臺灣嘉義地方法院100年度訴字第623號

• 裁判案由: 拆除地上物等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣嘉義地方法院
• 裁判日期: 101 年 06 月 29 日

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第623號原　　　告　交通部台灣鐵路管理局貨運服務總所台南貨運服務所
法定代理人　邱光華
訴訟代理人　謝依良律師
被　　　告　惠成功
訴訟代理人　許世烜律師
上列當事人間請求拆除地上物等事件，經本院於民國101 年6 月14 日 言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落嘉義市○○段二○地號土地上，如後附嘉義市地政事務所民國一○一年五月十五日測量成果圖所示甲部分，面積為八四平方公尺之地上物拆除，並將土地交還原告。
被告應自民國一百年六月二十二日起至返還前項土地之日止，按日給付原告新臺幣貳仟零陸拾柒元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項於原告以新臺幣陸拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實與理由
壹、程序事項
1.按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。查本件原告交通部台灣鐵路管理局貨運服務總所臺南貨運服務所之法定代理人起訴時原為陳岡山，嗣變更為邱光華，業據新法定代理人賡續委任謝依良律師為訴訟代理人，並由謝依良律師具狀聲明承受訴訟（見本院卷第84頁、第89頁及第90頁），核無不合，應予准許。
2.按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，為民事訴訟法第256 條所明定。本件原告起訴時訴之聲明請求被告應將坐落嘉義市○○段20地號土地（下稱系爭土地）上如附圖所示A 部分之地上物（實際面積以地政機關測量為準）拆除後，將土地交還原告。嗣於101 年6 月14日以民事言詞辯論狀變更為被告應將坐落嘉義市○○段20地號土地上如嘉義市地政事務所101 年5 月15日嘉地二字第1010004000號函檢送之測量成果圖所示甲部分，面積為84平方公尺之地上物拆除後，將土地交還原告。前揭變更核屬事實上陳述之補充，非為訴之變更或追加。揆諸上開規定，原告上開所為於法無違，亦應准許。
貳、實體事項
一、原告方面
㈠先位聲明
1.被告應將坐落嘉義市○○段20地號土地上如嘉義市地政事務所民國101 年5 月15日嘉地二字第1010004000號函檢送之測量成果圖所示甲部分，面積為84平方公尺之地上物拆除後，將土地交還原告，並自民國100 年6 月22日起至返還前開土地之日止，按日給付原告新台幣（以下同）
2,067 元。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.第一項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
㈡備位聲明
1.被告應將坐落嘉義市○○段20地號土地上如嘉義市地政事務所民國101 年5 月15日嘉地二字第1010004000號函檢送之測量成果圖所示甲部分，面積為84平方公尺之地上物拆除後，將土地交還原告，並自起訴狀繕本送達後第8 日起至返還前開土地之日止，按日給付原告2,067 元。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.第一項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
㈢先位主張
1.原告依租賃契約第9 條第1 項第1 款約定，提前終止租約，應屬合法：
