102年度訴字第312號｜民事：返還租賃物｜裁判日期：102 年 10 月 29 日

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第312號原　　　告　維興行股份有限公司法定代理人　劉盧雪花上列一人之共　　　同訴訟代理人　奚淑芳律師黃曉薇律師張雯峰律師複代理人　　張書瑋律師被　　　告　游能參上列一人之共　　　同訴訟代理人　林勝木律師林信文律師上列當事人間返還租賃物事件，於民國102 年10月01日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：壹、聲明：一、被告應將嘉義縣太保市○○○○區○○路○號廠房返還原告。二、訴訟費用由被告負擔。三、原告願供擔保，請准宣告假執行。貳、陳述：一、兩造於民國100年3月30日在臺灣雲林地方法院民間公證人林洸鍇處作成100 年度雲院民公鍇字第0248號公證書。依公證書、房屋租賃契約第三條1.租金為每月新台幣10萬元整，每月一次，由被告於每月十六日以現金支付；第四條1.本房屋係供營業之用；第六條1.乙方拖欠租金達兩個月以上，經原告催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，原告得終止租約。二、嗣因被告至101 年12月24日止，共有七個月以上之租金未繳，原告為此於該日以嘉義玉山郵局存證號碼001056存證信函，催告原告於101 年12月27日前給付，如逾期未繳，即以本函為終止契約之表示，不另發函。詎，被告於收受後，即委由律師於101 年12月28日回復以，因原告設址於該處致被告無法辦理工廠登記，另原告應塗銷廠房之抵押權等為由，拒絕給付租金。三、惟經查，房屋租賃契約第四條固然約定1.本房屋係供營業之用，然被告業已於100年4月21日以廠房所在地辦妥獨資商號輝國鑄造所之商業登記，此有商業登記資料查詢可證，自此應認原告已履行契約。且依租約之文字，既未載明上開廠房應供被告辦理工廠登記，並以之為契約要素；更況且被告自租約於100年4月16日生效至101年5月間，其間長達一年多均如期給付租金；另其所營之獨資商號輝國鑄造所雖無工廠登記，然自設立迄今仍營運不輟。故此被告以此為拒付租金，行使同時履行抗辯或先訴抗辯，於契約及民法及以往履約之歷程觀之，均嫌無據。四、綜上，原告以被告無端長達七個月以上租金未繳為由終止契約，於契約及民法之規定尚屬無違。再，上開終止租約時之未付租金縱然扣抵被告已繳之保證金30萬元，被告於原告終止租約時，仍有四個月租金未繳，故此原告得終止租約，請求被告返還租賃物，應至為明確。又原告前開以101年12月24日嘉義玉山郵局存證號碼001056存證信函，催告原告於101年12月27日前給付，如逾期未繳，即以本函為終止契約之表示，應生終止租約之效力。原縱退步言之，前開存證信函未生終止租約之效力，原告援以本書狀主張因被告經催告期限給付租金後仍未給付，為終止契約之意思表示，並以本訴請求被告應返還租賃物。為此，原告爰依據兩造房屋租賃契約第6 條及民法第440條、第255條規定，請求鈞院判決如訴之聲明。參、證據：提出100年度雲院民公鍇字第248號公證書暨房屋租賃契約書、嘉義玉山郵局101 年12月24日第001056號存證信函、林勝木律師事務所101年12月28日101年勝律函字第1228號函、輝國鑄造所商業登記資料及維興行股份有限公司100 年度房屋稅繳款書影本等資料。乙、被告方面：壹、聲明：一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。三、如受不利判決，被告願供擔保，請准免於宣告假執行。貳、陳述：一、系爭租賃契約第一條：「房屋所在地及使用範圍：嘉義縣太保市○○里0鄰○○路0號全部」、第四條使用用租賃物之限制：1、「本房屋係供營業之用」。足見被告向原告承租之使用範圍係嘉義縣太保市○○里0鄰○○路0號全部及供營業之用，為原告所明知並同意，然原告迄仍設址於被告承租之嘉義縣太保市○○里0鄰○○路0號，因同一地址不能有二家公司行號設立工廠登記，致被告無法向嘉義縣政府申請工廠設立登記，使被告不能依兩造所約定使用、收益系爭租賃物，顯然原告已違背兩造之租賃契約。二、原告之被繼承人劉寧伴與劉嘉良平於100 年09月20日立具出租人劉寧伴因遷移延誤，故100 年05月01日至同年07月24日廠租以四折計算，07月25日後恢復契約原訂租金。特立此具為證，另備註：本公司維興於100 年07月24日正式遷出，於遷出後正式收取房租為準，並書立房屋租賃契約說明書。雖原告於101 年12月24日以嘉義玉山郵局存證信函催告原告於101 年12月27日前給付所欠租金，但被告於收受後，即委由律師於101 年12月28日回復以因原告設址於該系爭租賃物處所致被告無法辦理工廠登記，並請原告儘速塗銷其與第一商業銀行股份有限公司於91年06月06日設定之抵押權登記，並於102年01月30日前將原告公司遷出嘉義縣太保市○○里0鄰○○路0 號，然原告公司迄今仍然設址於被告承租之上開地址，可見原告並未以合於所約定使用、收益之租賃物交付被告，其有違反兩造之租賃契約甚明。