111年度訴字第615號｜民事：給付居間報酬等｜裁判日期：112 年 04 月 24 日

臺灣橋頭地方法院民事判決 111年度訴字第615號原告顏圓庭訴訟代理人蔡育欣律師被告李志強李靜怡共同訴訟代理人謝明智律師複代理人曾偉哲律師被告張芷螢訴訟代理人陳樹村律師宋瑞政律師上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國112年3月21日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應各給付原告新臺幣伍拾貳萬零伍佰元，及被告李志強自民國一百一十一年五月十一日起，被告李靜怡自民國一百一十一年五月十日起，被告張芷螢自一百一十一年四月二十九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告各負擔百分之十五，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告分別以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如各以新臺幣伍拾貳萬零伍佰元為原告提供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：被告李志強、李靜怡(下合稱李志強等2人)、張芷螢等3人(下合稱被告，如單指其一則逕稱姓名)原為坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人。被告於民國108年12月間委託伊居間銷售系爭土地，兩造並約定按買賣總價之4％對伊給付居間報酬。嗣經由伊之居間，被告與訴外人賴友志於109年1月4日就系爭土地簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，約定買賣總價新臺幣（下同）101,420,000元，依兩造間之約定，並參酌一般不動產買賣習慣，被告應給付伊按買賣價金4％計算之居間報酬共4,056,800元。詎被告於系爭土地過戶完成點交後，僅對伊給付居間報酬440,000元【按：另張芷螢於111年1月6日已為被告全體向原告給付500,000元，兩造同意其中60,000元抵充原告代墊之本院另案109年訴字第1136號民事事件（下稱另案訴訟）之律師酬金，故被告已給付之居間報酬為440,000元】，拒絕給付其餘金額。又因被告與賴友志曾就系爭土地買賣價金約定減少2,475,000元，系爭土地總價款減為98,945,000元，伊願以減價後之買賣價金作為居間報酬之計算標準，依此計算，伊尚得請求居間報酬3,517,800元(計算式：98,945,000×4％－440,000＝3,517,800)，爰依民法第568條第1項及不動產買賣之習慣，請求被告按其等系爭土地之應有部分1/3各給付1,172,600元（計算式：3,517,800×1/3＝1,172,600)。另張芷螢經李志強等2人之授權將系爭土地出租訴外人佑夫實業有限公司(下稱佑夫公司)，張芷螢對佑夫公司提起另案訴訟請求拆屋還地，伊為被告代墊律師費60,000元及向林務局農林航空測量所(下稱航空測量所)申請航空照片(下稱系爭航空照片)之申請費用1,500元，被告迄未返還上開申請費用，爰依民法第179條規定，請求被告按其應有部分1/3各給付500元等語，求為判決：㈠被告應各給付原告1,173,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告李志強等2人則以：原告係以品燁企業社之名義與伊等成立契約，非以原告個人之名義，且原告並未依不動產經紀業管理條例第5條第1項前段規定辦理公司或商業登記，亦即並非合法登記不動產經紀業者，卻為本件不動產經紀業務行為，已違反上揭規定，不得請求居間報酬。兩造間雖有成立居間契約，惟未達成以買賣價金之4％給付居間報酬之合意，應由原告舉證證明。原告不具有通常不動產經紀業者之服務品質，其提供之勞務價值較低。原告於108年12月間受委託居間銷售，系爭買賣契約於109年1月4日即簽訂，系爭土地成交相當快速，又一般不動產買賣過程，不動產點交亦屬於重要之不動產仲介服務內容，原告未於點交時到場，未付出合理之勞力時間與費用，足徵原告之勞務價值明顯低於一般水準。