⑴嘉義市政府確因為站前交通動線及環境設計規劃之需，須使用上開租賃標的：兩造於99年4 月15日簽訂土地租賃契約，被告向原告承租系爭面積為166.64平方公尺之土地，租期為99年5 月15日起至104 年5 月14日止，嗣為處理民眾陳情案，於100 年3 月4 日會議上，因嘉義市政府交通處表示為站前交通動線及環境設計規劃之需，須使用上開租賃標的，原告遂於該次會議向被告表示終止租約之意，原告提前終止租約核與租賃契約第9 條第1 項第1 款「政府因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者」之約定相符。依前開100 年3 月4 日會議紀錄之五、討論：1.「主席：... 本次會勘主要為市民陳情：站前本所承辦標租標的範圍阻礙市民通行，建議嘉義市政府及本局做整體規劃設計不再辦理出租，因此請各單位表示意見。」，以及3.「嘉義市政府交通處：本府已委託景觀總顧問公司著手辦理站前整體交通動線及環境規劃設計，範圍包含已收回之國光客運公司嘉義站場及連接後站人行天橋之站前廣場，待規劃完成即可進行實體施工。」，可知會議當時確因嘉義市政府設計規劃站前交通動線及環境之需，使用上開租賃標的，原告方依上開約定終止租約，被告謂原告恣意終止租約云云，應非事實。另依嘉義市政府101 年2 月15日府工土字第1015006043號函，可知嘉義市政府確因嘉義火車站站前交通動線及環境設計規劃之需，須使用系爭土地，該府當時業已編列預算並進行規劃設計中，且將規劃範圍示意圖函送交通部臺灣鐵路管理局及所屬業管單位，要求預留嘉義火車站站前用地空間，以利後續整體重新利用，足證原告於依租賃契約第9 條第1 項第1 款約定，提前終止租約應屬有據。
⑵嘉義市政府目前仍有使用系爭租賃標的之需求，符合「舉辦公共事業需要或公務使用需要」之情形：依嘉義市政府101 年4 月12日召開「嘉義車站站前廣場工程」審查會會議紀錄所示，恆昇工程顧問股份有限公司表示嘉義火車站前站交通動線規劃之整體施作，經初估全部金額約為壹仟萬，原預算金額僅300 萬元，要求嘉義市政府依約辦理契約終止，以利後續火車站站前廣場完整性規劃施作，故上開會議結論認為因上開工程原預算經費編列欠週延，有重新檢討必要，要求承辦單位依程序簽辦解除契約，後續再重新辦理公開遴選工程顧問公司委託設計監造，俟完成後再行編列預算，俾符合工程採購法之規定。可知嘉義市政府係因原編列預算過低（至少差距700 萬元），要求承辦單位依相關程序另行編列預算以符合政府採購法之規定，足證嘉義市政府確有使用嘉義火車站站前用地空間之需求，否則，嘉義市政府根本無須重新辦理公開遴選工程顧問公司委託設計監造及另行編列預算，故原告依租賃契約第9 條第1 項第1 款約定，提前終止租約確屬有據。而依嘉義市政府101 年2 月15日府工土字第1015006043號函說明二、㈤，可知因系爭黑金段20地號土地係屬鐵路用地，非屬道路用地，無法辦理撥用，嘉義市政府僅能協調交通部臺灣鐵路管理局同意該府使用系爭黑金段20地號內部分土地，因被告承租使用之土地位於規劃範圍內，衡以公務機關編列預算後，有預算執行達成率之困擾，苟原告未確定能將之提供嘉義市政府規劃利用，嘉義市政府就不敢隨意規劃及編列預算，以免規劃及編列預算後，因原告未能收回及提供土地，致該府無法進行既定規劃及預算執行而遭檢討，目前嘉義市政府已要求承辦單位依程序簽辦解除契約，後續再重新辦理公開遴選工程顧問公司委託設計監造，俟完成後再行編列預算，足證確有「舉辦公共事業需要或公務使用需要」，與根本無「舉辦公共事業需要或公務使用需要」之情形有別，被告以本件尚無確定之設計及預算，謂原告不能提前終止租約，難認有理。末者，原告終止租約當時，嘉義市政府確已編列預算，進行交通動線及環境規劃設計，原告之終止租約即屬合法；縱然嗣後因經費過高致使該府另行辦理，則屬契約終止後發生之新事實，不能據此反推原告之終止租約不合法。
