111年度訴字第379號｜民事：返還租賃物等｜裁判日期：112 年 01 月 18 日

臺灣橋頭地方法院民事判決 111年度訴字第379號原告許瓊文訴訟代理人呂家鳳律師被告悠然山莊有限公司法定代理人施惠昇被告道時尚悠然有限公司兼法定代理人張三郎上列當事人間返還租賃物等事件，經臺灣高雄地方法院移轉管轄前來（110年度審訴字第1231號），本院於民國112年1月6日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將高雄市六龜區新發段五○九、五一○、五一一、五一六、五一七、五一八、五一九、五二○地號土地及同段一○建號建物返還原告，及自民國一一○年十二月一日起至返還上開房地之日止，按月於每月一日連帶給付原告新臺幣伍萬元，及自每月二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被告應連帶給付原告新臺幣貳拾捌萬壹仟壹佰伍拾元，及被告悠然山莊有限公司自民國一一一年二月二十七日起，被告道時尚悠然有限公司及張三郎自民國一一一年二月十五日起，均至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決第一項前段（即返還房地部分），於原告以新臺幣玖拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰柒拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。本判決第一項後段（即給付款項部分），於原告以已到期部分金額之三分之一為被告供擔保後，就已到期部分得假執行。但被告以已到期金額為原告供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣玖萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳拾捌萬壹仟壹佰伍拾元為原告供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、程序事項：按當事人之法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第170條、175條分別定有明文。本件被告道時尚悠然有限公司（下稱道時尚公司）之法定代理人，於訴訟繫屬中由張焌逸變更為張三郎，有該公司變更登記表在卷可參（見審訴卷第207至211頁），並經原告具狀聲明承受訴訟（見審訴卷173頁），經核並無不合，應予准許。貳、實體事項：一、原告主張：㈠原告與被告悠然山莊有限公司（下稱悠然公司）負責人即訴外人施惠昇於民國106年12月間簽訂「溫泉民宿租賃契約書」，將原告所有門牌號碼高雄市○○區○○路000○0號房屋及其坐落基地（即高雄市六龜區新發段509、510、511、516、517、518、519、520地號土地及其上同區段10建號建物，下稱系爭房地）出租予悠然公司，雙方並提出該「溫泉民宿租賃契約書」請求民間公證人公證，經公證人以106年度雄院民公弘字第01757號作成公證書（下稱系爭公證租約）在案，租賃期間自107年1月1日起至121年12月31日止，租金前5年每年為新臺幣（下同）800,000元、後10年每年為1,000,000元。於108年間，因疫情爆發流行而嚴重影響旅遊住宿業者，悠然公司負責人即施惠昇乃與原告協商，雙方達成租金自108年7月1日起調降為每月50,000元，且每兩個月繳納一期租金計100,000元之協議，並簽訂租賃協議書（下稱系爭協議書）。㈡悠然公司負責人於109年2月間代表公司向原告父母表示：悠然公司與被告張三郎合資經營「悠然山莊民宿」，並委由張三郎代為經營管理山莊民宿。惟悠然公司、張三郎自109年10月起即未依約繳足租金而積欠租金，屢經原告催收後仍未補足，直至110年2月、3月間，張三郎、道時尚公司竟未經原告同意即擴建山莊民宿設施。原告於催收積欠之租金時，始悉悠然公司已將系爭房地之使用權利轉讓予張三郎，並由張三郎、道時尚公司占有使用系爭房地。原告隨即委請律師寄發示存證信函催告被告繳付積欠之租金，然被告收受該存證信函後仍未置理。㈢被告應於109年9月繳納109年9月、10月共兩個月之租金計100 ,000元，卻僅於109年9月8日匯款50,000元，於109年10月28日匯款40,000元，就109年10月之租金50,000元少繳付10,000元，並自斯時起，開始有短繳、未繳租金之情事，迄至110年11月止，被告自109年10月起至110年11月止積欠租金計達255,000元。