109年度訴字第927號｜民事：減少價金｜裁判日期：111 年 11 月 14 日

臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度訴字第927號原告林擎天王植平共同訴訟代理人簡涵茹律師被告徐秋容訴訟代理人張仕賢律師上列當事人間請求減少價金事件，經臺灣苗栗地方法院裁定移轉管轄前來（109年度訴字第217號），本院於民國111年10月24日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬零柒佰貳拾捌元，及自民國一０九年九月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆萬零貳佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾貳萬零柒佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、2款及第2項分別定有明文。原告於本院審理時追加買受人王植平為原告（見審訴卷第75頁），並就法定遲延利息請求自民事準備狀繕本送達被告翌日起算（見本院卷二第281頁），原告請求之基礎事實並未改變，均係基於買賣坐落苗栗縣○○市○○段00○號建物（即門牌號碼苗栗縣○○市○○里○○○鎮00號，下稱系爭房屋）及其上同段375地號土地（下合稱系爭房地）有瑕疵之同一基礎事實，且被告無異議而為本案之言詞辯論，故原告所為訴之變更，與上開規定相符，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：被告於民國107年9月25日曾委託欣宏泰不動產有限公司（下稱欣宏泰公司，即飛鷹地產頭份建國國中加盟店）銷售系爭房地，並親自填寫不動產標的現況說明書，保證系爭房屋並無滲漏水狀況以及建物排水系統有正常。原告在樂屋網上看到被告出售系爭房屋之廣告上記載屋況優、免整理，並向欣宏泰公司詢問被告所填載之不動產現況說明書情形，又經被告向原告表示系爭房屋屋況良好，防水、隔熱均剛施作，原告無須花費任何整修費用，且除臥室內家具、家電外，其他家具、家電都可以送給原告，原告則考量被告稱系爭房屋屋況良好、入住無須再花整修之費用又可省去購買部分家具之開銷，遂於109年1月16日以價金新臺幣(下同)7,450,000元與被告成立買賣契約，同時簽立買賣契約書（下稱系爭契約）。嗣於109年2月18日約定交付尾款並交屋時，被告亦再三保證房屋重新修繕過、剛施作過遮雨棚及防水，又因被告稱其無法將全數物品搬離，要原告再給一些時間，被告至翌日始將大批衣物、家具自行搬離。惟被告搬離後，原告發現被告原先用來擺放家具處漏水塌陷，開始使用系爭房屋後，更發現系爭房屋多處滲漏水、壁癌、排水管破裂及地基遭掏空等諸多瑕疵（如附表所示，下稱系爭瑕疵）。原告王植平乃於109年3月18日傳送訊息予被告表示屋内有漏水、壁癌及管線相關問題，與被告當初保證防水剛作、排水管線沒有問題之情形不符，要求被告處理，被告亦於訊息中回覆：「我在三年前從美國回來即作防水防熱！」、「3樓廁所洗臉槽排水管不是爆裂、是因我長期在美國把除濕機排水管直接插入排水管所以把水槽排水管拿掉，現在只要把水管恢復即可」云云，由被告上開回覆可知，足徵被告於兩造締約時曾保證系爭房屋無瑕疵，而系爭房屋確實存在系爭瑕疵，原告先位依民法第179條、第354條、第359條主張減少價金2,070,000元（含修繕費用1,570,000元及交易性貶值500,000元），並請求被告返還原告先前給付之2,070,000元，若無法主張減少價金，則備位依民法第227條、第226條1項、第213條第1、3項請求被告支付瑕疵回復原狀之必要費用2,070,000元等語，並聲明：（一）被告應給付原告2,070,000 元，及自109年8月27日民事準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。