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臺灣橋頭地方法院109年度重訴字第49號

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臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　 109年度重訴字第49號原　　　告　劉清良 訴訟代理人　孫安妮律師 康進益律師 黃有衡律師 被　　　告　高都汽車股份有限公司 法定代理人　余榮輝 被　　　告　禾達睿生醫有限公司 兼　上　一 法定代理人　黃齡瑩 上三人共同 訴訟代理人　黃君介律師 上列當事人間請求沒收訂金等事件，本院於民國110 年1 月27日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告高都汽車股份有限公司應給付原告新臺幣2,000 萬元，及自民國109 年2 月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 二、訴訟費用由被告高都汽車股份有限公司負擔。 三、本判決第一項於原告以新臺幣667 萬元為被告高都汽車股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告高都汽車股份有限公司如以新臺幣2,000 萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由 壹、程序事項： 按被告有二人以上，於同一訴訟程序被訴，原告慮其於先位被告之訴為無理由時，始請求對備位被告之訴為裁判，此即為複數被告之主觀的預備訴之合併。此種主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即得相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行。苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，自為法之所許（最高法院94年度台抗字第980 號裁定意旨參照）。本件原告預慮其對先位之訴被告高都股份有限公司（下稱高都公司）之請求無理由時，請求法院就其對於備位之訴被告禾達睿生醫有限公司（下稱禾達睿公司）、黃齡瑩之請求為審判，禾達睿公司、黃齡瑩亦未拒卻而應訴為實體答辯，原告提起主觀預備合併之訴，即無不合，先予敘明。 貳、實體事項： 一、原告主張：原告為高雄市○○區面○○段189-1 、189-4 、189-5 、189-6 （使用地類別均為窯業用地，權利範圍均為全部，下合稱189 土地），及同段205 、205-1 地號土地（使用地類別均為丁種建築用地，權利範圍均為1/2 ，下合稱205 土地，與189 土地合稱系爭土地）之所有權人。原告於民國108 年5 月22日委託訴外人○○不動產仲介股份有限公司（下稱○○公司）居間銷售系爭土地。經訴外人即○○公司業務人員鄔○○居間仲介，高都公司同意以每坪新臺幣（下同）8 萬4,000 元向原告購買系爭土地，並由黃齡瑩隱名代理高都公司，於108 年6 月21日書立不動產買賣意願書（下稱系爭買賣意願書），及交付禾達睿公司所簽發如附表所示之支票2 紙（下稱系爭支票）予鄔○○轉交原告；原告於108 年6 月28日在系爭買賣意願書上簽名同意出賣系爭土地，並簽收系爭支票。惟高都公司嗣後反悔不願購買系爭土地，原告於108 年12月16日提示系爭支票，亦遭以「交換退票」為由退票。爰先位主張原告與高都公司成立系爭土地買賣契約之預約或本約，依系爭買賣意願書第4 條，對高都公司請求沒收定金2,000 萬元；備位主張原告與黃齡瑩成立系爭土地買賣契約之預約或本約，依系爭買賣意願書第4 條，對黃齡瑩請求沒收定金2,000 萬元，及依票據法律關係，請求禾達睿公司給付票款2,000 萬元，黃齡瑩、禾達睿公司間應負不真正連帶責任等語，並聲明：㈠先位聲明：1.高都公司應給付原告2,000 萬元，及自109 年2 月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：1.禾達睿公司應給付原告2,000 萬元，及自108 年12月16日起至清償日止，按年息6%計算之利息。2.黃齡瑩應給付原告2,000 萬元，及自109 年3 月3 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3.