臺灣嘉義地方法院109年度訴字第768號｜法律人

臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度訴字第768號原告比妍麗國際企業有限公司法定代理人劉鄀庭訴訟代理人黃裕中律師被告蔡政勳訴訟代理人陳彥富訴訟代理人何永福律師上一人複代理人陳奕璇律師上列當事人間返還價金等事件，在民國110年2月25日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴及假執行的聲請都駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張和聲明：㈠被告所有坐落嘉義市○○段00000地號土地（下稱本件土地）在 591房屋交易網上刊登廣告表明本件土地是興嘉公園旁的小建地，內容描述為：興嘉公園旁臨12米路，適合蓋一戶店面住家或出租套房，面寬約5.5米，深度約10米等情。經原告洽詢受被告委託買賣本件土地的仲介，確認本件土地是如同廣告所述可以供建築的土地，原告則表明購買本件土地是要興建房屋作為辦公室使用。兩造因此在民國109年6月28日簽訂土地買賣契約書（下稱本件買賣契約），約定價金為新臺幣（下同）380萬元，買賣土地權利範圍全部，並且共同委託僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金履約保證業務，簽立不動產買賣價金履約保證申請書，約定本件買賣價金應該全數匯入第一商業銀行安和分行、戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶一僑馥價金履約保證、帳號：00000-000000000號專戶（下稱本件履保專戶）。原告已經分別在簽約日及109年8月14日把第1、2期款各38萬元（合計76萬元），匯入本件履保專戶。原告購買本件土地是以建屋為目的，為避免本件土地屬於受到建築主管機關套繪管制的土地，在買賣契約增補條款特別約定「⒉套繪查詢：賣方確認本買賣標的未曾申請或取得建築執照或使用執照未註銷或作為法定空地套繪，倘有上述情況，於產權移轉前，賣方負責解除套繪，倘無法解除，買賣雙方合意解除契約，買方已付價金無條件無息返還，查詢及所衍生相關費用由賣方負擔。」等語。但是，原告事後查詢得知本件土地有如第㈡至㈣項所示的瑕疵：㈡本件土地是畸零地： ⒈經建築師告知本件土地是嘉義市畸零地使用規則規定的畸零地，依照建築法第44條規定不可以建築，沒有辦法單獨申請建造執照，但是被告透過仲介表示本件土地可申請建照等語。原告已經在109年8月4日以嘉義興嘉郵局123號存證信通知被告本件土地有無法供建築使用的物的瑕疵。 ⒉依據嘉義市政府核發109嘉市府都建執字第527號建造執照所附申請圖說，本件土地的畸零地檢討內容為：嘉義市畸零地使用規則第3條規定，一般建築基地的最小寬度3.5公尺、最小深度14公尺，本件土地正面路寬12公尺，寬度為4.68公尺、深度為9.66公尺，因此本件土地深度不足；嘉義市畸零地使用規則第6條第1項規定，依照第3條規定的基地寬度，每增加10公分，其深度得減少20公分，減少後的深度不得小於8公尺，本件土地依此規定計算最小深度為1,202公分，仍然小於1,400公分，深度不足，所以本件土地是嘉義市畸零地使用規則所稱面積狹小基地。但是，被告刊登的廣告資料為面寬約5.5米，深度約10米，除了與前述畸零地檢討所記載本件土地寬度4.68公尺、深度9.66公尺不符合外；如果根據被告的廣告內容而按照前開嘉義市畸零地使用規則第6條第1項規定計算，本件土地寬度為1,400公分（計算式：1,000＋（550-350）×2＝1,400），剛好符合前開嘉義市畸零地使用規則第3條規定的正面路寬12公尺住宅區一般建築基地最小面積，就不是畸零地，可見被告明知本件土地是嘉義市畸零地使用規則規定的畸零地，卻刊登不實廣告。