(二)願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭房屋建築完成日期是82年7月19日，兩造成立系爭契約時屋齡已長達26年以上，依據財政部公告之固定資產耐用年數表規定，鋼筋混凝土造之住宅房屋之耐用年數為50年，且遮陽設備之耐用年數只有5年，給水、排水設備之耐用年限只有10年，故系爭房屋顯屬老舊房屋而需重新裝修，此乃原告購買系爭房屋時即已知悉之情事。況原告所指之所謂漏水、壁癌、滲水及裝潢結構等瑕疵均為肉眼可輕易觀察之情形，而原告自107年12月間即開始看屋數次，每次看屋時間均長達數小時，直至109年1月間方決定簽約購買系爭房地，而被告亦告知此係20餘年舊屋，有設備老舊、受潮情況，且系爭房地坐落頭份市山上，本較為潮濕，原告非常清楚屋況，亦有於購屋後重新裝修之心理準備，依民法第355條前段，原告於系爭契約成立時即知系爭房屋有系爭瑕疵，被告不負擔保之責。再者，依社團法人苗栗縣建築師公會111年3月16日函文可知，系爭瑕疵均是27年屋齡之房屋之結構與設備之正常老化現象。而相對於購買新屋之價格，系爭契約買賣價金7,450,000元即含有房屋老舊之考量在內，原告當然無法要求新屋之品質。至於現況說明書是被告107年9月25日所填，除距兩造109年1月16日成立系爭契約1年4個月之外，現況說明書更非系爭契約書之附件。又所謂「滅失或減少其價值之瑕疵」或「滅失或減少其通常效用」並非絕對性之概念，而是相對性之概念，新屋與舊屋之標準絕對不同，本件乃屋齡27年以上之中古屋買賣，已逾固定資產耐用年限50年之半數，又屬特定物買賣，原告已自陳於購屋前數次親自到現場看屋，依系爭契約第1條第1項約定「賣方於交屋時應維持原狀點交」，被告即僅就系爭房屋之現場狀況之品質負擔保責任，被告並無就系爭房屋之效用等級或品質進行特別約定，而系爭房屋之老化現況不過是屬於27年屋齡老屋通常存在之狀況，屬於依通常交易觀念27年老屋應具備之價值、效用或品質等級，也是原告在訂立買賣契約時，可以輕易預見之狀況，原告不得於簽約交屋後，才以漏水、壁癌、滲水及裝潢結構之瑕疵為由，請求減少價金等語置辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：（一）被告曾於107年9月25日委託欣宏泰公司銷售系爭房屋並填寫不動產現況說明書，並在第39項「有無滲漏水狀況？」勾選「無」；第41項「建物排水系統有無正常？」被告勾選「有」。（二）兩造未透過仲介，於109年1月16日簽訂系爭契約，約定買賣系爭房地，買賣價金為7,450,000元。兩造於109年2月18日點交系爭房地。（三）系爭房屋之建築完成日期為82年7月19日，於兩造簽訂系爭契約時，屋齡已超過26年。四、本件爭點為：（一）兩造締約時，被告有無保證系爭房屋「屋況良好，無須修繕」之品質？被告應否就系爭房屋之系爭瑕疵負瑕疵擔保責任？（二）原告請求減少價金或瑕疵回復原狀費用，有無理由？若有理由，金額應為多少？五、本院得心證之理由（一）兩造締約時，被告有無保證系爭房屋「屋況良好，無須修繕」之品質？被告應否就系爭房屋之系爭瑕疵負瑕疵擔保責任？ 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決先例參照）。又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明；倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號判決意旨參照）。 2.原告主張被告於締約時有保證系爭房屋「屋況良好，無須修繕」之品質等語，為被告否認，並以前詞置辯，則原告就此應負舉證之責。經查，不動產現況說明書係被告曾於107年9月25日委託欣宏泰公司銷售系爭房屋時所填寫，距離兩造於109年1月16日訂立系爭契約時已有相當時日，且兩造並非透過仲介簽訂系爭契約，不動產現況說明書並非系爭契約之附件，被告自不受不動產現況說明書之拘束，自難以107年之不動產現況說明書所載內容，即推論被告有於109年締約時保證系爭房屋「屋況良好，不需修繕」之品質。