臺灣嘉義地方法院107年度訴字第539號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣嘉義地方法院
• 裁判日期: 107 年 11 月 21 日

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第539號原　　　告　中華

代　表　人　施天寶
訴訟代理人　陳文彬律師
被　　　告　程清朗

李小貞即炙鼎燒日式燒肉鍋物

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國107 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
1、被告二人應將門牌號碼嘉義市○○街000號1樓（下稱系爭建
物），如附圖所示標示3，面積243.39平方公尺之建物搬遷騰空，並將該房屋返還給原告。
2、被告李小貞應將坐落嘉義市○○段○○段00000地號土地上如附圖所示標示4，面積35.84平方公尺之物品清空，並將土地
返還原告。
3、被告李小貞應將如附圖二所示附著於系爭建物外牆並延伸至
房屋內之排煙風管二支拆除。
4、被告程清朗應給付原告新臺幣（下同）48萬元，及自附表所
示違約起算日起至清償日止，按日千分之2計算之違約金。
5、被告程清朗應自107年9月8日起至遷讓房屋日止，按日給付原告1,600元。
6、原告其餘之訴駁回。
7、訴訟費用由被告平均負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加（民事訴訟法第256條）。原告起訴
原聲明為：「1、被告等人應將系爭建物（一樓除提款機以
外，面積約254.5平方公尺，詳細位置待測量確定）搬遷騰
空，並將該房屋返還給原告。2、被告程清朗應給付原告48
萬元及自附表所示日期起算至清償日止，按日息千分之5計
算之違約金。3、被告程清朗應自本送狀送達翌日起至遷讓
房屋日止，按日給付原告2,630元之違約金。4、訴訟費用由被告共同負擔」。嗣經測量建物現況後，原告於民國107年
10月22日具狀更正聲明為：「1、被告二人應將系爭建物如
附圖所示標示3，面積243.39平方公尺建物搬遷騰空，並將
該房屋返還給原告。2、被告二人應將坐落嘉義市○○段○
○段00000地號土地上如附圖所示標示4，面積35.84平方公
尺之物品清空，並將土地返還原告。3、被告二人應將附著
於系爭建物外牆並延伸至房屋內之排煙風管二支拆除。4、
被告程清朗應給付原告48萬元及自附表所示日期起算至清償日止，按日息千分之5計算之違約金。5、被告程清朗應自起訴狀送達翌日起至遷讓房屋日止，按日給付原告2,630元之
違約金。6、訴訟費用由被告共同負擔」。僅係更正事實上
之陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告與被告程清朗於民國105年1月19日簽訂租賃契約，約定自105年3月16日起至109年3月15日止，承租系爭建物使用，租金每月4萬元，以一個月為一期，被告程清朗應於
每期開始五日內以現金或支票或匯款方式給付租金。惟被告程清朗陸續積欠105年12月、106年4、6、7、9、10、11、12月及107年1、2、6、8月份租金未付，經多次催告給
付仍未履行，原告於107年6月7日發函予「炙鼎燒日式燒
肉鍋物」及被告程清朗主張終止租約，經「炙鼎燒日式燒肉鍋物」於107年6月11日簽收。又「炙鼎燒日式燒肉鍋物」於105年9月1日即已變更由被告李小貞獨資經營，倘認
被告程清朗未收受前開函件，茲再起訴狀之送達對被告程清朗為終止租約之意思表示，並依民法第455條租賃物返
還請求權、民法第767條所有物返還請求權，請求被告二
人遷讓及返還房屋。
（二）被告二人另占用原告所有嘉義市○○段○○段00000地號
土地，如附圖所示標示4，面積35.84平方公尺土地堆置物品，請求被告等遷讓房屋及清空堆置物品。
（三）系爭建物外牆並延伸至房屋內設置有排煙風管二支（即附圖二所示）。被告二人為夫妻關係，炙鼎燒日式燒肉鍋物登記負責人雖為被告李小貞，惟實則由被告二人共同經營，此由切結書中程清朗亦自詡為負責人即可見出，茲請求被告等人將供作炙鼎燒日式燒肉鍋物使用之附著於系爭建物外牆並延伸至房屋內之排煙風管二支予以拆除。
（四）前開租賃契約書第3條第1項約定：「租金如有遲延應自每期開始日起按日計付當期未繳租金千分之5之懲罰性違約
金」。被告程清朗遲誤105年12月、106年4、6、7、9、10、11、12月及107年1、2、6、8月份租金未付，應自各該
遲誤月份每期開始日（每月16日）計付違約金，相關金額及起算、終止日期詳列如附表。再依租賃契約第10條第1
項規定：「乙方未於租賃期限屆滿或終止時騰空交還標的，甲方在未收回前，依契約平均日租金之2倍，按日計算
懲罰性違約金，向乙方收取，乙方絕無異議」。本件契約終止後，被告未騰空交還標的前，自應按前開標準支付違約金，查本件合約全年租金為48萬元，換算日租金之2倍
為2,630元。
（五）訴之聲明：
1、被告二人應將系爭建物如附圖所示標示3，面積243.39平
方公尺搬遷騰空，並將該房屋返還給原告。
2、被告二人應將坐落嘉義市○○段○○段00000地號土地上
如附圖所示標示4，面積35.84平方公尺之物品清空，並將土地返還原告。
3、被告二人應將附圖二所示附著於系爭建物外牆並延伸至房屋內之排煙風管二支拆除。
4、被告程清朗應給付原告48萬元及自附表所示日期起算至清償日止，按日息千分之五計算之違約金。
5、被告程清朗應自起訴狀送達翌日起至遷讓房屋日止，按日給付原告2,630元之違約金。
6、訴訟費用由被告共同負擔。
二、被告則以：
（一）被告程清朗：當初原告有承諾給被告程清朗時間解決，也有協議讓被告程清朗延期，被告程清朗房租也會照常給付，原告有開發票給被告程清朗。被告程清朗持續有給付房租，但是付不夠。系爭建物外牆之排煙管是被告程清朗設置的，系爭建物內的生財器具全部都轉賣給被告李小貞，抵銷被告程清朗積欠被告李小貞的欠款。聲明：1、原告
之訴駁回。2、訴訟費用由原告負擔。
（二）被告李小貞即炙鼎燒日式燒肉鍋物：被告程清朗開店沒有幾個月後，負責人就變為被告李小貞，原告所稱租金是 4萬元，但是被告程清朗租給被告李小貞後，租金是45,000元，5,000 元是負責承擔接洽的事情。被告李小貞是跟被告程清朗承租系爭建物，承租的租金是由被告程清朗積欠被告李小貞的錢相互抵銷，原告所稱之租金並非被告李小貞所積欠。被告李小貞對被告程清朗積欠原告租金部分沒有意見。系爭建物內器具是被告李小貞所有。車庫後面的瓦斯桶及鍋碗瓢盆亦為被告李小貞所有，但有一個木材的櫃子是之前承租人留下來的。聲明： 1、原告之訴駁回。2、訴訟費用由原告負擔。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、系爭建物為原告所有。