被告除了有故意不告知本件土地是畸零地的事實外，本件土地也有面寬及深度不是前述廣告內容所刊登面寬約5.5米、深度約10米的重大瑕疵。 ⒊嘉義市畸零地使用規則第3條規定的面積狹小基地，依據建築法第44條規定，原則上是屬於不得建築的基地，本件買賣契約並沒有記載本件土地是可以供建築的畸零地，又被告提供檢附在本件買賣契約的土地登記第一類謄本的土地標示部記載100年7月28日以面積更正為登記原因登記，而且原告無法知悉本件土地是62年7月12日前分割或逕為分割完竣，符合嘉義市畸零地使用規則第9條規定准予建築的土地，足見被告沒有告知原告本件土地是畸零地，原告是一直到本件審理後才知道本件土地是可以供建築的畸零地。而且畸零地不得建築，是建築法第44條規定的原則，原告購買土地是要建築使用，衡諸一般交易常情絕不願意購買畸零地，被告也沒有證明他已經告知原告本件土地是可以供建築的畸零地，因此不可以以原告購買土地為建築使用的目的，倒果為因，就推認原告訂約時願意購買符合嘉義市畸零地使用規則第9條規定，例外可以建築的畸零地。㈢被告廣告不實：被告委託中信房屋崇聖加盟店銷售本件土地，刊登廣告内容為：「房屋描述：興嘉公園旁、臨12米路、適合蓋一戶店面住家或出租套房、面寬約5.5米、深度約10米、坐北朝南」等語，除剛好不是畸零地外，依前述廣告内容計算面積為55平方公尺，沒有逾越本件土地登記面積66平方公尺，參酌廣告前後文意，及該段敘述標題「房屋描述」，是指建屋的面寬約5.5米、深度約10米，而不是指土地的實際面寬；又中信房屋為房仲業的企業經營者，依照消費者保護法第22條規定，企業經營者應確保廣告内容的真實，對消費者所負的義務不得低於廣告的内容，再者中信房屋為被告的使用人，其故意或過失刊登不實廣告内容，依照民法第224條規定，被告應該負同一責任。所以被告負有交付可供建築面寬5.5米、深度10米房屋的土地，本件土地有不符合前述義務內容的重大瑕疵。㈣本件土地是受建管機關套繪管制土地：被告在訂立本件買賣契約後，把原來應該依照「不動產說明書現況調查表」項次7所約定交付給原告的地上物逕行拆除，並且申請建照執照，經嘉義市政府核發109嘉市府都建執字第527號建造執照，致使本件土地成為受建管機關套繪管制土地，而違反本件買賣契約增補條款第2條的約定。被告前述故意違約行為屬於可以歸責被告的行為，原告可以依照本件買賣契約第8條第3項約定解除契約。㈤原告解除契約，有法律上依據： ⒈物的瑕疵是指存在於物的缺點而言，依據通常交易觀念，或當事人的決定，認為物應具備的價值、效用或品質而不具備時，就屬於物有瑕疵。出賣人依照民法第345條第1項規定，自負有擔保其物依照民法第373條的規定危險移轉給買受人時，沒有滅失或者減少其價值的瑕疵，也沒有滅失或減少其通常效用，或契約預定效用的瑕疵。買賣標的物如果是特定物，在契約成立前已經發生瑕疵，而出賣人在訂約時，故意或是過失沒有把該瑕疵告知買受人，買受人不知道有瑕疵而仍然購買時，出賣人所為給付内容就不符合債務本旨，應該負不完全給付的債務不履行責任。 ⒉本件買賣標的物（本件土地）是特定物，在契約成立前就有不符合被告刊登廣告所稱建築（房屋）面寬5.5米、深度10 米而且不是畸零地的重大瑕疵。被告在訂約時，因故意或過失沒有把前述瑕疵告訴原告，原告不知有前述瑕疵仍購買本件土地，被告所為給付内容不符合債務本旨，應該負不完全給付的債務不履行責任，而且前述瑕疵沒有辦法補正，依照民法第227條第1項規定，原告可以依照給付不能規定行使權利。因此，原告可以依照民法第256條規定，解除本件買賣契約。 ⒊本件土地是畸零地，依照建築法第44條規定，沒有辦法單獨供建築使用，欠缺被告廣告所稱不是畸零地，以及可以蓋1 戶店面住家的價值，與有不符合通常交易購入建地是供建築使用的效益等重大瑕疵，原告另外可以依照民法第359條規定，解除本件買賣契約。 ⒋被告以本件土地申請建照，違反本件買賣契約增補條款第2條的約定。