臺灣嘉義地方法院106年度訴字第295號

• 裁判案由: 給付仲介費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣嘉義地方法院
• 裁判日期: 106 年 06 月 26 日

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第295號原　　　告　鑫誠企業社
法定代理人　黃明鴻
訴訟代理人　林春發律師
被　　　告　榮德裕
榮美芸
共　　　同
訴訟代理人　謝耿銘律師
上列當事人間請求給付仲介費事件，經本院於民國106年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應各給付原告新台幣拾壹萬壹仟壹佰貳拾元，及自民國一○六年四月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔四分之三，餘由被告負擔。
本判決第一項得假執行，被告各以新台幣拾壹萬壹仟壹佰貳拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣坐落嘉義市○○段000○0地號面積983.71平方公尺、同段685地號面積5138.78平方公尺土地(下合稱系爭土地)，係被告榮美芸、被告榮德裕姐弟二人所共有，被告二人對上開二筆土地3所有權權利範圍各為二分之一。
（二）被告榮德裕於民國（下同）105年8月8日委託原告銷售系
爭土地權利範圍二分之一，委託銷售期間自105年8月8日
至105年12月31日止，委託銷售價格為每坪新台幣(下同)
25,000元，並與原告簽訂「土地專任委託契約書」(下稱
系爭委託契約書)。被告榮德裕同時受被告榮美芸全權授
權委任原告銷售系爭土地所有權權利範圍二分之一。
（三）原告竭盡所能，以人員及廣告（網路、平面媒體及現場）積極認真行銷，多次向被告回報銷售狀況。被告亦陸續將出售價格調整，105年10月29日簽立「契約內容變更合意
書」，將委任出售價格調降為每坪12,000元。
（四）經原告同仁努力行銷及多次帶領買主前往現地查看，終於找到願意合理出價之買主，原告不斷與買主折衝斡旋後，買主出價已達到被告委託出售價格每坪12,000元。買方除於105年11月11日簽立「不動產購買意願書」，並依意願
書第四條之規定，交付出價金(定金)面額五十萬元商業本票乙紙。原告隨即向被告回報，並約定105年11月12日下
午2點30分至原告處簽約。被告要求原告派員開車至高鐵
嘉義站接送服務，原告亦答應遵照辦理。詎被告榮德裕突然變卦，不願意依約定時間出面與買方簽定買賣契約，且拒絕面對解決問題。原告曾以105年12月1日嘉義湖內郵局第66號存證信函通知被告於函到7日內出面簽定買賣契約
，否則將依土地專任委託契約書第5條第3項第4款規定辦
理，被告均置之不理。
（五）依系爭委託契約書第5條約定，原告之服務報酬以成交價
4%計算之。第5條第3項第4款約定：「委託期限內委託人
拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約書時，應一次全部給付本條所約定之服務報酬」。查系爭673之1地號面積983.71平方公尺，折合為297.5坪；
同段685地號面積5,138.78平方公尺土地，折合為1,554.5坪，合計1,852坪，以本件被告委任出售價格每坪12,000
元計算，委託出售總價格為22,224,000元。本件買主之出價達到22,224,000元，被告自應依成交價22,224,000元之4%計算即給付888,960元服務報酬予原告，被告二人各應
支付二分之一即444,480元予原告，爰依法提起本訴，請
求被告給付上開金額。
（六）對被告抗辯所為之陳述：
1、系爭契約書第5條第3項第4款並無違反消費者保護法第12
條第1項、第2項第2款、第3款規定之處：
