臺灣橋頭地方法院111年度重訴字第135號｜法律人

臺灣橋頭地方法院民事判決 111年度重訴字第135號原告郭大福訴訟代理人王芊智律師被告劉馨渝上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國112年4月11日言詞辯論終結，判決如下：主文一、確認原告就附表所示土地有優先承買權存在。二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、原告主張：原告於民國110年間為從事農業生產所需，邀同訴外人楊麗香即原告之母為連帶保證人，向訴外人劉薛娟承租其所有位於高雄市○○區○○段0000地號之土地（權利範圍全部，下稱系爭土地），劉薛娟並授權訴外人劉淑美即其女兒與原告簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自110年3月1日起至125年2月28日止，租金每年新臺幣（下同）6萬元，於2月28日前繳納。原告承租系爭土地後，即向高雄市政府申請農業用地作農業設施容許使用同意獲准，投入鉅額資金興建溫室及植物環控栽培設施種植蘭花等高經濟價值作物至今。嗣劉薛絹於110年5月間死亡，系爭土地由劉淑美、訴外人劉勝欽及被告（下合稱劉淑美等3人）共同繼承，後劉淑美、劉勝欽（下合稱劉淑美等2人）依土地法第34 條之1第1項、第5項規定，以總價700萬元將系爭土地出售予訴外人黃怡綸，原告業依土地法第107條第2項準用同法第104條第2項規定，以系爭土地承租人身分向全體共有人聲明願依相同條件優先承買，惟因被告否認原告與劉薛絹間就系爭土地存有租賃關係，更函請地政機關不得辦理系爭土地買賣移轉登記事宜，否認原告就系爭土地有優先承買權存在。為此，爰依民事訴訟法第247條第1項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：確認原告就系爭土地之優先承買權存在。二、被告則以：劉薛娟固於106年3月間簽立授權書（下稱系爭授權書），授權劉淑美處理包括系爭土地在內之不動產買賣、產權移轉、租賃等事宜，惟劉薛娟簽立系爭授權書時已高齡80歲，其思考力、判斷力、識別事理能力是否正常，顯非無疑，且多數老人家較為保守，不可能授權子女管理、處分自己名下不動產，系爭授權書之真實性顯有可疑，難認劉淑美有權代理劉薛娟出租系爭土地。又系爭土地原出租於黃怡綸，劉淑美於租期尚未屆至前復出租於原告，二份租約之租賃期間重疊，而劉淑美等2人於系爭租約存續期間另與黃怡綸簽立不動產買賣契約書，將系爭土地出賣於黃怡綸，並寄發存證信函通知被告上情，然斯時系爭土地既已出租於原告，黃怡綸已非承租人，焉能以承租人身分行使優先承買權，則黃怡綸與原告孰為系爭土地承租人，亦非無疑。再稽之系爭租約約定租期長達15年，每年租金僅6萬元，且應於2月28日給付，惟原告交付租金之日期及數額均與系爭租約約定內容不符，劉淑美等2人以低價出售系爭土地，損害被告之權利，劉淑美亦未依持分比例將收取之租金交付被告，難認原告就系爭土地有租賃關係存在等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（本院卷第35頁）：㈠系爭土地原為劉薛絹所有，其於110年5月18日死亡，由劉淑美等3人共同繼承，已於同年10月7日以繼承為原因，登記為系爭土地共有人（公同共有1分之1，潛在應有部分各3分之1）。㈡原告於110年4月間申請系爭土地農業用地作農業設施容許使用，經高雄市政府農業局（下稱農業局）110年5月18日高市農務字第11031415000號函核准。㈢劉淑美等2人於110年11月13日簽立不動產買賣契約書，依土地法第34條之1第1項、第5項規定，以總價700萬元將系爭土地出賣於黃怡綸，尚未辦理所有權移轉登記。㈣系爭土地於106年6月12日經劉薛娟設定100萬元之普通抵押權予劉淑美，登記擔保債權種類及範圍106年3月28日成立之金錢消費借貸、清償日期106年6月27日、每逾一日以借款金額千分之1計算違約金。四、本件爭點：原告以其為系爭土地承租人，請求確認依土地法第107條第1項規定有優先承買權存在，有無理由？五、本院之判斷：㈠確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，為民事訴訟法第247條第1項前段所明定。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去者而言（最高法院42年台上字第1031號判決先例要旨參照）。查原告主張其為系爭土地承租人，依土地法第107條第1項就系爭土地有優先承買權，既經被告所否認，則上開法律關係是否真實存在即屬未明，此攸關原告日後得否行使優先承買權而取得土地所有權，而致原告私法上地位有受侵害之危險，此危險並得以本件確認判決除去之，徵諸前揭規定及說明，原告自有提起確認之訴之法律上利益。