復以，依系爭公證租約第6條約定，房屋稅由被告繳納，然被告未依約繳納109年度房屋稅13,270元、110年度房屋稅12,880元，又110年度房屋稅係由原告以帳戶存款轉帳之方式繳納，是被告積欠租金及稅費共計281,150元，而遲付租金累計金額為255,000元，已達二個月以上之租金總額。原告嗣於110年11月8日委請律師寄發存證信函通知被告自110年12月1日起終止系爭公證租約，該存證信函業經被告收受。㈣原告與悠然公司簽立系爭公證租約，該租約第9條約定「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利轉租或頂讓」，然悠然公司負責人竟私自與張三郎於109年2月6日簽訂讓售合約書，將悠然公司及悠然山莊民宿之經營權與管理權讓售予張三郎，悠然公司與原告所簽立之系爭公證租約租賃權併隨同讓與予張三郎，再由被告張三郎以訴外人張焌逸為名義上之負責人，於109年3月20日成立被告道時尚公司，顯已違反系爭公證租約第9條之不得將租賃權轉讓之約定，且原告亦不同意此租賃權之轉讓，是原告即以存證信函催告並終止與悠然公司間之系爭公證租約。張三郎、道時尚公司即屬無權占有系爭房地，原告自得請求相當於不當得利之償金。又原告得以系爭公證租約、系爭協議書所載租金條件收取租金，堪認系爭房地至少有系爭公證租約、系爭協議書所載租金及房屋稅稅款之價值，是原告計算相當於不當得利之償金自以系爭協議書所載金額為據。退步言之，如原告應受悠然公司負責人與張三郎間之讓售合約書之效力之拘束，並由張三郎及其成立之道時尚公司承受原告與悠然公司間之租賃權，則原告自得依系爭公證租約、系爭協議書之契約請求權，請求張三郎、道時尚公司按系爭協議書所定租賃條件給付遲延之租金、房屋稅稅款。㈤悠然公司違反系爭公證租約第9條約定，將租賃權轉讓予張三郎，張三郎再以張焌逸為名義上之負責人，於109年3月20日成立道時尚公司，原告自得依系爭公證租約第9條約定終止租約；悠然公司積欠租金總額達兩個月，原告已分別於110 年3月25日、110年11月8日寄發存證信函為催告並終止租約之表示，原告自得依民法第440條第1項、第2項規定終止租約。就張三郎、道時尚公司而言，如原告應受讓售合約書關於租賃權讓與之拘束，然張三郎、道時尚公司積欠租金總額達兩個月，原告已分別於110年3月25日、110年11月8日寄發存證信函為催告並終止租約之表示，原告自得依民法第440 條第1項、第2項規定終止租約。如被告否認上開存證信函不生催告及終止租約之效力，然因被告遲付租金達兩個月，原告乃以起訴狀繕本之送達請求被告返還系爭房地，即認原告有催告繳付租金之意思表示，被告自收受起訴狀繕本至今已經過相當時間，應認已達定期催告之效力，今原告再以民事補充理由狀之送達為終止租約之意思表示。㈥綜上，爰依系爭公證租約第9條約定、民法第443條、第440條第1項、第2項、第455條前段規定，請求悠然公司返還系爭房地予原告，並自系爭公證租約終止日即110年12月1日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利50,000元及其法定遲延利息，另依系爭公證租約第4條約定、系爭協議書約定，請求悠然公司給付原告積欠之租金及稅費281,150元及其法定遲延利息。並依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求張三郎、道時尚公司返還系爭房地予原告，並自系爭公證租約終止日即110年12月1日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利50,000元及其法定遲延利息，另依系爭公證租約第4條約定、系爭協議書約定請求張三郎、道時尚公司給付原告積欠之租金及稅費281,150元及其法定遲延利息。被告上開給付具有同一目的，屬不真正連帶債務，是以，若其中任一被告已為給付，另一被告於其給付範圍內即免為給付等語，並聲明：⒈被告應返還系爭公證租約所載租賃之系爭房地予原告，以及自110年12月1日契約終止起至返還租賃之系爭房地止，按月於每月1日給付原告相當於租金之不當得利50,000元，及自每月2日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；⒉被告應給付原告281,150元，以及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒊上兩項所命之給付，如債務人中任一人已為給付，其餘債務人於給付範圍內同免給付義務；⒋願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：㈠張三郎、道時尚公司以： ⒈於109年1月19日，張三郎與施惠昇初步正式簽立投資悠然山莊民宿經營合約書，嗣於109年2月6日，經協議後達成共識，乃正式簽立悠然山莊讓售合約書，由張三郎承購悠然公司與悠然山莊民宿之經營權與管理權。