109年度訴字第815號｜民事：解除契約等｜裁判日期：110 年 10 月 04 日

臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度訴字第815號原告黃吉良訴訟代理人湯光民律師複代理人劉昆銘律師被告劉霽瑈訴訟代理人曾錦源律師上列當事人間解除契約等事件，在民國110年9月13日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴及假執行的聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：（一）坐落嘉義縣○○鄉○○○段000000地號土地權利範圍全部，及同段458建號建物（門牌號碼嘉義縣○○鄉○○○路00○00號，下稱本件房屋）權利範圍全部（下合稱本件房地）原是原告所有。在民國109年3月18日委託訴外人住商不動產嘉義南京加盟店允霖房屋經紀有限公司(下稱允霖經紀公司)處理本件房地的銷售。經允霖經紀公司磋商，原告同意以新臺幣（下同）320萬元出售本件房地給被告，並在109年4 月21日簽訂不動產買賣契約書（下稱本件買賣契約）。（二）在本件買賣契約第15條其他約定事項記載「一、現況現狀交屋。二、賣方漏水保固自交屋日起半年。三、買方貸款不足完稅時補足。」。原告在允霖經紀公司提供的不動產委託銷售標的現況說明書的「建物瑕疵情形」的第34項的內容欄「現況是否有滲漏水」，勾選「是」，並且說明位置是在「廚房（依現況交屋）」，是因為原告知道廚房有漏水，其餘就依照現況交付。兩造並和允霖經紀公司簽訂不動產買賣價金履約保證書（僑馥建經委由中國信託商業銀行擔任價金信託之受託人），作為履約保證的依據。（三）被告在原告交屋並且移轉本件房地所有權後，陸續以非現況事項主張房屋有瑕疵，要求原告負責，並拒絕依據本件買賣契約第5條第2項約定給付第四期款（尾款）220萬元（下稱本件尾款）。原告雖然就被告提出的非本件買賣契約約定應該負擔的項目，和被告溝通並且提供協助，但是原告沒有允諾瑕疵擔保的意思，也沒有同意被告可以延遲給付本件尾款。（四）原告一直請求被告給付本件尾款，被告超過10日仍然沒有給付，原告只好依據本件買賣契約第5條第4項約定，在109年10月27日以嘉義文化路郵局存證號碼00434號存證信函（下稱本件存證信函）催告被告履行給付尾款。該存證信函陸續在109年10月28日下午1時47分、109年10月29日下午1時11分、4時1分寄送到被告在本件買賣契約記載的地址（臺南市○○區○○街000巷00號）而沒有人收受，之後在1 09年10月30日關廟郵局招領到109年11月17日退回。原告以存證信函的方式催告是屬於非對話意思表示，依據民法第95條規定、最高法院58年台上字第715號裁判，以及最高法院大法庭109年台上大字第908號裁定，原告的催告意思表示已經在109年10月30日關廟郵局招領時成功送達，達到被告隨時可瞭解內容的客觀的狀態而發生效力，不會因為被告沒有領取遭退回而沒有發生效力。（五）被告經原告催告後仍然沒有給付尾款，依據本件買賣契約第5條第4項約定，原告取得本件買賣契約的解除權，因此原告提起本件訴訟，行使本件買賣契約解除權，並請求被告返還本件房地回復原狀。（六）聲明：⒈被告應該把本件房地移轉登記為原告所有；⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：（一）兩造經允霖經紀公司居間仲介，在109年4月21日簽訂本件買賣契約，被告以320萬元購買本件房地，並在109年4月22日先給付100萬元（本件買賣契約第5條第2項約定的第一、二、三期款）。原告在109年6月22日把本件房地移轉登記在被告名下，但是還沒有交屋。（二）原告解除本件買賣契約不合法： ⒈原告催告被告給付尾款的意思表示沒有送達被告，原告沒有解除契約的權利： ⑴被告沒有收受本件存證信函，原告催告被告給付尾款的意思表示沒有成功送達給被告，依照本件買賣契約第5條第4項約定，原告沒有權利解除本件買賣契約。 ⑵本件買賣契約簽訂當天，房屋仲介只有讓被告看屋況說明書，並沒有詳細說明契約內容，也沒有讓被告審閱契約內容，更沒有給被告5日的契約審閱期，被告因此才沒有仔細審閱過本件買賣契約第12條第9項的約定。 ⒉被告要依照民法第264條規定行使同時履行抗辯權，被告沒有給付遲延： ⑴本件房地在109年6月22日過戶後，允霖經紀公司的仲介在1 09年6月23日告知被告本件房屋有滲漏水情形，但是當時沒有告訴被告本件房屋109年5月27日滲漏水情形。