103年度訴字第198號｜民事：返還不當得利｜裁判日期：104 年 03 月 05 日

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第198號原　　　告　媚登峰健康事業股份有限公司法定代理人　莊雅清訴訟代理人　陳忠儀律師被　　　告　新泰森實業有限公司法定代理人　王玲棟被　　　告　廣博網路科技股份有限公司法定代理人　王國韶被　　　告　中福紙業股份有限公司法定代理人　王國韶前三人共同訴訟代理人　湯光民律師複代理人　　沈聖瀚律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國104年2月5日言詞辯論終結，判決如下：主文被告新泰森實業有限公司應給付原告新臺幣柒拾貳萬肆仟伍佰肆拾貳元，及自民國一０三年四月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告廣博網路科技股份有限公司應給付原告新臺幣柒拾貳萬肆仟伍佰肆拾貳元，及自民國一０三年四月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告中福紙業股份有限公司應給付原告新臺幣柒拾貳萬肆仟伍佰肆拾貳元，及自民國一０三年四月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上開第一、二、三項之任一被告為一部或全部給付，其餘被告於該給付之範圍內免給付之義務。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告新泰森實業有限公司、廣博網路科技股份有限公司及中福紙業股份有限公司各負擔百分之十五，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾肆萬壹仟伍佰壹拾肆元分別為各被告供擔保後，得為假執行。但各被告如以新臺幣柒拾貳萬肆仟伍佰肆拾貳元，為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張： (一)緣原告於民國97年間經由鈞院之法院拍賣程序，購得嘉義市○區○○段0○段0○000地號土地及其上建物（建號：嘉義市○區○○段0○段000○號及1521建號、二建物之門牌合併為：嘉義市○○路000號）之全部（以下合稱系爭不動產），嗣原告繳足全部價金後，鈞院於97年4月7日核發系爭不動產之權利移轉證書，由原告取得該不動產所有權，原告並於97年4月30日完成系爭不動產之移轉過戶登記。詎原告取得系爭不動產所有權後，於97年4月15日至系爭不動產所在處，竟發現被告等仍無權占有使用系爭不動產之1樓，經原告多次請求被告等返還占有後，被告等始於100年7月25日遷離使系爭不動產歸於原告占有，期間自97年4月15日起至100年7月25日止，被告等無權占有原告所有之系爭不動產達39又3分之1個月（即3年3個月又10天），依民法第179條規定及最高法院台上字第1894號判決意旨，相當於受有該期間使用系爭不動產之不當得利，其租金之計算，應依不動產之位置、工商業繁榮程度、鄰地租金等判斷，而系爭不動產經李林國際不動產估價師事務所（下稱李林鑑定報告）鑑定後，認定該建物（即嘉義市○○路000號）之年租金為新臺幣（下同）1,831,000元，其中1樓之年租金為493,654元，以此換算1樓每月租金總計為41,138元（493,654÷12），則被告等既無權占有原告所有之系爭不動產達39又3分之1個月（97.04.15至100.07.25），其應返還原告相當於租金之不當得利共計1,617,958元（41,138×39.33），原告遂依當地租金行情請求被告等返還相當於租金之不當得利共1,617,958元，惟均無所獲，爰依法提起本訴。 (二)原告請求相當於租金之不當得利並無法定租金上限適用之餘地，原告請求並未逾法定租金之上限：１、被告辯稱原告提出系爭不動產租金鑑定報告為單方面委託製作，並無可採，且該鑑定結果亦逾越法定租金上限，本案應以土地法第97條作為請求數額計算之基礎云云，惟參照鈞院99年訴字第442號判決及臺灣高等法院台南分院100年度上易字第214號判決意旨，原告係請求相當於租金之不當得利，而非單純之租金，已無法定租金上限適用之餘地，且系爭建物係供營業使用，非一般居住之用，亦非法定租金上限之規範目的所含蓋，另與本案相關之鈞院103年度訴字第171號、103年度訴字第268號判決理由亦已認定相當於租金之不當得利數額，應以基地與房屋之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地、房屋之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地、鄰屋租金相比較以為決定，應不受土地法第97條之限制，被告所辯，已無理由。