110年度訴字第528號｜民事：履行契約｜裁判日期：112 年 07 月 31 日

臺灣橋頭地方法院民事判決 110年度訴字第528號原告林進華訴訟代理人楊申田律師何宗翰律師被告吳櫻英訴訟代理人林文炳上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國112年6月27日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣伍佰壹拾伍萬零玖佰肆拾肆元。被告應自民國一百零九年十二月二十六日起至給付買賣價金餘款新臺幣伍佰壹拾伍萬零玖佰肆拾肆元之日止，按日給付原告新臺幣伍佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之九十四，餘由原告負擔。本判決第一項，於原告以新臺幣壹佰柒拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍佰壹拾伍萬零玖佰肆拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項，於原告於各日到期後，就到期之各日給付以新臺幣壹佰柒拾元為被告供擔保後，得假執行；但被告就各到期之給付，以每日新臺幣伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：伊經訴外人信築房屋仲介有限公司（即永慶不動產高雄明誠河堤加盟店，下稱信築公司）仲介，於民國109 年10月29日以新臺幣（下同）600萬元將伊所有坐落高雄市○ ○區○○段000地號土地（權利範圍：全部，下稱系爭土地）及其上同段189建號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00 ○0號房屋，權利範圍：全部，下稱系爭房屋；以下與系爭土地合稱系爭房地）售予被告，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定交屋日為同年12月25日，兩造並與訴外人合泰建築經理股份有限公司(下稱合泰建經公司)簽訂價金履約保證申請書，約定被告應將買賣價金匯入履保銀行台新國際商業銀行建北分行之受託信託財產專戶（下稱系爭履保專戶），由訴外人即地政士吳慧敏見證系爭買賣契約之簽訂及辦理系爭房地所有權移轉登記。系爭房地所有權已於109年12月18日移轉登記予被告，伊亦依約清空系爭房屋及遷出，俟109年12月25日將系爭房地交付被告。被告雖已將買賣價金600萬元全數匯入系爭履保專戶，惟其竟以系爭房屋漏水為由拒絕受領系爭房地，嗣更寄發存證信函表示系爭房屋有漏水等重大瑕疵，主張解除系爭契約，並稱伊對被告保證沒有滲漏水之情形，涉嫌詐欺被告，依民法第92條規定撤銷其買受系爭房地之意思表示等語。惟系爭房屋並無漏水情事，伊亦無施用詐術，被告雖已將買賣價金匯入系爭履保專戶，惟其未同意伊領取系爭履保專戶之款項及會同辦理交屋，已屬違約且給付遲延，被告經催告仍置之不理。被告匯入系爭履保專戶之買賣價金600萬元已代償伊對華南商業銀行股份有限股份公司(下稱華南銀行)之房貸債務503,746元，系爭履保專戶尚餘5,496,254元，伊爰依系爭買賣契約第4條、民法第367規定，請求被告給付買賣價金5,496,254 元，再依系爭買賣契約第12條第2項約定及民法第229條規定，請求被告給付自預定交屋日之翌日即109年12月26日起至買賣價金清償日止，依未付買賣價金5,496,254元之0.5‰計算之違約金即每日2,748元等語，求為命：㈠被告應給付原告 5,496,254元，及應自109年12月26日起至前揭5,496,254元清償日止按日給付原告2,748元之違約金。㈡原告願供擔保，請求准予宣告假執行。