且被告從房屋仲介截圖的對話中，發現本件房屋有滲漏水的嚴重壁癌現象的照片，因此可知本件房屋事實上在還沒過戶前就存在沒有告知的滲漏水瑕疵，原告和仲介卻都沒有告知，被告是在不知道本件房屋有漏水情形下，在109年6月19日和銀行進行對保。且原告是在沒有把滲漏水修繕完畢的情況下，把本件房地過戶給被告。 ⑵被告在109年6月23日知道本件房屋有滲漏水情形時，原本是不要購買本件房地，但是仲介告知原告已經要修繕，被告是不能解約，被告只好同意修繕。之後，在109年8月13日做修繕後檢驗1樓天花板漏水情形時，又發現地下室漏水情形；在109年9月30日做地下室漏水修繕後檢驗時，又發現3樓前面的房間有漏水情形。因此在109年10月22日兩造和本件仲介在允霖經紀公司討論109 年10月23日進行房屋檢驗，委請訴外人弘曜非破壞檢測公司進行代驗，原告同意檢驗完成後，再進行修繕協商。被告在109年10月23 日當天就已經把檢驗結果透過line告知原告，原告表示會修繕，卻一直沒有和被告討論修繕協商事情，就直接寄發存證信函給被告。之後，本件房屋仲介在109 年11月26日告知被告，原告在109 年10月27日有寄發存證信函給被告，當天被告立即向原告說明沒有收到存證信函乙情，原告卻沒有任何的表示，被告確實不知道前開存證信函的內容，並不是故意置之不理。被告在109 年11月12日也寄發存證信函請求原告出面協商房屋滲漏水情形，但是原告和本件仲介都沒有回應。 ⑶依據原告與本件房屋仲介蘇容仙109年9月30日LINE對話內容，以及109年10月22日協調會議錄音譯文內容，本件買賣契約不動產委託銷售標的現況說明書的「建物瑕疵情形」的第34項廚房漏水實際上是指廚房流理台水龍頭漏水，並不是本件房屋本體的漏水。因此原告應該交付的房屋本體沒有滲漏水的房屋，由此可知，原告還沒有把合於債的本旨的房屋（除了廚房滲漏水外，沒有其他滲漏水的房屋）交付給被告。且原告和訴外人蘇容仙的109年10月29日line對話內容，也承認尚未交屋，則依照民法第264條第1 項規定，被告可以拒絕給付尾款，因此被告並不是遲延給付尾款，是因為本件房屋一直存在滲漏水瑕疵而沒有辦法給付尾款，原告主張解除本件買賣契約，沒有法律根據。⑷在109年10月29日雙方兩造對話記錄中，被告明確表示必須確認房屋的瑕疵沒有問題後，再給付尾款，就是行使同時履行抗辯的意思表示。 ⑸原告同意房屋檢測，且同意於提供檢測報告後再次協商，就表示認同被告就本件房屋是否有漏水主張及懷疑，因此應該解釋成原告同意被告暫停給付尾款，或是同意被告可延長向金融機關申請貸款，才符合契約雙方皆有民法第264條同時履行抗辯之精神與法條立意。但是原告從109年10月23日接受被告提供的檢測報告書後，對本件房屋沒有修繕，被告在109年10月29日透過LINE向原告表示只要本件房屋沒有問題，就會付款。並在同年11月27日透過本件房仲向原告確認是否有要進行修繕，但沒有得到回覆。因此被告不是故意拖延付款，只要原告把本件房屋修繕完成，被告就會給付尾款。 ⑹原告主張被告沒有履行契約約定給付尾款，其可以主張解除契約，但是如果被告可以主張同時履行抗辯權，則被告沒有給付尾款就是屬於不可歸責於被告的不履行契約，原告就沒有權解除契約，因此原告主張本件沒有同時履行抗辯權的適用，不足以採信。 ⒊退步言，如果被告不能主張民法第264條同時履行抗辯權，被告要依照民法第265條規定行使不安抗辯權，被告沒有給付遲延： ⑴民法第265條規定的立法意旨，「如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時」解釋上應該擴及「如他方有任何難為對待給付之虞之情形時」都可以適用。 ⑵被告透過本件仲介請原告解決本件房屋多處漏水情形，原告卻沒有要解決漏水問題而依照債的本旨交屋，只進行催告，解除契約，被告當然可以認定原告有難為對待給付之虞的情形而拒絕給付尾款，原告主張被告是遲延給付尾款而解除本件買賣契約是沒有根據。（四）原告雖然主張依據本件買賣契約第15條其他約定事項記載「一、現況現狀交屋。二、賣方漏水保固自交屋日起半年」的約定，其可免除民法第354條規定的物之瑕疵擔保責任等語。