２、鈞院雖委託黃志豪不動產估價師事務所再次估算本案請求相當於租金之不當得利數額（下稱黃志豪鑑定報告），經其估價後，認為系爭建物1樓自97年4月15日至100年7月25日之租金總額為947,824元。惟黃志豪鑑定報告係於103年12月間受鈞院委託而辦理，其正式鑑價時間距本案待證事實所欲估算之97年4月15日至100年7月25日之租金數額，已有至少3年以上之差距，期間當地之開發建設、交通發展、繁榮狀況及經濟發展、市場概況等因素已有變遷，黃志豪鑑定報告雖以各項資料、數據企圖還原當時狀態，惟終究僅係事後以臆測、推估之方式為之，要難準確判斷當時之不動產租金行情。反之，李林鑑定報告係97年7月21日勘查、製作，恰為本案待證事實所欲估算之97年4月15日至100年7月25日之租金數額期間相符，應較黃志豪鑑定報告為可採。因此，本案仍應以李林國際不動產估價師事務所之鑑定結果，作為相當於租金之不當得利數額計算基礎，始為正論。況李林鑑定報告係由取得正式執照之不動產估價師獨立依據其鑑價專業、超然、中立而製作完成，且該鑑價報告除經承辦之不動產估價師用印證明真正外，其中亦有檢附估價人員之證照及證書可供查詢，故上揭鑑定報告應足勘作為認定本案原告請求相當於租金之不當得利數額之依據。 (三)被告三人均有使用系爭不動產一樓全部，應依不真正連帶債務之法律關係對原告負不當得利之返還責任：１、被告辯稱新泰森公司單獨使用系爭不動產一樓90％範圍，廣博公司、中福公司使用系爭不動產一樓各5％範圍，故各被告只需就各自占用比例負返還責任云云。惟被告等人既不否認使用系爭不動產一樓範圍，自應對原告負相當於租金之不當得利返還責任，至於其等主張僅使用特定範圍云云，既未舉證以實其說，自難採信之。實則，被告新泰森公司法定代理人王玲棟與廣博公司、中福公司二公司之法定代理人王國韶為父子關係，新泰森公司與廣博公司、中福公司之員工亦共同使用系爭不動產一樓之空間，並未特別區隔各自之使用範圍，此由鈞院另案98年度重訴字第35號案件於98年8月14 日之勘驗筆錄記載：「據被告訴代稱975建號新泰森食品公司營業場所，有2名著制服的員工，也是廣博公司員工。」、台灣高等法院台南分院99年度重上字第1號案件於99年2月12日之勘驗筆錄記載：「1樓大部分面積由新泰森食品行經營肉鬆，其中擺有2張桌子，有1隻電話，2位小姐坐在位置上，上訴人訴訟代理人湯光民律師稱中福紙業股份有限公司員工以聯絡電話使用，經營人力派遣，隔間後面有4張辦公桌，有2位小姐，上訴人訴訟代理人湯光民律師稱是廣博網路科技股份有限公司之辦公處所，從事人力仲介。」等語，可知被告廣博公司之員工亦有使用新泰森公司之營業場所、被告中福公司亦使用新泰森公司之電話等營業設備，故被告三人係共同使用系爭不動產1樓範圍，故均應就使用系爭不動產1樓之全部對原告負相當於租金之不當得利返還責任。２、按學說上所謂不真正連帶債務，指數債務人以單一目的，本於各別之發生原因負其債務，因其中一債務之履行，他債務亦同歸消滅。故若不真正連帶債務人中之一人所為之清償，已滿足債權之全部，對債權人即應發生債絕對消滅效力，債權人自不得再向他債務人請求清償（最高法院98年度台上字第1402號民事判決意旨參照），另參照屏東地方法院93年度訴字第311號判決意旨，本案被告三人既自97年4月15日起至100年7月25日止就系爭不動產一樓全部均受有使用利益，而就所受之利益對原告負有返還其利益之義務，審酌其等各自債務發生之原因不同，僅因相關法律關係偶然競合，致對原告負同一內容之給付，故被告三人係屬不真正連帶債務，於任一被告為給付時，其他被告即同免其責任。 (四)原告對被告之債權為相當於租金之不當得利債權，並非單純租金債權，請求權時效應為15年：１、被告雖辯稱本案債權之時效為五年，已逾五年之部分，被告得拒絕給付云云。惟查，原告對被告之債權為相當於租金之不當得利債權，非單純租金債權，並無民法第126條適用之餘地，請求權時效應適用民法第125條之規定為15年，始為正論。對此，民法學者王澤鑑教授亦明白表示：「1、民法第一二六條所謂『租金』，係指基於有效成立租賃契約而生的對價，無論如何作廣義解釋，均不能包括無權占用他人土地而受的『使用利益』，或所謂的『相當之租金』。前者基於契約，後者基不當得利，其法律性質有別不能作同一解釋。