原告又提出通訊軟體LINE對話紀錄為證，惟依通訊軟體LINE對話紀錄所載：原告：「這幾天下雨，3F天花板出現壁癌。之前你說屋頂防水才剛剛做，可是卻出現壁癌了。…依民法，這些修繕應由你負責處理喔。」，被告：「我在三年前從美國回來即做防水加防熱！屋頂！」，原告：「我現在在行使主張民法上物之瑕疵擔保責任的主張，請求你修繕。」，被告：「我是賣中古屋、不是新屋當然有一點瑕疵，你們也在簽約前到每層樓試馬桶、水龍頭，還拍照，看了一清二楚，我也早告知哪些地方不好，我又欺騙你，是依現況賣你，你當時也無異議…」等語（見苗院卷第177至183頁），則至多僅能證明被告曾向原告表示屋頂有施做防水及防熱工程，並未能證明被告有向原告保證系爭房屋「屋況良好，無須修繕」之品質，故原告此部分主張，尚非可採。 3.又原告主張系爭房屋有如附表所示之系爭瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任等語，惟被告否認，並以前詞置辯。經查，系爭房屋經本院囑託社團法人苗栗縣建築師公會鑑定結果：系爭房屋有如附表項次1至14、16之情形，並有現況照片附卷可參（見鑑定報告書第5頁及附件九），足認原告主張系爭房屋有如附表項次1至14、16之情形，應屬可信。又依系爭契約第1條第1項約定「本買賣範圍包括共同使用部分之持分在內，房屋現況包括水電、瓦斯及門窗等設施，賣方於交屋時應維持原狀點交。」等語，足見兩造係約定現況交屋，然依一般不動產交易習慣，所謂依現況交屋，通常係指屋內裝潢、增建等外觀可見或已明確告知之部分，至於不動產如有傾斜、結構安全、漏水、海砂屋、輻射屋等問題，並非肉眼立即可得察知，自無所謂「依現況交屋」可言，而被告既未向原告保證系爭房屋之品質，業如上述，又系爭房屋為中古屋，自無可能要求如同新屋之無瑕疵狀態，原告亦自承締約前曾多次造訪系爭房屋，足見系爭契約第1條第1項約定之現況交屋真意係指交屋或看屋時所得發現之現況，包含所在位置、範圍、可確知之屋況；而於看屋及交屋當下無法確知之瑕疵，自非免除瑕疵擔保之範圍。而系爭房屋縱為中古屋，仍屬住宅，其功能在於供人居住使用，房屋一旦發生滲漏水之情事，不但將致毀損屋內財物，亦會干擾使用人之生活起居，無以完足發揮其供人居住之目的，影響居住品質，是房屋有滲漏水之情形，自屬減少其通常效用之瑕疵，且依通常之交易觀念，購買中古屋者仍會預期出賣人交付之房屋，會具備供人起居之效用及無滲漏水之居住品質，尚不得以中古屋交易為由，即認無須具備此通常效用之要求，或得以免除出賣人之瑕疵擔保責任，故被告辯稱滲水等瑕疵為27年屋齡老屋通常存在或通常使用下之狀況，及已逾耐用年限，而非物之瑕疵，且原告業已知悉等語，尚非可採。而原告主張系爭房屋有如附表項次1至16之物之瑕疵，經本院認如附表項次1、2、3、5、6、8、9、12為物之瑕疵，理由詳如附表「本院認定之理由」欄所示，則原告主張被告就如附表項次1、2、3、5、6、8、9、12應負瑕疵擔保責任，為有理由。至於附表項次4、7、10、11、13至16部分，既非被告應負瑕疵擔保責任範圍，亦非可歸責於被告所致，故原告主張被告應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任等語，尚非可採。（二）原告請求減少價金或瑕疵回復原狀費用，有無理由？若有理由，金額應為多少？ 1.按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明定。本件原告主張系爭房屋因系爭瑕疵而減少之價金，應以原告需支出之修繕費用，及系爭房屋修繕完畢仍有污名化影響之交易性貶值為據，已為被告所否認，茲分述如下： ⑴關於瑕疵之修繕費用：附表項次1至14、16之修繕費用，經送社團法人苗栗縣建築師公會鑑定，有瑕疵部分修繕工程經費表附卷可參（見鑑定報告書最末頁），又所估經費表中材料約30％及工資約50％，各項目編列針對鑑定內容以拆除設備重作更換新品方式施工，均已包含廢棄物清理及運什費、工程管理費、稅捐等成本在內，有社團法人苗栗縣建築師公會111年3月16日（111）苗建師鑑字第19號函附卷可參（見本院卷二第157、161頁）。