112年度訴字第564號｜民事：債務不履行損害賠償｜裁判日期：113 年 03 月 08 日

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度訴字第564號原告覃燕燕被告賴彥成訴訟代理人黃勝文律師複代理人黃啟倫律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國113年2月20日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應給付原告新臺幣6萬元，及自民國112年5月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣6萬元為原告預供擔保，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：㈠被告所有高雄市○○區○○○街00號1樓房屋（下稱系爭房屋），前於民國108年8月30日前，係出租予訴外人艾學貴供其經營卡拉OK。嗣艾學貴於108年8月20日將整間店包含卡拉OK設備及相關桌椅等生財器具，以新臺幣（下同）60萬元加系爭房屋押租金46,000元作價轉讓予原告，由原告受讓後繼續經營卡拉OK，並於同年9月1日與被告簽訂租賃契約，原約定租期至110年12月31日止，惟因被告要求調漲租金而於109年10月1日重行簽訂租賃契約，約定租期至110年9月30日止，每月租金28,000元，於每月1日支付，未另加收押租金而仍為46,000元（下稱系爭租約）。嗣於000年0月間爆發嚴重特殊傳染性肺炎（COVID-19）疫情，中央流行疫情指揮中心為因應本土疫情持續嚴峻，乃自110年5月19日起提升全國疫情警戒至第三級，原告因受疫情影響且無法對外營業而收入銳減，致無法依約給付租金，被告復不同意調降租金，嗣曾柏翰即居於為被告「代為租賃管理之人」之地位，以自己名義先後寄發3封存證信函催告原告限期給付租金，再以原告未依限繳納欠租為由終止系爭租約。然曾柏翰並非系爭租約當事人，無終止租約之權限，自不生合法終止之效力。況曾柏翰通知原告終止租約時，原告僅欠繳110年6月及7月共56,000元之租金，經以押租金46,000元扣抵後，僅欠繳1萬元租金，未達2期之租額，其終止顯違土地法第100條第3款之強制規定，亦不生終止之效力，是於兩造約定之租賃期限即110年9月30日屆至前，原告仍為合法承租人，對於系爭房屋仍有使用收益權。㈡惟曾柏翰未經原告同意，於110年7月17日即擅自更換鐵捲門鑰匙，致令原告就系爭房屋無法使用收益，被告違反民法第423條出租人應交付合於約定使用、收益租賃物之義務，致原告自110年7月17日起至110年9月30日止，共2.5個月無法營業，以原告108年9月6日至109年9月1日營業總收入計算，平均每月營收為47,333元，共計受有118,333元之營業損失，被告自應依民法第227條第1項規定賠償原告。㈢又原告於系爭房屋之所有生財器具亦遭曾柏翰拆毀丟棄，以原告係以646,000元（含押租金46,000元）作價受讓整間店包含卡拉OK設備及相關桌椅等生財器具，可知系爭房屋内之卡拉OK設備及相關桌椅等生財器具至少價值60萬元業已毀損滅失，被告應依民法第227條第2項、第184條第1項前段規定賠償原告所受損害60萬元，加計上述營業損失，合計718,333元。㈣為此，爰依前揭規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告718,333元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告與曾柏翰簽立系爭房屋之租賃代管契約書，並授予曾柏翰代理權，曾柏翰本得以個人名義按被告授予代理權之範圍，向原告為終止租約之意思表示，其向原告所為催告限期給付租金、終止租約均未違背被告之意思，且原告已積欠110年6月、7月份租金，本得依系爭租約第7條第1項前段不需先行扣抵押租金之約定即得終止租約，縱該條約定與土地法第100條第3款規定牴觸，然租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅管理條例）第10條第1項第2款亦無須扣抵押租金仍達2期租額始得終止租約之規定，而租賃住宅管理條例為民法及土地法之特別法，自應優先適用，故系爭租約已於原告受終止租約通知時之110年7月8日合法終止，原告無法使用系爭房屋所生履行利益之損害，不可歸責於被告。縱認被告應負損害賠償責任，然原告自承110年5月19日因疫情爆發全國進入三級警戒致收入銳減，而曾柏翰係於000年0月間更換門鎖，原告所受損失亦應以110年7月之收入為計算依據，而非以108年9月至109年9月之平均收入為標準，其所提出之帳簿明細亦無法證明何筆為經營卡拉OK收入，難認全屬營業收入。