臺灣嘉義地方法院107年度訴字第298號｜法律人

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第298號原　　　告　林慧霞被　　　告　財團法人台灣基督長老教會法定代理人　林芳仲訴訟代理人　周信成上列當事人間請求給付仲介費事件，於民國108 年3 月26日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣柒萬元，及自民國107 年6 月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之十二，其餘由原告負擔。本判決第一項，得為假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣柒萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實甲、原告方面壹、聲明：一、被告應給付原告新台幣（下同）56萬元整，及自民國107 年3 月1 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、訴訟費用由被告負擔。貳、陳述：一、緣訴外人張文財（即實際所有權人）欲出售嘉義市○○○段000000地號土地，委請本人協助尋找買主，經本人尋找買主，確定該教會博愛教會購買意願，經居間協調，張文財始獲首肯願將該地售予教會，最終該地以5,610 萬元成交，並於107年3月間完成移轉登記，惟被告所屬博愛教會卻片面以最後簽約之出賣人張文福非洽談之實際出資者，而逕認雙方上開土地買賣契約原告並未出力，而拒絕給付原承諾支付以成交價1%計算之仲介費用給原告。二、本人自該會博愛教會黃璨徵牧師告知教會要購買教會附近土地後，並經黃牧師告知於106年3月間告知本人教會已成立小組，並告知該小組聯絡人為蔡長老，本人並持續與雙方居間協調，此有相關通聯記錄及通訊軟體LINE之通聯可茲為憑。三、系爭不動產之買賣契約係因原告之媒介而成立，客觀上原告係因期待報酬而為居間行為，並非基於熱心而無償提供締約資訊予被告即為被告居間媒介，此應為被告所知悉，則兩造顯就系爭不動產買賣事宜達成居間之合意，依民法第565 條規定，而成立居間契約無疑。四、又依民法第566 條規定，並參以臺灣高等法院98年度上更㈠字第25號判決要旨，查兩造當時雖未約定報酬，又無價目表，則應依民法第570 條規定，依照習慣給付，再參酌不動產仲介經紀業報酬計收標準第1 條規定：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。」、台北市不動產仲介經紀商業同業公會97年7 月11日北市房仲榮字第96101 號函復台灣高等法院內容：「仲介業者多係以賣方收取總價4%，向買方收取總價1%仲介報酬較為普遍，但總價愈高通常報酬約定空間愈大，至於收取數額與如何收取，通常均依各自雙方約定內容而定，並無一定之計算標準或機制。」（參見台灣高等法院98年度上更㈠25號判決）；及台北市房屋仲介商業同業公會87年8 月27日函復台灣高等法院函文所示「一般民眾委託仲介代銷房屋時，依交易習慣，仲介公司向賣方收取成交價4%，向買方收取成交價1%為服務費居多。」（參見台灣高等法院99年度重上字第585 號判決），足認依交易習慣居間者向買方收取仲介報酬額為成交價之1%，故依上揭所述仲介業之交易習慣，本件原告得向買方即被告請求支付之仲介費用，為系爭不動產成交總價之1%即56萬元【計算式56,000,000元1%＝560,000 元】五、本人為免雙方爭訟，浪費司法資源，曾與該會所屬博愛教會於嘉義市西區區公所調解委員會調解，該會代理人僅表示願給付本人6 萬元，惟本人無法接受這差距過大之不合理主張，更可資證明雙方確係存在委任契約，並為被告所不否認。六、又該地之實際出資者張文財已透過其太太蔡碧蓮匯款該土地買賣之仲介費用至本人帳戶，基於本人與該地主情誼，本人並未收取足額仲介費用，此有匯款紀錄可資證明。七、對被告答辯之陳述：（一）當初教會要購買土地時，尚不知該土地登記人與實際出資人不同之情，因張文財表示年紀大要出售該土地，經本人至現場勘查，因覺得教會適合購置該土地，遂拜訪教會黃牧師，談及該地要出售一情，黃牧師表示20年來經過3 位牧師都非常想買該地，因為價位問題無法如願，才遲未購買並向本人表示教會購買該土地之意願，請本人再與地主洽談。