按請求賠償毀損所減少之價額，得以修復費用為估定標準，但以必要者為限，例如修理材料以新品換舊品，應予折舊（最高法院77年度第9次民庭會議決議可參）。而系爭房屋之瑕疵必要修繕費用包括工資、材料，則鑑定報告書之修繕工程經費表，其既以新材料更換舊材料，關於更新材料部分之請求，應以扣除折舊後之費用為限。 ①三樓房間滲水及壁癌：系爭房屋為82年7月19日建造，至10 9年1月16日兩造簽訂買賣契約時，屋齡約為26年6月，又防水層係房屋給水排水設備，為房屋附屬設備，依行政院頒布之固定資產耐用年限表耐用年限為10年，修繕工程經費表記載總價10,000元，其中材料3,000元部分應予折舊，因已超過耐用年限，僅餘殘值，則折舊後金額應為273 元【計算式：殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即3000÷（1 0+1）＝273，採四捨五入，元以下進位】，故必要修繕費用為7,273元。 ②三樓廁所外牆面滲水及壁癌：修繕工程經費表記載總價30, 000元，其中材料9,000元部分應予折舊，耐用年限為10年，已使用26年6月，超過耐用年限，僅餘殘值，則折舊後金額應為818元【計算式：殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1 ）即9000÷（10+1）＝818，採四捨五入，元以下進位】，故必要修繕費用為21,818元。另安裝排水管復位及更換橡膠墊圈費用為6,000元，其中材料1,800元部分應予折舊，耐用年限為10年，已使用26年6月，超過耐用年限，僅餘殘值，則折舊後金額應為164元【計算式：殘價＝取得成本 ÷（耐用年數＋1）即1800÷（10+1）＝164，採四捨五入，元以下進位】，故必要修繕費用為4,364元。此部分修繕費用共為26,182元。 ③二樓至三樓梯間牆面滲水及壁癌：修繕工程經費表記載總價35,000元，其中材料10,500元部分應予折舊，耐用年限為10年，已使用26年6月，超過耐用年限，僅餘殘值，則折舊後金額應為955元【計算式：殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即10500÷（10+1）＝955，採四捨五入，元以下進位】，故必要修繕費用為25,455元。 ④二樓浴室地面滲水：修繕工程經費表記載總價27,000元，其中材料8,100元部分應予折舊，耐用年限為10年，已使用26年6月，超過耐用年限，僅餘殘值，則折舊後金額應為736元【計算式：殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即810 0÷（10+1）＝736，採四捨五入，元以下進位】，故必要修繕費用為19,636元。 ⑤二樓左房間壁癌：修繕工程經費表記載總價8,000元，其中材料2,400元部分應予折舊，耐用年限為10年，已使用26 年6月，超過耐用年限，僅餘殘值，則折舊後金額應為218元【計算式：殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即2400÷（1 0+1）＝218，採四捨五入，元以下進位】，故必要修繕費用為5,818元。 ⑥一樓牆面滲水：修繕工程經費表記載總價32,000元，其中材料9,600元部分應予折舊，耐用年限為10年，已使用26 年6月，超過耐用年限，僅餘殘值，則折舊後金額應為873元【計算式：殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即9600÷（1 0+1）＝873，採四捨五入，元以下進位】，故必要修繕費用為23,273元。 ⑦一樓前院子漏水：修繕工程經費表記載總價45,000元，修繕內容包含採光罩面層破損及下層車庫鋼架天花板之更新及矽利康硬化更新在內（見本院卷二第215頁），惟採光罩之破損非可歸責於被告，亦非應由被告負瑕疵擔保責任，故此部分漏水修繕應以更換硬化之矽利康即可，總價為12,000元，其中材料3,600元部分應予折舊，耐用年限為10年，已使用26年6月，超過耐用年限，僅餘殘值，則折舊後金額應為327元【計算式：殘價＝取得成本÷（耐用年數＋ 1）即3600÷（10+1）＝327，採四捨五入，元以下進位】，故必要修繕費用為8,727元。 ⑧一樓廁所滲水：修繕工程經費表記載總價6,000元，其中材料1,800元部分應予折舊，耐用年限為10年，已使用26年6月，超過耐用年限，僅餘殘值，則折舊後金額應為164元【計算式：殘價＝取得成本÷（耐用年數＋1）即1800÷（10+ 1）＝164，採四捨五入，元以下進位】，故必要修繕費用為4,364元。。 ⑨附表項次1、2、3、5、6、8、9、12之瑕疵修補必要費用共為120,728元（計算式：7273＋26182＋25455＋19636＋5818＋2 3273＋8727＋4364＝120728）。被告依系爭契約本應交付無上開瑕疵之系爭房屋予原告，然原告交付之系爭房屋既有上開瑕疵而應修補，則由原告自行支付上開修補至無瑕疵建物之費用，堪認屬被告交付之系爭房屋所減少之通常效用，原告主張此部分應減少價金，即屬有據。 ⑵關於交易性貶值損失：原告主張因系爭瑕疵存在，縱為物理上之修復，仍受有交易性貶值損失500,000元等語。就系爭房屋於瑕疵均修復完成，系爭房屋價值是否會減損乙節，經社團法人苗栗縣建築師公會鑑定結果認為若均修復完成，系爭房屋價值不會減損等語，有鑑定報告書附卷可參（見鑑定報告書第5頁），足見系爭房屋於瑕疵修復後，並無原告所主張之交易性貶值存在，故原告此部分之主張，即屬無據，應予駁回。 2.從而，原告依民法第359條、第179條請求減少價金及被告應給付原告120,728元，為有理由，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。又原告先位主張民法第359條、第179條之請求為有理由，則備位依民法第227條、第226條1項、第213條第1、3項之請求部分，即無庸再行審酌，併此敘明。六、綜上所述，原告依民法第359條、第179條之規定，請求被告給付120,728元，及自民事準備狀繕本送達翌日即109年9月9日起至清償日止（見本院審訴卷第153頁），按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。七、按原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行；法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第390條第2項及第392條第2項分別定有明文。兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依據，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述並所提之證據，經本院審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述，附此敘明。九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　14　　日民事第三庭法官　王碩禧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　14　　日書記官　陳韋伶附表：項次原告主張瑕疵情形鑑定意見（見鑑定報告書及本院卷二第157至161頁）本院認定之理由 1 三樓房間滲水及壁癌通常情形下所產生之情形。主要是因地震引起導致牆面因變形引發防水層拉扯破裂，其次是牆面使用複合材介面是否連結確實。滲水係因防水層破裂，亦即瑕疵於危險移轉時即已存在，且為原告於看屋或締約時客觀上無法知悉之瑕疵，故被告應負瑕疵擔保責任。 2 三樓廁所外牆面滲水及壁癌通常情形下所產生之情形，主因為廁所內側洗臉盆排水管脫落引起。洗臉盆排水管因零件老化脫落引起。依財政部固定資產耐用年限表第三項1025設備類(給排水)耐用年限約為10年。