⑶被告以嘉義工務段表示「工程設計核定後，請預先通知，以利與停車場業者解約」，謂原告無須提前終止租約云云，原告意見如下：原告與嘉義工務段為不同單位，有各自獨立之人事及會計編制，嘉義工務段與停車場業者所簽訂之租約，是否與系爭租約相同，猶不可知，被告以嘉義工務段之發言要求原告作相同處理，難認有理。嘉義工務段所為發言，亦有可能係表示未來新設計如有納入其他停車場業者租用土地時，要求提前告知以利解約，此與系爭租用土地已確定納入規劃範圍之情形不同。
2.懲罰性違約金部分：依租賃契約第12、14條規定，於租約終止之翌日起7 日內，被告應將承租土地回復原狀交還原告，如有違反，依租賃契約第13條規定，被告應按逾期之期間，每日給付懲罰性違約金2,067 元，茲因被告繳納租金至100 年6 月14日止，可認兩造間租約係於100 年6 月14日終止，則被告至遲應於100 年6 月21日將承租土地回復原狀，否則自100 年6 月22日即應負違約責任，原告得依租賃契約第13條規定請求被告按日給付懲罰性違約金2,067 元。
3.關於系爭土地租賃契約已於100 年6 月14日終止之說明：原告之嘉義服務站先於100 年4 月18日函知被告終止系爭土地租賃契約，並請被告於100 年4 月29日辦理騰空交還系爭土地，惟被告並未依該函辦理，經原告之嘉義服務站再次函知被告速洽該站辦理，嗣被告繳納租金至100 年6月14 日 ，同意100 年6 月14日為租約終止日，並於100年6 月15日交還系爭土地，此有點交紀錄可佐。由被告寄發之存證信函載稱「本案租賃標的已於100 年6 月15日本人於現場由貴站沈主任強制收回，同時並交付已繳履約保證金收據乙紙」，可知被告自承系爭土地已於6 月15日交還，其已交付繳納履約保證金收據予嘉義服務站沈主任，足證其知悉原告終止系爭土地租賃契約之意思表示，方會同意原告收回系爭土地；至於被告謂係原告強制收回系爭土地云云，應非事實，蓋苟被告不同意原告收回，被告豈會有自動提出履約保證金收據，請求退還履約保證金之舉。由於被告事後另對兩造終止租約一事，提出異議，甚至委請律師發函主張兩造租約並未終止，要求原告讓其繼續使用租賃物，兩造間就租約是否終止既生爭議，被告顯然不會同意原告逕依租約規定拆除雨棚，原告方會提起本訴。
㈣備位主張
1.苟鈞院認為原告不能依租賃契約第9 條第1 項第1 款約定提前終止租約，因被告未經原告同意擅自施設雨棚（即系爭地上物），原告早於99年12月3 日以存證信函要求被告拆除雨棚，詎被告虛與委蛇，謊稱已於99年12月10日拆除，實則迄今仍未拆除，原告自得依租賃契約第20條第8 項「乙方（即被告）未經甲方（即原告）同意擅自施設雨棚、圍籬或其他簡易臨時性設施經甲方通知限期回復原狀，或當地主管機關認有不符相關法令規定須拆除，乙方應無條件自行負責拆除，不得要求任何補償或提出異議，逾期未回復原狀，甲方得終止契約，收回租賃物」之規定，終止兩造間之租約，原告前以起訴狀為終止租約之意思表示，兩造間租約既已終止，原告自得依租賃契約第14條規定請求被告拆除雨棚返還租賃土地，暨依租賃契約第13條規定請求被告按日給付懲罰性違約金2,067 元。
2.對於被告之抗辯，原告意見如下：
⑴被告於系爭土地上搭設雨棚設施並不符合租賃契約第20條第5 項之約定：租賃契約第20條第5 項係約定「...乙方如須施設雨棚、圍籬或其他簡易臨時性設施，應在不影響鐵路局站場營運安全及觀瞻原則下，事先繪製圖說並檢附書面相關資料向甲方提出申請，經甲方審核同意後，以交通部臺灣鐵路管理局名義依建築法規向當地主管機關申請證照經核准並簽妥切結書後，始得施設…」，可知：於施設地上物前，被告有義務先主管機關提出申請，俟取得建造執照後，方得施設，但被告尚未取得建造執照前，即逕行施設，顯然違約。被告並未事先繪製圖說並檢附書面相關資料向原告提出搭設雨棚之申請，即逕行施設雨棚，當屬違約。
⑵至於被告謂依原告99年11月9 日函可證明被告非擅自搭建雨棚云云，原告否認之，蓋原告為系爭土地之管理者，因有民眾向嘉義市政府檢舉系爭地上物為非法建築，嘉義市政府遂函請原告查覆，嗣嘉義市政府再函知系爭地上物須經核准，原告方以上開函文告知被告應向嘉義市政府辦理證照，被告非法搭建地上物在先，經人檢舉後，原告單純告知應辦理證照，尚難據此推論原告事前有同意被告搭建系爭地上物。