⑴按定型化契約並非無效之契約，而係在契約有顯失公平之情形時，法律定有種種調整契約當事人間關係之機制，以彌補締約地位弱勢之一方，冀達衡平之目的，或於該當法律規定之要件時，該部分約定無效（消費者保護法第11條至第17條、民法第247條之1參照）。是以，定型化契約條款並非必定對消費者明顯不利或違反誠信原則，仍須就個案為具體審查，不可遽謂定型化契約當然等同不利消費者或違反誠信之契約(台灣高等法院104年度上字第324號判
決要旨參照)。
⑵次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。買賣為諾
成契約，本不須以書面為必要，僅須買賣雙方當事人就買賣標的物及價金意思表示合致，契約即為成立。本件被告榮德裕於105年10月29日簽妥契約內容變更合意書，同意
以每坪12,000元出售系爭2筆土地。原告覓得證人許吉松
願以每坪12,000元購買系爭土地後，買主即證人許吉松除於105年11月11日簽立「不動產購買意願書」，並依意願
書第4條之規定，交付出價金(定金)面額50萬元商業本票
乙紙。原告承辦業務員劉芳妤、莊淑芬告知被告榮德裕，被告榮德裕同意以每坪12,000元出售予許吉松，買賣契約即為成立，此乃出於被告榮德裕之自由意志。原告及買賣雙方並約定105年11月12日下午2點30分至原告處簽訂書面買賣契約。被告榮德裕要求原告派員開車至高鐵嘉義站接送服務，原告亦答應遵照辦理。詎被告榮德裕突然變卦，不願意依約定時間出面與買方簽定買賣契約，但並無礙於買賣契約成立之事實。準此以觀，足見系爭土地之買賣經原告居間媒介結果，被告榮德裕於知悉買受人及出價條件後表示同意，而與買方許吉松已就買賣價格及收取定金達成意思合致，雙方並同意並約定105年11月12日下午2點30分至原告處簽定書面契約，並無壓縮或剝奪被告關於買賣是否合致之決定權。系爭土地專任委託契約書第5條第3項第4款約定：「委託期限內委託人拒絕以本委託條件與加
盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約書時，應一次全部給付本條所約定之服務報酬」，此乃為維護交易安全，避免委託人即出賣人反覆反悔，公平保障原告與被告雙方權益而為之約定，亦難認有違反平等互惠、誠信原則及顯失公平之情形，此桃園地方法院103年度訴字第1368號民事
判決、台灣高等法院台中分院105年度上易字第222號民事判決、台灣高等法院台中分院104年度上易字第10號民事
判決均同此見解。
⑶被告雖援引臺灣高等法院103年度上易字第96號判決，主
張系爭委託契約對受託人即上訴人顯失公平，依消費者保護法第12條第1項、第2項第2、3款規定，應屬無效云云，惟定型化契約是否無效，應斟酌契約條款有無消費者保護法第12條規定之各款情形定之，定型化契約如無上開規定之顯失公平情事，自屬有效，當事人即應受其拘束。本件既已證明被告已有充分之契約審閱期間，且原告與被告簽立系爭委託契約書、契約內容變更合意書已如前述，則當事人間應受其拘束。
2、被告榮德裕抗辯雖簽署「契約內容變更合意書」，變更委託銷售價格為「每坪12,000元」，但並無以該價格出售系爭土地云云，惟參照證人劉芳妤證詞：「因為榮德裕一直打電話給證人表示他急著要賣土地，所以才同意以每坪
12,000元賣，而才要寫契約內容變更合意書」、證人莊淑芬證詞：「榮德裕確定要賣的價位是每坪12,000元，才叫證人去收斡旋金」，足見被告榮德裕確有以每坪12,000元價格出售系爭土地。
3、被告榮德裕雖抗辯：被告榮美芸並無授權被告榮德裕變更委託銷售價格為「每坪12,000元」，原告向被告榮美芸請求支付仲介費為無理由云云，惟查依照授權書所載（授權人榮美芸，被授權人榮德裕），土地標示：嘉義市○區○○段00000○000地號，授權事項：授權被授權人全權代理本人，就上述不動產之買賣、產權移轉、受領價金及點交不動產等不動產處分相關之全部事宜，被授權人得代為一切法律行為。中華民國105年8月8日。換言之，105年8月8日被告榮德裕獲被告榮美芸全權授權，被告榮德裕嗣於105年10月29日簽妥契約內容變更合意書，同意以每坪12,000元出售系爭二筆土地，其效力及於被告榮美芸。