零件更換後就能改善滲水或漏水之情形。滲水係因廁所內側洗臉盆排水管脫落，亦即瑕疵於危險移轉時即已存在，且為原告於看屋或締約時客觀上無法知悉之瑕疵，故被告應負瑕疵擔保責任。 3 二樓至三樓梯間牆面滲水及壁癌主因為廁所內側牆面防水層施作失效引起。主要是因地震引起導致牆面因變形引發防水層拉扯破裂、其次是牆面使用複合材介面否連結確實。依財政部固定資產耐用年限表第三項1025設備類(給排水)耐用年限約為10年。防水層施作確實依施工規範施工就能達到防水之功能。滲水係因防水層失效，亦即瑕疵於危險移轉時即已存在，且為原告於看屋或締約時客觀上無法知悉之瑕疵，故被告應負瑕疵擔保責任。 4 三樓陽台上方漏水經調閱苗栗縣政府存檔竣工圖A7戶中剖面圖2，釐清陽台上方漏水處為屋頂落水孔堵塞溢滿現象，需進行排水孔昇高作業。定期或汛期來臨前對該屋頂落水孔實施清淤作業，就可以排除屋頂落水孔堵塞滿溢現象的發生。原始屋頂落水孔本身尚有排水功能。原始屋頂落水孔本身有排水功能，係因未實施清淤造成屋頂落水孔堵塞滿溢現象，則三樓陽台上方漏水係因交屋後可歸責於原告未清淤所致，並非物之瑕疵。既非物之瑕疵，自無進行排水孔昇高作業之必要。 5 二樓浴室地面滲水浴缸下方邊緣與地磚介面有滲漏情形，非通常使用下所產生之情形。研判浴缸排水孔與排水管介面有間隙產生引起滲漏情形。依財政部固定資產耐用年限表第三項1025設備類(給排水)耐用年限約為10年。零件更換後就能改善滲水或漏水之情形。滲水係因浴缸排水孔與排水管介面有間隙產生引起，亦即瑕疵於危險移轉時即已存在，且為原告於看屋或締約時客觀上無法知悉之瑕疵，故被告應負瑕疵擔保責任。 6 二樓左房間壁癌通常使用下所產生之情形。牆面防水層施作失效，主要是地震引起導致牆面因變形引發防水層拉扯破裂、其次是牆面使用複合材介面是否連結密合確實。若有間隙產生情形容易滯留水分造成牆面含水量過高(潮濕）有壁癌發生。壁癌係因牆面防水層施作失效，亦即瑕疵於危險移轉時即已存在，且為原告於看屋或締約時客觀上無法知悉之瑕疵，故被告應負瑕疵擔保責任。 7 一樓到三樓牆壁漆面破裂一樓(廚房壁磚與壁面分離)及三樓牆壁漆面破損存在，非通常使用下所產生之情形。主要是因地震引起導致牆面因變形引發壁磚拉址破裂，與煮食無關也非人為破壞。原告固提出交屋前後照片為證（見本院審訴卷第92至141頁），惟交屋時除1樓瓦斯爐後方磁磚有裂縫外，其餘牆壁漆面均無破裂情形，足見牆壁漆面於交屋時現況並無瑕疵，兩造既已約定現況交屋，被告自不負瑕疵擔保責任。至於1樓瓦斯爐後方磁磚雖有2道裂縫（見本院審訴卷第95頁），雖有減少壁磚美觀之功能，但減少之程度無關重要，依民法第354條第1項但書之規定，不得視為瑕疵。 8 一樓牆面滲水通常使用下所產生之情形。客廳側窗窗框滲水，主因為一次側(外部)防水材老化、其次窗框周邊水泥砂漿崁縫不確實、最後二次側（內部）防水材老化。滲水係因防水材老化、窗框周邊水泥砂漿崁縫不確實所致，亦即瑕疵於危險移轉時即已存在，且為原告於看屋或締約時客觀上無法知悉之瑕疵，故被告應負瑕疵擔保責任。 9 一樓前院子漏水採光罩因天候影響造成雨水滲下。採光罩施作採用矽利康為化學成分接著材，受紫外線照射因素造成硬化。屬於自然正常物理現象。依財政部固定資產耐用年限表第二項1021遮陽設備耐用年限為10年。零件更換後就能改善滲水或漏水之情形。漏水係因矽利康硬化所致，亦即瑕疵於危險移轉時即已存在，且為原告於看屋或締約時客觀上無法知悉之瑕疵，故被告應負瑕疵擔保責任。惟原告主張採光罩破損部分，原告並未提出點交時採光罩有破損之照片，故難認採光罩於被告交付時已有破損，且採光罩有無破損，係原告客觀上所得查見，兩造係約定現況交屋，被告就此即不負瑕疵擔保責任，亦非可歸責於被告之事由。 10 一樓後方洗衣間牆面雨天漏水洗衣間上面採光罩預留天溝堵塞導致下雨時有溢溝現象。定期或不定期對該預留天溝實施清淤作業，就可以排除預留天溝堵塞滿溢現象。該原始預留天溝本身無失去功能。該預留天溝會隨著時間經過及風吹日曬雨淋、地震、颳風、颶風影響而老化。依財政部固定資產耐用年限表第三項1021 遮陽設備耐用年限為10年。