臺灣嘉義地方法院101年度事聲字第32號

• 裁判案由: 聲明異議
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣嘉義地方法院
• 裁判日期: 101 年 07 月 18 日

臺灣嘉義地方法院民事裁定　　　　　　 101年度事聲字第32號聲明異議人　吳雯瑛
劉玉伶
相　對　人　合作金庫商業銀行股份有限公司
法定代理人　劉燈城
代　理　人　林國柱
上列當事人間拍賣抵押物事件，聲明異議人對於民國101年6月26日本院民事執行處司法事務官所為100年度司執字第32606號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
異議費用由聲明異議人負擔。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。前項裁定，應敘明理由，並送達於當事人。民事訴訟法第240 之3 條及第240 之4 條分別定有明文。依上所述，本件聲明異議人對於本院民事執行處（下稱執行法院）司法事務官於101年6月26日以100年度司執字第32606號裁定所為駁回異議人聲請假扣押之裁定，異議人於收受該裁定送達後10日內具狀聲明異議，經司法事務官認為異議無理由，乃送由法院裁定，核無不合，合先敘明。
二、異議意旨略以：異議人吳雯瑛係合法買受門牌號碼嘉義縣中埔鄉隆興村廍後7 之15號建物（下稱系爭建物）所有權，自有權將系爭建物出租他人，此權利受憲法財產權之保障，不應受不相干第三人間債權、債務關係之影響。異議人劉玉伶則主張依一般常理租賃建物時只要出租人能出具建物所有權（證明）即能確知建物否為其所有，若事後以不相干第三人間債權、債務關係否定其與出租人間之租賃關係實屬無理。且執行債務人鑫利資產管理有限公司（下稱鑫利公司）就嘉義縣中埔鄉○○○段16地號土地（下稱系爭土地）及系爭建物設定地上權予異議人吳雯瑛，該地上權是否得排除尚有疑義，自不得逕行排除異議人（劉玉伶）依法取得之租賃權等語，爰對100 司執毅字第32606 號裁定聲明異議等語。
三、按物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法物權編施行法第1 條固定有明文。惟按，於96年9 月28日施行之民法第877 條規定：「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。前項規定，於第866 條第2 項及第3 項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之」，此項規定於施行前，非不得以之為法理而予以適用，此有最高法院98年度台抗字第377 號裁判意旨可資參照；基此，依民法第877 條規定之立法意旨，在使房屋與土地能同歸一人，易於拍賣，以保障抵押權人，並簡化法律關係，以避免或減少紛爭。故如土地所有人將土地設定抵押權後，雖未自行於土地上營造建築物，但容許第三人在土地上營造建築物，為避免單獨拍賣土地，可能使土地及建物非由同一人所有，法律關係趨於複雜，衍生糾紛，及為使土地易於拍賣，保障抵押權人之權益，本於上述法條之立法意旨，自應許抵押權人行使抵押權時，將第三人於抵押權設定後在土地上營造之建築物與抵押之土地併付拍賣，而將房屋賣得價金交還該第三人（最高法院95年度台抗字第453 號裁判參照）。就異議人主張之前述異議事由，經查：
㈠緣執行債務人駒成建設有限公司（下稱駒成公司）係於96年1 月29日以包括系爭土地等多筆土地為執行債權人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫）所負債務擔保，而設定最高限額抵押權，並經辦理抵押權設定登記在案。本件執行債權人合作金庫聲請併附拍賣異議人吳雯瑛之系爭建物，原係於97年5 月27日抵押人駒成公司實際負責人張錦文向中埔鄉公所聲請核發建照，於系爭土地上營造未保存登記之系爭建物，原始起造人應為張錦文，嗣於100 年3 月8 日始辦理第一次登記，所有權人為第三人即鑫利公司負責人劉森岳。劉森岳復於100 年3 月18日將系爭建物所有權以買賣為原因移轉予異議人吳雯瑛，異議人吳雯瑛並與系爭土地所有權人鑫利公司簽立土地租賃契約及設定地上權，嗣於100 年6 月20日將系爭建物出租予異議人劉玉伶等情，有系爭土地、建物登記謄本、異動索引；異議人吳雯瑛與鑫利公司間之土地租賃契約、公證書；異議人吳雯瑛、劉玉伶間房屋租賃契約書等件附於本院100 年度司執字第32606 號執行卷宗影本可憑，堪信屬實。
㈡再者，系爭土地之抵押權設定，雖係於96年9 月28日民法第877 條修正前，然揆諸前揭說明，該項規定於施行前，亦有適用；是以，依民法第877 條第2 項之規定，抵押之土地上存有非土地所有人營造之建築物，抵押權人聲請將該建築物與抵押土地併附拍賣，係以同法第866 條第2 項、第3 項所定情形即抵押權人實行抵押權受有影響，執行法院因而除去該條所規定之權利或終止該租賃關係為前提。第三人劉森岳與異議人吳雯瑛就系爭建物買賣移轉，係屬前開最高限額抵押權設定後，所成立債之關係，本不得對抗該抵押權。且系爭土地等抵押物，歷經減價拍賣後仍無人投標，拍賣底價已低於抵押權，堪認系爭建物及租賃關係之存在確有影響抵押權之情事，執行債權人合作金庫以此為由，聲請除去租賃關係及地上權後併付拍賣系爭建物，俾利該抵押權所設定之土地得以順利拍定，核與民法第866 條第2 項、第3 項、第877 條第2 項及辦理強制執行事件應行注意事項第57點（四）之規定尚無不符，自應允許。
㈢是以，系爭建物雖嗣為異議人吳雯瑛取得所有權，然系爭建物之興建及移轉所有權係在坐落之系爭土地設定抵押權之後，從而，執行債權人合作金庫依據前揭規定，主張併付拍賣，並經原裁定准許，洵屬於法有據。
四、綜上所述，本院民事執行處司法事務官裁定駁回聲明異議人就強制執行程序之聲明異議，經核認事用法，並無不合，聲明人異議意旨執前揭情詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 18 日民二庭法 官 陳思睿
以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，向本院提出抗告狀。
中 華 民 國 101 年 7 月 18 日書記官 張富喆