二、被告則以：原告明知系爭房屋有漏水瑕疵，卻以纖維水泥板遮掩，並在系爭買賣契約之標的物現況說明書(下稱系爭現況說明書)項次15.「建物現況是否有滲漏水情形」勾選「否」，就交易上之之重大事項故意隱瞞未告知或故意為虛偽表示，致伊陷於錯誤而購買。伊於109年12月19日驗屋時發現系爭房屋多處滲漏水，並產生壁癌及變形，伊當場即向仲介人員反應，復於同年12月24日、110年1月15日以存證信函通知原告改善前開瑕疵，原告未予改善，兩造既於簽約時就系爭房屋有無滲漏水情事列為重要事項加以確認，並經原告於系爭現況說明書項次⒖勾選否後，於該處簽名蓋章，則原告提出之系爭房屋顯不符合債之本旨，伊自得拒絕受領系爭房地，並行使同時履行抗辯權，且伊亦得依民法第359條、第227條第1項及第254條規定解除系爭買賣契約，及依民法第92條規定撤銷買受系爭房地之意思表示。若認伊不得解除契約，系爭房屋修繕漏水之費用為345,310元，且既有漏水情事，其交易價值定然貶損，減損價值為102萬元，伊自得民法第359條請求減少價金，及依民法第227條規定，請求原告賠償此部分修復費用及貶損價值之損害。另伊已將買賣價金全數匯入系爭履保專戶，合泰建經公司係因兩造間發生履約爭議進入司法程序而對原告暫停款項之撥付，伊既已依系爭買賣契約履行，自不生違約金之問題。又本件係因原告未依約給付符合債之本旨之買賣標的物，原告請求之違約金過高，應予酌減。另伊看屋時，系爭房屋之後門外原為空地，依系爭買賣契約第9條第4項約定，原告保證系爭房地周邊其他土地無妨害現況之進出及使用，詎伊嗣發現系爭房屋後門出入口處已經他人起造房屋，其後更發現後門無法打開，系爭房屋與新建物相隔不到20公分，未來恐有逃生安全疑慮，且系爭房屋之增建有遭檢舉報拆之危機，原告對此等瑕疵均未善盡告知及揭露義務，且未依系爭買賣契約第9條約定交付其所擔保之符合債之本旨之買賣標的物，伊亦得依民法第254 條規定解除系爭買賣契約，及依民法第92條規定撤銷買受系爭房地之意思表示等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院於112年6月27日言詞辯論期日協同兩造彙整不爭執及爭執事項如下(本院卷㈡第285至289頁) ㈠不爭執事項： ⒈兩造於109年10月29日簽訂系爭買賣契約，被告買受原告所有系爭房地，約定買賣總價為600萬元，價金分4 期給付，第1期簽約款60萬元於簽約時給付，第2期備證用印款60萬元於109年11月6日給付，第3期完稅款80萬元於稅捐機關核發稅單後3日內給付，第4期尾款400萬元於預定交屋日給付，交屋日定為109年12月25日，並約定原告原有銀行貸款需由被告代清償時，依系爭買賣契約第5條第2項約定支付尾款，辦理交屋。 ⒉兩造與合泰建經公司簽訂價金履約保證申請書，約定被告應將買賣價金匯入系爭履保專戶。被告已將價金600 萬元匯入系爭履保專戶，該等買賣價金已代償原告就系爭房地對華南銀行之貸款債務503,746元，系爭履保專戶尚餘5,496,254元。 ⒊系爭房地所有權已於109年12月18日移轉登記為被告所有。 ⒋原告於標的物現況說明書（成屋）中項次15.「建物現況是否有滲漏水情形」勾選「否」，另於項次18.「是否有增建部份」中，勾選「是」，並於該項之備註說明勾選「一樓空地增建」（審訴卷第29頁）。 ⒌被告及其配偶於簽訂系爭買賣契約前曾於109年10月25日曾由仲介帶同前往系爭房地看屋；被告及其配偶於簽約後復於同年12月4日、11日前往看屋。原告先前仍居住於系爭房屋，至109年12月18日清空系爭房屋，被告於同年月19日驗屋。 ⒍被告於109年12月24日向原告寄發橋頭郵局第95號存證信函（本院卷㈠第135至141頁），原告於同年月29日收受。被告於110年1月6日向原告寄發橋頭郵局第2號存證信函（本院卷㈠第143頁），原告於同年月11日收受。