㈡系爭土地屬土地法第106條第1項所稱之「農地」：以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕地，包括漁牧；出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，土地法第106條、107條第1項分別定有明文。則依條文規定之順序可知，限於第106條所指之耕地承租人始有優先承買權，且土地法所稱之耕地，解釋上係指供耕作或漁牧使用之土地而言。又依89年1月26日修正前之農業發展條例（下稱農發條例）第3條第11款規定「耕地，指農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地」，嗣為因應我國農業轉型升級及發展趨勢，因於92年2月7日修正農發條例，將耕地之定義加以修正限縮。所謂耕地，僅限於依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，至於依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地，及非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地與國家公園區內之田、旱地目土地，則列為耕地以外之農業用地，此觀農發條例第3條第11款之立法理由即明(最高法院95年度台上字345號判決意旨參照)。而農發條例第20條第1項規定：「本條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。本條例89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」其於92年2月7日修正之立法理由：「第1項酌作文字修正，其餘各項未修正。原條文規定，本條例修正施行後所訂立之耕地租賃契約不適用耕地三七五減租條例之規定，因第3條第1項第11款及第14款分別就耕地及耕地租賃作定義，故對於第3條第1項第10款規定之農業用地中之『耕地以外之農業用地』訂立租賃契約，有無耕地三七五減租條例之適用，滋生疑義。為避免土地所有權人因出租耕地以外之農業用地，供承租人作農業使用，有適用耕地三七五減租條例之疑慮而保留不予出租，致土地無法有效利用，爰修正凡農業用地所訂立之租賃契約均不適用耕地三七五減租條例之規定，俾臻周延。」農發條例第20條第1項將「耕地」租賃契約，修正為「農業用地」租賃契約，以釐清該條文規範之範圍係包含耕地及耕地以外之農業用地。而該條文第2項規定：「本條例89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例……訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」其規範之範圍亦應作相同之解釋，即包含耕地及耕地以外之農業用地，是土地法第106條第1、2項規定與農發條例第3條第11款關於耕地之涵義及適用範圍並不同，乃由立法目的不同所致。另依內政部89年9月18日 台內地字第8912564號函釋內容：「土地法第106條有關供農、漁、牧使用之農地之認定：於實施區域計畫或都市計畫或其他用地編定之使用管制前，應以該租約土地實際供農、漁、牧使用者，為農地。在實施都市計畫以後之地區，應指農業區、保護區內供農、漁、牧使用之土地。另於實施區域計畫以後之地區，應指編定為農牧用地、養殖用地之土地。」查系爭土地地目為田，為都市計畫範圍內之農業區，有土地建物查詢資料、農業用地作農業設施容許使用申請書所載使用分區在卷可稽（本院卷第161、259頁），是系爭土地雖非89年1月26日公布施行農發條例第3條第11款規定之「耕地」，惟屬土地法所稱之農地，堪以認定。㈢原告為系爭土地承租人：按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。又土地法第107條第1項關於耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之人，應先證明其耕地之租賃關係存在，始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年台上字第700號判決先例要旨參照)。經查：⒈原告主張為系爭土地承租人，業據提出系爭租約為證（本院1 11年度審重訴字第55號卷《下稱審重訴卷》第15至16頁），而系爭租約係劉薛娟授權劉淑美代為處理簽訂書面契約、決定租期和內容等租賃事宜，亦據原告提出系爭授權書為憑（審重訴卷第13頁），復據證人楊麗香於本院證稱：簽立系爭租約時劉薛娟不在場，租約上劉薛娟的簽名及用印都是劉淑美所為，劉淑美有告知系爭土地是劉薛娟的，劉淑美說她代理劉薛娟等語（本院卷第120頁）；證人劉淑美並於本院證稱：我母親不識字，我哥哥又中風，所以所有事情都是我在處理，授權書是代書打好之後，我叫我母親在授權書上蓋章，我有解釋授權書的意義給我母親聽，她有瞭解；系爭租約約定的租金、租期是我與原告講好的，租約上劉薛娟的簽名及用印都是我幫她簽名及蓋印，簽約前我有跟我母親解釋該土地要出租給第三人種蘭花；押租金5萬元是原告於110年3月10日匯款給我，之後同年5月20、24日各匯款5萬元給我等語（本院卷第123至125頁），並提出其湖內區農會存摺封面暨內頁交易明細影本為憑（本院卷第139至143頁），核與原告提出之大湖郵局帳戶交易明細及轉帳紀錄所顯示之資金流向相符（本院卷第145至147頁），堪認原告與劉薛娟間就系爭土地確成立租賃契約，劉薛娟死亡後，系爭土地由其繼承人即劉淑美等3人共同繼承而繼受出租人之地位。 ⒉被告雖抗辯劉薛娟於簽立系爭授權書時已高齡80歲，能否為有效意思表示不明，惟並未舉證證明劉薛娟簽立系爭授權書係於無意識或精神錯亂中所為，而有民法第75條後段意思表示無效情事；被告復抗辯系爭租約約定每年2月28日繳納租金，且押租金及每年應繳納之租金各為6萬元，然原告於110年3月1日簽立系爭租約後，所匯予劉淑美之押租金僅5萬元，且於同年5月20、24日各給付5萬元之租金，均與系爭租約所約定之押租金、租金數額及給付日期不符，無從認定雙方已就租金意思表示合致。惟證人劉淑美就原告給付金額、日期與系爭租約約定不符部分，於本院證稱：原告說要先匯款給我5萬元押租金，隔天再匯款1萬元，但後來就沒有再匯款給我1萬元，後來因為我母親往生，我沒有錢辦喪事，所以要求原告先匯款給我，原告就匯了2筆各5萬元的金額給我，因為原告還在蓋溫室也需要用錢，所以我就沒有再跟他催討不夠的款項，原告現在還欠合計3萬元（租金2萬元及押租金1萬元）等語（本院卷第125頁）。而原告與劉薛娟或劉淑美間是否另有其他債權債務關係而為上開給付，未見被告舉證證明此節，尚無從以原告未足額給付押租金及租金，遽予否認租賃關係之存在；又劉薛娟係於110年5月18日死亡，則劉淑美為辦理喪葬事宜，要求原告提前給付111年之租金，亦非不符情理，被告此部分所辯，不足為採。 ⒊被告再抗辯系爭土地於出租於原告以前，劉薛娟已於110年2月1日另出租於黃怡綸，約定租期至111年1月31日止，卻於上開租賃期間復將系爭土地出租於原告，且於不動產買賣契約書載明黃怡綸為土地法第107條之優先承買權人，則系爭土地承租人究為原告或黃怡綸，亦有未明等語。參以證人劉淑美於本院證稱：黃怡綸只有租1年且租金每月3千元，她本來是要拿這筆土地放東西，後來因為疫情，黃怡綸也沒有使用過這筆土地，黃怡綸有付1年的租金36,000元等語（本院卷第126頁），並有以劉薛娟及劉淑美為出租人、黃怡綸為承租人之租賃契約附卷為佐（本院卷第105至109頁），被告亦不爭執證人劉淑美證述黃怡綸承租後未自任耕作一情，自未成立土地法第106條第1項之耕地租用契約，而非土地法第107條第1項規定之優先承買權人，此不因不動產買賣契約書於「其他約定事項」第1條記載「本件契約依土地法第107條規定，土地上之承租人黃怡綸有優先購買權。」（本院卷第103頁），致影響耕地租用法律關係之認定，附此指明。㈣原告係以自任耕作為目的使用系爭土地：按土地法第107條規定耕地承租人之優先承買權，係為扶植自耕農而設，故承租人優先承買權之行使，應以其確有租賃關係存在，且該承租土地屬耕地，俾承租人優先承買耕地後，能成為自耕者，始符合上開法條賦予承租人優先承買之立法意旨。又所謂耕作，係指其目的在於定期收穫，而施人工於他人之土地以栽培植物（司法院院字第738號解釋意旨參照）；種植稻、麥、茶、桑等供食衣原料之植物，固為農作物，即為改善居住、育樂環境而種植花卉樹種等園藝作物，以供出售者，既與造林有間，其所栽植之植物，係屬農業經營之一種，仍不失為農作物（最高法院82年台上字第1096號判決先例要旨參照）。查，原告於承租系爭土地後，業向農業局申請農業用地作農業設施容許（溫室及植物環控栽培設施）使用，並用以栽植蘭花，亦據農業局隨函檢送農業用地作農業設施容許使用申請書及相關書圖在卷為佐（本院卷第157至181頁），並據原告提出系爭土地現況照片數張為證（審重訴卷第33頁），而系爭土地為土地法第106條第1項所稱之「農地」，原告以自任耕作為目的，支付地租使用系爭土地，就系爭土地成立耕地租用關係，則其依土地法第107條第1項規定，主張於系爭土地出賣時有依同樣條件優先承買之權，自屬有據。六、綜上所述，原告請求確認其依土地法第107條第1項規定，就系爭土地有優先承買權存在，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　10　　日民事第三庭法　官　楊捷羽以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　5 　　月　　10　　日書記官　黃盈菁附表：土地坐落使用分區面積權利範圍縣市鄉鎮市區段地號平方公尺高雄市湖內區海埔段 2157 農業區 2,160 全部

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