（二）本人從三月份第一次到博愛教會拜訪黃璨徵牧師到教會購地小組成立由蔡月雀長老接手，本人都非常明確表示土地登記在張文福先生名下實際出資人是哥哥張文財先生，決定權在張文財先生，介紹費用總價的1%，並提供土地謄本地圖給予教會，本人一年來每隔10天都與蔡長老電話或簡訊聯絡不間斷，蔡長老告知教會開會決議每坪28萬元，可以接受小組召集人權限最高29萬元，我知道這個訊息依我的專業判斷居中協調建議教會每坪30萬元就可成交。（三）期間，經本人向地主建議以每坪30萬元出售，再由本人於106 年【註：原告於107 年9 月28日民事補充狀誤載為「107 年」，以下同】6 月6 日以簡訊向教會購地小組組長蔡月雀長老表示「本人建議地主以該價格出售，因張先生沒表示，我會繼續努力」，教會亦隨後馬上召開會議達成每坪30萬元買入之決議，106 年6 月10日蔡月雀長老直接打電話給張文財每坪30萬元成交，當下張文財告知蔡長老土地買賣會成交是林慧霞一直提供資訊建議才能成交，林小姐是介紹人，事後張文財先生打電話告知已經跟教會談好成交價格每坪30萬元要我聯絡正式見面訂契約等事宜。（四）買賣雙方於106 年3 月14日晚上7 時，於教會辦公室，該次係教會第1 次與張文福見面，並由張文財與教會代表黃牧師等5 位談論買賣契約付款條件，教會並有拍照存證可資證明本人亦有在場，約定買賣總價5,663 萬元，因教會僅能支付1 百萬訂金，且契約附條件須教會出售他處土地，方能確定資金來源，因張文財不同意教會僅付1 百萬元訂金就綁約，雙方並未簽約，並表示教會何時有錢，可依該總價購買。（五）106 年8月7日蔡長老與本人約在維新街之幸福咖啡見面，談論教會願意支付本人仲介費28萬元，因蔡長老表示該契約會談成係渠電話中與張文財敲定，故僅能支付本人一半之仲介費，惟為本人所拒絕。106年8月10日蔡長老再約本人，現場有蔡長老、周信成等5 位教會人員，周信成表示質疑本人非仲介，僅係一般「牽猴」，只願意支付6 萬元紅包，仍為本人所拒絕。（六）因教會買賣需經過會員大會、公告等相關程序，嗣經本人斡旋，雙方於107年1月9日晚上7點，在教會會議室再行洽談簽約事宜，張文福與張文財與教會代表，張文福及張文財與教會代表5 位，除本人外，尚有蔡榮豐議員一同在場，因買賣總價5,610 元，較第一次少53萬元，原本實際出資者張文財質疑，並經蔡議員向本人詢問為何總價不同，本人當場立即提供登記前與登記後之土地謄本面積不變，單價每坪30萬元不變，雙方始同意該價格，且相關分期付款經張文財同意後，才叫張文福與教會簽約。期間，相關本人與教會均保持聯繫，有前次提供之通聯資料（簡訊及LINE）為憑。（七）況該教會主張，105 年間商借土地停車並得張先生首肯，該張先生應是張文財非張文福，因張文財先生平日下午均在教會隔壁（即教會購買之土地）與朋友泡茶，教會因停車問題拜訪遇到張文財，原本要付租金承租，經張文財允諾無償借用，但不可破壞場地即可，如教會仍否認，本人可提供朋友名單到院作證。（八）本人與該會所屬博愛教會於嘉義市西區區公所調解委員會調解時，該會代理人周信成除表示教會給付本人6 萬元，另向本人表示如本人願支付渠50萬元，即願幫本人向教會爭取。（九）綜上，按仲介係居間協調，促使買賣雙方意見達共識，最後決定權，在雙方代表，本人居間協調事實明確，教會如認本人未居間仲介，豈會願意支付本人費用，但本人礙難同意教會恣意刪減價格，片面減少給付之行為。參、證據：提出106 年11月起至106 年12月間通話紀錄、105 年起至106 年12月間與蔡碧蓮LINE通聯記錄、106 年3 月至106 年12月間與蔡長老簡訊往來資訊、華南銀行嘉義分行原告帳戶收款資料、張文福與被告106 年8 月不動產買賣契約及107 年1 月9 日不動產買賣契約書影本等資料。乙、被告方面壹、聲明：一、駁回原告之訴。二、訴訟費用由原告負擔。三、如受不利之判決，願供擔保免予假執行。貳、陳述：一、台灣基督長老教會嘉義博愛教會（以下簡稱本會）與訴外人張文福先生（以下簡稱張先生）擁有之土地毗鄰，為長期鄰居，並在20多年前曾言及土地買賣，因價格問題而未談攏。