原告受委託銷售系爭土地，兩造間成立者非僅媒介居間契約，尚成立仲介契約，原告所負契約義務包含為買賣雙方溝通及釐清雙方所附買賣契約之義務內容，原告應為伊等最大利益妥適履行居間及仲介義務，原告本即應對系爭土地之狀況知之最悉，應知悉系爭土地上是否有廢棄物或地上物，竟未妥善協助被告與買受人溝通，造成買賣雙方就系爭買買契約第14條第2項所定「清理地上置放雜物」之文義解讀不一，導致伊等須支出13,389,380元之鉅額清運費用，原告顯然未盡其仲介業者之善良管理人及忠實義務，自不得請求給付居間報酬，且原告已構成不完全給付，伊等得請求原告賠償損害，爰以上開清運費用13,389,380元對原告為抵銷。縱認原告得請求居間報酬，依高雄市不動產仲介經紀商業同業公會111年11月25日函（下稱系爭同業公會函）記載土地成交總金額過億時，通常買賣雙方支付服務報酬均以成交總價金1％計價等語，故原告至多僅得請求以買賣價金1％計算之報酬。退步言之，原告自陳其所主張之以4％計算之報酬，其中2％之金額須給付張芷螢，並有原告與張芷螢餘108年12月2 7日簽署之服務費同意書(下稱系爭同意書)可證，故原告得請求之報酬上限為2％。另原告提供居間服務之勞務價值，若仍可獲得高達3,957,800元之高額報酬，並非具有客觀合理公平性，依民法第572條規定，應予酌減。原告申請系爭航空照片，未經伊等之同意，不得請求伊等給付等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、被告張芷螢則以：兩造間雖有成立居間契約，惟未達成以買賣價金之4％給付居間報酬之合意，應由原告舉證證明。依系爭同業公會函，若無約定居間報酬，且買賣價金逾1億元時，通常以買賣價金1％計算報酬。原告所提供之勞務僅單純向被告報告訂約之機會，不得受有與該等勞務價值顯不相當之鉅額報酬，依民法第572條規定，應予酌減。原告申請系爭航空照片，未經伊之同意，不得請求伊給付等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、本院於112年3月21日言詞辯論期日協同兩造彙整不爭執及爭執事項如下(本院卷第471至475頁)：㈠不爭執事項： ⒈系爭土地原為被告共有，應有部分比例各均為1/3 。嗣經由原告居間，被告與賴友志於109年1月4日就系爭土地簽訂系爭買賣契約，約定買賣總價款101,420,000 元。系爭土地所有權於110年10月29日以買賣為原因移轉登記為賴友志所有。 ⒉原告經營品燁企業行，品燁企業行係獨資商號。 ⒊兩造於108年12月下旬之某日就系爭土地之出售事宜成立居間契約（下稱系爭居間契約；註：被告李志強等2人表示不爭執兩造間有成立居間契約，但認為其等2人與原告之間成立之契約範圍尚包含原告應提供仲介服務；張芷螢僅抗辯兩造間成立居間契約，不主張兩造間之契約範圍包含原告應提供仲介服務）。 ⒋系爭土地出賣前，張芷螢曾經李志強等2人之授權將系爭土地及其上1層樓磚造鐵皮平房、3層樓磚造建物出租予佑夫公司，租賃期間自108年10月1日起至109年9月30日止（系爭土地在前開租賃期間之前早已出租予佑夫公司，歷經數次續約，前開租賃期間為最後一次續約之期間），佑夫公司將上開房地作為經營資源回收之用，並另於系爭土地上興建鐵皮棚架及雨遮。張芷螢訴請佑夫公司拆屋還地，本院以另案訴訟判決張芷螢勝訴，佑夫公司未提起上訴，另案訴訟判決已確定。張芷螢於另案訴訟委任陳哲偉律師為訴訟代理人，律師酬金60,000元係由原告代為墊付，另原告於109年11月12日向航空測量所申請系爭土地之航空照片，並支付申請費用1,500 元，原告已將系爭航空照片交予張芷螢於另案訴訟委任之訴訟代理人向本院具狀提出。 ⒌被告與賴友志嗣就系爭土地買賣價金約定減少2,475,000 元，系爭土地總價款減為98,945,000元。兩造同意本件居間報酬之計算以買賣總價98,945,000元作為計算基準。 ⒍被告張芷螢於111年1月6日已為被告全體向原告給付500, 000元。兩造同意其中60,000元抵充原告代墊之律師酬金。 ⒎張芷螢曾以原告為相對人就系爭土地之居間報酬向本院聲請調解，並提出系爭同意書，本院以111年度橋司調字第16號事件受理，該事件於111年2月23日視為調解不成立。 ⒏賴友志與品燁企業社（負責人：原告）於109年1月4日簽訂服務同意書，賴友志同意向品燁企業社給付系爭土地介紹成交之服務費用1,500,000元，賴友志已於110年11、12月間先後給付品燁企業社500,000元、1,000,000元（本院卷㈠第167、169頁）。㈡爭執事項： ⒈原告得否請求被告各自給付以系爭土地買賣總價98,945, 000元之4％，及按被告應有部分比例1/3計算之居間報酬？ ⒉原告得否請求被告返還其向航空測量所申請系爭航空照片支出之1,500元？五、得心證之理由：㈠原告得否請求被告各自給付以系爭土地買賣總價98,945,00 0元之4％，及按被告應有部分比例1/3計算之居間報酬？ ⒈按獨資商號，非屬非法人之團體，該商號與其主人屬一體（最高法院43年台上字第601號判決意旨參照）。獨資商號並無獨立之人格，以該商號為營業，所生權利義務仍歸諸出資之個人，是商號與個人名稱雖異，實非不同權利義務主體。依上揭說明，品燁企業社為獨資商號，是不論原告以個人名義或品燁企業社之名義與被告成立居間契約，該契約之權利義務歸屬於原告，是原告自得以個人名義對被告請求居間報酬。 ⒉另按不動產經紀業管理條例第5條第1項前段固明定經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記，然其立法目的在於不動產經紀業之管理，違反上開規定，僅生主管機關應依同條例第32條規定禁止其營業，及處公司負責人、商號負責人或行為人罰鍰之問題，此乃取締規定，非效力規定，尚無民法第71條規定之適用，李志強等2人抗辯原告未經許可辦理公司或商業登記，不得請求其等給付居間報酬等語，無足採取。 ⒊按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第565條、第568條第1項及第571條分別定有明文。又「民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」(最高法院52年台上字第2675號判決意旨參照)。申言之，委託人如因居間人報告或媒介而與他人成立契約，即應給付居間人報酬。經查： ⑴查兩造於108年12月下旬之某日就系爭土地之出售事宜成立居間契約，嗣經由原告居間，被告與賴友志於109年1月4日就系爭土地簽訂系爭買賣契約，約定買賣總價款101,420,000元。系爭土地所有權於110年10月29日以買賣為原因移轉登記為賴友志所有等節，有系爭買賣契約書可證（本院卷第27至31頁)，復為兩造所不爭執。是以，被告因原告之媒介而與賴友志成立系爭買賣契約時，原告已完成居間義務，原告對被告即取得居間報酬之請求權，被告自應給付居間報酬予原告。 ⑵另查，李志強等2人抗辯原告就系爭居間契約所負擔之義務非僅單純媒介居間，尚包含仲介契約即為買賣雙方溝通及釐清雙方所附買賣契約之義務內容，原告應為其等最大利益妥適履行居間及仲介義務，原告本即應對系爭土地之狀況知之最悉，應知悉系爭土地上是否有廢棄物或地上物，竟未妥善協助被告與買受人溝通，導致買賣雙方就系爭買賣契約第14條第2項約定之文字解讀不一，以致其等支出13,389,380元之鉅額清運費用，被告就系爭居間契約之履行為不完全給付，應對其等所受13,389,380元之損害負賠償責任等語。查原告主張其與被告間僅成立媒介居間契約，並未成立仲介契約，原告對李志強等2人並未負有為買賣雙方溝通及釐清買賣契約所定買賣雙方應負義務內容之義務等語，自應由李志強等2人就系爭居間契約之契約範圍除原告負擔媒介居間之義務外，尚包含前述原告主張之為買賣雙方溝通及釐清買賣契約義務內容一節盡舉證之責，況且張芷螢與李志強等2人同與原告成立居間契約，且原告與李志強等2人間之居間契約，係經由張芷螢聯絡而締結(本院卷第354頁)，張芷螢亦僅認與原告間成立之居間契約僅有單純媒介居間，並無成立仲介契約(本院卷第473頁)，是原告對被告就系爭居間契約所負擔之義務僅有媒介居間，不包含為買賣雙方溝通及釐清契約內容。