2、民法第一二六條對租金所設短期消滅時效，乃係因其為定期給付債權，債權人本可從速請求債務履行。無權占用他人之物的不當得利請求權，非屬定期給付債權。難期其可從速請求，準其立法意旨，民法第一二六條規定對不當得利請求權，亦無類推適用餘地。」在案。從而，民法第126條既無適用或類推適用於不當得利債權之情形，則被告辯稱原告對於債權逾五年之部分無請求權云云，並無理由。２、被告雖引用最高法院49年台上字第1730號判例，惟司法機關係依法審判，而最高法院之判決或判例並非立法院制定之法律，並當然拘束法院之裁判。前揭最高法院判例既有違反立法者對於消滅時效制度之立法精神，並經民法學者批評在案，是鈞院本於依法審判之精神，自不應再援用之，要屬當然。３、退萬步言之，縱鈞院仍認本案不當得利債權之請求權時效應為5年，惟參照鈞院另件與本案相關之103年度訴字第171號、103年度訴字第268號判決理由，原告既於103年1月27日對被告為假扣押強制執行，因債權人進行假扣押之程序，已寓有請求債務人清償債務之意思，而債權人聲請假扣押強制執行後，債務人即知悉遭假扣押之情事，故債權人聲請假扣押強制執行發生民法第129條第1項第1款「請求」中斷時效之效果，原告嗣後更於103年3月10日(應係3月18日)提起本件訴訟，該假扣押強制執行之「請求」距起訴亦未逾六個月，更無民法第130條「視為不中斷」之情形，則自98年1月27日起至100年7月25日（即被告之遷離日）止之相當於租金之不當得利債權仍未罹於時效，被告仍負返還之責。 (五)至於被告聲請會同嘉義市地政事務所履勘被告三公司佔用使用面積為何，惟由鈞院另案98年度重訴字第35號案件於98年8月14日之勘驗筆錄、臺灣高等法院台南分院99年度重上字第1號案件於99年2月12日之勘驗筆錄記載，可知被告新泰森公司法定代理人王玲棟與廣博公司、中福公司二公司之法定代理人王國韶為父子關係，被告新泰森公司與廣博公司、中福公司之員工亦共同使用系爭不動產一樓之全部空間，並未特別區隔各自之使用範圍，即廣博公司之員工亦有使用新泰森公司之營業場所、被告中福公司亦使用新泰森公司之電話等營業設備，故被告三人均應就使用系爭不動產1樓之全部對原告負相當於租金之不當得利返還責任，自無再會同嘉義市地政事務所履勘被告三公司佔用使用面積為何之必要。 (六)並聲明：１、被告新泰森實業有限公司應給付原告1,617,958元，及自起訴狀繕本達送翌日起，依年息百分之五計算之利息。２、被告廣博網路科技股份有限公司應給付原告1,617,958元，及自起訴狀繕本達送翌日起，依年息百分之五計算之利息。３、被告中福紙業股份有限公司應給付原告1,617,958元，及自起訴狀繕本達送翌日起，依年息百分之五計算之利息。４、上開第一、二、三項之任一被告為一部或全部給付，其餘被告於該給付之範圍內免給付之義務。５、訴訟費用由被告負擔。６、原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以： (一)原告請求相當於租金之不當得利有關97年4月15日至98年3月17日部份，已罹於五年時效而消滅：１、本件原告係請求返還相當於租金之不當得利，實質上屬於使用房屋之代價，依最高法院49年台上字第1730號判例意旨，應適用五年之短期時效，故原告於103年3月17日(應係3月18日)起訴，其請求97年4月15日至100年7月25日期間使用系爭不動產一樓之不當得利於五年前部份即「97年4月15日至98 年3月17日」之部分，已罹於五年時效而消滅，共同被告自得拒絕給付。２、原告雖援引民法學者王澤鑑教科書辯稱相當於租金之不當得利債權，請求權時效應適用民法第125條規定為15年，惟該見解乃為該名學者個人獨特看法，實則，相當於租金之不當得利債權應適用民法第126條五年消滅時效之見解乃實務長期穩定見解，學者林誠二亦贊同之，認此不當得利的本質乃用益該物的「代價」，雖其名稱與租金異，惟債權人仍應同樣按時收取，不因契約終止或未成立而易其時效計算，此外，原告向訴外人提起給付租金訴訟（鈞院103年度訴字第171號判決）亦認原告於該案主張相當於租金之不當得利請求權消滅時效期間應為五年，故本於法安定性、司法裁判一致性之追求，本件相當於租金之不當得利債權，自應適用民法第126條五年消滅時效。 (二)另參照鈞院98年度重訴第35號勘驗筆錄記載：「法院勘驗現場：○○路000號一樓關於975建號建物部份（即面臨民權路部份的建物）目前由新泰森食品公司擺放所販賣的名產營業中，975建號後半部及1521建號部份為隔間辦公室，辦公室內有兩名員工，據廣博及中福負責人王國韶稱辦公室內2名員工，皆為廣博公司員工，經王國韶同意後勘辦公室現場擺放資料，關於每月帳款、履歷表皆為廣博公司的資料，並無中福公司相關資料，據被告訴代稱975建號新泰森食品公司營業場所有2名著制服的員工，也是廣博公司員工。」