被告於110年1月15日向原告寄發橋頭郵局第6號存證信函（本院卷㈠第145至149頁），原告於同年月19日收受。被告於110年5月27日向原告寄發新興郵局第921 號存證信函（本院卷㈠第151、153頁），原告於同年6月2日收受。 ⒎原告於110年1月5日向被告寄發燕巢郵局第2號存證信函並檢附國一工程有限公司報價單（本院卷㈠第159至165 頁），被告至遲於同年月11日收受（因原告未提出前開存證信函之郵件回執，被告不爭執已收受該信函，兩造合意以前開日期為收件日期）。㈡爭執事項： ⒈系爭買賣契約是否經被告合法解除或撤銷成立買賣契約之意思表示？ ⒉原告依系爭買賣契約第4條約定、民法第367條規定，請求被告給付買賣價金5,496,254元，及依系爭買賣契約第12條第2項約定及民法第229條規定，請求被告給付自預定交屋日之翌日即109年12月26日起至買賣價金清償日止，依未付買賣價金5,496,254元之0.5‰計算之違約金即每日2,748元，有無理由？四、得心證之理由：㈠系爭買賣契約是否經被告合法解除或撤銷成立買賣契約之意思表示？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。又物之瑕疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵應負之法定無過失責任，買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵，出賣人原則上即應負責。⒉系爭房屋之滲漏水瑕疵部分： ⑴被告抗辯系爭房屋於買賣當時存有漏水瑕疵，為原告所否認。經本院囑託社團法人臺灣省土木技師公會( 下稱技師公會)就系爭房屋過去及目前有無發生漏水情形、漏水位置及漏水原因等事項進行鑑定，該公會作成鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告)之鑑定結論認：「11.1委託鑑定事項一……⒉位於『鑑定位置1、2、3、6 』(按：鑑定位置1位於2樓前臥室之窗台牆壁、鑑定位置2位於3樓前臥室之窗台牆壁、鑑定位置3位於2樓後臥室之左側牆壁、鑑定位置6位於2樓後臥室之牆壁) 所示之處，經拆除局部纖維水泥板之後，各有發現輕微至嚴重程度不同的白華現象。在於『鑑定位置4』(按：位於2樓後臥室之右側牆壁)原有房屋之牆壁，亦有發現輕微程度的白華(壁癌)現象，另於『鑑定位置5』( 按：位於3樓前臥室之牆壁)原有房屋之牆壁，發現補漆情形。⒊按照上述各鑑定位置，雖有各自不同態樣的異常損害現象，惟鑑定分析研判該損害現象均屬來自系爭房屋之滲漏水所造成的結果。⒋至於漏水情形，發生之時機，鑑定查證110年1月至今之期間，僅於110年6～9月雨量較為集中，大雨有4天，另豪雨有2天，其他時間均無下雨之影響，故研判本鑑定標的物之滲漏水，應屬過去109年之前，即已發生滲漏水之情況。⒌另本鑑定標的物若要目前短期觀察滲漏水，則需以持續多日之連續性大雨，從外牆、四樓後露台及頂樓露台等裂縫處，滲入雨水之後，始能觀測得到室內牆壁滲漏水之真相。惟因近期未有連續大雨之天候，所以無法鑑定研判目前短期滲漏水之事實。……」、「11.3……鑑定會勘『鑑定位置7』(位於4樓後露台地坪、頂樓露台地坪)位於頂樓處，女兒牆有全面性微細裂縫，在地坪處各有局部或部份塗佈防水材料，並從四樓天花板觀察，有裂縫及補漆情形，鑑定研判在過去既已有滲漏水到四樓天花板之情形，至於目前未有連續性大雨，所以無法觀測到有無滲漏水之情形。」(系爭鑑定報告第14至16頁)，是可知系爭房屋在109 年之前即已發生滲漏水之情形，亦即前述漏水瑕疵於109年12月25日原定交屋日前已經存在，揆諸前開說明，買賣標的物之瑕疵不以出賣人即原告是否知悉或存有可歸責性與否，其均應就該等瑕疵負物之瑕疵擔保責任，故被告抗辯原告對其應負擔物之瑕疵擔保責任等語，核屬有據。 ⑵被告另抗辯原告以纖維水泥板遮蓋滲漏水之情形，以致其難以發現等語，為原告所否認。經查，系爭房屋於鑑定位置1、2、3、6等處裝修纖維水泥板，此經技師公會指派技師到場鑑定綦詳(系爭鑑定報告第4頁註2)，又上開鑑定位置1、2、3、6等處須經拆除裝修之纖維水泥板後，始能觀察其內部之原有牆壁出現白華現象，另鑑定位置4未裝設纖維水泥板，其原有牆壁出現白華現象，鑑定位置7之頂樓露台地坪下方即為系爭房屋4樓臥室之天花板，經鑑定人勘查該天花板之現況，可見局部的微細裂縫及補漆情形，有系爭鑑定報告在卷可稽，由此可知系爭房屋於鑑定位置1、2、3、6等處之原有牆壁既為纖維水泥板所包覆，則在未拆除纖維水泥板前，實難期原告知悉其內部已有出現白華現象，甚或是知悉有發生滲漏水之情事。尤其前開鑑定位置1、2、3、4、6、7等處出現之白華現象，乃俗稱之壁癌，因壁癌之形成原因亦有可能係因濕氣較重所造成，亦難據此認定原告於簽訂系爭買賣契約當時已知悉系爭房屋已存在滲漏水情形。另參酌系爭鑑定報告就鑑定位置5記載其牆壁背面為浴廁，當使用淋浴時，水分將會滲入於磁磚縫隙，而留滯於牆壁內，若在長期累積水量，未能蒸發乾燥時，則有可能造成鑑定位置5的牆壁產生白華現象或遺留水漬痕跡。另有洗臉盆的給水和排水管線安裝於該牆壁內部(參：編號38照片)；因此，推論分析若過去可能曾經發生微滲漏水之情況，亦會造成白華現象等語(系爭鑑定報告第8頁)，系爭鑑定報告就鑑定位置5出現之白華現象研判可能是因為使用淋浴時之水氣長期累積所造成，自難認該處確有滲漏水之情形發生，此亦足徵前述鑑定位置1、2、3、4、6、7等處出現之白華現象，一般人無法單憑出現牆壁、天花板出現白華之現象，即研判系爭房屋已發生滲漏水情事。至於系爭鑑定報告雖謂另有洗臉盆的給水和排水管線安裝於該牆壁內部因此推論分析若過去可能曾經發生微滲漏水之情況，亦會造成白華現象等語，惟因技師公會指派之技師並未就洗臉盆的給水和排水管線是否有漏水情事進行鑑定，其此部分之推論欠缺客觀依據，自不得逕採。再參以系爭房屋於84年2月5日興建完成（審訴卷第99頁），於兩造成立系爭買賣契約當時屋齡已近26年，建築物因混凝土劣化產生縫隙及防水老舊，衡屬常情，縱使系爭房屋之牆壁因此產生壁癌，若無明顯滲漏水之情形，一般人亦難僅因產生白華現象而得研判系爭房屋已有滲漏水之情事。綜上所述，自難認原告在填寫系爭現況說明書時已明知系爭房屋存有漏水情事而故意或過失於項次15.「建物現況是否有滲漏水情形」勾選「否」。 ⑶被告雖提出兩造及信築公司仲介人員於109年12月25日進行協調時之對話錄音及譯文為據(本院卷㈠第247至2 48頁及置於第283頁信封袋內之光碟)，抗辯原告已自承系爭房屋過去有發生漏水之情事，並以纖維水泥板遮掩漏水等語，經核前開對話錄音之部分內容應為：「原告(均以台語陳述)：處理這個防漏，我們以前增建的時候就有處理這個防水的材質(被告插入：所以你們以前有漏水？)，過去我們擱無發現我們有在漏。」、「(林店長問：當初有沒有漏水)原告：沒，那是增建。」、「林店長：所以是下雨才有現在滲透水」、「原告：那是下雨或颱風大，它可能稍微澆澆( 台語發音)，我們在住就沒有感覺我們那個牆壁有在滲水，我們就沒感覺」，與被告製作之對話譯文(本院卷㈠第247、248頁)略有不一致，原告於該次協調中始終否認系爭房屋有漏水情事，並稱其係於增建時一併設置纖維水泥板，原告所為上開對話之意涵並非指其係為遮掩漏水而裝置纖維水泥板，而係陳述其於增建時有施作防漏、防水工程，並同時裝修纖維水泥板，其並非陳稱其先前曾維修漏水，又「防水(防漏)」與「維修漏水」係屬二事，不得混為一談，自無從以原告於前開協調時所為之發言，認定原告有何故意隱匿或過失未告知系爭房屋漏水之情事。