悠然山莊讓售合約書第2條第4項明定，109年1月20日以前所生之稅金、員工薪資、廠商應付未付款、政府罰款、公司或私人債權債務糾紛，一概與張三郎無關，然施惠昇並未依約償還其所積欠之債務，以致張三郎無法營運。悠然山莊讓售合約書第2條第6項明定，於張三郎交付第三筆款項1,000,000元（實為800,000元）後，施惠昇須將109年1月21日以後已收取之訂金、營業收入、訂房表等全數交予張三郎，並開始辦理公司產權移轉諸如變更公司負責人、公司存摺、過戶相關事項等，然施惠昇至今仍未為公司變更過戶手續。施惠昇應依悠然山莊讓售合約書履行雙方所約定之內容，經張三郎多次催告施惠昇依約履行償還債務、辦理公司變更過戶等事宜，施惠昇均避不見面甚至失聯，張三郎多次催請施惠昇轉讓悠然公司及悠然山莊民宿之經營權未果，造成營運困難，加以，因新冠病毒疫情影響而無法營業，甚至，張三郎就政府所提供之優惠貸款及補助救濟金等全部均不能申請，導致經濟困窮。 ⒉張三郎於109年4月間曾多次請託施惠昇聯繫原告，欲協調商討另立契約，然均遭施惠昇百般推辭，且以各種理由搪塞拒絕，阻擋張三郎與原告協商契約事宜。事後經由他人協助牽線，施惠昇於109年5月間始答應一同與原告父母即訴外人許由平、黃麗娟於原告父母住處大樓一樓會議區見面並協商契約細節。因施惠昇與原告間尚有租金未付之債務細故，以致無法取得共識，因而延遲協商簽立租賃契約內容。施惠昇此後即不予理會且失去聯繫，並透過他人聲稱與原告間有經營契約公證等語云云，意即張三郎不得與原告另立契約。後張三郎仍與原告父母多次聯繫，請求與原告一同協商簽約事宜，期間，張三郎仍持續繳付租金50,000元，並將租金匯至原告之帳戶。張三郎於109年12月29日取得民宿負責人即黃麗娟之同意，將原悠然山莊民宿名稱變更為道時尚悠然山莊。又因經營而需申辦公司稅務發票、統編、銀行刷卡機、軍公教國民旅遊卡等事宜，於110年4月間取得黃麗娟之同意後，更名為道時尚悠然企業社，後經觀光局審核通過，且經國稅局勘查符合程序，業已完成企業設立，然尚須黃麗娟至國稅局簽立申請稅務發票及統編，黃麗娟卻不知何故不願前往簽立，經國稅局多次催促民宿負責人須到場簽名，張三郎亦多次懇求黃麗娟至國稅局辦理，以完成道時尚悠然企業社之設立程序，然黃麗娟則推辭並表示：經請教律師後，律師告知不能簽立，以免日後產生無謂之債務，因黃麗娟堅決不願協助配合，且期間已逾企業設立之有效期即半年，致使張三郎委託會計師辦理企業設立之費用化為烏有。 ⒊張三郎因遭遇公司無法正名、企業無法成立而經營困難且面臨諸多阻礙，又因疫情嚴峻而住宿率驟降，又因配合政府政策而未再接客，導致資金短缺，且未能向政府申請紓困補助及貸款，因此所需花費甚鉅。張三郎為投資山莊民宿，得知該山莊民宿雖已更換數任經營者但均經營不善，建築物及器具均破舊損壞、不堪使用，且已停業，張三郎除貸款外更將積蓄全數投入山莊民宿之修繕，接手經營山莊民宿實屬無奈。期間因毫無進帳、開銷甚鉅，張三郎乃向友人籌資，堅持如期繳付租金，並非故意積欠或遲延繳付，且期間從不間斷與原告及民宿負責人聯繫，欲告知經營狀況並協商簽約事宜，請求原告及民宿負責人能夠予以協助，以暫時度過此時期。張三郎絕無意圖得利而遲繳租金乙事，若疫情趨緩，轉虧為盈，必定會補足租金及稅費等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。㈡悠然公司經合法通知未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀為何陳述。三、得心證之理由：㈠系爭公證租約及系爭協議書之當事人應為兩造： ⒈原告主張系爭房地為其所有，其於106年間與悠然公司簽立系爭公證租約而出租系爭房地，租賃期間自107年1月1日起至121年12月31日止，租金前5年每年為800,000元、後10年每年為1,000,000元，於108年間，因疫情爆發流行而嚴重影響旅遊住宿業者，悠然公司與原告協商後達成租金自108年7月1 日起調降為每月50,000元，且每兩個月繳納一期租金計100,000元之協議，並簽訂系爭協議書等節，業據原告提出系爭房地登記謄本、房屋稅籍證明書、系爭公證租約及系爭協議書為證（見雄院卷第21至43頁、第51至59頁），堪信屬實。⒉關於悠然山莊民宿之經營權轉變過程部分，查： ⑴悠然山莊民宿原依前開系爭公證租約由悠然公司經營，惟悠然公司負責人即訴外人施惠昇與張三郎於109年2月間簽立讓售合約書，約定由張三郎承購悠然公司與悠然山莊民宿之經營與管理權乙節，有該讓售合約書在卷可參（見雄院卷第61至64頁），雖堪信屬實。