本會因禮拜聚會的停車需求，向張先生商借土地作為假日停車之用。在西元2016年5 月1 日第596 次長執會議：議案三，通過商借土地作為假日停車之用，並得到張先生首肯，願無償借用。本會則逢年節購禮物相贈。二、依簽訂合約載明，本土地買賣契約之賣主為張文福先生無誤。原告林慧霞女士（以下簡稱林女士）口口聲聲說土地實際擁有者為訴外人張文財先生，本會無反駁之意，但請林女士出示文件或證明，本標的物確為訴外人張文財先生所擁有。依民法第758 條：不動產物權，非經登記，不生效力。20多年前即登記為張文福先生。林女士說：土地實際擁有者為訴外人張文財先生。是有何緣故…，將數千萬之不動產物權登記為張文福先生，實有說明之必要。三、西元2017年2 月22日林女士拜訪本會黃璨徵牧師（以下簡稱黃牧師），言及毗鄰土地的張先生願出售土地，因不好意思讓別人知道（以為張先生欠錢花用，才需要賣土地），故託林女士來告知欲售土地每坪35萬元。因之前曾經談過洽購，不知如今是否仍願意購買。本會黃牧師明白告知林女士，洽購土地金額龐大，此事需要經過教會長執會決議是否要購地，非牧師一人可以做決定，但會轉告教會長執會。長執會共16人：牧師1 人、長老5 人、執事10人。教會重大事件如購買土地，在本會長執會議決後，尚需經信徒大會公決，並報請財團法人台灣基督長老教會核備。依民法第767 條：居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。本會黃璨徵牧師、蔡月雀長老，一再向林女士表明：「是購地小組及長執會、會員大會才能決定」，但會轉達意見。林女士卻以告訴黃璨徵牧師、蔡月雀長老兩位為由，強認定已得委託為買方仲介，實與民法第767 條相違背。四、本會於西元2017年03月05日第602 次長執會議：議案一成立購地小組共12人，由本會總務組長：蔡月雀長老（以下簡稱蔡長老）擔任召集人，接洽辦理。五、西元2017年05月07日第603 次長執會議：議案一：土地購買金額以每坪30萬元以下為原則。爾後購地小組開會，會中共識，以每坪28萬元為購買上限。林女士自告知每坪35萬元後，經數次協商，均未能降低價格，購地已事因而停頓。六、西元2017年3 月，本會蔡長老與地主親自接洽後，價格由每坪35萬降為每坪32萬。經本會購地小組討論後，決議：繼續努力每坪28萬元，並授權蔡長老可有每坪28-30 萬的彈性空間。此期間林女士告知，若未能立即決定購買，地主已決定每坪31萬售予他人。本會購地小組聞此訊息，在西元2017年5 月中旬開會後，因價格與當初設定有差距。故本會請蔡長老知會林女士：放棄購買。七、西元2017年6 月，在教會旁邊，蔡長老與地主張先生偶然相遇談及此事，經斡旋後談定土地價格每坪30萬元，唯一要求訂約頭款須2000萬，尾款可以慢慢談。蔡長老將此事帶回購地小組。研議後，以土地價款每坪30萬元呈報長執會。並決議致贈林女士6 萬元整，告知此一訊息。八、西元2017年8 月10日晚上8:00點，購地小組派5 人為代表（蔡月雀長老、周信成長老、王秋姬長老、許富雄執事、方照亮執事），在本市「幸福原在咖啡廳」與林女士見面，致贈6 萬元，表示對林女士告知聊表感謝，會談約一小時，皆言及過程之辛勞…。對致贈感謝金6 萬元，雖不滿意，她亦未表示反對。隨後表示有急事離開。本會已將6 萬元存放在辦公室，隨時可來取回。當日會談，小組有記錄。九、西元2018年01月09日雙方簽訂土地買賣契約時，地政士趙敏聰先生依簽約程序問雙方：此買賣是否經過仲介介紹，雙方皆表示沒有經過仲介介紹（當時林女士也在現場）。故在簽約契約書上只有買、賣雙方而沒有仲介、介紹人。十、本次買賣每坪價格從35萬起，歷經32萬、31萬、30萬，皆由本會蔡長老與張先生直接談妥，而非林女士談成（林女士所附之通聯、聯繫時間表及line記錄亦證實）。土地買賣若是透過仲介或中人，價格應是仲介或中人聯繫，而非由買賣雙方直接議價。且在數次價格決定後，林女士皆扮演催促及最後通牒的角色（若未能立即決定購買，地主將售予他人）。故本會購地小組認為林女士應是賣方的推銷員，而非買賣雙方的仲介、中人。且不符合民法第565、566條之規定。十一、在購買過程，本會黃牧師、蔡長老皆明白告知，購地一事由購地小組、長執會、信徒大會決定，而非個人可以裁決。