⑶系爭土地上之雨棚設施如非被告違約施設，被告豈會出具書面表示其已於99年12月10日拆除，足被告確已承認其違約施設雨棚設施之舉，被告抗辯稱原告有同意其施設云云，顯非事實。
二、被告方面
㈠聲明
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.若受不利判決，願供擔保，請准免假執行。
㈡陳述
1.被告係經公開招標於99年4 月15日與原告就坐落嘉義市○○段20地號部分土地面積166.46平方公尺訂立租賃契約，約定供被告做為置場或商業空間使用。原告從未有違約使用之情形。
2.依租賃契約第20條第5 項約定，被告如須施設雨棚、圍籬或其他簡易臨時性設施，應在不影響鐵路局站場營運安全及觀瞻原則下，事先繪製圖說並檢附書面相關資料向原告提出申請，經甲方審核同意後，以交通部台灣鐵路管理局名義依建築法規向當地主管機關申請證照經核准並簽妥切結書後，始得施設，產權歸屬原告所有，被告有使用權。被告承租土地係要經營餐飲業，承租土地後於99年5 月25日簽約加盟訴外人力作企業有限公司之「green bus 」連鎖餐飲集團，被告已依約支付訴外人力作公司加盟金300
,000元及履約保證金200,000 元。被告並委任元埕建築師事務所規劃設計。建築師規劃設計地上雨棚等建物，要申請雜項執照時，因發現黑金段20地號土地上已存有諸多地上建物，要申請雜項建造執照必須提出該土地上既有建物之使用執照或建造執照，乃發函予原告，請原告提供坐落於黑金段20地號土地上所有的使用執照影本及未興建完成建物之建造執照影本及執照圖說影本，以便申請辦理雜項執照，惟原告自己手中文件缺漏，不能提出全部既有建物之執照，又不去申請補發，一直拖延不予配合；被告因未能獲得原告配合申請雜項執照，不得不向加盟商力作公司請求暫緩進行餐飲吧台之裝潢造作。
3.因原告無法依約配合提出文件供被告申請雜項建造，竟於原告於去（100 ）年初起，忽謂被告供他人停車似有違約，要求改善；100 年3 月9 日又發文予被告稱有民眾陳情嘉義車站出口右側停車場目前以欄杆區隔造成不便，建議恢復綠美化；又於100 年3 月25日發文予被告稱：「有關民眾陳情嘉義車站出口右側停車場目前以欄杆區隔造成旅客不便一案，業經陳報本總所，原則同意於100 年4 月30前收回會勘標的，交還本局嘉義工務段管理酌處」云云。但查，欄杆是承租前既存的地上物，非被告所興建，被告並無違約，且按時繳交租金，原告為何一再來函要求收回妨害被告之租賃權？原告之總所（鐵路管理局貨運服務總所）同意收回租賃標的，是原告機關內部的問題，被告公開招標得標而承租，豈能因原告之上級說要收回就可收回。原告一方面想要收回租賃物不想讓被告承租，但另一方面卻仍按月收受被告租金？尤有甚者，原告又以100 年8月2 日發文存證信函要求被告於函到7 日內於點交紀錄上簽名，將租賃物點交還給原告，否則依律師建議以租金給付不履行強制執行，並以可能損及本人之經濟信用，恐嚇被告就範，無視該租約係經公開招標後簽訂，並經由公證人公證，租期至104 年5 月14日始屆滿。
4.原告起訴主張系爭土地因站前交通動線及環境設計規劃之需，須使用租賃標的物土地，乃於100 年3 月4 日會議時向被告提前終止租約，所據者乃租賃契約第9 條第1 項第1 款「政府因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者」之約定... 云云。惟被告否認有上開約定得提前終止契約之原因，且被告亦不同意提前終止契約。原告應舉證證明系爭土地有「政府因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用」之情形。雖嘉義市政府交通處列席人員在場有表示市府已委託景觀總顧問公司著手辦理站前整體交通動線及環境規劃設計，待規劃完成即可進行實體施工。然開會議紀錄僅係嘉義市政府交通處列席人員之意見，是否能代表嘉義市政府，仍有疑義；況且其僅表示委託總顧問公司著手規劃設計而已，則尚在「規劃設計」之階段，仍非已定之行政計畫，且是否己編列預算提報市議會審核？均屬未知數，則嘉義市政府是否會將被告承租範圍之土地劃入其中，尚屬未知，何來政府需用土地之有？