尤其，系爭土地為被告所有，當屬被告對自己所有之土地狀況知之最詳，若被告未將系爭土地之狀況完整詳盡為說明，何能要求他人瞭解被告所有之系爭土地之實際狀況，是李志強等2人抗辯原告應對系爭土地之狀況知之最悉，應知悉系爭土地上是否有廢棄物或地上物，竟未妥善協助被告與買受人溝通廢棄物之清理範圍，並據此抗辯原告應就李志強等2人支出之廢棄物清運費用，負擔對系爭居間契約不完全給付之賠償責任等語，委無足採。依上說明，原告為居間者，非買賣契約當事人，亦未經授權，自無參與締約細節討論，買賣雙方如何約定，自非原告所得左右，原告亦無須就系爭買賣契約負擔履行契約之義務，是李志強等2人抗辯原告未為買賣雙方妥善溝通及釐清買賣契約之義務內容、原告於系爭土地點交時未到場、原告未妥善協助其等清理系爭土地上之廢棄物等語，均不可採，自難據此歸責原告未盡居間義務。 ⑶張芷螢與原告於108年12月27日簽署系爭同意書，觀之系爭同意書記載：地主與仲介雙方協議地主願意支付顏圓廷(品燁企業社)服務費2％，以總價新台幣101,42 1,100元乘以2％，即2,028,000元正，雙方合議無誤，口說無憑，特立此據。12月27日經雙方議價為200萬元整等語(本院111年度橋司調卷第16號卷第19頁)，可知原告與張芷螢間已合意就系爭土地之居間報酬以買賣價金之2％計算，惟系爭同意書僅有原告與張芷螢簽訂，張芷螢未經李志強等2人授與代理權，且李志強等2人於本件訴訟始終否認其等2人與原告間就居間報酬之數額約定達成合意一致，自足認李志強等2人拒絕同意張芷螢所簽訂之系爭同意書之約定內容，是系爭同意書之約定僅對張芷螢發生效力，依張芷螢就系爭土地之應有部分1/3計算，足認其與原告間約定之居間報酬為約666,667元(計算式：2,000,000×1/3＝ 666,666.66)。 ⑷另參酌原告與李志強夫妻(陳素滿)及子(李政佑)、李靜怡母女、張芷螢夫妻於110年10月2日於LINE群組所為之線上對話內容，李政佑向原告表示：「現在全部群組裡面的人就是所有權人，全部土地的所有權人，我現在代表土地的所有權人表示我們沒有這個意思。」、「…那至少我們有跟你簽服務費合約，應該是我們的，我們應該是你的客戶，那你應該去對我們的利益，去做相對應的事情，而不是說，喔拿著，因為你今天，你今天仲介費你收六趴，你收我們四趴，所以等於你收賴先生的兩趴，等於說我們付得比較多…」、「我們付四趴呀」、我們付四趴喔、我們付四趴喔」「(本院卷第133、134、135頁)，足認李政佑係以其代表全體被告之地位為發言，且李志強等2人於該次群組對話中並未反對李政佑之發言，是依李政佑之發言內容足證原告與李志強等2人間確曾就系爭居間契約之居間報酬達成以買賣價金之4％計算之協議。至於張芷螢雖未反駁李政佑代表其所為之發言，然則張芷螢與原告間約定之居間報酬數額低於李志強等2人，其本無可能在李志強等2人面前揭露此一事實，而張芷螢於該次群組對話中並無任何與原告間更新居間報酬約定之合意存在，自無從以此認定其與原告間約定以4％計算居間報酬。另兩造間既已明示約定居間報酬之數額，自應遵循兩造間之契約約定，不受非屬兩造間契約約定之系爭同業公會函之拘束，是被告抗辯兩造間居間報酬依系爭同業公會函應以買賣價金之1％計算，自無可採。從而，原告按李志強等2人之系爭土地應有部分比例得請求其2人給付之居間報酬各為約1,319,267元(98,945,000×4％×1/3＝1,319,266.66，小數點以下四捨五入)。 ⒋被告抗辯應依民法第572條第1項規定酌減原告之居間報酬，有無理由？ ⑴按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572 條定有明文。考其立法及修正意旨，係因居間人每乘報酬給付義務人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，是居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，以維持公益。 ⑵被告抗辯原告提供之勞務價值甚低，應酌減其居間報酬等語。查系爭買賣契約成交價金原為101,420,000 元，被告與賴友志嗣就系爭土地買賣價金約定減少2,475,000元，系爭土地總價款減為98,945,000元，原告與張芷螢約定之仲介報酬約666,667元（約買賣價金之2％），原告與李志強等2人約定之居間報酬為買賣價金之4％，李志強應各給付原告約1,319,267元，且本件並無李志強等2人所辯原告對買賣雙方應負溝通及釐清賣賣契約義務內容及協助履行買賣契約之義務，又原告已居間達成系爭買賣契約之締結成立，依系爭居間契約已得請求被告給付居間報酬，均無何違背系爭居間契約約定之內容，已如前述。