林女士不時以line、電話及登門造訪，已造成本會黃牧師、蔡長老的困擾（如林女士所附之通聯、聯繫時間表及line記錄）。十二、林女士以銀行匯款資料，證明已得到賣方的仲介報酬。請林女士出示，執行業務所得報稅收據，或貼印花稅之業務所得資料，或收取勞務所得證明。否則銀行匯款資料，只是證明雙方有金錢往來而已，畢竟是多年好友。十三、本會仍一本出衷致贈感謝金6 萬元，對林女士告知聊表感謝。十四、周信成經台灣基督長老教會嘉義博愛教會委託為本案法定代理人。本會蔡月雀長老於107 年7 月17日上午10時30分來電稱原告陸續打了十幾通電話給蔡長老，蔡長老於107 年7 月17日上午10時15分左右接了一通原告之電話，原告請蔡長老轉達周信成。蔡長老轉述原告恐嚇周信成，原告已掌握周信成之住家、公司、周信成作息、平常出入路線，若周信成不能照原告所要求之佣金56萬元，要周信成出入小心。原告之行為係為讓周信成心生恐懼而同意其所求。周信成於8 月22日接獲嘉義縣政府來函告知，經人檢舉違章超蓋。側面了解檢舉人為原告。原告此一行為已超乎仲介範圍，已對簿公堂之案件，私下對法人代表言詞恐嚇，且付諸行動，要周信成依照其所要求給付佣金56萬元。此乃「仲介小強」慣有之行徑。原告此舉，恐已觸犯刑法第346 條：意圖為自己或第三人不法之所有，以恐嚇使人將本人或第三人之物交付者。十五、西元2018年9 月9 日周信成向本會長執會報告第一次出庭概況，並經長執會，議案一議決：原給予林慧霞告知賣地消息六萬元，減六千元，為五萬四千元。十六、林女士補充答辯所言，讓人不敢苟同，皆憑空想像、想當然爾。之前未能買成之毗鄰土地，本會已放棄，並於西元2002年6 月購買興達路57號（離教會30公尺），計194 坪之土地及建物，已無餘款再購買其他土地。故無「20年來經過三位牧師，都非常想購買該地」。十七、周信成於前答辯狀一再言及，購地與否乃教會會員大會才能決定，黃牧師、蔡長老、長執會只是會員大會議決的執行單位，任何被委託者只能照議決辦理，沒有自由揮灑的空間。林女士仍認為購地決定，是黃牧師、蔡長老說了算數。實乃自我想像、想當然爾。卻又自生「蔡長老告知教會開會決議每坪28萬元，『可以接受召集人權限』最高29萬元…」。十八、周信成今年擔任本會代議長老（代表教會參加中、總會會議，及教會重大事件處理，因而成為本案當然之法人代表）。當日會談中與會成員有許多見解交鋒，各自陳述林女士在購地乙事是否為仲介，及應得之報酬。本人只是在最後做會談結論的總結。林女士陳述的話常常講一半，實際上周信成是告知，綜觀整案過程，教會購地小組經過討論後的議決：教會支付6 萬元紅包。若在本次談話過程中，有人答應再多付錢，那多出來的錢就要自掏腰包。且當日林女士對致贈感謝金6 萬元，雖不滿意，「亦未表示反對」。只表示有急事要先離開。十九、在106 年08月14日簽約（未能完成簽約關鍵在於買賣契約特別條款第二條：…本簽約金賣方應無條件返還買方）。107 年01月09日簽約（付款條件，雙方早已共識。總金額的差異，乃是由平方公尺換算坪數，計算上的誤差，經地政士說明後，大家無異議。林女士未參與買賣過程，而言之無物，不著邊際。契約書早已印好，人手一份，非臨時書寫）。地政士趙敏聰先生依簽約程序問雙方：此買賣是否經過仲介介紹。雙方皆表示沒有經過仲介介紹（林女士皆在現場）。故在簽約契約書上只有買、賣雙方，而沒有仲介、介紹人。故其所說若屬實，在簽約當時，林女士即會要求，在契約書上載入為介紹人。而非人在現場，就自認為是此事件的介紹人，此亦自我想像、想當然爾的體現。若如此，當日在場人士，人人皆是介紹人。二十、105 年本購地事件尚未發生，林女士與教會任何人士皆未認識。原告所稱「105 年間商借土地停車，並得到張先生首肯…。」一詞，本敘述是說明鄰居20多年，相互認識。且依民法第758 條：不動產物權，非經登記，不生效力。雙方簽約時以登記之土地所有者為依據。林女士所言之土地所有者與實際出資者，皆是其兄弟間之私事。二十一、原告所稱「…西區調解委員會調解時，該會代理人周信成除表示教會給付本人6 萬元，另向本人表示如本人願支付渠50萬元，即願向教會爭取」一詞：周信成在教會長執會開會時，大家問周信成在調解時將如何應對。周信成回答大家：將如實應對。大家再問，是否有奇招應對，周信成說：林女士要求56萬元，周信成將向林女士說：要求對方給予50萬元關說費（其所得仍然6 萬元），以此來凸顯林女士無理的要求。