5.若原告已於100 年3 月4 日提前終止租約，為何還繼續收取100 年3 月、100 年4 月、100 年5 月、100 年6 月份之租金？若有政府需用土地之事實而提前終止租約，為何原告於100 年8 月2 日來函係表示「將依律師建議以『租金給付不履行』強制執行」，而隻字未提嘉義市政府需用土地？
6.依民法第423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」。原告並未違反租約，但被告不知何故，不斷藉詞原告違約、民眾陳情、綠美化、原告之總所已許可回收、要對被告強制執行讓本人信用破產…等光怪陸離之理由，干擾被告承租使用權，今又起訴主張政府需用土地須收回為由終止契約，一再侵害被告之承租權，致被告白白支付租金且不能經營事業，損害甚鉅。7.100 年6 月15日之點交紀錄，係原告片面偽造，被告並無同意終止契約交還土地。若被告有同意其收回，為何被告未於點交紀錄上簽名？為何原告又於100 年8 月2 日來函要求被告補簽名？再者，原告之站長在100 年6 月15日強行將欄杆活動門上鎖，將被告趕走，依被告100 年8 月15日發文給原告之存證信函所陳：「由貴站沈主任強制收回」一語，即可知原告之站主任係以蠻橫之態度，將土地「強取收回」，致被告之租賃權受損。因原告站主任違約強行取回土地，故被告行使同時履行抗辯權，拒付自100 年7 月起之租金。
8.被告與訴外人力作公司簽訂加盟契約時，已支付加盟金200,000 元及300,000 元，裝修金依加盟契約約定，應於取得租賃場地時給付；惟被告因雜項執照未能取得，被告向訴外人力作公司表示先予暫緩施工，但因拖延太久，訴外人力作公司已依加盟契約向法院聲請發支付命令要求被告支付1,300,000 元之店面裝修金，被告雖已異議，但力作公司仍要訴訟，已通知被告開庭。
9.依嘉義市政府101 年5 月23日函覆 鈞院所附101 年4 月12日召開「嘉義車站站前廣場工程」審查會會議紀錄，可以證明「嘉義車站站前廣場工程」至今嘉義市政府自己都還沒有核定其設計及預算，還因設計不當，必須重新設計規劃：
⑴依會議紀錄第捌、「建議事項」，恒昇工程顧問股份有限公司所表示意見內容：「因本工程付委託之工程預算金額為300 萬元，…依據2011年『嘉義市委託嘉義火車站（前站）交通動線規劃』結果，應須考量拆除後作一致性整體規劃施作，包含廣場舖面、照明、街道傢俱及車道相關標誌…等，經初估全部金額約為壹仟萬元方能完成，倘依原預算金額300 萬元繼續履行將不符公共利益，故依據本工程勞務契約第16條－契約終止解除及暫停執行第4 項，依相關契約規定與恒昇工程顧問股份有限公司辦理契約終止，以利後續火車站前廣場完整性規劃施作。」又依第玖、「會議結論」所載內容：「本工程原預算經費編列欠週延，以至於設計後經費超出甚巨。經各單位討論建議及補充後，考量設計缺失及主計單位、審計機關等疑慮，有重新檢討之必要。綜上所述，本案請承辦單位依程序簽辦解除契約，後續再重新辦理公開遴選工程顧問公司委託設計監造。俟設計完成後再行編列預算，俾符合工程採購法之規定」。
⑵由上述會議內容可知，站前廣場之設計有重大缺失（預算金額從300 萬元暴增到1000萬元），嘉義市政府各單位仍存有疑慮，致原先委託之工程顧問公司解除契約，故該站前廣場目前尚無任何相關之「設計」及「預算」存在，自無所謂「政府因舉辦公共事業需要或公務使用需要」之問題。
10.原告主張終止契約，並無理由，且係損害被告且不利原告之權利濫用行為：
⑴依101 年4 月12日召開「嘉義車站站前廣場工程」審查會會議紀錄第柒、綜合討論（與會代表發言摘要記錄）第三、交通部台灣鐵路管理局嘉義工務段：「⑴工程設計核定後，請預先通知，以利與停車場業者解約。...