4、依內政部89年5月2日台（89）內中地字第8979087號函訂
定及89年7月19日台（89）內中地字第8979517號函修正之不動產仲介業報酬計收標準規定如下:「（一）不動產經
紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。（二）前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。（三）項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍，不包括「租賃」案件。（四）不動產經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解」。本件兩造所約定之服務報酬為成交價4%，尚在法令許可範圍內，並無過高情形，且其性質並非屬於違約金，無民法第252條違
約金酌減之適用。是被告抗辯「原告主張以成交價百分之4計算之服務報酬，縱得請求，金額有過高情形，應予酌
減」云云，顯不足採。
（七）並聲明：1、被告榮德裕、榮美芸應各給付原告444,480元，及各自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。2、原告願供擔保請准宣告假執行。3
、訴訟費用由被告等負擔。
二、被告則以：
（一）系爭契約書第5條第3項第4款約定，因違反消費者保護法
第12條第1項、第2項第2款、第3款規定而無效，且被告亦沒有系爭委託契約書第5條第3項第4款約定所述：「拒絕
以本委託條件與加盟店（即原告）所仲介之買方訂立不動產買賣契約」之情事，故原告依據該條款約定請求給付服務報酬，為無理由：
1、依兩造間簽訂之系爭委託契約書具有「居間契約」性質，此由系爭契約書載明「同意以下列條件委託...仲介銷售
」、「委託銷售價格」、「委託銷售期間」、「服務報酬」、「如買方簽立「不動產購買要約書」，加盟店應於24小時內將該要約書轉交委託人」等文字即明。
2、審諸系爭委託契約書第5條第3項第4款約定，倘若原告與
介紹對象協議以系爭契約書之委託條件成立買賣契約，被告不得拒絕，否則即應給付服務報酬，此顯然壓縮被告是否與原告介紹對象締約之自由，已剝奪被告以優於委託條件或選擇交易對象之立法意旨。此顯與居間契約之立法意旨相矛盾，違反消費者保護法第12條第2項第2款規定。
3、參以原告訂立系爭契約書之目的，乃透過原告報告訂約機會或為訂約媒介，以取得較有利條件始決定是否出售系爭不動產，此由系爭委託契約書第7條第2項約定：「加盟店於簽約前，應據實提供近3個月之成交行情，供委託人訂
定售價之參考。」即明。倘若原告可不論磋商結果是否為符合被告之最佳利益，即得以委託條件強令被告選擇接受或給付服務報酬，致被告無取捨權利，原告亦無盡善良管理人義務為磋商之必要，要難達成系爭委託契約之目的。況且原告沒有善盡系爭委託契約書第7條第2項約定應據實提供近3個月之成交行情，而係提供前一年104年之市場交易資料，可見原告實係刻意遺漏重大資訊，如今於覓得買方即證人許吉松後，便強要被告簽訂買賣契約，否則應賠償違約金，確有壓縮或剝奪被告關於買賣之決定權。如此，顯見原告據以主張之系爭委託契約書第5條第3項第4款
約定，確有違反消費者保護法第12條規定而無效。
4、參之原告所提「不動產購買意願書」第2條記載：「一、
買方於出價後，得於賣方同意售出前隨時取消本出價意願。」、第4條第3項記載：「出價金返還：出價金於賣方不同意出售後，加盟店應於二個銀行營業日內無息返還之。」。由上可見，原告於取得買方「不動產購買意願書」後，仍須與被告議價，由被告確認是否同意出售，如未經被告確認，或被告確認前，買方得撤回出價意願，並取回出價金。因此，於被告確認買方出價意願、是否出售前，有不賣之權利，而買方在被告確認前，亦有不買之權利。因此，依系爭委託契約書第5條第3項第4款約定，被告如拒