惟原告既非該讓售合約書之當事人，自不必然受該讓售合約書之拘束，尚難僅以此認原告已同意由張三郎取得悠然公司及悠然山莊民宿之經營權，況張三郎及道時尚公司亦自承施惠昇並未依約將悠然公司經營權轉讓等語，張三郎及道時尚公司自亦不當然取得原屬悠然公司之系爭公證租約相關權利。 ⑵惟證人即原告之母黃麗娟於本院審理中證稱：我是悠然山莊民宿之經營者，該民宿最少是從十幾年前開始由我及我先生共同經營，原先經營民宿之房屋及土地是登記在我名下，後來因我年紀大了，就登記給我女兒即原告，過戶完後我還有經營，過一陣子才租給別人經營。民宿的經營都是我與我先生處理，原告沒有過問，之後出租給他人經營及契約之內容也是我與我先生決定，原告只是簽名。出租給悠然公司經營的契約書，後來有被積欠租金，之後悠然公司法定代理人施惠昇說有找到股東即張三郎可以加入，我們想說這樣可以收得到租金也很好，但最後剩下張三郎一個人經營，我們就想說讓張三郎做看看，至少可以拿到租金。施惠昇沒有提到要改公司負責人，我的認知是張三郎、施惠昇共同經營。張三郎有提到要成立道時尚公司，當時跟我說因為施惠昇有欠健保局、國稅局款項，所以要成立新的公司，也有提到這樣可以刷卡比較方便，這都是張三郎跟我接洽，施惠昇沒有提過，我也有提供證件辦理悠然山莊民宿登記名稱變更，因為我們租房子給人家，也要配合變更，當時我已經知道施惠昇沒有參與經營等語（見本院卷第128至133頁）。 ⑶依證人黃麗娟之證述內容，可知悠然山莊民宿之經營，最初即由黃麗娟及其先生負責，縱於系爭房地所有權移轉原告後，仍持續由黃麗娟及其先生經營，原告均僅有於契約簽名而未過問，則關於經營權之出租等節，堪認原告應係授權由黃麗娟及其先生決定，經營權之變更情形，即應由黃麗娟及其先生之決定為斷，原告主張並未授權黃麗娟同意云云，顯與事實不符。另關於悠然山莊民宿之經營權，最初係經系爭公證租約交由悠然公司經營，其後黃麗娟亦同意施惠昇與張三郎共同經營，並於得知僅由張三郎單獨經營後，仍同意成立道時尚公司及辦理民宿更名登記，且仍持續依系爭公證租約及系爭協議書向張三郎收取租金，而黃麗娟復未同意與張三郎及道時尚公司單獨訂立新合約，足徵黃麗娟與張三郎及道時尚公司間，應有由張三郎及道時尚公司成為系爭公證租約及系爭協議書之當事人繼續履行之合意存在，且原契約當事人之悠然公司亦經其法定代理人與張三郎簽立讓與經營權之同意書已如前述，亦堪認悠然公司亦同意由張三郎及道時尚公司成為契約當事人，自應認張三郎及道時尚公司亦為系爭公證租約及系爭協議書之當事人。至悠然公司部分，因黃麗娟並未同意與張三郎及道時尚公司單獨訂立新合約，又無證據證明黃麗娟與張三郎及道時尚公司間有排除悠然公司續為契約當事人之合意，仍應認悠然公司亦為契約當事人，故兩造應均為系爭公證租約及系爭協議書之當事人，即堪認定。㈡原告終止系爭公證租約，並請求被告返還系爭房地及給付積欠租金與房屋稅，應屬合法： ⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第455條前段定有明文；且租賃物為房屋者，須承租人積欠租金額於扣除擔保金抵償後，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，此觀土地法第100條第3款規定自明。 ⒉經查，悠然公司承租系爭房地時，依系爭公證租約雖曾給付押金250,000元（見雄院卷第55頁），然悠然公司於107年9 至12月間原應繳納之租金為270,000元，並經悠然公司法定代理人施惠昇開立同額支票2紙支付，嗣經原告提示付款竟遭退票等情，有原告提出之支票及退票理由單為證（見本院卷第175至177頁），被告亦未提出事證證明該期間之租金業已繳納，應認該押金抵充前開積欠之租金已有不足，於計算積欠之租金時，即無庸再考量該押金之數額。至被告雖抗辯原告係於訴訟中始行提出抵充云云，然悠然公司於原告終止契約前既已積欠前開租金，原告於終止契約時僅須將押金抵充積欠租金後，積欠租金額仍達2個月以上，即得終止租約，尚不因原告於訴訟中始提出此主張而有不同，被告此部分抗辯，並無理由。 ⒊而系爭公證租約之租金繳納情形如起訴狀附表二所示，為張三郎及道時尚公司所不爭執，悠然公司就此則未到庭爭執，亦未具狀提出答辯，依民事訴訟法第280條第3項規定，應視同自認。而依原告起訴狀附表二之記載，於109年10月至111年11月間，積欠租金之數額已達255,000元，而原告已分別於110年3月25日、110年11月8日寄發存證信函向悠然公司及張三郎、道時尚公司為催告並自110年12月1日終止系爭公證租約，有原告提出之存證信函為證（見雄院卷第65至71頁、審訴卷第213頁），足認原告向被告終止系爭公證租約時，積欠之租金已逾越上開得終止租約之數額，應已生終止系爭公證租約之效力。