」，由此可知，在嘉義市政府核定其工程計畫之前，並無必要提前與承租土地之業者終止租約。由此足證原告主張因政府舉辦公共事業或公務使用而需用土地，有提前終止契約之必要，非有理由。
⑵兩造所訂立租賃契約租期至104 年5 月14日，在期限屆滿前，兩造均依租賃契約負有義務，享有權利。除非確實有必須提前終止契約之情形，否則應受租約之限制，不得任意終止。經查，站前廣場之設計因設計重大缺失必須另覓工程顧問公司重新設計及編列預算，則何時能設計完成並核定，遙遙無期，已詳述如前，連「設計」都還沒有完成，還在重新遴選工程顧問公司重新設計，設計完成後，還須編列預算及審查預算等事實，已詳述如前，則嘉義市政府根本還沒有需用土地之情形，即無租賃契約第九條第一項第一款所約定「政府因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者」之情形存在。則原告依此主張提前終止租約，顯於法不合。
⑶縱認在不確定的將來，嘉義市政府可能會有使用系爭土地之需求，但目前依照兩造間之租約繼續履行，並無礙嘉義市政府尚屬將來且不確定的土地使用需求；因此，在嘉義市政府使用土地需求未確定，且未確定何時才需使用之前，若原告執意依租賃契約第九條第一項第一款所約定「政府因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者」提前終止租約，因系爭租約自原告起訴日100 年11月起算至租期屆滿之日104 年5 月止，仍有43個月的租期未履行，果若終止，除原告自己喪失1,333,000 元（31,000×43=1,333,000）之租金收入外，另
一方面，也使被告得使用收益系爭土地43個月之利益喪失，且拆除尚有經濟價值之地上物，則對兩造均造成重大損害。但造成兩造重大損害相對之下並未成就任何政府之公共事業或用地需求，則顯屬損人不利己之行為，損害個人及國家利益至為明顯，應屬權利濫用行為，依法當屬無效。
11.本件原告以起訴狀為終止契約意思表示之時，嘉義市政府尚未表示有任何土地需求，故原告以起訴狀依租賃契約第9 條第1 項第1 款約定為終止契約意思表示之時，因無政府或公共事業需用土地之問題，故終止契約不生效力；雖嘉義市政府以101 年2 月13日發函要求黑金段土地之相關經管單位配合預留土地，然因嘉義市政府旋於101 年4 月12日放棄原計畫，在新計畫完成並核定前，並無所謂政府需用土地之問題，故原告不能再執租賃契約第9 條第1 項第一款約定主張終止契約。
參、本院得心證之理由
一、本件首要爭點在於原告是否已依系爭土地租賃契約（見本院卷第8 頁正面至第11頁背面）第9 條第1 項第1 款「政府因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者，原告得隨時終止契約，被告不得要求任何補償及其他異議」而取得終止權？按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。
二、實則，事前訂約的意義在於事先給予訂約者合理的告知，使其明瞭哪些行為是被契約所規制的，以及契約利益背後所應承擔之風險，並藉此控制契約權利行使的的合理性、可預測性及安定性。誠然，契約一經事後履約爭議而進入法院審理，往往涉及契約文字多重文義解釋之可能性，以及很多不易為一般人瞭解的技術細節，且契約文字又常須借重日常生活罕見的語言加以抽象描述，是法律專家之間恆常存有合理的歧見。但爭議的存在，絕不必然意謂訂約者不可能預見哪些情形可能遭致不利益的風險。