、台灣高等法院台南分院99年度重上字第1號案件於99年2月12日之勘驗筆錄記載：「1樓大部分面積由新泰森食品行經營肉鬆，其中擺有2張桌子，有1隻電話，2位小姐坐在位置上，上訴人訴訟代理人湯光民律師稱中福紙業股份有限公司員工以聯絡電話使用，經營人力派遣，隔間後面有4張辦公桌，有2位小姐，上訴人訴訟代理人湯光民律師稱是廣博網路科技股份有限公司之辦公處所，從事人力仲介。」等語，可知系爭不動產一樓前面面積約90％部份均為被告新泰森公司用以從事肉鬆販賣，被告廣博公司及中福公司僅使用後方辦公室約各佔一樓樓地板面積5％範圍，則共同被告各自使用系爭不動產一樓之位置既有不同，不當得利請求權各自獨立發生，共同被告只需就各自占用比例負返還責任，原告竟謂被告間成立不真正連帶債務，請求被告廣博公司與中福公司返還超過實際使用後方辦公室部份的不當得利，於法自有未合。懇請鈞院囑託地政機關至系爭不動產一樓測量共同被告各自占用之面積，以釐清返還不當得利之數額。 (三)原告訴請相當於租金之不當得利顯然過高：１、原告請求相當於租金之不當得利計算基準僅係原告起訴前單方私下委託李林國際不動產估價師事務所作成之不動產估價報告書，被告等全程未參與估價過程，該數額應無參考價值，且依土地法第97條第1項、土地法施行法第25條規定，建築物不當得利之租金請求應以縣市主管機關估定之價額即嘉義市政府之課稅現值為依據，系爭不動產一樓之價額參照嘉義市政府稅務局99年課稅明細表所載之課稅現值為845,300 元，若以年息百分之五計算，一樓每年租金為42,265元，與原告估價之年租金493,654元相比，其計算顯然過高。２、況原告除本件外，另向訴外人請求系爭建物地下室、二樓及三樓相當於租金之不當得利（鈞院103年度訴字第171號），而於該案件中，鈞院為達客觀中立以昭兩造折服，即不採原告所提之鑑定報告作為不當得利數額之依據，另委請黃志豪不動產估價師事務所鑑定系爭建物之租金數額，今兩件訴訟既涉及同一棟建物，僅有樓層不同之區別，為追求鑑價基礎同一、裁判一致性、兩造間之公平等語。 (四)並答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷： (一)原告起訴主張系爭不動產係97年間拍賣取得，經本院於97年4月7日核發系爭不動產權利移轉證書，由原告取得系爭不動產所有權，並於97年4月30日完成系爭不動產移轉登記。然原告取得系爭不動產所有權後，被告三人無權占有使用系爭不動產之1樓，期間自97年4月15日起至100年7月25日止等情，業據提出本院97年4月7日嘉院龍民95執利字第5829號不動產權利移轉證書及系爭不動產所有權狀等影本各1份在卷可稽（詳本院卷第8至15頁），且為被告所不爭執(本院卷第 268頁)，自堪信屬實。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。故被告三人於前開期間無法律上原因占用系爭不動產，而獲得相當於租金之利益，並致原告受有損害，則原告依不當得利返還請求權，請求被告給付不當得利，自屬有據。 (二)被告雖不否認有占有之事實，惟辯稱部分不當得利已罹於5 年時效而消滅、被告三人各有占有範圍，應僅就占有範圍負責、租金過高等情置辯，經查：１、本件適用短期消滅時效規定 (１)按不當得利之利得人所應返還之利益係「所受之利益」，故不當得利之請求權人得請求返還之範圍，自應以利得人所受之利益為限。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，此有最高法院61年度台上字第1695號判例可資參照。因此，本件被告因無權占用原告之系爭不動產，自受有相當於免付租金之利益，故被告所受利益之性質，堪認係相當於租金之性質。而租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5年，亦有最高法院96年度台上字第2660號裁判意旨可資參照。揆諸最高法院前揭裁判意旨及說明，本院認於請求相當於租金之不當得利之情形，應仍適用民法第126條短期時效之規定，原告雖主張不當得利返還請求權之消滅時效期間應適用民法第125條所規定之15年，然與前揭判例意旨不符，尚非可採。 (２)被告雖稱適用5年之時效，並主張自97年4月15日至98年3月 17日之不當得利部分，已罹於時效而消滅。