惟查，原告自陳其與被告合意以買賣價金4％計算居間報酬，係因其與張芷螢另行約定原告應將其中2％之居間報酬給付張芷螢等語(本院卷第233頁)，佐以原告與張芷螢間簽署之系爭同意書約定服務報酬為2,000,000元，足徵原告認其所受報酬額以2,000,000元計算，即與其所任勞務之價值相當，是原告得請求被告給付之居間報酬總額應酌減為2,000,000元，扣除被告已給付之440,000元，原告尚得請求被告各按其應有部分給付居間報酬520,000元【計算式：（2,000,000－440,000)×1/3＝520,000】。㈡原告得否請求被告返還其向航空測量所申請系爭航空照片支出之1,500元？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。查系爭土地出賣前，張芷螢曾經李志強等2人之授權將系爭土地及其上1層樓磚造鐵皮平房、3層樓磚造建物出租予佑夫公司，租賃期間自108年10月1日起至109年9月30日止，佑夫公司將上開房地作為經營資源回收之用，並另於系爭土地上興建鐵皮棚架及雨遮。張芷螢另案訴請佑夫公司拆屋還地，本院以另案訴訟判決張芷螢勝訴，佑夫公司未提起上訴，該判決已確定。張芷螢於另案訴訟委任陳哲偉律師為訴訟代理人，律師酬金60,000元係由原告代為墊付，另原告於109年11月12日向航空測量所申請系爭土地之航空照片，並支付申請費用1,500元，原告已將系爭航空照片交予張芷螢於另案訴訟委任之訴訟代理人向本院具狀提出等情，為兩造所不爭執，又張芷螢表示李志強等2人有要求以其名義提起另案訴訟等語(本院卷第69、71頁)，此亦為李志強等2人所不爭執，是被告於另案訴訟提出系爭航空照片作為證據使用，本應自行負擔系爭航空照片之申請費用，原告代為墊付該等申請費用1,500元，被告因此受有免於支出該等申請費用之利益，被告復未指明其等對原告有何法律上原因得據以受有上開利益，是被告受有申請費用1,500元之利益，即屬無法律上之原因，又兩造就原告此項對被告之請求為可分一節均不爭執，是原告依民法第179條規定，請求被告按1/3之比例給付申請費用各500元(計算式：1,500×1/3＝500)，核屬有據。六、綜上所述，原告依系爭居間契約法律關係，請求被告各給付520,000元，另依不當得利法律關係，請求被告各給付500元，總計被告每人應給付原告520,500元及自起訴狀繕本送達翌日(對李志強、李靜怡、張芷螢之送達起訴狀繕本之翌日依序為111年5月11日、同年5月10日、同年4月29日；審訴卷第37、41、39頁)起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為有理由，應予准許；原告逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。又原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告准、免假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。另原告敗訴部分，其假執行之聲請，則失所依據。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及所提證據，經本院審酌後，認均於本判決之結果不生影響，爰不逐一論敘。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項、第79條、第85條第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　24　　日民事第二庭法　官　許慧如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　24　　日書記官　林榮志

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