是系爭公證租約既經原告合法終止，被告即已喪失占有系爭房地之權源，而應屬無權占有系爭不動產，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段之法律關係請求被告返還系爭房地予原告，均屬有據。至被告雖又抗辯依系爭公證租約第14條第1項約定，如遇人力不可抗拒之天災以致無法正常營運時，租金酌予減半，至恢復正常營運為止，故疫情期間每月租金應為系爭協議書約定租金之半數即25,000元，被告並未積欠租金云云。然該條項所指之天災，應係針對天災導致民宿無法營運時所設，本次疫情期間固有導致部分觀光地區旅遊人數下滑之情形，然仍非屬前述天災導致無法營運之情形，應無該條項之適用，被告此部分辯解，自不足採。 ⒋又依系爭公證租約第6條約定，系爭房地之房屋稅應由承租人即被告負擔，而原告分別支付系爭房地之109房屋稅13,270 元及110年房屋稅12,880元，有原告提出之房屋稅繳款書為證（見雄院卷第45至47頁），該等費用既應由承租人負擔，原告依系爭公證租約及系爭協議書約定請求被告給付前開積欠之租金及房屋稅合計281,150元（計算式：255,000＋13,27 0＋12,880＝281,150），應屬有據。另按數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定，民法第292條定有明文。是於數人共同承租之情形，就給付租金而言，金錢給付性質上固為可分，惟共同承租人受領租賃物之權利及返還租賃物之義務均不可分，故共同承租人所負之租金債務性質上應認為不可分，而應準用關於連帶債務之規定，則原告請求被告連帶給付上開款項，應屬有據。因該等租金及房屋稅於原告起訴時均已屆清償期，原告請求被告一併給付自起訴狀繕本送達被告翌日即悠然公司自111年2月27日起（見審訴卷第45頁），張三郎及道時尚公司自111年2月15日起（見審訴卷第49至51頁），均至清償日止按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。㈢又系爭公證租約既經原告自111年12月1日合法終止，其後被告既屬無權占有系爭房地，自有侵害原告對於系爭房地所有權之情事，亦堪認定。而按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，土地所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。而系爭公證租約就系爭房地之租金既約定為每月50,000元，原告請求以該數額計算不當得利，尚屬有據，從而，原告請求被告自111年12月1日起至返還系爭房地之日止，按月於每月1日連帶給付原告相當於租金之不當得利50,000元及各自每月2日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。四、綜上所述，被告兩造均為系爭公證租約及系爭協議書之當事人，而被告積欠租金已達得終止契約之數額，復經原告以存證信函合法終止系爭公證租約，原告自得請求被告返還系爭房地予原告，且得請求被告給付積欠之租金及房屋稅，及按月給付相當於租金之不當得利。從而，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定及系爭公證租約、系爭協議書請求被告返還系爭房地予原告，與自110年12月1日起至返還系爭房地之日止，按月於每月1日連帶給付原告50,000元，及自每月2日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，暨請求被告連帶給付原告281,150元，及悠然公司自111年2月27日起，張三郎及道時尚公司自111年2月15日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項規定，酌定相當之之擔保金准許之。並依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金，宣告被告供擔保得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　112 　年　　1 　　月　　18　　日民事第二庭法官蕭承信以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　1 　　月　　18　　日書記官林慧雯

臺灣橋頭地方法院111年度訴字第379號

關鍵資訊