但是所謂「現況交屋」，是指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，參依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可以任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時的現況為據，如果該瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自不應納入現況交屋之範疇内。若交屋後發現與前述瑕疵不同位置、狀況之其他物的瑕疵，出賣人仍應負擔瑕疵擔保責任。此外，保固責任的存在，並非排除買受人物之瑕疵擔保請求權的主張，因此，保固期限過後，如果發現物有瑕庇，買受人仍然可以主張其權利。（五）聲明：原告之訴駁回；如果受不利的判決，請准供擔保免為假執行。三、本院得心證的理由：（一）原告主張經允霖經紀公司搓合，在109年4月21日與被告簽立本件買賣契約，由被告以320萬元為價金，向原告購買本件房地，原告於109年6月22日把本件房地移轉登記給被告。被告已依本件買賣契約在109年4月22日給付100萬元，但迄今未給付尾款220萬元的事實，兩造都不爭執，且有本件買賣契約、不動產委託銷售標的現況說明書、不動產買賣價金履約保證申請書在卷可證（見本院卷第21至35頁），可以相信為真實。（二）本件房屋存有滲漏水的瑕疵： 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條、第359條分別有明文規定。再者，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。 2.本件房屋在尚未交屋前的109年5月27日有發生滲漏水的情形，有被告提出的對話紀錄、照片在卷可證（見本院卷第132至133頁、第141頁），原告也沒有爭執，可以相信為真。另外，被告在109年10月23日及同年11月4日，分別委請弘曜非破壞檢測公司就本件房屋進行測試，發現本件房屋有地下室接戶外一樓牆面滲水、地下室接戶外一樓樓梯溼度大範圍17％、二樓後臥窗牆右側一處濕度21％、多處濕度17％、一樓浴廁門檻外微滲水、頂樓戶外防水層龜裂損壞、三樓梯間天花板牆角有舊水漬等情形，有鑑驗報告在卷可佐（見本院卷第69至75頁），此部分事實也可以認定。 3.本件買賣契約第9條第3項雖約定「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。」；第15條雖約定「現況現狀交屋」（見本院卷第25頁、27頁），不動產委託銷售標的現況說明書第34項僅記載「廚房有漏滲漏水的情形（依現況交屋）」（見本院卷第32頁）。但是，此處的「現況」，於契約當事人的認知上，應是指於交屋或看屋時所得發現的「現況」，包含所在位置、範圍、可確知的屋況，至於在看屋當下無法確知的瑕疵，如有傾斜、結構安全、漏水、海砂屋、輻射屋等問題，自非於買受人於看屋或簽約時認知的「現況」，此參證人即本件仲介張鈺羚證稱：現況交屋是指依買方當下「看到」的房屋情形交屋等語可明（見本院卷第188至189頁）。本件也沒有特別約明免除出賣人的瑕疵擔保責任，所以本件房屋於交屋時若有足以滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵存在，仍應就瑕疵狀態是否屬於簽約時買受人可得而知的現況而分別判斷，並不是瑕疵狀態於簽約時既已存在，出賣人就可一概免責。（三）原告主張解除契約，為無理由： ⒈按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第235條前段所明定。物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任。且民法第354條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。若買受人享有同時履行抗辯權，並經行使此抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（最高法院31年上字第2481號判決意旨、105年度台上字第973號判決意旨參照）。 ⒉本件買賣契約第5條第4項約定「甲方(買方)若有遲延給付價金之情事……經乙方(賣方)定期間催告仍不履行時，賣方有權解除本契約」等語。