2、原告與被告程清朗於105年1月19日簽訂租賃契約書，約定自105年3月16日起至109年3月15日止，承租系爭建物使用，約定租金每月4萬元，以1個月為1期。
3、被告程清朗將系爭建物再轉租予被告李小貞，現為被告李小貞所占有。
4、被告程清朗已將炙鼎燒日式燒肉鍋物之所有生產器具賣予李小貞，車庫後面的瓦斯桶及鍋碗瓢盆亦為被告李小貞所有。
5、被告程清朗已積欠原告如附表所示之租金。
（二）爭執事項：
1、原告之請求是有理？
四、本院判斷：
（一）有關遷讓系爭建物、將系爭建物上物品清空，將土地返還、將附著於系爭建物外牆並延伸至房屋內之排煙風管二支拆除之部分。
1、被告程清朗於105年1月19日向原告承租系爭建物，租期自105年3月16日起至109年3月15日止，然被告程清朗積欠如附表所示之租金，有租約可證，並為被告所不爭執（本院卷第17、18、104頁），核此屬實。
2、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約（民法第440條第1、2項）。查，被告程清朗積
欠如附表所示之租金，而其所欠之租金實已逾2期。又原
告已於107年6月7日函文、及以起訴狀繕本送予被告程清
朗表示終止租約，並由被告於107年6月11日、107年8月28日（寄存）收受，此有起訴狀、終止函、收受回執、送達回證可證，並為被告所不爭執（本院卷第10、27、29、
104頁）。足證原告已合法終止租約。
3、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人（民法第
455條）；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請
求返還之（民法第767條第1項前段）。系爭租約既已終止，被告程清朗已無權占用系爭建物，被告李小貞既係向被告程清朗轉租而來，其對原告而言，亦屬無權占有。從而原告依民法第455、767條第1項前段之規定，請求被告程
清朗，及依民法第767條第1項前段之規定，請求被告李小貞應將系爭建物1樓如附圖所示標示3，面積243.39平方公尺建物搬遷騰空，並將該房屋返還給原告，為有理由，爰判決如主文第1項所示。
4、嘉義市○○段○○段00000地號土地為原告所有，被告2人對此並未爭執。又附圖所示標示4上之物品及如附圖二所
示附著於系爭建物外牆並延伸至房屋內之排煙風管二支，為被告李小貞所有，非被告程清朗所有，此為兩造所不爭執（本院卷第105頁），核屬為真。而被告李小貞既係無
權占有原告所有之系爭土地、建物，則原告依民法第767
條第1項前段之規定請求被告李小貞將坐落嘉義市○○段
○○段00000地號土地上如附圖所示標示4，面積35.84平
方公尺之物品清空，並將土地返還原告，及將如附圖二所示附著於系爭建物外牆並延伸至房屋內之排煙風管二支拆除，為有理由，爰判決如主文第2、3項所示。
5、被告程清朗並非附圖所示標示4上之物品及如附圖二所示
附著於系爭建物外牆並延伸至房屋內之排煙風管二支之所有權人，則原告請求被告程清朗將如附圖所示標示4，面
積35.84平方公尺之物品清空，並將土地返還原告，及將
如附圖二所示附著於系爭建物外牆並延伸至房屋內之排煙風管二支拆除，為無理由，應予駁回。
（二）原告請求積欠48萬元租金及違約金之部分：
1、被告程清朗自承積欠如附表所示之租金，合計48萬元，則原告本於系爭租約請求被告程清朗給付48萬元，即有理由。
2、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額（民法第252條）；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之
數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例）。3、查，依系爭租約書第3條第1項約定：「..租金如有遲延應自每期開始日起按日計付當期未繳租金千分之5之懲罰性
違約金」，此有租約可證（本院卷第17頁）。而系爭租約之月租金為4萬元，依此核算每日違約金為2百元（4萬51千），每月高達6千元（2百30），已達租金之百分
之15。是本院認上開約定之違約金顯屬過高，爰以酌減至每日千分之2為適當。
4、從而原告本於系爭租約，請求被告程清朗給付48萬元，及自每期開始日起按日計付當期未繳租金千分之2之違約金
之有理由，爰判決如主文第4項所示。原告請求逾上開違
約金之部分，為無理由，應予駁回。
（三）原告請求被告程清朗應自起訴狀送達翌日起至遷讓房屋日止，按日給付原告2,630元之違約金之部分。
1、租賃契約第10條第1項規定：「乙方未於租賃期限屆滿或
終止時騰空交還標的，甲方在未收回前，依契約平均日租金之2倍，按日計算懲罰性違約金，向乙方收取，乙方絕
無異議」，此有租約可證（本院卷第18頁）。惟若原告未終止租約，被告程清朗亦按期交付租金，則原告每月可收取之租金為4萬元，茲系爭租約終止後，被告程清朗反要
付8萬元之違約金，是本院認上開約定之違約金顯屬過高
，爰以酌減至月租金之1.2倍為適當，即為每月4.8萬元（4萬1.2），每日為1600元。
2、原告起訴狀繕本係於107年8月28日寄存送達予被告程清朗收受，有送達回證附卷可稽（本院卷第43頁）。依民事訴訟法第138條第2項所定，寄存送達，自寄存日之起，經10日而生效力。且參之最高法院94年度第1次庭長、法官會
議決議「寄存送達發生效力所應經10日期間，應自寄存日之翌日起算」。從而，原告本租約請求被告程清朗自起訴狀繕本送達翌日即107年9月8日起至遷讓房屋日止，按日
給付1,600元之違約金，為有理由，爰判決如主文第5項所示。原告逾上開請求違約金之部分，為無理由，應予駁回。
四、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前
段。
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日民事第一庭法 官 馮保郎
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 21 日書記官 蔡沛圻