大家轟然笑翻。故周信成在調解會第一次發言時，即說及此事，並要求調解委員將此事記錄在案。二十二、綜上，林女士除告知賣地消息外，對事件捕風捉影，想當然爾。時而自詡為仲介，時而是賣方推銷員。耳聞蛛絲馬跡，憑空想像，不實描述，避重就輕，隱匿實情，周信成已一一點出。且林女士為達目的，不擇手段，對法人代表言詞恐嚇，又付諸行動，要周信成照其所要求，給付佣金五十六萬元。此等行為乃「仲介小強」慣有之行徑。二十三、事件過程雖如此，本會仍致贈感謝金五萬四千元，對林女士告知聊表感謝。二十四、本土地311-50地號買賣，從開始到最後成交，每一個細節及關鍵轉折，都會顯現努力的過程。尤其本次買賣每坪價格從35萬起，歷經32萬、31萬、30萬，皆由本會蔡長老與張先生直接談妥，而非林女士談成（林女士所附之聯繫時間表亦證實）。林女士起訴狀、補充起訴狀，及107 年10月16日下午3 ：50分第二庭當場陳述，卻省略重要轉折及關鍵細節，直接切入每坪30萬。因未參與買賣事件，僅憑道聽塗說，而錯誤百出。且提供之「附件」乃一方之詞，雖經編排，卻兜不攏，已失去「真實性」。二十五、林女士代表賣方來告知賣地消息，提供賣方信息乃其義務。卻以應盡義務，轉向買方收取仲介費用。因未得買方委託，故對事件捕風捉影，信口雌黃，顛三倒四，語無倫次的亂掰。且以恐嚇、檢舉的手段，逼迫法人代表就範，此等行為實不可取，深為其所做、所為，感到惋惜。二十六、林女士又於107 年11月1 日上午8 ：30分左右，打電話到信泰行泡綿有限公司，請負責人周伯璋先生轉達：林女士將對溪口鄉公所提告洩密。並指周信成斷其財路，要周信成及家人出入小心，不會輕易放過。周信成已過耳順之年，不時反省本訴訟之過程及細節。因本會購地款項五千多萬皆為會友奉獻，及向銀行、機構借款，每筆來源及開銷皆精打細算，管控自然嚴格。尤以不該的支出，如莫須有的仲介費。周信成對購地事件除照實說出真相外，並無節外生枝。因107 年，擔任本會代議長老之職，遵照本會規定成為法人代表。如今卻因公事，致使周信成及家人遭受恐嚇、威脅，及因此事而被檢舉屋舍超蓋。林女士並揚言提告溪口鄉公所洩密，此等演變實非所願。周信成畏懼此事之後續發展，及效應擴散，已向教會辭法人代表（因108 年，代議長老已換人）。若蒙准辭，下回開庭將由新任法人代表出席，於此告知鈞院。二十七、有關本案之仲介費訴訟，是否給付？給付之多寡？請鈞院依實際情形仲裁，本會無意見。參、證據：提出台灣基督長老教會嘉義博愛教會臨時會員和會手冊、臨時會員和會程序及議案紀錄、嘉義市○○○段000000地號土地買賣聯繫時間表、已談妥之購地及費用試算、106 年8 月10日購地小組代表在「幸福原在咖啡廳」與原告會談講價過程之記錄、張文福與被告107 年1 月9 日不動產買賣契約書節本、購地小組line群組通聯記錄、經濟部107 年6 月13日函、嘉義縣違章建築補辦手續通知單、開會議案筆記及張文福與被告106 年8 月不動產買賣契約之特約條款影本；中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會99年06月09日核發之不動產經紀營業員證明（有效期限：103 年06月09日）、100 年度綜合所得稅電子結算【網路】申報營利所得及執行業務所得之收執聯等資料。理由一、按民法第565 條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」是居間者，有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間；一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。另民法第566 條規定：「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付」。二、經查，本件原告主張坐落嘉義市○○○段000000地號土地之實際所有權人為張文財，張文財委請原告協助尋找購買上揭土地之人，經原告尋找台灣基督長老教會嘉義博愛教會，並居間協調，最終上述土地於107 年1 月9 日簽立買賣契約，以56,100,000元成交並於107 年3 月間完成移轉登記，因此，原告請求被告應支付成交價1%計算之仲介費用560,000 元。