原告可以依照本件買賣契約第8條第3項約定解除契約。 ⒌原告已經表明以起訴狀繕本送達，以及110年1月21日言詞辯論時當庭為解除契約意思表示。㈥原告可以請求給付違約金：依照本件買賣契約第8條第3項約定，被告如果有給付不能或其他違約情事，導致本見買賣契約解除時，除了應該負擔原告所受損害的賠償並喪失收取買賣價金的權利，而且應該返還原告已經支付的價金，並且同意按原告已經支付價金總額的同額，作為懲罰性違約金。因此，原告可以請求被告⑴返還已經支付買賣價金76萬元、⑵懲罰性違約金76萬元，以及法定遲延利息。㈦依照本件買賣契約第8條第7項、不動產買賣價金履約保證申請書第5條第5項、第8條第4項約定，本件履保專戶款項撥付必須經兩造同意，發生爭議時，履保專戶必須等待爭議釐清後加計活期存款利息。訴外人僑馥公司已經以109年9月23日内湖江南郵局000582號存證信函通知兩造暫停專戶款項撥付，等待法院判決結果為據。原告解除本件契約後，被告已經喪失收取買賣價金的權利，被告應該同意僑馥公司把本件履保專戶内全部款項撥付給原告，並且在原告受領撥付範圍内免除給付責任。㈧聲明：被告應該給付原告152萬元，以及從民事起訴狀繕本送達次日起到清償日止，按照年息百分之5計算的利息；被告應該同意僑馥公司把本件履保專戶内全額款項撥付給原告，被告前項給付，在撥付範圍内免給付義務；願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯：㈠原告提出的廣告網頁資料及集刊登內容仲介公司所刊登，被告並不知情，而且在廣告網頁中所提到的面寬5.5米是指土地的面積，並不是建物完成後的面積。本件原告是透過訴外人呂冠德的介紹向被告購買本件土地，不是透過前述仲介的廣告。再者，原告購買本件土地的目的就是要興建房屋，但是原告在簽約後，不想購買本件土地，一直主張本件土地是畸零地，不能興建房屋等語。然而，本件土地可以申請建照，可知本件土地不是畸零地，嘉義市政府110年1月21日府都建字第1105301843號函也可以證明本件土地是可以興建房屋的土地，原告主張本件土地有不能興建房屋的瑕疵，不可以採信。㈡另外，廣告內容上的面寬及深度都只是大概的數字，沒有廣告不實。而且前述嘉義市政府函文說明的第6點記載本件土地最小寬度4.8公尺、最小深度9.66公尺，前述廣告內容也沒有不實的情形。原告是因為起訴主張本件土地是畸零地不能建築的事實可能不被採信，才又追加廣告不實的主張。原告這項主張，也不可以採信。㈢原告購買本件土地時，就已經知道本件土地面積只有66平方公尺，可以興建的房屋就不會很寬敞，因此原告表示他當初購買時認為不是畸零地，雖然事後可以興建房屋，但是因為是畸零地的相關規定，可以建築面積比廣告內容的記載還小等語，並不是事實。依據建築法規定，本件土地是可以興建房屋的，原告的主張沒有法律上根據。㈣聲明：原告之訴駁回。三、得心證的理由㈠原告主張以下事實，被告沒有爭執，應該可以相信是真實的： ⒈兩造在109年6月28日簽訂本件買賣契約，原告以380萬元向被告買受本件土地的事實。 ⒉兩造共同委託僑馥公司辦理買賣價金履約保證業務，約定本件買賣價金應該全數匯入本件履保專戶的事實。 ⒊原告分別在簽約日及109年8月14日把第1、2期款各38萬元匯入本件履保專戶的事實。 ⒋原告買受本件土地是為了建築房屋使用的事實。 ⒌兩造在在買賣契約增補條款特別約定「⒉套繪查詢：賣方確認本買賣標的未曾申請或取得建築執照或使用執照未註銷或作為法定空地套繪，倘有上述情況，於產權移轉前，賣方負責解除套繪，倘無法解除，買賣雙方合意解除契約，買方已付價金無條件無息返還，查詢及所衍生相關費用由賣方負擔。」等語的事實。㈡本件土地雖然是畸零地，但是原告不可以用這個理由主張解除契約： ⒈本件土地是畸零地：按「直轄市、縣(市)(局)政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。」