原告則主張本件縱認應適用5年短期時效，因原告於103年1月27日即對被告為假扣押強制執行，即生民法第129條第1項第1款「請求」中斷時效之效果，且原告更於同年3月18日提起本件訴訟，距前開假扣押強制執行之「請求」未逾6個月，無民法第130條規定「視為不中斷」之情形。原告既於103年1月27日已請求被告履行債務，則自98年1月27日起至100年7月25日止之系爭不當得利返還請求權，仍未罹於5年之消滅時效期間，被告仍負返還之責等語。查聲請假扣押強制執行是否生中斷時效之效果，雖有不同見解，採否定見解者認為債權人聲請假扣押之目的僅在保全強制執行，並非行使假扣押所保全之權利，故不生中斷時效之效力，惟本院認為民法第129條第2項第5款所規定之開始執行行為或聲請強制執行，從文義解釋，並未區分究為本案強制執行或保全之強制執行，而保全強制執行其目的在於保全本案之債權，難謂無實現債權之意，故本院認為債權人聲請假扣押強制執行，為民法第129條第2項第5款所規定時效中斷之原因，經查原告於103年1月27日向本院聲請假扣押強制執行乙情，業據提出蓋有本院103 年1月27日收文戳章之民事假扣押執行聲請狀影本1份在卷可按（詳本院卷第164頁），故原告不當得利返還請求權自103年1月27日聲請假扣押強制執行時，發生消滅時效中斷之效果，從而原告請求不當得利返還請求權自103年1月27日回溯5年之日（即98年1月28日）起至100年7月25日止，未罹於5 年之消滅時效期間，至於98年1月27日以前之不當得利返還請求權，則已罹於5年之消滅時效，應堪認定。２、被告三人應負不真正連帶債務 (１)按不真正連帶債務，係指數債務人以同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償，如已滿足債權之全部，即應發生絕對清償效力，債權人不得再向他債務人請求清償。(２)被告雖辯稱系爭不動產一樓前面面積約90％部份均為被告新泰森公司用以從事肉鬆販賣，被告廣博公司及中福公司僅使用後方辦公室約各佔一樓樓地板面積5％範圍，共同被告各自使用系爭不動產一樓之位置既有不同，不當得利請求權各自獨立發生，被告需就自己占用部份負返還責任，原告不得請求被告負不真正連帶債務云云。惟查，被告新泰森公司法定代理人王玲棟與廣博公司、中福公司二公司之法定代理人王國韶為父子關係，被告並不爭執。且據另案勘驗時依勘驗結果之記載「現場一樓為新泰森食品公司營業，據廣博公司及中福公司負責人王國韶稱一樓為廣博及中福公司共同承租」、「據被告訴代稱975建號新泰森食品公司營業場所，有2名著制服的員工，也是廣博公司員工。」、「法官問：廣博及中福承租範圍，王國韶答：共同承租，共同使用」，有本院另案98年度重訴字第35號案件於98年8月14日之勘驗筆錄可稽(本院卷第118頁至第119頁)；又另案勘驗筆錄記載：「1樓大部分面積由新泰森食品行經營肉鬆，其中擺有2張桌子，有1隻電話，2位小姐坐在位置上，上訴人訴訟代理人湯光民律師稱中福紙業股份有限公司員工以聯絡電話使用，經營人力派遣，隔間後面有4張辦公桌，有2位小姐，上訴人訴訟代理人湯光民律師稱是廣博網路科技股份有限公司之辦公處所，從事人力仲介。」亦有台灣高等法院台南分院99年度重上字第1號案件於99年2月12日之勘驗筆錄可稽(本院卷第122頁至第123頁)。另廣博公司及中福公司員工均透過新泰森食品公司大門出入，而無獨立出入口，亦為被告所自承(本院卷第267頁背面)，從而原告主張被告新泰森公司與廣博公司、中福公司之員工共同使用系爭不動產一樓之空間，並未特別區隔各自之使用範圍等情，即有可採。被告雖辯稱各有占有範圍，惟既僅有一出入口，且廣博公司及中福公司負責人王國韶於勘驗時亦稱共同承租，共同使用，則被告辯稱各有占有使用範圍，顯係臨訟杜撰之詞，並不可採。又被告雖聲請本院至現場勘驗，惟被告既已於100年7月25日搬離，現場已無從勘驗，而前揭另案之勘驗已足顯示客觀狀態，尚無再次勘驗之必要，故被告聲請勘驗核無必要，爰予駁回。而被告被告三人既自97年4月15日起至100年7月25日止就系爭不動產一樓全部均受有使用利益，而就所受之利益對原告負有返還其利益之義務，其等各自債務發生之原因不同，僅因相關法律關係偶然競合，致對原告負同一內容之給付，故被告三人係屬不真正連帶債務，應堪認定。３、租金之數額: 按不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益有所取得者，並應返還；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第181條著有規定。