況110年6月至10月間適逢新冠肺炎疫情全國警戒時期，舞廳、歌廳等娛樂場所，屬受列管不得營業之場域，原告亦無法於110年7月17日至同年9月30日經營卡拉OK等娛樂事業，難認因被告終止租約而受有營業損失。又原告曾以曾柏翰更換門鎖且將其置放於系爭房屋內之物品搬離而涉犯強制、竊盜等罪提出告訴，經檢察官為不起訴處分確定，被告就原告所受上開損害，顯不具備侵權行為之不法性構成要件，不負賠償責任。縱認被告應賠償，然原告未計入使用物品之年限及折舊，亦未提供任何購買憑證，難認已就損害數額盡舉證責任等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠被告為系爭房屋所有權人，於108年8月30日前，將系爭房屋出租予艾學貴經營卡拉OK，艾學貴於108年8月20日將整間店包含卡拉OK設備及相關桌椅等生財器具作價轉讓於原告，由原告繼續經營卡拉OK。㈡原告於108年9月1日與被告簽訂租賃契約，租期自108年9月1日起至110年12月30日止，租金每月23,000元。於租期尚未屆至前，兩造重行簽訂系爭租約。㈢系爭房屋係被告委由馥寓不動產管理顧問有限公司（下稱馥寓公司，法定代理人為曾柏翰）管理，曾柏翰為履行其與被告間之租賃住宅委託管理契約（下稱系爭委託管理契約），以自己名義寄發左營郵局第92號存證信函（下稱第92號存證信函），通知原告欠繳租金並催告限期給付（原告於110年6月23日收受送達），復寄發左營郵局第99號存證信函（下稱第99號存證信函），以原告欠繳租金為由終止系爭租約（原告於110年7月8日收受送達）。㈣曾柏翰於110年7月17日變更鐵捲門鑰匙並收回系爭房屋使用權利，並以左營郵局第116號存證信函通知於原告（原告於110年7月29日收受送達）。原告自110年7月17日起無法使用、收益系爭房屋。㈤原告自108年9月6日至109年9月1日存入其左營菜公郵局帳戶金額共142萬元。㈥被告於110年8月2日有委請搬家公司人員將置放於系爭房屋內屬原告所有之沙發9張、茶几5個、高腳桌4張、高腳椅16張等物搬離系爭房屋。㈦原告前以曾柏翰於110年7月17日8時許，更換系爭房屋鐵捲門鑰匙而妨害原告自由進出之權利，涉犯刑法第304條強制罪，及於同年8月2日某時許，委由不知情之搬家公司人員，徒手竊取置於系爭房屋內屬原告所有之沙發9張、茶几5個、高腳桌4張、高腳椅16張等物，涉犯刑法第320條第1項竊盜罪，向橋頭地方檢察署（下稱橋頭地檢署）提出刑事告訴，經檢察官偵查後，認犯罪嫌疑不足，以110年度偵字第11517號為不起訴處分，原告經聲請再議，仍為臺灣高等檢察署高雄分署以111年度上聲議字第6號駁回其聲請。原告復聲請交付審判，經本院以111年度聲判字第2號裁定駁回聲請（下稱系爭刑案）。四、本件爭點：㈠被告終止系爭租約是否合法生效？㈡原告請求被告賠償110年7月17日至同年9月30日因無法使用收益系爭房屋所受營業損失118,333元，有無理由？㈢原告請求被告賠償系爭房屋內卡拉OK設備及相關桌椅等生財工具之損失60萬元，有無理由？五、本院之判斷：㈠被告提前終止系爭租約，並非適法： ⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決先例要旨參照）。上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，且應類推適用於定期之租賃關係。且土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。又土地法第100條之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃或供營業使用之房屋租賃，則該條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言（最高法院51年台上字第370號判決先例要旨、94年度第3次民事庭會議決議參照）。 ⒉查系爭租約雖為定期租賃，惟依前揭說明，仍應類推適用土地法第100條第3款規定，是應以原告遲延給付逾2個月，且欠租之數額扣除押金後，已達2個月之租額時，被告始得終止系爭租約。本件被告以第92號存證信函，催告原告應於7 日內給付租金，經原告於110年6月23日收受送達仍未繳納，被告再以第99號存證信函以原告欠繳租金為由終止系爭租約，並以原告於同年7月8日收受送達時為系爭租約終止日，迄至該日止，原告積欠尚未繳納之租金為110年6、7月份之租金各28,000元，合計56,000元，扣除兩造不爭執原告已交付之押租金46,000元後，積欠租金之數額尚未達2個月之租額，則依民法第440條第2項、土地法第100條第3款規定，被告自不得據以終止系爭租約，故其所為前揭終止系爭租約之意思表示即不生效力，其主張系爭租約已於110年7月8日終止，並無理由。 ⒊被告雖辯以租賃住宅管理條例第10條第1項第2款並無應先以押租金抵償之規定，該法為民法及土地法之特別法而應優先適用，認其終止系爭租約係屬合法等語。然租賃住宅管理條例第3條第1款就「租賃住宅」定義為：「指以出租供居住使用之建築物」，應限於純粹住宅使用，若租賃用途有營業性質，已非純粹住宅使用，得不受租賃專法相關規定之拘束。本件原告承租系爭房屋係供經營卡拉OK營業而非純粹居住使用，此觀系爭租約第5條「本房屋供住家、辦公、營業之合法使用」等語可明（本院112年度訴字第564號卷【下稱訴字卷】第49頁），應認系爭房屋並非純以住宅使用為目的，而無上開法律規定之適用。況細繹租賃住宅管理條例第7條第1項僅規定押金不得超過2個月租金之總額，同條第2項亦載明押金得作為清償租賃契約所生債務之用，而租金本為租賃契約所生之債務，本可以押租金抵扣之，前開規定對前述土地法第100條第3款、民法第440條第2項規定需欠租之數額扣除押金後，已達2個月之租額時，出租人始得終止系爭租約之規定並無影響，被告上開所辯，應有誤解。 ⒋原告雖主張曾柏翰非系爭租約當事人而僭稱出租人地位終止系爭租約不合法，惟依系爭委託管理契約（委託管理期間自109年8月1日至111年7月31日止），被告係將系爭房屋之出租、管理等事宜委由馥寓公司處理（本院112年度審訴字第241號卷【下稱審訴卷】第91頁），而原告於受讓該卡拉OK店後，先於108年9月1日與被告本人簽立為期2年4個月之租賃契約（訴字卷第27至45頁），復於109年10月1日由曾柏翰以代理人名義與原告簽立系爭租約（訴字卷第49頁），而前述3封存證信函首行均載明「台端承租本人代為租賃管理之不動產」等語（審訴卷第23、25、29頁），已表明代理之意旨，被告復於本院陳稱：曾柏翰是我的代理人，我也有要跟原告提前終止租約的意思，他並沒有逾越我的授權，曾柏翰寄的存證信函都沒有違背我的意思等語（訴字卷第80頁）。則曾柏翰以被告代理人身分向原告為終止系爭租約之意思表示，效力自歸屬於被告本人，並無原告所稱其僭稱出租人地位一情，原告此部分之主張，應有誤會。㈡原告請求被告賠償110年7月17日至同年9月30日因無法使用收益系爭房屋所受營業損失118,333元，為無理由： ⒈出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照）。惟損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。 ⒉查被告提前於110年7月8日終止系爭租約並非適法，不生終止之效力，依前開規定，於兩造約定之租期屆至前，被告仍負有使原告能依約使用、收益系爭房屋之義務。然被告於終止系爭租約後，旋於同年月17日更換門鎖，致原告無法進入系爭房屋使用收益，違反出租人前揭給付義務，就原告因此所受損害，固應負賠償責任。惟原告既主張因COVID-19疫情嚴峻，中央流行疫情指揮中心宣布自110年5月19日進入第三級警戒狀態而關閉包括視聽歌唱場所（KTV）在內等休閒娛樂場所，並提出高雄市政府嚴重特殊傳染性肺炎流行疫情指揮中心110年5月28日高市府肺指字第11035103200號公告為憑（訴字卷第85頁），期間經數度延長第三級警戒期間，自110年7月27日始調降疫情警戒標準至第二級，而迄至兩造約定之系爭租約終止日即110年9月30日，該卡拉OK店仍屬應關閉而無法營業之處所，亦經被告提出相關新聞網頁內容為證（訴字卷第201至203頁），則原告所受無法營業之損失，尚難逕認係被告違法終止租約之所致。況原告主張其係累積數日之營業收入用於支付相關食材採購成本後，將所餘金額存入郵局，並以其自108年9月6日至109年9月1日現金存入其郵局帳戶之總金額142萬元，平均每月47,333元作為本件營業損失金額之認定，固提出其左營菜公郵局帳戶歷史交易清單為證（審訴卷第41至46頁），然為被告所否認，自無從僅以其郵局存款紀錄逕認係其營業收入。而以原告為負責人之營利事業「天歌企業社」、「小燕子歌友會」（按依原告所述，「天歌企業社」為登記營利事業，「小燕小歌友會」則為店名），皆為所得稅法第71條第2項但書規定之小規模營利事業，無需辦理營利事業所得稅結算申報，亦經財政部高雄國稅局113年1月17日財高國稅左營字第1132650287號函復在卷（訴字卷第173頁），原告復未能舉出其他證據證明被告提前終止租約致其受有118,333元之營業損失，其此部分之主張，難認有據。㈢原告請求被告賠償系爭房屋內卡拉OK設備及相關桌椅等生財工具之損失6萬元，為有理由，逾此金額則屬無據： ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條第1項前段定有明文。