、「直轄市、縣(市)主管建築機關應依照前二條規定，並視當地實際情形，訂定畸零地使用規則，報經內政部核定後發布實施。」，建築法第44條、第46條有明文規定。嘉義市依據前述第46條規定，訂立嘉義市畸零地使用規則。這部規則的第2條規定：「畸零地及其相鄰土地之使用管理，依本規則之規定。前項所稱畸零地係指本法第三條規定地區內面積狹小或地界曲折之基地。」，依據同規則第3條第1款規定，所謂面積狹小基地，就住宅區的一般建築基地而言，正面路寬超過7公尺到15公尺時，最小寬度、最小深度必須超過3.5公尺、14公尺，只要其中1項沒有達到規定，就是面積狹小基地（畸零地）。經查，本件土地面前道路是12公尺，而本件土地的深度只有9.66公尺（本院卷第85頁基地現況圖），當然屬於前述規則所規定的畸零地。 ⒉原告不可以用這個事實為理由解除契約：原告買受本件土地雖然是為供建築房屋，但是，本件買賣契約內並沒有約定本件土地不能是畸零地，也沒有任何證據證明原告曾經絕對不購買畸零地的表示。因此，本件土地只要可以供建築使用（可以建築），縱然屬於畸零地，原告也不可以用這個理由來解除契約。經查，嘉義市畸零地使用規則第9條規定：「62年7月12日前業經地政機關辦理分割完竣，或因都市計晝公共設施用地之劃定逕為分割完竣，面積狹小之基地符合於下列規定之最小寬度、深度及面積者准予建築：（正面路寬超過7公尺至15公尺）最小寬度3.5公尺、最小深度6公尺、最小面積30平方公尺。」，本件土地是在70年2月2日因都市計畫公共設施用地的劃定逕行分割完竣，而且最小寬度4.68公尺、最小深度9.66公尺、面積66平方公尺，而合前述第9條規定等情，已經嘉義市政府函覆在卷（本院卷第99、100頁），嘉義市政府因此發給A109嘉市府都建執字第0000000號建造執照等情，也有本院調取前述建造執照卷宗可以證明。由前述事證可以證明，本件土地雖然是畸零地，但是是屬於可以供建築房屋的土地。原告就不能以本件土地是畸零地這個理由來解除契約。㈢本件土地雖然不能用來建築深度大約10公尺的建物，但是原告以這個理由解除契約，也欠缺依據： ⒈原告主張被告委任銷售本件土地的中信房屋（加盟店崇聖企業社）曾經刊登廣告，在房源描述項下登載：「興嘉公園旁臨十二米路適合蓋一戶店面住家或出租套房面寬約5.5米深度約10米座北朝南」等語，有網路廣告（本院卷第13頁）可以證明，應該可以相信是真實的。依照前述廣告前後文義解釋，前述「面寬約5.5公尺、深度約10公尺」所描述的對象，應該是指在本件土地上可以興建建物的面寬和深度，另外以前述描述寬度和深度計算面積大約55平方公尺，和本件土地面積66公尺，相差11公尺，更可以佐證前述廣告所指面寬、深度是指建物而言。而本件土地雖然可以建築，但是，依據被告委託申請建造執照的結果，建物面寬雖然有5.3 公尺，但是深度只有6公尺（本院卷第85頁配置圖、面積計算表；前述建造執照卷壹樓平面圖），確實沒有達到前述網頁廣告所稱大約10公尺的深度。 ⒉按「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」'「（履行輔助人之故意過失）債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限。」消費者保護法第22條、民法第224條固然有明文規定。但是，本件被告並不是經營企業的人，兩造間就本件土地的買賣，不適用前述消費者保護法的規定；再者，原告並沒有舉證證明前述廣告內容是被告委託或指示仲介刊登，本件買賣契約內又沒有約定本件土地可以用來建築如前述網頁廣告所記載（描述）的建築物或者把前述廣告作為買賣契約的附件，則原告主張前述網頁廣告內容也是本買賣契約的一部分，還不能採信。至於前述民法的規定，是指債務人應該就其使用人或代理人關於債的「履行行為」的故意或過失，負同一責任。