訴外人黃淑杏之相驗屍體證明書與售屋相關資料，除可證明黃淑杏係於系爭房屋內自殺死亡外，復可證明黃宏泫等人將系爭房屋出售予沈坤旭時，就系爭房屋是否知悉為凶宅，確有勾選為「是」，縱嗣後系爭房屋登記予被告，惟就被告與沈坤旭之間，其內部皆知悉系爭房屋資訊，顯見被告知悉系爭房屋為凶宅，仍出售予原告，且未告知原告系爭房屋為凶宅乙事，具有可歸責之事由，依民法第260條之
規定，請求被告給付原告已支出裝潢費用之損害賠償15萬元。為此，爰依上開規定，提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應給付原告5,900,000元，及自108年10月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告稱系爭房屋為兇宅時，曾會同訴外人即仲介劉惠萍訪查，原告所說此為鄰居，惟鄰居告知伊，並不知悉此事，亦否認為自己所言。原告要求於伊於一週內出示於系爭房屋死亡者之死亡證明書，伊不知何人死亡，更無法提出死亡證明書。其次，系爭房屋實際上為被告之友人即訴外人沈坤旭所有，但因沈坤旭之信用不佳，故將系爭房屋借名登記在伊名下以方便出售，系爭房屋之買賣伊都是委託仲介或代書進行，過程伊不清楚，也沒有經手任何費用，伊只是借名登記的名義人，並未收取報酬，賣屋所得之價金均是匯到伊那邊後，伊再轉手給沈坤旭，所以伊不知道系爭房屋實際狀況是否是凶宅，伊只是幫朋友的忙。再者，原告欲購買系爭房屋時，與其母親一同前來看屋，亦訪查鄰居及管理室人員，原告同意後方成立本件買賣，詎原告於交屋後，竟嫌棄系爭房屋位於4 樓及車道上方，而要求退還部分價金及補貼裝潢費等語置辯。並聲明：(一)駁回原告之訴及假執行之聲請。(二)如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
(一)原告向被告購買系爭房屋，價金為575 萬元，兩造並簽立系爭契約，原告現為系爭房屋之登記所有權人。
(二)原告就系爭房屋已支出之裝潢費用15萬元。
(三)被告於108年6月25日登記為系爭房屋之所有權人。
(四)系爭房屋於87 年3月19日為訴外人黃淑杏所有，黃淑杏於95年6月4日於系爭房屋中非自然死亡。
(五)系爭房屋於95年6月4日發生非自然死亡之情形後，由訴外人黃淑如、黃淑惠、黃宏泫（原名黃建志）三人繼承，該三人於95年6月13日至108 年6月24日登記為系爭房屋之所有權人。
(六)系爭房屋於108年6月10日由黃淑如、黃淑惠、黃宏泫出賣給訴外人沈坤旭，買賣雙方均知悉系爭房屋有非自然死亡之情形。
四、本件之爭點：
(一)原告主張依民法第359條規定，向被告請求解除系爭契約，
並請求返還買賣價金575萬元，有無理由？
(二)原告主張依民法第260條規定，請求被告賠償已支出裝潢費
用15萬元，有無理由？
五、本院得心證之理由：
(一)原告主張依民法第359 條規定，向被告請求解除系爭契約，並請求返還買賣價金575萬元，有無理由？
1.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，民法第354條第1項前段、第359 條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，此有最高法院73年台上字第1173號裁判可資參照。次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，然就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，此觀最高法院87年台上字第2907號裁判意旨亦謂「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問」，亦可參酌。本件系爭房屋於95年6月4日間發生非自然死亡之自殺死亡事件，為兩造所不爭執，並有訴外人黃淑如、黃淑惠、黃宏泫（原名黃建志）所提出系爭房屋原所有權人黃淑杏於上揭時點在系爭房屋內自殺身亡之相驗屍體證明書（見本院卷第101至114頁、177 頁），依前揭說明，系爭房屋確屬一般所謂之凶宅。而就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。