前二項中任一被告為清償時，他被告於清償之範圍內同免責任。4.願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：黃齡瑩並無隱名代理高都公司；系爭買賣意願書僅為買賣之預約，原告於108 年6 月28日在系爭買賣意願書簽名時，就特約條款③增列「（「既有○○路1 巷不負責占用排除及圍籬」）」等文字，已成立新要約，被告並未承諾，兩造間預約不成立。縱認預約成立，被告欲購買系爭土地興建停車場或工廠使用，惟189 土地不能變更為丁種建築用地，並非可歸責於被告之事由致無法簽立本約，原告不得對高都公司、黃齡瑩請求沒收定金，禾達睿公司並以票據原因關係抗辯。如認系爭買賣意願書為本約，因189 土地不得變更為丁種建築用地，黃齡瑩依民法第88條規定，撤銷錯誤之意思表示，及依給付不能規定解除買賣契約等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項： ㈠原告為系爭土地之所有權人，189 土地使用地類別為窯業用地，205 土地使用地類別為丁種建築用地。 ㈡原告於108 年5 月22日由代理人史○○書立土地專任委託銷售契約書予○○公司，委託○○公司居間銷售系爭土地，委託價格為每坪新臺幣10萬元，委託期間為108 年5 月22日起至同年6 月30日止。 ㈢被告黃齡瑩於108 年6 月21日書立系爭買賣意願書（本院卷第55頁），並交付系爭支票予鄔○○轉交原告。 ㈣原告簽收系爭支票後，將該支票先交付鄔○○保管（審訴卷第55頁）。嗣原告於108 年12月16日提示系爭支票，遭以「交換退票」為由退票。 ㈤黃齡瑩於108 年9 月4 日寄發如原證5 所示之律師函予原告。（見審訴卷第57頁至第61頁） ㈥黃齡瑩係高都公司法定代理人余榮輝之配偶、禾達睿公司之負責人。 ㈦如認原告請求有理由，先位之訴利息起算日為109 年2 月12日；備位之訴黃齡瑩之利息起算日為109 年3 月3 日，禾達睿公司之利息起算日為108 年12月16日。 ㈧原告與禾達睿公司為系爭支票之直接前後手。 ㈨訴外人○○工業股份有限公司（下稱○○公司）單獨所有高雄市○○區面○○段191-1 土地，為窯業用地，因曾有明昌製磚股份有限公司之工廠登記於上，得變更為丁種建築用地。 四、本件之爭點： ㈠先位之訴： 1.黃齡瑩有無隱名代理高都公司簽立系爭買賣意願書？ 2.系爭買賣意願書之性質為預約或本約？契約是否成立？ 3.189 土地得否變更為丁種建築用地？ 4.原告對高都公司請求沒收定金2,000萬元，有無理由？ ㈡備位之訴： 1.系爭買賣意願書之性質為預約或本約？契約是否成立？ 2.189 土地得否變更為丁種建築用地？ 3.原告對黃齡瑩請求沒收定金2,000 萬元，及請求禾達睿公 司給付票款2,000 萬元，暨主張黃齡瑩與禾達睿公司負不 真正連帶給付責任，有無理由？ 五、本院之判斷： ㈠先位之訴： 1.黃齡瑩有無隱名代理高都公司簽立系爭買賣意願書？ 按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為， 惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而 知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之隱名代 理（最高法院103 年台上字第86號判決意旨參照）。經查 ： ⑴證人鄔○○於本院結證：原告先委託我銷售系爭土地， 我跟余榮輝接觸，但余榮輝需要的地比較大，所以我詢 問隔壁地主○○公司是否一起出售，○○公司有同意。 我建議高都公司出具不動產買賣意願書，比較好跟地主 談價格，但高都公司不希望讓地主知道買方身分，原本 打算用高都公司財務主管的名字，但發現在網路上就可 以查到財務主管與高都公司有關係，所以決定用黃齡瑩 的名字，因為網路上無法查詢她與高都公司關係，避免 議價困難。系爭買賣意願書書立前，我先去跟原告談， 原告表示TOYOTA有人跟他說想要買土地，我說這應該是 跟我重複的客戶，這時原告就知道買方背景是高都公司 ，但我在書立買賣意願書後，才告知○○公司買方是高 都公司。系爭買賣意願書是用黃齡瑩名字，定金支票也 是用黃齡瑩擔任負責人的禾達睿公司名義，但正式簽約 要用高都公司的錢去支付，108 年7 月份我去高都公司 ，有討論到支票要重開高都公司的名字，也有跟我說買 賣契約買方名義要用高都公司等語翔明（見本院卷第15 1 頁、第155 頁）。 ⑵次依兩造不爭執事項㈤所載黃齡瑩寄發予原告之律師函 說明一、（二），已載明：「. . . 鄔○○與本人之代 理人洽談高都汽車欲購買○○及○○工業用地設置汽車 配件安裝工廠（過程詳如附件，由鄔○○製作交付）」 等語，並以證人鄔○○所書寫之「高都汽車購地流程」 為該函附件（下稱系爭附件），系爭附件亦記載：108 年4 月向余董（即余榮輝）、鍾副總（即高都公司管理 本部副總經理訴外人鍾○○）、羅課長（即高都公司法 務課長訴外人羅○○）介紹系爭土地，108年5月開始與 地主洽談系爭土地價格，未提買方背景，余榮輝向我提 及高都汽車內部有人可直接接觸地主，說地主價格好談 ，我回應不應告知地主買方背景，之後價格一定會調漲 ，後來確實使議價過程變得困難，同年6月12日請羅○○約余榮輝及各單位主管談斡旋，我提議不要以高都公司 名義洽談，以免地主知悉買方背景會堅持價格，故商議 以非高都公司相關人士名義簽斡旋單，但原告已知情等 語（見審訴卷第57頁、第63頁至第65頁），核與證人鄔 ○○前揭證言內容，及證人鄔○○與羅○○、余榮輝之 Line對話紀錄，顯示余榮輝於108年6月7日詢問鄔○○議價情形，鄔○○告知○○公司出價每坪9萬元以上，下週再找原告議價等語；嗣鄔○○於同年6月10日，向羅○○表示其預計找地主議價，欲約余榮輝及鍾○○ 討論出具購買意願書事宜，羅○○回復翌日下午至高 都公司討論，鄔○○隨後於同年6月12日將原告、○○公司之年籍資料傳送予羅○○，並將黃齡瑩用印之系 爭買賣意願書拍照傳送予余榮輝，再陸續於同年6月17日起至同年7月間，傳送訊息向羅○○、余榮輝報告議價進度，復於原告、○○公司書立買賣意願書後，與 羅○○、余榮輝聯絡後續事宜等情相符（見審訴卷第 197頁至第221頁、第243頁至第267頁），堪認證人鄔 ○○前開證述內容，為真實可採。 ⑶雖高都公司否認黃齡瑩隱名代理其書立系爭買賣意願書 云云。惟依前揭律師函內容及證人證言可知，高都公司 係為便利證人鄔○○向鄰地地主○○公司議價，而委由 黃齡瑩出具系爭買賣意願書，然實際有購地需求，及與 證人鄔○○接洽購地事宜者，均為高都公司，亦預計以 高都公司之名義簽立本約，黃齡瑩雖未以高都公司之名 義書立系爭買賣意願書，然實際上已有代理高都公司之 意思，且此情為原告所明知，符合前述隱名代理之要件 ，黃齡瑩以自己名義書立系爭買賣意願書，即對高都公 司發生代理之效力，高都公司為系爭買賣意願書之契約 當事人無訛，其前揭所辯，非為可採。 2.系爭買賣意願書之性質為預約或本約？契約是否成立？ ⑴系爭買賣意願書之性質為預約： 按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約 權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預 定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物 及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但 不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字 第964 號判決先例意旨參照）。而不動產之買賣，除標 的物及價金外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及 違約等重要事項，故買賣預約，雖非不得就標的物及價 金等項先為擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此 即認買賣契約業已成立（最高法院80年度台上字第1883 號判決意旨參照）。當事人訂立之契約，究為本約或係 預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有 爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及 得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定 之。