絕與原告介紹之對象成交，即需給付服務報酬，顯與「不動產購買意願書」所載賣方有不賣之權利，顯有牴觸，而違消費者保護法第12條第1項「誠信原則」至明。
（二）被告榮德裕雖然簽署「契約內容變更合意書」，變更委託銷售價格為「每坪12,000元」，但並無同意以該價格出售系爭土地：
1、原告業務員莊淑芬於105年10月29日致電被告榮德裕，要
求變更契約底價，被告榮德裕要求重新簽訂正式合約，但莊淑芬告知可用契約變更方式，快速讓仲介人員拿給買方看，用以表示賣方之意願，讓仲介人員方便拿到斡旋金才好見面正式討論買賣。被告榮德裕向莊淑芬表示堅持底價為每坪15,000元，且買賣需雙方見面討論確認後才會簽約。莊淑芬隨即傳真「契約內容變更合意書」予被告榮德裕，要求立即簽名變更底價為每坪12,000元。
2、被告榮德裕從無同意以每坪12,000元之價格出售系爭土地，此由被告榮德裕於105年10月20日向莊淑芬表示：「這
個土地父母決定底價仍是15000/坪，不會更改了」等語可以為證（Line對話照片）。並檢附104年2月至105年5月，所有嘉義市農地土地面積1,300坪至2,300坪之實價登錄價錢，皆為每坪16,000元到23,000元，故被告實無可能以每坪12,000元之低價出售系爭土地。況且，系爭土地方方正正、前後通車方便，且完全沒有有銀行貸款壓力，被告自無可能降至以每坪12,000售出。
3、不料，被告榮德裕一經簽署「契約內容變更合意書」，原告即向被告榮德裕提議要以每坪12,000元尋找買價，且需支付百分之4仲介費，然此與被告榮德裕買賣意願不符合
，被告榮德裕並無答應。又，被告榮德裕一經簽署「契約內容變更合意書」，原告隨即找到買方，簽署原告所提之「不動產購買意願書」，並要求被告以每坪12,000元出售系爭土地，否則要求按每坪12,000元成交價計算應付之服務報酬，完全未顧及被告榮德裕堅持之底價為每坪15,000元，賤賣土地，折損被告土地所有權益，且實有誤導被告榮德裕誤簽文件。
（三）被告榮美芸並無授權被告榮德裕變更委託銷售價格為「每坪12,000元」。因此，原告向被告榮美芸請求支付以每坪12,000元計算之仲介費，為無理由：
1、由原告所提之「契約內容變更合意書」僅被告榮德裕一人簽署，故僅應由被告榮德裕負擔變更委託出售價金之契約義務，與被告榮美芸無關。
2、依被告榮德裕與原告業務人員「莊淑芬」對話內容，「莊淑芬」表示：「...如果真的不行只買你授權的二分之一
好不好買方也同意了」等語，可見被告榮美芸確實無授權被告榮德裕變更銷售價格為「每坪12,000元」；退步而言，被告榮美芸縱有授權被告榮德裕變更售價，然參之上開Line對話內容，可知雙方也已同意買賣限於被告榮德裕所有土地部分，因此，原告向被告榮美芸請求支付以每坪12,000元計算之服務報酬，為無理由。
（四）復觀諸系爭委託契約書第7條第6、7點約定，被告授權原
告代被告收取「定金」，因此，倘若被告確實同意以每坪12,000元出售系爭土地，則原告大可向買方即許吉松表明雙方買賣條件一致，且逕自收取「定金」，原告實不需僅僅收取「斡旋金」。另被告榮德裕之所以簽署「契約內容變更合意書」，乃因原告仲介人員告知如買方出價達到此契約變更價格，就拜託被告榮德裕至少必須和買方見面，且仲介會先收取斡旋金，待買賣雙方見面談，同意買賣後才正式簽訂買賣契約書，正式成交後才會把斡旋金轉為定金，因此，被告榮德裕才會簽署「契約內容變更合意書」，被告榮德裕並無同意以「契約內容變更合意書」所載每坪12,000元出售系爭土地；且原告仲介人員亦多次告知會堅守底價每坪15,000元。又觀諸「契約內容變更合意書」係載明：「委託總價」，而非「同意售價」或是「委託銷售底價」，可見仍係被告委託原告居間介紹買家，該委託總價實係斡旋之底價，而非出售之底價。故被告榮德裕實無系爭委託契約書第5條第3項第4款約定所述：「拒絕以
本委託條件與加盟店（即原告）所仲介之買方訂立不動產買賣契約」之情事。
（五）原告主張以成交價百分之4計算之服務報酬，縱得請求，