另衍生照片A04鋁窗下方有鐵材生鏽有水滯之情形。預留天溝施作後，檢視維護避免發生堵塞溢溝之情形。漏水係因預留天溝堵塞導致下雨時有溢溝現象，則預留天溝本身仍具有排水功能，係因交屋後可歸責於原告未清淤所致，並非物之瑕疵。 11 一樓客廳窗戶下地面塌陷地板下方木腳料腐壞導致局部下陷之情形。木地板下陷係因地板下方木腳料腐壞導致局部下陷，而原告雖主張點交時被告書桌未移走無法看到地板塌陷等語，惟被告搬走物品後原告客觀上即可得知及檢查是否有瑕疵，原告曾以通訊軟體LINE告知被告有漏水，卻未曾就木地板局部下陷之瑕疵向被告主張權利，足見此瑕疵為兩造約定現況交屋之範圍，則兩造既已約定現況交屋，被告自不負瑕疵擔保責任。 12 一樓廁所滲水一樓廁所滲水存在。滲水原因與材料老化有關。滲水係因防水材老化所致，亦即瑕疵於危險移轉時即已存在，且為原告於看屋或締約時客觀上無法知悉之瑕疵，故被告應負瑕疵擔保責任。 13 二樓左房間木地板燒痕非通常使用下所產生之情形。該木質地板無法判斷為新品。木地板上有燒痕，而原告雖主張點交時被告物品堆放而無法發現木地板燒痕等語，惟被告搬走物品後原告客觀上即可得知及檢查是否有瑕疵，原告曾以LINE通訊軟體告知被告有漏水，卻未曾就木地板有燒痕之瑕疵向被告主張權利，足見此瑕疵為兩造約定現況交屋之範圍，則兩造既已約定現況交屋，被告自不負瑕疵擔保責任。 14 屋頂無防水積水屋頂落水罩周邊有積水痕跡。屋頂落水罩周邊有積水痕跡原因為落水罩周邊泥狀物堵塞。屬於原有房屋結構之原來情況。依財政部固定資產耐用年限表第三項1025其他設備耐用年限約為10年。屋頂落水罩周邊有積水痕跡係因泥狀物堵塞，足見係因交屋後可歸責於原告未清淤所致，並非物之瑕疵。又被告於點交後固有表示以通訊軟體LINE表示「我在三年前從美國回來及做防水加防熱」等語，僅能證明被告曾向原告表示屋頂有施做防水及防熱工程，惟未能證明被告有向原告保證系爭房屋「屋況良好，無須修繕」之品質，參以一般透天房屋進行防水、隔熱工程後，一般防水保固2年（見鑑定報告書第6頁），且防水情況亦屬原有房屋結構之原來情況，縱屋頂防水失效亦非可歸責於被告。而屋頂未施作防水層恐有浸潤樓板之情形，造成含水量過高，但附表項次1至14、16之情況無係因屋頂未施作防水層所造成等語，有社團法人苗栗縣建築師公會111年8月29日（111）苗建師鑑字第82號函文附卷可參（見本院卷二第214頁），足見屋頂未施作防水層並未造成附表項次1至14、16之情況，兩造既約定現況交屋，且被告並未保證系爭房屋屋頂防水良好，被告自不負瑕疵擔保責任。 15 房屋正對墓地原告主張有詢問被告附近是否有嫌惡設施，是否有墳墓，被告回覆說沒有等語，為被告否認，原告就此未舉證以實其說，且原告已多次前往看屋，自應對系爭房屋周邊環境有所明瞭，客觀上系爭房屋附近雖有墓地，惟係位於系爭房屋屋後，尚非出入口正對面，且亦有相當之距離，並非緊鄰系爭房屋，有現場照片附卷可參（見本院審訴卷第150至151頁），兩造係約定現況交屋，則系爭房屋所在位置及週邊環境之客觀事實均屬現況，故系爭房屋附近雖有墓地，被告仍不負瑕疵擔保責任。 16 房屋牆面龜裂及地基疑似掏空房屋圍牆龜裂及地基疑似遭掏空存在，圍牆斷裂傾斜共2處。山坡地地形，圍牆會因地震及地質沉陷造成下部結構損壊(龜裂，傾斜）建築物「圍牆及室外基地地板」，依財政部固定資產耐用年限表第三項1039耐用年限規定，圍牆 (下部）混凝土地基15年，圍牆 (上部 )磚造10年。非建築物結構體保固期為三年。圍牆及地基依施工規範施作後較能確保施工品質。房屋圍牆係因地震及地質沉陷造成下部結構損壊(龜裂，傾斜），且經鑑定無法辨識何時發生（見本院卷二第215頁），惟原告並未提出點交時圍牆即已龜裂及地基疑似掏空之照片，難認兩造約定現況交屋時，已有原告所主張之圍牆龜裂及地基掏空瑕疵存在，且圍牆龜裂係因地震或地質沉陷所致，亦非可歸責於被告之事由，被告自不負瑕疵擔保責任。

臺灣橋頭地方法院109年度訴字第927號

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