尤其，若如被告所抗辯原告故意裝修纖維水泥板以掩飾漏水，則鑑定位置4即位於2樓後臥室之右側牆壁處亦有出現白華現象，原告焉有可能不一併加以裝修遮掩。再者，原告係於95年10月26日因買賣購入系爭房地(審訴卷第105、111頁)，距其與被告簽訂系爭買賣契約時已相隔14年，被告並未指明及舉證證明原告係於何時增建及裝修纖維水泥板，亦未證明原告係為本次買賣而裝修該等纖維水泥板，自難僅憑原告先前曾於系爭房屋內裝修纖維水泥板，以及其於系爭現況說明書勾選無滲漏水情形，即認其係明知系爭房屋有滲漏水，仍故意詐欺矇騙被告簽訂系爭買賣契約。至於被告另提出原告之名片(本院卷㈠第249頁)抗辯被告專業打壁工作，惟專業打壁與從事抓漏工作係屬二事，自無從憑此為有利被告之認定。又因兩造於履約過程中產生系爭房屋有無滲漏水爭議，雙方同意由信築公司仲介人員郭志維找人估價維修，郭志維乃請國一工程有限公司( 下稱國一公司)至系爭房屋查看及報價，國一公司並出具報價單，其向原告轉達被告表示系爭房屋有滲漏水之情時，斯時原告仍係向其表示系爭房屋並無滲漏水，但原告願意為修繕及處理等情，有證人郭志維之證言可佐(本院卷㈠第201至205頁)，是原告雖於110年 1月5日以燕巢郵局第2號存證信函檢附國一公司之報價單，向被告表示願意依法履行中古屋滲漏水保固之瑕疵擔保責任等語（本院卷㈠第159至165頁），此僅能認定原告願讓步與被告協議解決履約爭議，無從以此反推原告於訂約時有故意隱瞞系爭房屋滲漏水之情事。 ⑷按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院88年度台上字第711號判決意旨參照）。系爭鑑定報告之鑑定結論認系爭房屋因修復前揭漏水情事及因漏水所受損害之修復費用合計345,310 元(系爭鑑定報告第17頁)，堪認係修復漏水瑕疵所需支出之費用，該等漏水瑕疵對於被告所生損害為345,310元，僅占系爭買賣契約之買賣總價600萬元之約5.76％，比例並不相當，如認被告得解除系爭買賣契約，對原告顯失公平。揆諸前揭說明，被告主張其得解除系爭買賣契約，自屬無據。 ⑸另按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第227條及民法第254條分別定有明文。次按債務人不完全給付，債權人固得類推適用民法第256條之規定解除契約，但必以該不完全給付因「可歸責」於債務人之事由所致，始得為之。再按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，致買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年台上字第1112號判決、103年台上字第2631號判決意旨參照）。查系爭買賣契約之買賣標的物為系爭房地，屬特定物之買賣，依前開說明，系爭房地於契約成立前已發生之瑕疵，仍有債務不履行之適用，而原告並非因故意或過失而未告知此漏水瑕疵予被告，致被告不知該瑕疵而仍購買系爭房地，已如前述，是被告抗辯原告應負債務不完全給付責任，被告得據此解除系爭買賣契約等語，亦無足採。 ⑹被告復抗辯原告裝修纖維水泥板，故意隱匿系爭房屋有滲漏水情事，並在系爭現況說明書上項次15.「建物現況是否有滲漏水情形」勾選「否」，對被告實施詐術，使其陷於錯誤，其得依民法第92條規定撤銷買受系爭房地之意思表示等語，為原告所否認。按民法上所謂詐欺，須有欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示之行為，始足當之。查原告並無何故意隱匿系爭房屋存在漏水情事之行為，已如前述，難認原告對被告有何施用詐術之行為存在，是被告抗辯其得依民法第92條規定撤銷所為買受系爭房地之意思表示等語，亦無足採。 ⒊增建妨礙後門進出及增建有遭檢舉拆除之虞部分： ⑴被告另抗辯依系爭買賣契約書第9條第4項約定，原告保證本標的物周邊無其它土地妨害本標的物現況之進出及使用，被告於111年5月間發現系爭房屋後門出入口處已經他人起造房屋，嗣於112年2月間發現廚房後門無法打開，系爭房屋與新建物相隔不到20公分，未來恐有逃生安全疑慮，原告提出之給付不符債之本旨，爰解除系爭買賣契約及依民法第92條規定撤銷買受系爭房地之意思表示等語。經核系爭買賣契約書第9 條第4項約定旨在避免系爭房地因周圍土地之阻隔而無法對外通行，致無法為通常之使用，查系爭房地仍得經由前方大門通行，並非以後門為對外唯一通行方式，且被告僅購買系爭土地，並未購買系爭房屋之後方鄰地，原告對於該鄰地並無負擔保證通行之契約義務，被告以此為由抗辯其得解除系爭買賣契約，不足採取。另查，系爭房屋後方之鄰地上之新建建物於系爭買賣契約成立時並不存在，為兩造所不爭執，是原告在系爭買賣契約成立之時，並無對被告故意欺瞞該鄰地已興建建物而無法通行之行為存在，被告抗辯原告構成詐欺行為，並依民法第92條規定撤銷買受系爭房地之意思表示，亦屬無據。 ⑵按系爭買賣契約第2條「增建或占用部分」約定：「本買賣標的物現況另有增建或占用部分，依現時法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：㈠增建或占用範圍：…壹樓空地、其他：2樓＋3樓增建至滿㈡若增建或占用部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利，乙方（即原告）應即通知甲方（即被告），甲方得以請求損害賠償或解約。㈢上述增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時，甲方同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉。」等語（審訴卷第19至20頁)，觀諸系爭買賣契約第2條第1項已明載1樓空地增建、2樓及3樓增建至滿等文字即知，兩造於簽訂系爭買賣契約前即已就系爭房屋之1至3樓增建現狀充分理解，並明訂於買賣契約如上所示，原告並無未據實告知被告系爭房屋有增建之情事，且被告所辯該等增建將來有遭檢舉拆除之虞一節，亦與系爭買賣契約第2條規定之要件未合，被告抗辯系爭房屋有增建瑕疵，依民法第359條、第227條規定解除契約，及依92條規定撤銷買受系爭房地之意思表示，均無理由。㈡原告依系爭買賣契約第4條約定、民法第367條規定，請求被告給付買賣價金5,496,254元，及依系爭買賣契約第12 條第2項約定及民法第229條規定，請求被告給付自預定交屋日之翌日即109年12月26日起至買賣價金清償日止，依未付買賣價金5,496,254元之0.5‰計算之違約金即每日2,7 48元，有無理由？ ⒈原告依系爭買賣契約第4條約定、民法第367條規定，請求被告給付買賣價金部分： ⑴系爭房屋漏水瑕疵之修繕方式與費用，經本院囑託技師公會作成系爭鑑定報告之鑑定結果認定為345,310 元，原告就系爭房屋之漏水瑕疵，負有修繕之責乙節，已如上所述，是被告依民法第359條規定，抗辯其因系爭房屋漏水瑕疵受有相當於修復費用之損害345,310元，並據此請求減少價金345,310元，應屬可採。至於被告另抗辯系爭房屋因漏水瑕疵貶損交易價值102萬元部分，其未舉證證明，難認可採。又兩造與合泰建經公司簽訂價金履約保證申請書及價金履約保證書，約定被告應將買賣價金匯入系爭履保專戶。被告已將價金600萬元匯入系爭履保專戶，該等買賣價金已代償原告就系爭房地對華南銀行之貸款債務503,746元，系爭履保專戶尚餘5,496,254元等情，為兩造所不爭執，是扣除被告請求減少之價金345,310元後，原告依系爭買賣契約關係及民法第367條規定，尚得請求被告給付買賣價金5,150,944元(計算式：5,496,254－345,310＝5,150,944)；逾此部分之請求，則不應准許。 ⑵又由兩造與合泰建經公司簽訂之價金履約保證申請書第5條約定、價金履約保證書第2條第2項第5款、第5 條之約定可知，倘兩造對於系爭買賣契約之履行有爭議且已進入司法程序，則合泰建經公司應暫停支付系爭履保專戶之款項，俟確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果(內容須載明給付之對象與金額)，作為該公司執行撥款之依據（審訴卷第25至28頁）。由此可見，依據兩造之約定，若系爭買賣契約發生有關價金給付之爭議時，僅須向司法機關提起給付之訴，合泰建經公司即可依法院所為給付判決內容對原告匯入系爭履保專戶內之已納價金進行執行或依約為處置。另被告雖將系爭買賣契約之全部買賣價金匯入系爭履保專戶，然其迄未同意將其中5,150,944元價金撥付原告，自屬未依債之本旨提出清償，原告自得依系爭買賣契約第4條及民法第367條規定，請求被告給付尚未清償之5,150,944元價金，被告抗辯其已將系爭房地之價金全數匯入系爭履保專戶，已清償價金等語，核無足取。 ⒉原告依系爭買賣契約第12條第2項約定及民法第229條規定，請求被告給付自預定交屋日之翌日即109年12月26 日起至買賣價金清償日止，依未付買賣價金5,496,254 元之0.5‰計算之違約金即每日2,748元部分： ⑴按系爭買賣契約第12條第2項前段約定：被告若有遲延給付購屋款時，應賠償原告自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至被告完全給付時為止等語(審訴卷第22頁)。另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229 條第1項亦有明定。是依前開約定可知，買方即被告若有違反系爭買賣契約所約定應履行之付款義務（如未依系爭買賣契約第4條第7項約定，使合泰建經公司依價金履約保證申請書第1條第2項約定，於原告移轉產權及交屋後，即得將系爭履保專戶之款項撥付原告）時，應賠償原告自應付之日起，按買賣總價款每日0.5‰計算之違約金至被告完全給付時為止。查原告已於109年12月18日將系爭房地所有權移轉登記為被告所有，且依系爭買賣契約第4條第1項約定預定交屋為109年12月25日，依同項約定被告亦應於上開預定交屋日交付尾款，則系爭房地若依約交付被告，原告得於交屋同日，請求合泰建經公司撥付買賣價金，堪認被告就買賣價金之給付有確定期限，被告自陳其於109年12月19日要求仲介人員轉達原告系爭房屋有滲漏水瑕疵及要求原告處理等語(本院卷㈠第132頁)，復以 109年12月24日橋頭郵局第95號存證信函重申斯旨(本院卷㈠第135至141頁)，其後被告未於109年12月25日受領系爭房地，原告因而無法自系爭履保專戶領取買賣價金，故被告應自預定交屋日109年12月25日之翌日即同年月26日起負遲延責任，原告自該日起得依系爭買賣契約第12條第2項約定請求被告給付遲延給付價金之違約金。又原告自陳其請求被告給付之違約金以尚未領取之買賣價金作為計算基準(本院卷㈡第283頁)，而其尚得請求之買賣價金為5,150,944元，已如前述，則若依此金額計算原告按日請求被告給付之違約金為2,575元(計算式：5,150,944×0.5‰＝2,575.472 ，小數點以下四捨五入)。 ⑵惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又上開核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。