附表：
┌──┬─────┬────┬─────┬───┬─────┐
│編號│未繳月份 │積欠金額│違約金起算│計算終│違約金利率│
│ │ │ │日 │止日 │/日 │
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│ 1 │105年12月 │4萬 │105/12/16 │清償日│千分之2 │
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│ 2 │106年4月 │4萬 │106/04/16 │清償日│千分之2 │
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│ 3 │106年6月 │4萬 │106/06/16 │清償日│千分之2 │
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│ 4 │106年7月 │4萬 │106/07/16 │清償日│千分之2 │
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│ 5 │106年9月 │4萬 │106/09/16 │清償日│千分之2 │
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│ 6 │106年10月 │4萬 │106/10/16 │清償日│千分之2 │
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│ 7 │106年11月 │4萬 │106/11/16 │清償日│千分之2 │
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│ 8 │106年12月 │4萬 │106/12/16 │清償日│千分之2 │
├──┼─────┼────┼─────┼───┼─────┤
│ 9 │107年1月 │4萬 │107/01/16 │清償日│千分之2 │
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│ 10 │107年2月 │4萬 │107/02/16 │清償日│千分之2 │
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│ 11 │107年6月 │4萬 │107/06/16 │清償日│千分之2 │
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│ 12 │107年8月 │4萬 │107/08/16 │清償日│千分之2 │
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