2.再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定（包括民法第354 條），應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。系爭房房屋具有前述重大瑕疵，且此項瑕疵對於房屋之價值具有長期及嚴重之不良影響，因此原告於108年10月9日以存證信函對被告為解除系爭契約之意思表示，該存證信函於同年10月14日送達被告（見審訴卷第45至53頁），並無顯失公平之情形，自屬合法，系爭房屋之買賣契約業已解除。又本件原告主張自訴外人黃淑如、黃淑惠、黃宏泫所提供之系爭房屋相關資料可知，系爭房屋原為黃淑杏所有，然黃淑杏於95年6月4日於系爭房屋中自殺身亡後，由黃淑如、黃淑惠、黃宏泫三人共同繼承，並自95 年6月13日起成為系爭房屋之所有權人，然黃淑如、黃淑惠、黃宏泫於108年6月10日將系爭房屋出賣給訴外人沈坤旭，並於同年月25日登記予被告，而黃淑如、黃淑惠、黃宏泫與沈坤旭買賣系爭房屋時，兩造於不動產買賣契約書之標的物現況說明書項次第36點（知悉本標的物曾發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事），確認勾選「是」，且為兩造所不爭執（見本院卷第 101至114頁、第159至177頁、243至253 頁）。被告雖辯稱系爭房屋係自沈坤旭移轉登記於其名下，沈坤旭始為系爭房屋之真正出賣人，被告對於系爭房屋是否為凶宅均無從知悉云云，然被告既自陳系爭房屋乃登記於其名下，並由其代為處理買賣事宜，且由被告與房仲接洽出賣系爭房屋予原告（見本院卷第25頁），則被告對於系爭房屋之屋況與是否存有礙於交易價格情事（如海砂屋、輻射屋、凶宅等情）之重大訊息，自難諉為不知，則被告既為系爭房屋之出賣人且自沈坤旭出登記為系爭房屋之所有權人，被告與沈坤旭自均知悉系爭房屋曾發生如上所述之非自然死亡情事之「凶宅」重大瑕疵，故被告抗辯其不知情云云，尚不足採。又按契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，如其所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，此參民法第259條第1款、第2款、第260條之規定即明。是原告既已合法解除系爭契約如前所述，則原告請求被告返還所收取之價金575 萬元及自解除系爭契約之日起至清償日止之法定利息，自屬有據。
(二)原告主張依民法第260 條規定，請求被告賠償已支出裝潢費用15萬元，有無理由？
1.按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。復按債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約。而解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第226條、第256條及第260 條分別定有明文。
2.本件兩造於買賣系爭房屋時，被告知悉系爭房屋曾發生非自然死亡之情形而為凶宅，竟故意不告知原告系爭房屋具有此項瑕疵已如前述，顯屬可歸責於被告之事由以致給付不能，原告自得請求依民法第256條解除契約，並依民法第226條、第260 條請求損害賠償。而原告就系爭房屋已支出裝潢費用15萬元，業據原告提出麗山能源工程行估價單影本1 份，且為兩造所不爭執（見審訴卷第55頁、本院卷第243至253頁），則原告依前揭規定，請求被告賠償原告已支出之裝潢費用15萬元，應有理由。另被告雖辯以原告於交屋後，因嫌棄系爭房屋位於4 樓及車道上方，而要求退還部分價金及補貼裝潢費云云，然未據被告舉證以實其說，故被告上開所辯，尚不足採。
(三)從而，原告依據系爭買賣契約及民法第359 條物之瑕疵擔保責任之規定，請求被告返還買賣價金575 萬元，並依民法第226 條、第256條及第260條，請求被告賠償已支出之裝潢費用15 萬元，共計590萬元，併均加計法定遲延利息，應屬有理。
六、綜上所述，原告依買賣契約法律關係、及民法第359條與第
260條規定，向被告請求解除系爭契約，並請求返還系爭房
屋買賣價金575萬元及賠償原告已支出之裝潢費用15萬元，
共計590萬元，及自108年10月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 10 月 28 日民事第二庭 審判長法 官 陳嘉惠
法 官 謝文嵐
法 官 張瀞云
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 2 日書記官 劉國偉