就本件土地租賃契約第9 條第1 項第1 款而言，「政府因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者，原告得隨時終止契約，被告不得要求任何補償及其他異議」，倘不理會法學操作上諸多的專業問題，逕自訴諸一般人的常情與直觀，反而易於掌握該約定之被告應承擔風險的大致範疇，亦指當有公務上之需要時，原告即取得終止契約之權利，被告應承擔伴隨該需要可能發生而來之不利益風險，除非該公務需要已確定不可能實現，此從「需要」這樣較概括抽象的契約文字用語，可知其預告較大的風險範圍歸於被告承擔，而非以較明確具體之文字限縮原告取得終止權之範圍（例如：預算審核通過或工程發包完畢等），從而，被告雖執嘉義市火車站站前廣場（下稱站前廣場）設計尚有瑕疵、預算尚未通過審議、工程尚未發包等未符合前開契約條款為抗辯，惟本院以為該契約文字既以較概括抽象之「需要」律定較大之風險範圍歸於被告承擔，使之得以預見其履約投入資本所承擔風險，便已盡其合理預告之義務。職是，依嘉義市政府101 年2 月15日府工土字第1015006043號覆函（見本院卷第97頁至第100 頁），既已確認站前廣場之公務需要，則原告業依約取得終止權，足堪認定。至於，被告與訴外人簽約糾紛，本屬前揭風險承擔一環，與本件無涉，不另贅言。
三、承前，原告既已取得契約終止權，則終止權為一有相對人之單獨行為，僅需終止意思表示到達被告即為生效，毋庸被告同意，自屬當然。經查，被告於寄交原告之100 年8
月15日存證信函（見本院卷第47頁）及101 年6 月14日言詞辯論期日當庭陳述，均承認100 年6 月15日被告收回土地時原告在現場，並當場繳回履約保證金93,000元之雜項繳款收據，足認原告終止契約之意思表示已到達被告並合法生效。參見被告於100 年8 月15日尚以存證信函告知原告：「... 本案租賃標的已於100 年6 月15日本人於現場由貴站沈主任強制收回，同時並交付已繳履約保證金收據乙紙..，惟貴站以未在點交紀錄上簽名為由迄今未辦退款... ，能否退還保證金，謹請貴站自行妥處。」等語可知，被告於伊時對於兩造租約已經終止之事實，尚無爭執，所爭執者，僅為原告不可以被告位在點交紀錄簽名為由拒不退還履約保證金而已。被告事後翻異先前態度，爭執原告之契約終止權，究其緣由，參見其所提「green bus 國際輕飲集團加盟合約書」台南地方法院101 年度移調字第6 號調解筆錄等件內容可知（見本院卷第56頁正面至58頁背面、第91至92頁），乃被告因遭原告終止租約，至其非但無法依先前計畫於承租之系爭土地經營加盟事業，更遭所申請加盟之訴外人力作公司請求依約給付店面裝修金，最後以被告給付訴外人力作公司90萬元成立調解，蒙受損失所致。
四、再者，被告自始未否認坐落嘉義市○○段20地號土地上如嘉義市地政事務所民國101 年5 月15日嘉地二字第1010004000號函檢送之測量成果圖所示甲部分，面積為84平方公尺之地上物為其所興建，惟系爭租賃契約既經終止，被告所有前開地上物自屬無權使用系爭土地，應予拆除；此亦合於系爭租賃契約第13條約定，應按逾期之期間，每日給付懲罰性違約金2,067 元。綜上，原告主張為有理由，應予准許。原告先位之訴既有理由，本院即無庸再就備位之訴加以判決，附此敘明。
五、又原告及被告分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰酌定之擔保金額，併予准許之。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本件爭點無涉，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第
390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 29 日民二庭法 官 陳思睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 29 日書記官 張富喆