次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第213條第1項、第215條分別定有明文。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，此觀民事訴訟法第222條第2項規定自明。該條立法意旨在於被害人之損害已經被證明，而損害額有不能證明或證明顯有重大困難之情形，如仍強令其舉證證明損害之數額，非惟過苛，亦不符訴訟經濟原則，屬同法第277條但書所定「依其情形顯失公平」之情形，減輕當事人舉證責任之一部，性質上為證明度之降低，被害人仍應在客觀上可能範圍內提出證據，俾供法院就損害額為適當之酌定（最高法院108年度台上字第1244號判決意旨參照）。 ⒉依曾柏翰於系爭刑案偵查中所陳，因原告自110年6月即未繳納租金，故被告授權其可以更換房屋鑰匙，其有於110年8月2日委請搬家公司將原告放置於屋內的沙發9張、茶几5個、高腳桌4張、高腳椅16張等物搬出系爭房屋，較貴重的家電如冰箱、立扇、抽油煙機及部分完整的椅子則留在騎樓等語（警卷第5頁；橋頭地檢署110年度偵字第11517號卷第84頁），另依曾柏翰於系爭刑案提出之110年8月8日屋內遺留物及清空後之錄影檔案暨擷圖，亦可見屋內除有上開物品外，亦有分離式冷氣機、消毒碗櫃、櫥櫃等物（警卷第15至19頁）。然斯時系爭租約未經合法終止，被告自不得依系爭租約第7條第1項後段之約定，擅自進入屋內處理、丟棄原告之物品，其請求被告賠償所受損害，自屬有據。又原告主張其自103年8月起即設立該卡拉OK店，嗣於107年8月因照顧家庭而轉讓予艾學貴，再於108年8月20日由艾學貴轉回給原告等情，為被告所不爭執（訴字卷第212、213頁），原告固未提出所述家具、家電等物之原始購買憑證，然以其自103年8月起即已經營該卡拉OK店而購入相關營業設備等生財工具，縱自108年8月20日自艾學貴受讓卡拉OK店迄至112年4月28日提起本件訴訟（參審訴卷第7頁民事起訴狀上本院收文日期章）起算，相隔已3年有餘，且其稱係以現金購入、相關購買憑證均置放於店內，惟遭被告換鎖後已悉數清空而無法提出，應堪採信，難認其就此能再為證明。衡以原告係以60萬元加計系爭房屋押租金46,000元自艾學貴受讓整間店包含卡拉OK設備及相關桌椅等生財器具，其以60萬元作為損失計算基準，應認有據。參照行政院所頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表，僅就固定資產列明折舊年限，針對非固定資產部分，依行政院主計處公布之「什項設備分類明細表」中，塑膠製沙發椅、椅凳、木製餐（飲）桌、餐具消毒櫃之最低使用年限為5年、冰箱4年、冷氣機9年，依定率遞減法每年應分別折舊369/1000、438/1000、226/1000，依上開耐用年限，其最後一年之折舊額，加歷年折舊累積額，總和不得超過該資產成本原額之9/10之計算方法，其折舊所剩之殘值為1/10即6萬元，是原告得向被告請求賠償之金額為6萬元，逾此金額之請求，難認有據。 ⒊被告另辯以原告對曾柏翰提出之強制、竊盜罪嫌均經檢察官為不起訴處分確定而無侵權行為之不法性構成要件等語，然徵諸不起訴處分意旨，係以曾柏翰係依系爭租約第7條之約定而為換鎖、清理屋內物品等行為而無強制及竊盜之犯意，至該條約定是否違反民法第71條而無效，應另循民事途徑解決等語（訴字卷第121至145頁）。惟被告終止系爭租約既非適法，即無權依系爭租約第7條第1項後段約定處分原告置於系爭房屋內之所有物，被告以曾柏翰無強制、竊盜之犯意執為其亦無民事侵權行為不法性之論據，並無理由。六、綜上所述，原告依侵權行為法律關係，請求被告給付6萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年5月23日（參審訴卷第67頁本院送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。七、本件判命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保免為假執行，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失依據，併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　3 　　月　　8 　　日民事第三庭法　官　楊捷羽以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　3 　　月　　8 　　日書記官　黃盈菁

臺灣橋頭地方法院112年度訴字第564號

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