惟查，被告則抗辯上述土地係博愛教會經106 年3 月5 日第602 次長執會議議案一成立購地小組共12人，而由蔡月雀長老擔任召集人，並由蔡月雀長老與地主親自接洽，與上述土地之地主直接談妥，並非由原告所談成，兩造間並無成立居間契約，亦無約定居間報酬等語，資為抗辯。是兩造是否成立居間契約及原告得向被告請求居間報酬金額為何，乃為本件爭點所在。三、次按，民法第567 條固規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」被告據此另辯稱黃璨徵牧師、蔡月雀長老已向原告表明是由購地小組及長執會、會員大會才能確定購買土地之事宜，黃璨徵牧師、蔡月雀長老並無訂約能力之人，原告不得為其媒介等語。惟查，原告向博愛教會黃璨徵牧師告知上述土地欲出售之消息，經黃璨徵牧師傳簡訊告知原告已經成立購地小組，會與原告聯絡，此業據原告提出與博愛教會黃璨徵牧師LINE通聯記錄佐參【詳本院卷第67頁】。且查，證人黃璨徵於108 年1 月8 日言詞辯論期日到庭亦證稱伊於107 年有傳簡訊跟原告講已經成立購地小組，會跟原告聯絡。可知，被告知悉上述土地欲出賣之消息，係由原告向黃璨徵牧師告知系爭土地出售消息後，由黃璨徵牧師轉達於被告教會，再由被告成立購地小組，處理購買土地之事宜。又查，根據原告提出與博愛教會蔡月雀長老之LINE通聯記錄，原告傳簡訊：「蔡長老，週二下午平安，昨天晚上有去拜訪地主張先生聊天至10點，我有提到建議價為每坪約30萬元張先生沒表示，我會繼續努力，請長老給我時間謝謝」；而蔡月雀長老亦回簡訊：「好謝謝妳」【詳本院卷第71頁】。再查，另由原告提出與博愛教會蔡月雀長老之其他LINE通聯記錄觀之，被告將系爭土地地主要土地測量鑑界之時間、地點告知購地小組之召集人蔡月雀長老，並詢問博愛教會之購地案程序等購地事宜【詳本院卷第83頁】。因被告所成立之購地小組係由蔡月雀長老作為召集人，接洽土地買賣之事宜，堪認原告於告知系爭土地出售之消息後，仍有與被告處理土地購買程序之召集人蔡月雀長老接洽。又查，原告就土地買賣之居間，欲要求被告給付報酬，此部分並業經被告教會購地小組，在106 年8 月10日晚上8:00，由購地小組派5 人為代表（蔡月雀長老、周信成長老、王秋姬長老、許富雄執事、方照亮執事），在嘉義市「幸福原在咖啡廳」與原告會談約一小時，協商最後決定允諾給付原告之報酬為70,000元【詳本院卷第138 頁】。可見，原告非係為顯無履行能力之人或無訂約能力之人媒介，係經由黃璨徵牧師傳達意思表示及經蔡月雀長老召集內部會議，而居間其中為被告教會購買土地之媒介，並業經被告教會之購地小組代表同意給予原告酬金，因此，本件兩造間已成立居間契約甚明。四、第查，證人黃璨徵於本院108 年1 月8 日言詞辯論期日到庭證稱伊沒有跟原告約定仲介費用，當時原告她來教會找伊，她說要幫教會介紹隔壁的那一塊土地，伊問她現在買賣仲介費的行情是多少，她說是1%，伊就沒有講，伊沒有說要給她1%，因為這種事情要由教會開會決定，不是伊可以作主的，伊跟原告說伊會在教會開會中轉達教會，再由教會開會決定等語。又參以被告所提出之附件七及八資料，其中已談妥之購地及費用試算中記載有仲介佣金60,000元及教會購地小組代表與原告協調給予酬金之過程紀錄，最後決定允諾給付之報酬金額為70,000元【本院卷第138 頁】。因此，被告教會就上述土地之買賣事宜，已允諾給付報酬70,000元給予原告。又查，本件依被告提出之附件八會議資料之「講價開始」的過程【參本院卷第138 頁】，當時是106 年8 月10日晚上8:00，由購地小組派蔡月雀長老、周信成長老、王秋姬長老、許富雄執事、方照亮執事等5 人為代表，在嘉義市「幸福原在咖啡廳」與原告會談約一小時，故原告在該次協商會談當日應該有在場。而且，原告對於被告教會購地小組代表在嘉義市「幸福原在咖啡廳」決定給付之最高報酬金70,000元，當時未為反對之意思表示，又因為協調如果不成而破局，則被告方面不買地，原告反而是任何傭金都拿不到，故本件可認原告當時未明示反對之意思表示，應係默示同意。雖然，被告另辯稱被告教會係與訴外人張文福即上述土地所登記之所有權人簽訂買賣契約，而原告乃係為訴外人張文財仲介等語。