三、被告因無法辦理工廠登記，被嘉義縣政府以違反空氣污染防制法裁處10萬元，被告因此再向嘉義縣環保局申請固定污染源操作許可，經嘉義縣環保局回函稱：請依固定空氣污染源許可申請文件審查表補正，於該審查表之其他欄記載1.請俟取得工廠登記證後再送審，意即若未取得工廠登記證即無法再送審。益徵原告並未依約遷出系爭租賃物，以合於兩造所約定使用、收益之租賃物交付被告，是本件違反契約者為原告，原告竟然起訴請求返還租賃物，其無理由至為灼然，依民法第423 條之規定，原告實已違背租賃物交付之義務，無庸置疑。又出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之積極義務，倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去或防止之義務，有最高法院86年台上字第3490號判例可參，由上所述，原告未履行租賃物之交付及保持義務，其於租賃關係存續中，因可歸責於己之事由，未保持其合於約定使用、收益狀態交付被告，顯然應負債務不履行之責任。原告之請求自屬無據。四、系爭租賃契約第4條第1款雖約定：「本房至係供營業之用」，但被告所承租之廠房位於嘉太工業區內，且承租之目的最被即希望能合法經營工廠（被告於遷入前即取得商業登記，僅於遷入後變更登記地址），故被告於遷入後隨即辦理工廠變更登記手續，且屢以存證信函催促原告塗銷抵押權登記並協同辦理工廠變更登記，均足徵被告簽訂系爭租賃契約之目的係在於經營合法之工廠。再者，被告自100 年04月16日生效至101年5月雖均如數給付租金，但期間仍屢次以口頭方式告知原告應儘速協同辦理變更登記，準此，原告所交付之廠房，不合於約定之使用目的，且於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態，即與契約目的不符，被告自得依民法第264條主張同時履行抗辯權，拒租金之支付。五、原告所提不動產租賃契約書（原證十三）第一條，不動產租賃標的物所在地之約定付之闕如，無法得知契約雙方所約定之標的物為何？故其契約無效而無拘束被告之效力。縱有拘束之效力（假設），原告若欲單方面終止契約，依「前契約」條款第七條第五款，除應於一個月前通知外，尚須賠償被告違約金後才得據以提前終止契約，惟迄今被告完全未獲得原告分毫之違約賠償，故兩造之租賃關係仍舊存在。再依「前契約」條款第四條，被告租賃系爭廠房之用途已明載為「工廠」之用，故原告違反契約之主給付義務至明已如前述，被告自得主張同時履行抗辯拒絕給付租金。參、證據：提出100年07月29日嘉義縣政府函、100年09月20日原告前代表人劉寧伴收據、房屋租賃契約說明書、嘉義縣政府101 年03月22日府環字第0000000000號函及裁處書、嘉義縣環境保護局101 年04月02日嘉環空字第0000000000號函、林德昇律師事務所函、房屋收租明細、100 年07月29日嘉義縣政府函、土地及建物謄本、101 年06月06日林勝本律師事務所函影本等資料。理由甲、程序部分：本件原告起訴後，被告雖然曾經於102 年07月04日民事答辯暨反訴起訴狀中亦對原告提起反訴，請求原告即反訴被告維興行股份有限公司應協同反訴原告游能參辦理嘉義縣太保市○○○○區○○路○號之工廠登記，並給付反訴原告新台幣10萬元，及自反訴起訴狀繕本送達之日起按年利率百分之五計算之利息。惟嗣後被告即反訴原告游能參於102年10月1日言詞辯論時已經當庭撤回反訴，因此，本件應僅就本訴之部分審理判決，合先敘明。乙、實體部分：一、經查，本件原告主張兩造於100年3月30日在臺灣雲林地方法院民間公證人林洸鍇處作成100 年度雲院民公鍇字第0248號公證書，依公證書、房屋租賃契約第三條1.租金為每月10萬元整，每月一次，由被告於每月十六日以現金支付；第四條1.本房屋係供營業之用；第六條1.乙方拖欠租金達兩個月以上，經原告催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，原告得終止租約，業據原告提出100 年度雲院民公鍇字第0248號公證書暨房屋租賃契約書為證，堪認屬實。二、又查，原告另主張被告至101 年12月24日止，共有七個月以上之租金未繳，原告於101年12月24日以嘉義玉山郵局第001056號存證信函催告被告於101年12月27日前給付，如逾期未繳，即以本函為終止契約之表示，不另發函，詎被告於收受後，即委由律師於101 年12月28日回復以，因原告設址於該處致被告無法辦理工廠登記，另原告應塗銷廠房之抵押權等為由，拒絕給付租金等情，固據原告另提出嘉義玉山郵局101年12月24日第001056號存證信函、林勝木律師事務所101年12月28日101 年勝律函字第1228號函影本佐參，惟被告對於原告所主張自101年5月至今未給付租金一節，被告辯稱伊要給四折，可是原告不願意，因為金額有爭執，所以到現在還沒有給原告租金等語。