112年度訴字第979號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：113 年 06 月 13 日

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度訴字第979號原告陳威霖訴訟代理人陳至諄被告周克維上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年5月23日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00號00樓房屋騰空遷讓返還原告。二、被告應給付原告新臺幣10,267元，並自民國112年5月9日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣16,000元。三、原告其餘之訴駁回。四、訴訟費用由被告負擔90％，餘由原告負擔。五、本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣481,700元為原告預供擔保，得免為假執行。六、本判決第二項前段得假執行，但被告如以新臺幣10,267元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項後段於原告以已到期部分金額之三分之一為被告供擔保後，就已到期部分得假執行；但被告如以已到期金額之全部為原告預供擔保，就已到期部分得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項前段及第2項分別定有明文。原告訴之聲明原為：（一）被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00號00樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）16,000元，並自民國112年5月5日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告16,000 元，嗣於本院審理於變更聲明為：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告20,267元，並自民國112年5月9日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告16,000元，被告對此表示無意見，並為本案言詞辯論（見本院卷第84頁），故原告所為訴之變更，應予准許。貳、實體部分一、原告主張：兩造於111年9月15日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告將其所有系爭房屋及地下一樓00號停車位出租予被告，租期1年，自111年10月1日起至112年9月30日止，每月租金16,000元，水、電、瓦斯及管理等費用，均由被告自行負擔。惟被告僅交付111年10月至112年1月之租金及押租金32,000元，其餘各期之房租均未支付，迄112 年5月5日止，被告遲付租金已達4個月（未付月份為112年2 月至5月，共計64,000元，扣除押租金32,000元後，仍逾期2月），共計欠繳租金64,000元。原告以存證信函終止系爭租約，被告於112年5月8日收受，被告於系爭租約終止後，仍未遷讓房屋，屬無權占有，侵害原告之所有權，爰依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。又被告積欠112年2月1日至5月8日租金52,267元，扣除押租金32,000元，被告尚應給付原告20,267元。另被告仍繼續無權占用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當租金之損害，依不當得利法律關係請求被告應自112年5月9日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告16,000 元。綜上，爰依系爭租約、民法第767條第1項、第179條之規定提起本訴等語，並聲明：（一）被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。（二）被告應給付原告20,267元，並自112 年5月9日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告16,000元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告自109年10月1日開始承租系爭房屋，每月準時由訴外人朱子瑋電匯租金予原告，管理費、水電、瓦斯費均按時繳交，未曾遲繳或不繳。被告為中度殘障病友，領有殘障手冊，單身獨居於系爭房屋，行動早已不便，系爭房屋曾有4次淹水，第1次確切時間不確定，第2次是112年1月24 日被告出外數日返家時，發現系爭房屋遭油汙淹沒且水深至腳踝處，被告屢次以電話、通訊軟體LINE及存證信函請原告前來修復並協商損壞賠償事宜，原告均不理不睬。此次廚房汙水淹沒全屋房間，侵害被告居住權，造成被告財產損失，包含布沙發、音響器材、揚聲器、櫥櫃、地毯、普洱茶磚等共計350,000元。112年6月29日、112年10月30日均發生汙水倒灌，原告均不聞不問。被告數次以各種方式聯絡原告，請其出面協商系爭房屋事宜，惟原告除催收房租外，不見其處理其他相關事宜，被告自得拒絕給付租金，並以向原告請求賠償之金額350,000元予以抵銷等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：（一）兩造於111年9月15日就門牌號碼高雄市○○區○○路00號00樓房屋及地下一樓00號停車位訂立租約，約定租賃期間自111年10月1日至112年9月30日止，每月租金為16,000元，水電瓦斯及管理費用由被告負擔，被告交付32,000元押租金。（二）被告自112年2月起迄今均未給付房租。（三）被告於112年2月20日及112年4月13日寄存證信函予原告。（四）原告於112年4月10日及112年5月5日寄存證信函給被告，被告於112年4月11日、112年5月8日收受。四、本件爭點為：（一）原告終止租約，有無理由？（二）原告請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，有無理由？（三）被告主張抵銷，有無理由？五、本院得心證之理由：（一）原告終止租約，有無理由？ 1.承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。次按租賃期間發生承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償，租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款定有明文。而租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款之規定，係屬特別法，故就定期租賃契約，不需抵扣擔保金，積欠租金額達2個月時，出租人催告仍不繳納，則可主張終止租約。只有不定期限租賃，必須適用土地法第100條第3款，扣除擔保金抵償後，仍欠租達兩個月租金額時，出租人始得終止租約（司法院院解字第3489號解釋參照）。 2.原告主張被告自112年2月起即積欠租金，積欠租金總額已達2個月，已於112年5月5日寄發存證信函終止系爭租約被告於112年5月8日收受，故系爭租約已終止等語，為被告否認，並以前詞置辯。