然查，被告能知悉上述土地之買賣消息，乃為原告所告知，原告亦有提供土地之相關資料及訊息給予被告，無論上述土地之實際所有權人為何人，原告居間是為上述土地，用意甚為明確。雖然，原告在賣方確實是為實際的所有權人張文財仲介而尋找買主；但是，原告在買方則是為被告教會而居間，居間契約是存在於原告與被告之間，與土地的實際所有權人為何人無任何影響。又按，居間人同時為與委託人交易之相對人活動及受報酬，即所謂之「雙重居間」，非法所不許。被告亦因原告提供之消息，而得知上述土地之買賣消息，並在於開會的過程中，提出給予原告仲介佣金之費用討論及決定。是綜觀上述情形，本件兩造之間應已成立居間契約無訛。至於居間報酬之金額，因為兩造間並未訂立書面的契約，無從僅依原告片面主張而認定兩造間已有達成給付仲介費1%之合意，故本件應依被告提出之附件八協商會議之「講價開始」的過程紀錄資料【參本院卷第138 頁】所記載之購地小組代表即蔡月雀長老、周信成長老、王秋姬長老、許富雄執事、方照亮執事等人於106 年8 月10日協商會最後所允諾給付之最高報酬金額70,000元，作為本件兩造間意思表示合致之居間報酬金額。至於被告嗣後又另外再開會決議，就新購土地仲介費案，認為原告其所作之工作，僅為告知賣地消息，經討論後，給予原告告知賣地消息紅包6 萬元；及因為原告打電話給蔡月雀長老表示將會對周信成長老不利，並欲向政府單位檢舉周信成長老之公司、住家有違規使用之情形，故而再調降6,000 元，改為54,000元【詳參本院卷第213 頁】，因此部分僅係被告的單方意思表示行為，未經原告的承諾，故對於原告不發生效力。因此，本件原告請求被告給付之居間報酬金額，在70,000元之額度內，屬有理由，應予准許。至於原告主張買賣仲介費的行情是1%云云，因證人黃璨徵並非被告財團法人台灣基督長老教會之代表人，僅能轉達原告要求之土地買賣仲介費之意思表示給被告財團法人台灣基督長老教會知悉，然被告財團法人台灣基督長老教會從未開會決定允諾過願意給付原告1%的買賣仲介費用，兩造從不曾達成1%的居間報酬之約定，因此，原告不得僅憑單方片面的要求，即認為被告必須給予仲介費1%的居間報酬。而且，被告主要應該是為訴外人張文財將上述土地賣出，始能取得賣主所給付之仲介費用，故縱然被告財團法人台灣基督長老教會不允與報酬，衡情原告為了取得賣主之報酬，仍然會向被告財團法人台灣基督長老教會報告訂約之機會或媒介。否則，如果土地買賣未成交，則原告根本就無從取得任何的報酬金額。是被告辯稱兩造未有給付居間報酬之約定云云，雖與事實不符，難認可採；惟被告辯稱原告係張文財之推銷員，則可認與實情庶幾相符，所辯並非全然無稽之詞。五、另查，不動產經紀業管理條例第7 條第1 項前段規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。」同條例第32條規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣十萬元以上三十萬元以下罰金」。而查，原告非為經紀業者，原告從事不動產買賣居間或仲介，並無向主管機關申請許可，原告未經主管機關許可而從事不動產買賣之居間或仲介，違反不動產經紀業管理條例第7 條規定，兩造間之居間契約是否無效，在實務上容有爭議（參臺灣高等法院102 年度上字第486 號給付仲介報酬事件及臺北地方法院104 年度訴第218 號給付居間報酬事件）。而按民法第71條規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」係在平衡國家管制與私法自治之原則。在探究法規範是否屬本條之強制規定及違反該強制規定之效力時，自須考量國家管制之目的與內容。而查，不動產經紀業管理條例第7 條第1 項前段規定，固應屬民法第71條前段所稱之強制規定；然按，為維護交易秩序安定，並另參不動產經紀業管理條例整體規範內容，並無明定違反該條例第7 條第1 項前段規定者為無效。又查，不動產經紀業管理條例第1 條明示為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，而制定該條例之意旨。則綜合觀察之，應可認為違反不動產經紀業管理條例第7 條規定者，僅係應受主管機關之處罰而已，其居間或仲介之行為，依民法第71條後段但書規定，尚非係屬無效。