被告抗辯本件係因系爭房屋漏水始生爭議，並非其惡意違約，違約金應予酌減等語。本院審酌系爭房屋曾有滲漏水情事確為事實，被告固不得以此為由解除契約、撤銷買受系爭房地之意思表示，惟其給付價金購買系爭房地後，將無法依通常之效用使用系爭房屋，而原告仍可取得系爭房地之全部價金，被告因認系爭買賣契約得解除而未同意受領系爭房地及同意原告領取系爭履保專戶之買賣價金，與買受人毫無緣由惡意違約之情況，實屬有別，考量兩造損害利益、違約情節等一切情狀，認以原約定之按日依0.5‰即每日2,575元計付違約金，顯屬過高，爰酌減至按日以500元計算，始符公允。則自原告主張之109年12月26日起至被告付清買賣價金餘款之日止，原告請求被告按日給付違約金500元，為有理由，逾前開範圍之請求，則為無理由。 ⑶被告雖以系爭房屋有滲漏水之瑕疵，為同時履行抗辯。然按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，買受人固得請求出賣人補正或賠償損害，並得依民法第264 條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，不得遽以拒絕全部之給付（最高法院102年度台再字第19 號判決意旨參照）。查被告因系爭房屋前述滲漏水瑕疵得請求減少之價金為345,310元之情，業如前所述，約占系爭房地買賣總價金600萬元之5.76％，二者比例並不相當。揆諸前開說明，被告以系爭房屋有瑕疵得以拒絕給付之金額應以345,310元為限，並不得拒絕原告領取其餘買賣價金5,150,944元。又被告請求減少價金乃形成權之行使，被告於110年5月28日提出之民事答辯㈡暨反訴起訴狀中已行使減少價金之形成權，該書狀繕本於同年6月4日送達原告，有該書狀及送達證書在卷可稽(審訴卷第142、159頁)，致原告就此部分345,310元價金已無法律上之原因可資請求，並經本院自原告得請求給付之買賣價金中扣除，則被告再以系爭房屋有漏水瑕疵為同時履行抗辯，並無可採。 ⑷此外，被告雖將系爭買賣契約之全部買賣價金匯入系爭履保專戶，然其迄未同意將其中5,150,944元價金撥付原告，已如前述，自屬未依債之本旨提出清償，原告迄未能領取該部分價金，被告已構成給付遲延，原告自得依系爭買賣契約第12條第2項約定，請求被告給付違約金，被告抗辯其已將系爭房地之價金全數匯入系爭履保專戶，原告不得請求違約金等語，亦無足取。五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第4條及民法第367條規定，請求被告給付買賣價金5,150,944元，及依系爭買賣契約第12條第2項約定，請求被告自109年12月26日起至給付買賣價金餘款5,150,944元之日止，應按日給付原告500元，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告准、免假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。另原告敗訴部分，其假執行之聲請，則失所依據。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及所提證據，經本院審酌後，認均於本判決之結果不生影響，爰不逐一論敘。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　31　　日民事第二庭法　官　許慧如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　7 　　月　　31　　日書記官　林榮志

臺灣橋頭地方法院110年度訴字第528號

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