被告委託中信房屋是仲介本件土地的買賣，而本件買賣是由兩造本人親自簽訂，就契約的簽訂，中信房屋並不是被告的代理人；而中信房屋刊登前述網頁廣告，也不是屬於履行被告因本件買賣契約所生的債務的行為，則原告主張被告應該負「同一責任」，而有義務交付可以供建築如網頁廣告所描述房屋的土地等語，為不可採。是則，原告以這個理由解除契約，欠缺依據。㈣原告不能以本件土地上建物已經拆除及已經申請建照為理由，主張解除契約： ⒈本件買賣契約增補條款雖然約定本件土地不曾申請或取得建造執照或者使用執照沒有註銷等語（本院卷第27頁）。而被告雖然在109年8月間以本件土地向嘉義市政府申請建造執照，從表面上來看，被告是違反前述約定。但是，依照原告在109年8月4日發給被告的存證信函內容中提到「…本筆土地如陳彥富先生代賣方陳（應該是「蔡」字的誤寫）政勳表達可取得建照沒問題，那何不請合法建築師協助申請建造執照，較為公允，亦不致事後有所爭議；…」等語（本院卷第35至3 6頁），足以認定前述建造執照的申請，是因為兩造間發生本件土地是不是可以取得建照的爭議，被告為證明確實可以取得才提出，而原告不但知道這件事情，甚至還建議、要求委託合格建築師代為申請來杜絕爭議。原告卻在被告申請取得建築執照後，主張物有瑕疵（已有建造執照），並且以這個理由來解除契約，顯然違反誠信原則，自不能准許。 ⒉又按「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。」、「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」民法第256條、第226條有明文規定。依照前述規定，縱然在給付一部不能的情形，如果其他部分的給付，對於債權人仍然有利益時，債權人最多也只能解除該給付不能部分的契約（一部解除）。經查：本件買賣契約第1條約定略以：「土地標示及權利買賣範圍（以下稱賣賣標的，如有不符或未詳盡，以地政機關登記為準），土地坐落嘉義市○○段00000地號，面積66平方公尺，權利範圍1分之1 ；本買賣標的的地上物未辦保存登記建物所有權人是乙方（即被告），乙方自願在土地產權過戶後拋棄建物所有權，任由甲方（即原告）拆除或做其他處理，如甲方要求辦理稅籍移轉手續，乙方應備齊證件配合辦理。」（本院卷第15頁）。從這樣的約定可以認定，本件買賣的標的只有本件土地，土地上的地上物並不是買賣的標的一部分，只是約定被告同意在辦理本件土地產權（所有權）過戶後拋棄所有權，任由原告拆除或代為做其他處理，或配合原告辦理稅籍移轉手續而已，就這部分約定，最多只能認定是在本件買賣契約外，被告無償讓與前述地上物的負擔。再者，原告在本件審理時一再主張購買本件土地是為了建築使用，而本件土地確實可以供建築使用，已經認定在前，被告就本件買賣並沒有給付不能或不完全給付的情事。因此，被告縱然不能履行該負擔，原告也只能請求該部分債務不履行的損害賠償，而不能以這個理由主張解除本件買賣契約。㈣原告既然沒有解除本件買賣契約的權利，則原告雖然為解除契約的意思表示，本件買賣契約也不因此而消滅。本件買賣契約既然沒因為解除而消滅，則原告依據本件買賣契約第8 條第3項約定、第8條第7項，以及不動產買賣價金履約保證申請書第5條第5項、第8條第4項等約定，請求被告為如其聲明所示的給付，都沒有理由，不能准許，應該駁回。原告之訴既然被駁回，則假執行聲請也失去依據，應該一併駁回。四、訴訟費用負擔的依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　3 　　月　　11　　日民事第三庭法　官　林望民以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　3 　　月　　11　　日書記官　王立梅

臺灣嘉義地方法院109年度訴字第768號

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