經查，本件兩造房屋租賃契約第四條約定系爭房屋係供營業之用，被告雖已於100年4月21日以廠房所在地辦妥獨資商號輝國鑄造所之商業登記，惟查，被告向原告承租的是嘉義縣太保市○○○○區○○路0 號廠房全部，非僅承租一部分，而原告自從於100年3月30日將嘉義縣太保市○○○○區○○路0 號廠出租後，至提起本件訴訟時為止，仍然將維興行股份有限公司嘉太廠登記設置於嘉義縣太保市○○○○區○○路0 號廠房內，尚未遷出，致使被告無法向嘉義縣政府申請工廠設立登記，並遭處罰10萬元，並命停工及限期於101年6月15日前申請取得操作許可證，並處環境講習2小時，此有被告提出之嘉義縣政府100年07月29日府城工商字第000000000號函及嘉義縣政府101年03月22日府環字第0000000000號函及裁處書在卷可稽。嗣後被告於101 年3月21日以輝國鑄造所輝環外字第000000000號函向嘉義縣環境保護局申請操作許可證，嘉義縣環境保護局則檢還申請資料並函覆請俟取得工廠登記證後再送審，此亦有被告所提出之嘉義縣環境保護局101年04月02日嘉環空字第0000000000 號函暨附件固定空氣污染源許可申請文件審查表載明可佐。三、按民法第423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」；第按，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此於民法第264條第1項前段亦定有明文。又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現債權人之給付利益。經查本件兩造租賃契約第一條約定「房屋所在地及使用範圍：嘉義縣太保市○○里0鄰○○路0號全部」、第四條使用用租賃物之限制：１、「本房屋係供營業之用。」足見被告向原告承租之使用範圍係嘉義縣太保市○○里0鄰○○路0號全部及供營業之用，為原告所明知並同意，然原告迄仍設址於被告承租之嘉義縣太保市○○里0鄰○○路0號，因同一地址不能有二家公司行號設立工廠登記，致被告無法向嘉義縣政府申請工廠設立登記，使被告不能依兩造所約定使用、收益系爭租賃物，顯然原告已違背履行租賃契約時應協力輔助實現債權人之給付利益之附隨義務。四、又查，原告維興行股份有限公司之前代表人劉寧伴於100 年09月20日出具書面文件，載明出租人劉寧伴因遷移延誤，故100年05月01日至同年07月24日廠租以四折計算，7月25日後恢復契約原訂租金，並於收據欄內載明「茲向承租人游能參暫收廠房租金壹拾柒萬肆仟肆佰陸拾貳元正，特立此據為証。」等語，可見，原告維興行股份有限公司前代表人劉寧伴於100年9月20日即承認有遷移延誤情事，而被告游能參亦仍然於100年9月20日給付廠房租金壹拾柒萬肆仟肆佰陸拾貳元，顯見被告並非蓄意欲拒絕給付租金。雖原告於101 年12月24日以嘉義玉山郵局存證信函催告被告於101 年12月27日前給付所欠租金，但被告於收受後，即委由律師於101 年12月28日回復以因原告設址於該系爭租賃物處所致被告無法辦理工廠登記，請原告於102年1月30日前將原告公司遷出嘉義縣太保市○○里0鄰○○路0號，然原告公司迄至本件起訴時仍然設址於被告承租之上揭廠房。被告因無法辦理工廠登記，被嘉義縣政府以違反空氣污染防制法裁處10萬元，被告因此再向嘉義縣環保局申請固定污染源操作許可，經嘉義縣環保局回函稱：請依固定空氣污染源許可申請文件審查表補正，於該審查表之其他欄記載1.請俟取得工廠登記證後再送審，意即若未取得工廠登記證即無法再送審。益徵原告並未遷出系爭租賃物，以合於兩造所約定使用、收益之租賃物交付被告，因此，原告以101年12月24日嘉義玉山郵局存證號碼001056 存證信函及本件起訴狀主張為終止租賃契約之表示，均尚無法發生終止兩造租賃契約之效力。綜據上述，本件因為原告違反租賃契約應協力輔助實現債權人之給付利益之附隨義務，故原告現依兩造房屋租賃契約第6條及民法第440條、第255 條之規定，請求法院判決被告應將嘉義縣太保市○○○○區○○路○號廠房返還原告，於法尚屬未合，不應准許，應予駁回之。而原告之訴既業經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回。五、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述或攻擊、防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。丙、據上論斷，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 102 年 10 月 29 日民三庭法官呂仲玉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中華民國 102 年 10 月 29 日書記官葉芳如

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