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋、土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。又土地、房屋所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地、房屋之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以土地及其建築物申報總價為基礎外，尚須斟酌基地與房屋之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地、房屋之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地、鄰屋租金相比較，以為決定，並非必達土地及其建築物申報總價年息百分之十之最高額。查： (１)本院就坐落嘉義市○區○○段○○段0○000地號土地上同小段975建號及1521棟次（門牌號碼合併為嘉義市○○路000號）之1樓於97年4月15日至100年7月25日間，各樓層之每月租金約為若干？若係供營業或非營業用，各樓層每月租金是否有所不同，租金金額各為若干等事項為囑託鑑定。經鑑定人鑑定結果略以：⑴勘估標的○○路000號，為一幢地上6層、地下1層建物，依臺灣嘉義地方法院不動產權利移轉證書顯示及本所實地勘查，本次評估標的於1樓有增建面積，考量增建有拆除之風險且附屬於主建物作同一使用，其使用價值附加於主建物，為避免重複評估，增建面積不納入計算。但其總租金亦包含增建使用租金，於勘估日期當時建物保養維護差；本次估價過程中所選擇運用之資料、影響價格因素之分析調整均遵循不動產估價之基本原則及不動產估價技術規則之相關規範；經由上述推估過程勘估標的○○路000號1於97年4月15日至100年7月25日租金總價為947,824元。⑵勘估標的位處嘉義市市中心，屬已開發老舊市區，大部分建物屋齡20年以上，以3至4層樓透天厝居多，區域內主要及次要道路兩側具商業效益，其一樓大部分為店面使用，2樓以上為住家使用。考量區域內商業活動習慣，建築物營業用者皆為1樓，其餘樓層皆為住宅使用。且不動產租金是基於最有效使用原則評估，租金種類依不動產估價技術規則區分為正常租金與限定租金，其為營業用或住家用係指建物使用型態與租金種類無關聯性，因此本次評估以推算建物正常租金為之。該區不動產臨主要及次要道路因具商業效益，1樓以營業使用居多，而本次勘估標的建物位於1樓且臨民權路，因此標的依市場面及財務面所推算之最有效使用之正常租金為營業使用狀態下等語，有黃志豪不動產估價師事務所103年11月 26日估價報告書1份在卷可按。 (２)本院審酌鑑定人對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，採用租賃實例比較法及積算法進行評估，認勘估標的自97年4月15日至100年7月25日於營業使用狀態之租金為947,824元。並以表列方式說明97年4月15日起至97年12月31日止之月租金為23,885元，98年1月1日起至98年12月31日止之月租金為24,128元，99年1月1日起至99年12月31日止之月租金為24,128元，100年1月1日起至100年7月25日止之月租金為 24,372元。而租金總類依不動產估價技術規則區分為正常租金與限定租金，其為營業用或住家用係指建物使用形態與租金總類並無關聯性，故本次評估以推算建物正常租金為之，其為營業使用亦不影響其正常租金，亦即前開評估之租金總類為正常租金，正常租金指其為住家用或營業用租金，此有上開不動產估價報告書在卷可憑。本院審酌前開鑑定機關據以鑑定之參酌數據、評估因素尚屬明確，其鑑定並未發現有何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，則前開鑑定結果，堪屬可採。至於原告主張前揭黃志豪鑑定報告係於103 年12月間受委託而辦理，其正式鑑價時間距本案待證事實所欲估算之97年4月15日至100年7月25日之租金數額，已有至少3年以上之差距，期間當地之開發建設、交通發展、繁榮狀況及經濟發展、市場概況等因素已有變遷，黃志豪鑑定報告雖以各項資料、數據企圖還原當時狀態，惟終究僅係事後以臆測、推估之方式為之，要難準確判斷當時之不動產租金行情，應依原告提出之李林鑑定報告在97年7月21日勘查、製作，應較黃志豪鑑定報告為可採云云。