然金額有過高情形，應予酌減：
1、原告主張依據系爭委託契約書第5條第3項第4款約定，請
求被告給付服務報酬，惟此非被告於土地買賣成交後所應給付之服務報酬，而係被告拒絕訂立不動產買賣契約之約定給付，應屬債務不履行之違約金性質，核屬民法第250
條第2項規定之損害賠償預定違約金。
2、按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之金額。」，民法第252條定有明文。又按，「居間人，以契約因其
報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」、「居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還。前項規定，於居間人已為報告或媒介而契約不成立者適用之。」民法第568
條第1項、第569條，分別定有明文。另按「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。」（參照最高法院51年台上字第19判例）、「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。」（參照最高法院79年台上字第1915號判例）。
3、依據系爭委託契約書第五條第一項約定，於買賣契約成立時，受託人即原告得向委託人即被告請求以成交價百分之4計算之服務報酬，然而，本件被告尚未與買方簽訂買賣
契約，若仍讓原告取得以成交價百分之4計算之違約金，
數額實有過高，故應予酌減。
4、依據系爭委託契約書第7條第3、6、7、9項規定，原告負
有市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤、代為收受定金、協助辦理過戶、貸款手續等義務；且系爭土地上長滿雜草，原告也承諾於買賣成交後願意代為清除雜草。因此，本件被告與買方間之買賣契約既未成立，原告後續自無須進行簽約、協調稅費、斡旋付款、貸款、整地、交地等事項，亦減少後續之人事成本、勞務費用等開銷，原告就本件所為付出及成本支出，與業已銷售成功有間，可見若仍給予成交價百分之4計算之違約金，數額
確有過高。
5、原告陳稱其於105年8月17日收受被告寄送之「土地專任委託契約書」，嗣於105年11月8日隨即取得買方許吉松出具之「不動產購買意願書」，可見原告從取得被告委託至尋得買方，期間僅短短2月又21日，縱有損害尚屬不大，故
原告主張違約金數額則高達888,960元，實有過高。
6、又被告原來委託售價為每坪25,000元，除本件買方許吉松出價每坪12,000元外，據證人劉芳妤於鈞院之證述：「（法官問：本件證人總共只有找一個買主而已嗎？）劉芳妤答：沒有，之前還有一個買主出價每坪10,000元...。」
可見，原告於受被告委託銷售土地後，所覓得之買方僅有2名，且其中一名出價每坪1萬元者，遠低於被告之出售條件，可證原告因本件受託銷售土地案件，所支付之人事、勞務、帶看費用等成本，應屬不高，則原告主張888,960
元違約金數額，實有過高。
7、綜上，被告並無因原告報告訂約機會而就系爭土地成立買賣契約，且居間人支出之費用本不得請求返還。因此，本件原告主張被告仍須按成交價百分之4計算給付原告服務
報酬，顯不合理。因此，倘若認為原告仍得請求服務報酬，然請審酌上情，減至相當之金額，使符公平。
（六）並聲明：1、原告之訴駁回。2、訴訟費用由原告負擔。3
、如受不利益判決，被告人願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、系爭土地係被告榮美芸、被告榮德裕姐弟二人所共有，被告二人對上開二筆土地所有權權利範圍各為二分之一。
2、被告榮德裕於105年8月8日與原告簽訂系爭委託契約書，
委託原告以每坪25,000元銷售。
3、系爭委託契約書被告榮美芸授權被告榮德裕，代理為系爭土地之買賣、產權移轉、受領價金及點交不動產等不動產處分相關之全部事宜。