經查，被告自112年2月起迄今均未給付房租，原告於112年4月10日及112年5月5日寄存證信函給被告，被告於112年4月11日、112年5月8日收受等情，為兩造所不爭執，並有存證信函、郵件回執在卷可參（見橋補卷第11至17頁、審訴卷第27至29頁），則被告於112年4月5日即已積欠租金3個月租金共48,000元，原告於112年4月10日以存證信函向被告催繳，嗣原告又於112年5月5日以存證信函為終止系爭租約之意思表示，則被告既積欠租金總額已達2個月以上，則原告定有相當期限催告後終止系爭租約，即屬有據，故系爭租約應自112年5月8日終止。 3.按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照）。則倘出租人已就租賃物之瑕疵修繕，租賃物已合於約定使用、收益之狀態，承租人自不得再為同時履行抗辯而拒絕租金之給付。 4.被告雖辯稱系爭房屋曾有4次淹水，原告未盡出租人義務，自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金等語。經查，被告所主張第1次淹水，惟未提出相關證據，原告則自陳於當日中午即打通公共管路，並清理完畢，故難認原告有違反民法第423條及429條之規定。第2次淹水係112年1月24日，依證人陳金輝證述：系爭房屋在去年的農曆過年初二有淹水。是從流理台的管道一直冒水出來，我們有緊急廣播請住戶不要使用水，可能塞在上面那一段，上面用水的話會繼續淹，業主有請人把管道疏通。淹水我也不能說嚴重或不嚴重，水是一直灌進來，淹水大概有4至6公分等語（見本院卷第92至93頁），又原告已支付室內打掃、消毒，及污水通管路費用，有進豐工程行之免用統一發票收據在卷可參（見本院卷第39頁），足見系爭房屋雖於112 年1月24日淹水，原告亦有進行修繕，且被告事後仍繼續居住於系爭房屋，足認系爭房屋經修繕後已合於約定使用之狀態，則被告主張原告未盡修繕義務而拒絕給付租金，要屬無據。又被告雖曾以存證信函主張就自行僱工修繕及財物損害部分，逕自租金扣除等語，惟被告就此並未提出任何證據證明有何僱工修繕支出及財物損害，縱認被告主張抵銷有理由，本院僅認被告抵銷10,000元為有理由（詳如後述），原告終止系爭租約時，被告仍積欠租金總額已達2個月，故原告於112年5月8日終止系爭租約自屬合法。而系爭租約既已終止，被告主張第3次淹水112年6月29日、第4次淹水112年10月30日，兩造間已無系爭租約存在，原告自不負民法第423條及第429條之責，故被告上開所辯，尚非可採。 5.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。系爭租約既經原告於112年5月8日合法終止，被告又未能證明其尚有何繼續使用系爭房屋之合法權源，自屬無權占有，是原告依民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。（二）原告請求被告給付租金及相當於租金之不當得利，有無理由？ 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例參照），是無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並致不動產所有權人受有損害，則不動產所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。又出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金，租賃住宅市場發展及管理條例第7條第2項定有明文。 2.被告自112年2月起迄今均未給付房租，而系爭租約已於112年5月8日終止，則112年2月1日至112年5月8日期間租金為52,267元（計算式：16000×3＋16000/30×8＝52267，元以下四捨五入），就押租金32,000元抵充後，被告尚應給付原告20,267元。又被告自112年5月9日起即無權占有系爭房屋，其無法律上原因受有相當於租金之利益，致原告受有損害，自應返還所受之不當利益，參以兩造前已約定每月租金16,000元，此為兩造基於契約自由原則下合意約定之金額，被告於系爭租約遭原告終止後仍占有系爭房屋，據此而衍生之權利義務關係，當為其所得預見並承擔，而被告迄今無權占有系爭房屋，因而獲有節省向他人承租房屋之費用，致妨害原告自行使用收益或租賃予第三人，減損原告可得之使用或租金收益，是原告主張每月相當於租金之不當得利為16,000元，應屬可採。從而，原告主張被告應自112年5月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元，為有理由，應予准許。（三）被告主張抵銷，有無理由？ 1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文。次按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條2項亦有明文。 2.被告主張因系爭房屋於112年1月24日淹水而受有財物損害350,000元，以此金額主張抵銷等語，惟被告就其所受損害僅提出與原告之LINE對話紀錄（見本院卷第47至55頁），又依證人陳金輝之證述，僅能證明系爭房屋有淹水，淹水大概4至6公分，並未能證明被告之財物損失狀況（見本院卷第92至94頁），而原告自承隔天早上去看，有看到一個價值1、2千元床墊、一些書、衣服、放在地上的東西丟掉等語（見本院卷第96頁），足見被告確有因系爭房屋淹水而受有財產上損害，參酌證人陳金輝所證述淹水情形及原告所陳述之丟棄物品等情，本院認被告所受財產上損害應以10,000元計算，故被告主張受有逾此範圍之財產上損害，為無理由。是以，原告對被告負有10,000元之債務，被告對原告負有20,267元之債務，且兩造之給付種類相同，並均屆清償期，故被告主張抵銷，即屬有據，經被告行使抵銷，被告尚應給付原告10,267元。六、綜上所述，原告主張依系爭租約、民法第767條第1項、第179條之規定，請求被告應將系爭房屋騰空返還予原告；被告應給付原告10,267元，及自112年5月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件訴訟費用，依民事訴訟法第79條規定，命兩造以比例負擔。七、末按所命給付之金額未逾500,000元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文。本判決第1項及第2項前段所命給付金額未逾500,000元，應依職權宣告假執行，並依民事訴訟法第392條第2項之規定，職權宣告被告如供相當之擔保，得免為假執行，判決如主文第5、6項所示。關於主文第2項後段部分，按為就財產權之將來給付之判決，在無損於債務人利益之前提下，於判決確定前祇須債權人能釋明，仍應依聲請假執行之宣告，如此方可達訴訟經濟之效益，除可節省訴訟成本與資源外，更可彰顯憲法保證人民財產權規定之精神（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類提案第37號研討結果參照），因本件被告應自112年5月9日起，按月給付原告16,000元，依上開說明，就已到期之部分，亦分別酌定相當之擔保金額，予以准許，乃判決如主文第7項所示。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造所為其他主張、陳述並所提之證據，經本院審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一詳予論述，附此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　13　　日民事第三庭法　官　王碩禧以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　13　　日書記官　陳韋伶

臺灣橋頭地方法院112年度訴字第979號

關鍵資訊