惟估價涉及高度判斷事項，不同估價師有不同之判斷結果，而在97年間進行勘驗是否必然較為正確，亦非無疑，單以此點論斷估價之正確與否，尚嫌速斷，而黃志豪不動產估價師事務所既經本院於訴訟中委請鑑定，且業已考慮97年間至100年間之情形而為鑑定，尚難逕指為不妥，故原告之主張尚非可採。 (３)原告得依不當得利返還請求權，請求被告給付自98年1月28 日起至100年7月25日止之不當得利，已如前述。則被告因無權占用系爭不動產而應給付原告相當租金之不當得利金額如下： ⑴自98年1月28日起至99年12月31日止共23個月又4日，共計558,081元（24,128元/月×23.13月＝558,081，元以下4 捨5入）。 ⑵自100年1月1日起至100年7月25日止共6個月又25日，共計166,461元（24,372元/月×6.83月＝166,461，元以下4捨 5入）。 ⑶故原告請求被告給付自98年1月28日起至100年7月25日止相當租金之不當得利合計應為724,542元（558,081＋166,461＝724,542），應屬有據，應予准許。四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有規定。查原告請求被告給付之前開724,542元，未定有給付之期限；且被告新泰森實業有限公司於103年4月22日收受本件起訴狀繕本，被告廣博網路科技股份有限公司及中福紙業股份有限公司於103年4月23日收受本件起訴狀繕本，亦有本院送達證書在卷可證（見本院卷第102頁至第104頁），則原告請求被告給付724,542元自起訴狀繕本送達翌日即分別為103年4月23及同月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，核無不合，自應予准許。五、綜上所述，被告無法律上原因占用系爭標的而獲相當租金之利益，並致原告受損害，原告依民法第179條之規定，請求被告新泰森實業有限公司應給付原告724,542元，及自103年4月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告廣博網路科技股份有限公司應給付原告724,542元，及自103年4月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告中福紙業股份有限公司應給付原告724,542元，及自103年4月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上開任一被告為一部或全部給付，其餘被告於該給付之範圍內免給付之義務，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。六、復按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有明文。至不真正連帶債務人訴訟費用之負擔，應無須連帶負擔訴訟費用，爰依各債務人之責任命其負擔。查本院既為兩造前開一部勝訴、一部敗訴之終局判決，則依前開說明，審酌前開兩造前開勝訴與敗訴部分比例，本件訴訟費用應命由被告三人各負擔百分之十五，餘由原告負擔。七、末按關於財產權之訴訟，原告釋明在判決確定前不為執行，恐受難於抵償或難於計算之損害者，法院應依其聲請，宣告假執行；原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行。又法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第390條、第392條第2項分別定有規定。查本件原告前開勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行核無不合，應予准許；本院並依前開規定，依職權宣告被告預供擔保後得免為假執行，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回，併此敘明。八、本件事證已臻明確，兩造所為其餘主張、陳述及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、392條第2項，判決如主文。中華民國 104 年 3 月 5 日民事第二庭法官黃義成以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 3 月 5 日書記官李宗軒

臺灣嘉義地方法院103年度訴字第198號

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