因此，本件原告雖未經主管機關之許可而從事不動產經紀業之居間或仲介，惟此情僅係原告是否應受主管機關的處罰問題而已，於當事人居間契約之效力應無影響，故本件兩造間之居間契約仍屬有效，附此敘明。六、綜據上述，本件原告就上揭土地買賣之居間，要求被告給付報酬，經證人黃璨徵轉達原告之意思表示給予被告財團法人台灣基督長老教會知悉後，既經被告財團法人台灣基督長老教會委由購地小組代表即蔡月雀長老、周信成長老、王秋姬長老、許富雄執事、方照亮執事等人於106 年8 月10日協商會議允諾給付報酬金額70,000元給予被告，即應認兩造之間已成立居間契約。惟居間報酬之金額，因兩造間無訂立書面契約，無從認定兩造已有達成原告所主張之仲介費1%之合意，而原告向黃璨徵牧師告知上述土地之買賣時，黃璨徵牧師即告知原告伊未有決定權，必須由被告教會開會來決定，而被告成立購地小組後，並無與原告就居間報酬有達成仲介費1%之協議。而且，被告主要乃是為訴外人張文財將上述土地賣出，以取得賣主給付之仲介費用，縱然被告財團法人台灣基督長老教會不允與報酬，衡情原告仍然會向被告財團法人台灣基督長老教會報告訂約之機會或媒介，否則，如果土地買賣未成交，原告根本就無從取得任何的報酬金額。且查，原告在108 年3 月26日言詞辯論時，陳稱這塊土地，原地主是伊非常好的朋友，因為如果給仲介公司來賣，他要打廣告，費用會比較高，所以私底下拜託伊，伊只是居間人幫朋友等語。顯見，原告最主要的目的應該是在幫伊朋友即張文財賣出土地，因此，被告財團法人台灣基督長老教會購地小組代表於106 年8 月10日協商會議允諾給付報酬70,000元給予原告，金額應屬適當。另按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229 條第1 項、第2 項分別定有明文。再按，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第233 條第1 項、第203 條亦分別定有明文。查本件原告對於被告之居間報酬債權，核屬無確定期限之給付，而原告係於107 年5 月24日具狀提起本件訴訟並於107 年6 月19日將起訴狀繕本及陳報狀繕本送達於被告，有送達證書附卷可稽，因此，原告得請求之遲延利息，應自被告收受起訴狀繕本之翌日即107 年6 月20日起，至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。從而，原告依據民法居間法律關係，於請求被告給付70,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年6 月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內，於法有據，為有理由，應予准許。惟原告逾上述範圍之請求，則屬無理由，不應准許，應予駁回之。七、本件原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行。惟被告亦陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，亦無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。八、本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘主張陳述及其他攻擊防禦方法暨所提出未經援用之資料，核與本件判決結果均不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。九、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。中華民國 108 年 4 月 9 日民事第一庭法官呂仲玉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 4 月 9 日書記官吳念儒

臺灣嘉義地方法院107年度訴字第298號

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