4、於105年10月29日，被告「榮德裕」1人簽署「契約內容變更合意書」，「委託總價」變更為「新台幣每坪12,000元整」。
5、原告業務員劉芳妤於105年8月8日寄送系爭委託契約書予
被告榮德裕，被告榮德裕於同年8月15日掛號寄回給原告
。
（二）爭執事項：
1、系爭契約書第5條第3項第4款有無違反消費者保護法第12
條第1項、第2項第2款、第3款規定。
2、被告榮德裕簽署契約內容變更合意書，變更委託銷售總價為「每坪12,000元」，是否同意以該價格出售系爭土地。3、被告榮美芸有無授權被告榮德裕變更委託銷售價格為「每坪12,000元」。
四、法院之判斷
（一）原告主張依系爭委託契約書第5條約定，原告之服務報酬
以成交價4%計算之，且被告於委託期限內委託人拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約書時依該委託契約書第5條第3項第4款約定，應一次全部給付
本條所約定之服務報酬等情，被告則抗辯系爭委託契約書第5條第3項第4款違反消費者保護法第12條第1項、第2項
第2款、第3款規定，係屬無效等詞，經查:
1、按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」，消費者保護法第12條定有明文，被告主張系爭委託契約書第5條約定對消費者顯失公平而為無效
，惟查該條款約定被告於委託期限內委託人拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約書時，應一次全部給付本條所約定之服務報酬，有土地專任委託契約書可稽（本院卷第19頁），定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之，消費者保護法施行細則第13條定有明文，衡情被告對委託期間及價格均有決定之權，而原告必須依被告委託之價格在委託之期間內尋得符合條件之買主，且被告榮德裕亦自認當初簽合約是每坪25,000元，如果達到這個價錢，我是必須要賣的，這點我知道等詞（本院卷第223頁），足證該條款
並無違反誠信原則對被告有顯失公平情事。
2、被告抗辯與原告所訂之契約書屬居間性質，若原告尋得買主後，被告即有訂約之義務，剝奪被告自由訂約之權，且未提供系爭土地之正確價格資料，違反居間之任意規定，再所謂不動產委託銷售者，係指委託人將其所有之不動產，約定一定範圍之銷售價格，委託受託人得於一定期間內，代為尋找買主，於成交後，支付報酬與受託人之契約。是委託人就受託人所尋得之買主係何人，除有特別約定外，應無權要求須事先會面協商，此乃係若買主出價係於銷售價格範圍內，即已符合委託人之要求，委託標的係何人所購買，並非不動產委託銷售契約之主要處理事項，亦即，不動產委託銷售契約之重點，係在尋得之買主願意以委託人所定價格購買不動產，至於買主之身分為何，除非有特別之約定，自非委託人所得置喙。被告委託原告出售系爭土地產，兩造既未特別約定買主身分，被告所著重者在買方是否願意以委託銷售總價格購買系爭土地，至買主之身分，本非系爭不動產委託銷售契約所著重者，則此種交易模式，並未影響被告之締約自由，被告以此點抗辯，並無理由。
（二）被告榮德裕雖抗辯簽署契約內容變更合意書，變更委託銷售總價為「每坪12,000元」，但並非同意以該價格出售系爭土地，因原告之職員劉芳妤說僅係要給買方出價等詞，經查傳訊證人劉芳妤到庭證述有告知買主出現，要以每坪12,000元買，所以要求榮德裕寫契約變更合意書，榮德裕才寫給證人的等詞（本院卷第109頁），經查被告榮德裕
雖否認該證詞（本院卷第223頁），惟查如前所述，被告
榮德裕已自認簽合約是每坪25,000元，如果達到這個價錢，我是必須要賣的等情，嗣後卻稱簽署契約變更合意書，並不知到達此一價格即要出賣之等詞，顯不合常理。再查系爭土地簽立土地專任委託契約書時價格為每坪25,000元，惟由被告榮德裕提出與劉芳妤之line通話紀錄，實際已降為開價每坪17,800元及底價每坪15,000元（本院卷第