經查： ①系爭買賣意願書第3 條第1 項前段已載明：自簽立本 意願書至108 年6 月30日止為斡旋有效期間，於此期 間內若賣方接受買方之承買價款即本意願書之條款時 ，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授 權受託人（即○○公司，承辦人為鄔○○，下同）可 代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方 將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動是為定金收 據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日 內簽訂不動產買賣契約書等語（見本院卷第55頁）， 即明文約定縱買賣雙方就系爭買賣意願書所載條件達 成意思合致，仍另須簽訂不動產買賣契約即本約，足 認系爭買賣意願書僅為預約甚明。 ②復參以證人鄔○○證稱：簽立系爭買賣意願書後，有 另外幫兩造約時間簽正式的不動產買賣契約書，但最 後沒有簽成，正式買賣契約會約定付款方式、交地時 間、違約賠償等事項，這是系爭買賣意願書中沒有的 等語（見本院卷第154 頁至第155 頁），佐以系爭買 賣意願書僅記載系爭土地地號、購買單價、定金金額 ，及事後未能簽立不動產買賣契約時之罰則，並未提 及價金總額、交地時間、違約賠償等攸關買賣契約履 行之重要要素，顯仍須由雙方另訂本約，方能履行， 益徵系爭買賣意願書之性質為預約，而非本約，原告 主張系爭買賣意願書之性質為本約云云，洵非可採。 ⑵系爭買賣意願書之預約已成立： ①依兩造不爭執事項㈢、㈣所載，及證人鄔○○證述： 我持系爭買賣意願書，跟原告說斡旋期間只到108 年 6 月30日，原告於108 年6 月28日簽名，同意每坪8 萬4,000 元，高都公司也同意此價格等語（見本院卷 第152 、159 頁），可知黃齡瑩於108 年6 月21日隱 名代理高都公司出具系爭買賣意願書，並交付系爭支 票予證人鄔○○作為斡旋金，嗣原告於108 年6 月28 日在系爭買賣意願書簽名，證人鄔○○並依系爭買賣 意願書第3 條第1 項前段，於同日將斡旋金轉為定金 交付原告，系爭土地買賣契約之預約即屬成立。 ②高都公司雖辯稱原告於108 年6 月28日在系爭買賣意 願書簽名時，就特約條款③增列「（「既有○○路1 巷不負責占用排除及圍籬」）」等文字，已成立新要 約，其未予承諾，預約不成立云云。惟查，證人鄔○ ○於本院陳證：買賣意願書第九條③後段「（既有○ ○路1 巷不負責占用排除及圍籬）」等文字，是原告 在簽系爭買賣意願書時加上去的，意思是原告不負責 既成道路的占用、排除，請我傳達給高都公司，我在 109 年7 月1 日傳Line給余榮輝知悉，余榮輝有同意 等語（見本院卷第159 頁至第160 頁），此情並與證 人鄔○○、余榮輝於109 年7 月1 日之Line對話紀錄 相符（見審訴卷第267 頁），高都公司辯稱其未同意 上開增列之條件云云，與事實不符，並非可採。 3.189土地得否變更為丁種建築用地？ 按一般農業區、山坡地保育區及特定專用區內取土部分以 外之窯業用地，經領有工廠登記證者，經工業主管機關審 查認定得供工業使用者，得申請變更編定為丁種建築用地 ，非都市土地使用管制規則（下稱管制規則）第34條定有 明文。經查： ⑴經本院函詢高雄市政府經濟發展局，189 土地如欲變更 為丁種工業用地，是否須曾有合法工廠登記證之工廠坐 落其上？如108 年8 月後始領得工廠登記證，是否仍符 合窯業用地得變更為工業用地之法定條件？據復略以： 189 土地如欲申請變更為丁種建築用地，應提供工廠登 記或設立登記資料，及工廠營運時空照圖以判別得否變 更；108 年7 月後取得工廠登記證，仍符合管制規則第 34條窯業用地變更為丁種建築用地之法定條件等語明確 （見本院卷第173 、175 頁），依上開函復內容，足見 高都公司僅需於189 土地上自行設立工廠，並取得工廠 登記證，即可依上揭規定，申請將189 土地變更為丁種 建築用地。故高都公司辯稱189 土地過去無合法工廠登 記於上，故無法變更為丁種建築用地云云，洵非足取。 ⑵又證人鄔○○於108 年5 月22日，傳送高雄市政府經濟 發展局107 年1 月26日高市經發工字第10730389200 號 函之翻拍照片予余榮輝，該函除記載○○公司申請將兩 造不爭執事項㈨所示土地變更為丁種建築用地，符合管 制規則第34條規定，並於說明二載明該條文內容（見審 重訴卷第223 頁、第225 頁），可認余榮輝已知悉窯業 用地變更為丁種建築用地之法定要件，仍願購買系爭土 地，則高都公司辯稱鄔○○居間時未告知窯業用地無法 變更為丁種建築用地云云，亦非可採。 4.原告對高都公司請求沒收定金2,000萬元，有無理由？ ⑴按定金除有證明本約成立之「證約定金」外，民間尚有 僅能證明預約成立之「立約定金」（亦名猶豫定金）， 在成立契約前交付定金，其目的係取得一定之考慮期間 ，用以擔保契約之成立，如交付定金之當事人拒不成立 本約，則受定金之當事人得沒收其定金，受定金之當事 人如拒不成立契約，即應加倍返還定金，此項定金之作 用僅在擔保契約之成立，與用以確保契約之履行為目的 ，與以主契約之存在為前提之證約定金（證明契約成立 ）、成約定金（以交付定金為契約成立要件）、違約定 金（以定金為契約不履行之損害賠償擔保）有間（最高 法院93年度台上字第441 號判決要旨參照）。 ⑵經查，系爭買賣意願書所載單價為每坪8 萬4,000 元， 乘以原告所有189 、205 土地面積約2,288.41坪，推算 價金總額約2 億元，系爭支票面額2,000 萬元約為價金 總額10 %等情，為兩造所不爭執（見本院卷第115 、232頁），並參證人鄔○○所陳：高都公司原本提出之定金 是1,000 萬元，後來提高到2,000 萬元，約為總價10% ，比一般斡旋金為總價2%高，因為高都公司先前洽談過 別的土地，賣方收了定金又反悔，我認為高都公司很有 意願購買等語（見本院卷第154 頁），揆諸上開說明， 高都公司給付原告系爭支票，係為擔保本約之成立，核 屬立約定金性質。 ⑶次按斡旋金轉為定金後因可歸責於買方（即高都公司） 之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方（即原告） 沒收，系爭買賣意願書第4 條定有明文。經查： ①證人鄔○○陳證：書立系爭買賣意願書後，原定108 年7 月中簽約，剛好遇到高都公司老董事長過世，原 告也還在做土地污染檢測，故108 年7 月29日我幫雙 方約好改於108 年8 月13日簽約，也請代書開始製作 合約。嗣余榮輝表示公司內有董事反對，約好時間後 ，余榮輝又表示有董事有意見，希望約地主出來協調 ，108 年8 月13日協調沒有得到共識。高都公司有提 到希望不要沒收定金或酌給違約金，賣方認為他們做 很多前置作業，不同意上開條件，後來被告才提出窯 業用地能否變更工業用地問題等語（見本院卷第154 頁）。 ②依上開證言，及兩造不爭執事項㈣可知，原告與高都 公司成立買賣系爭土地之預約，並收受系爭支票，以 系爭支票面額所表彰之金錢價值作為定金後，因高都 公司之董事有反對意見，致高都公司不願簽立買賣系 爭土地之本約，堪認係因可歸責於高都公司事由，致 無法與原告簽立本約；且經原告提示系爭支票，未獲 付款，是原告依系爭買賣意願書第4 條規定，請求高 都公司給付上開應為立約定金之系爭支票經提示不獲 兌現之款項，即應沒收之定金2,000 萬元，洵屬有據 。 ㈡再按預備訴之合併，係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴裁判之解除條件，原告先位之訴既有理由，本院就備位之訴即無加以審究之必要，附此敘明。 六、綜上所述，原告依系爭買賣意願書第4 條，請求高都公司給付2,000 萬元，及自109 年2 月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。 七、兩造均陳明願供擔保，各聲請宣告准予假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 九、據上論結，原告先位之訴為有理由，判決如主文。 中 華 民 國 110 年 2 月 24 日民事第三庭 審判長法 官 張維君 法 官 李俊霖 法 官 張立亭 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 110 年 2 月 24 日書 記 官 洪嘉鴻 附表： ┌──┬───┬──────┬─────┬────┬────┐ │編號│發票人│票面金額 │支票號碼 │發票日 │提示日即│ │ │ │（新臺幣） │ │ │退票日 │ ├──┼───┼──────┼─────┼────┼────┤ │1 │禾達睿│1,000 萬元 │0000000000│000 年0 │000 年00│ │ │公司 │ │ │月0 日 │月00日 │ ├──┼───┼──────┼─────┼────┼────┤ │2 │禾達睿│1,000 萬元 │O000000000│000 年0 │000 年00│ │ │公司 │ │ │月0 日 │月00日 │ └──┴───┴──────┴─────┴────┴────┘