439、411頁），且劉芳妤於105年10月28日告知被告榮德
裕所說每坪12,000元，會請同事努力等情（本院卷第467
頁），對照被告榮德裕簽署之契約變更合意書日期為105
年10月29日（本院卷第25頁），則被告榮德裕辯稱並未同意以每坪12,000元出賣系爭土地，即屬無據。
（三）被告榮美芸辯稱並未授權被告榮德裕變更委託銷售價格為每坪12,000元等語，經查被告榮美芸曾出具授權書載明「（授權人榮美芸，被授權人榮德裕），土地標示：嘉義市○區○○段00000○000地號，授權事項：授權被授權人全權代理本人，就上述不動產之買賣、產權移轉、受領價金及點交不動產等不動產處分相關之全部事宜，被授權人得代為一切法律行為。中華民國105年8月8日。」，有該授
權書可憑（本院卷第23頁），故被告榮德裕嗣於105年10
月29日簽妥契約內容變更合意書，同意以每坪12,000元出售系爭2筆土地，其效力及於被告榮美芸，被告榮美芸以
此點抗辯，亦屬無據。
（四）被告復抗辯買主許吉松係提出斡旋金，並非定金，是否簽約須雙方見面協商，被告並無拒絕簽約等詞，經查如前所述，被告所簽立之土地專任委託契約書第5條第3項第4款
之約定，如委託價格已到，被告即有出賣之義務，不因買方是否提出斡旋金或定金而有差別，僅在被告同意出賣後，買主卻拒絕簽約而涉及違約金之多寡，被告以此抗辯未拒絕簽約，即屬無據。況證人許吉松已證述仲介有跟證人說約105年11月12日下午2時30分要簽約，有說地主要賣，在原告公司簽約，證人在當天中午前就接到仲介公司說賣主不賣了，證人本來要去，後來就沒去了等詞，足證原告已尋得買主，係被告拒絕簽約之事實。
（五）末按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」及「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第250條及第252條分別定有明文，經查原告雖主張被告拒絕訂約應給付服務報酬，即非違約金，並無酌減之理由，惟查兩造委託契約書第5條第3項第4款雖約定被告應給付約定之服務報酬，
然查原告係因被告之因素而未達成仲介之目的，請求服務報酬之性質應為被告不履行契約之違約金，被告請求酌減仍屬有據，經審酌原告於105年8月8日至11月12日間僅帶
兩組客人供被告議價，價格亦未到達當初委託價格，業據證人劉芳妤證述在卷（本院卷第224頁），原告為系爭土
地買賣所付出之成本、勞力尚屬非多，本件違約金以許吉松之不動產購買意願書之價格22,224,000元之4%計算，實數過高，應削減至為1%為合理，故原告得請求之違約金為222,240元（計算式:22,224,000×1%＝222,240)。
五、綜據上述，原告依據兩造所定之契約書第5條第3項第4款請
求被告各給付違約金111,120元（按被告每人持分為1/2），及自起訴狀繕本送達之翌日（按為106年4月21日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，於法有據，應予准許，
逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告及被告均陳明願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，因原告勝訴部分，所命給付未逾50萬元，由本院依職權宣告假執行，並酌定被告提供相當金額准許免為假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應一併駁回。
七、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 26 日
民事第一庭法 官 林芮伶
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 26 日
書記官 邱法儒