又同契約第5條第2項第4期款第⑵ 點、第⑷點、第9條第5項約定，「若買方需以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後三個工作天內，將核貸之款項轉存匯入專戶（若有需代償賣方之債務者，就代償後之餘額屬買賣價款之部分亦同）」、「產權移轉登記完成後，因故發生買方之貸款不足支付尾款時，其差額應由買方以現金於點交前或賣方通知期限內一次補足存匯履約保證專戶」、「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，同時買方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥至履約保證專戶或完成代清償作業）」等語（見本院卷第23至25頁）。依照兩造約定雙方在辦理產權移轉登記完畢，並辦妥相關的他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，買方應同時履行全部價金的給付。 ⒊證人即仲介張鈺羚在本院審理時證述：因為被告認為房子有問題就沒有給付尾款。109年10月22日兩造有協調過一次，那時候說被告請驗屋公司驗屋並且估價修繕費用，到時候估價出來，會再通知原告，兩造再來協調如何處理修繕的問題。當天協調，原告是表示等被告估價結果出來。被告在109年10月23日及109年11月4日兩次委請檢測公司驗屋，就我所知應該是有些第一次沒有驗到所以才有第二次等語（見本院卷第189至190頁）。證人即仲介蘇容仙在本院審理時證述：兩造曾於109年10月22日到公司協調，當天是針對被告提出漏水部分的需求看賣方是否同意處理。因為當初被告要求要她自己找的專業團隊來檢驗屋況，確認到底哪裡漏水，賣方同意買方的要求。因為水壓的問題沒有辦法檢驗出冷熱水管有無問題，要下次提出可以檢測熱能的儀器才能檢測，所以才有109年11月4日的檢測。我有要求賣方在他房子交屋前將房子修繕好才可以交屋，賣方同意修繕好等語（見本院卷第193至194頁）。 ⒋又被告委由弘曜非破壞檢測公司在109年10月23日就本件房屋進行測試，當日被告就將該測試結果在兩造與仲介等人成立的對話群組中告知原告，並表示「黃先生，你請的工人，有沒有跟你說馬達抽水問題？之前，我去檢查房子，就有反應二三樓的水量太小，今天檢測公司檢查說是馬達的關係，若要有那種等級的馬達，必須在水塔樓層加裝加壓器」、「屋子問題不少，與您提供的屋況有很大的出入，我先向您反應，這樣的屋況我不能接受」等語。109年10月29日在該對話群組中，原告提到「現況交屋，漏水保固半年」，被告表示「我不能放棄自己的權益，這與房仲與我敘述不同，半年是發現通知期」，原告又詢問被告「尾款有付清了嗎？」，被告回應「黃先生，確認沒問題後就會付款」等語，有兩造對話紀錄在卷可證（見本院卷第109至110頁、第163至165頁）。 ⒌可見，因本件房屋存有滲漏水的問題，雙方同意由被告進行檢測及估價後，再行協調原告修繕事宜，109年10月22 日因現場馬達等問題，無法完全檢測，雙方在109年10月23日已經知道本件房屋經檢測後確實存有漏水的瑕疵，且日後還要再次檢驗。原告在109年10月29日詢問被告是否已給付尾款時，被告表示要確認本件房屋沒有問題後才會付款，被告顯然已有告知同時履行抗辯的意思。至於證人蘇容仙雖然證述成立該對話群組是為了修繕漏水的問題，仲介可以第一時間回報紀錄等語（見本院卷第195頁），但並非表示該群組僅限群組成員表達修繕漏水的事宜，原告以此主張被告並非行使同時履行抗辯權，就難以採信。⒍又原告在109年10月23日就知道本件房屋有漏水的問題，已如前述，仲介蘇容仙也曾在109年10月26日傳訊告知原告「黃先生您跟買方當面談時，您已經表達同意買方檢測屋況，現在我們配合針對漏水的問題點解決買方的疑問，我們的屋況二、三樓確實無法供買方正常使用狀況，故無法達到檢測問題。我們必須針對漏水的問題給予改善修復到正常使用狀況，謝謝」等語（見本院卷第157頁）；且在109年11月10日、109年11月26日，仲介蘇蓉仙又通知原告「今天買方臨時約要到屋內再檢查拍照，結果發現廁所水管又漏水了」、「又漏水了」等語（見本院卷第157頁、第158頁）；被告另在109年11月12日曾寄發存證信函，要求原告修繕上開瑕疵（見本院卷第77至81頁），原告卻從未依被告要求處理被告所指的滲漏水瑕疪。此不僅與原告簽約時出具的現況說明書記載僅廚房滲漏水情形不符，造成居住品質不佳，且欠缺房屋通常應具備的防水效用，並可能日後因滲漏水問題而導致訴訟糾紛。則被告在109年10月29日要求原告交付無滲漏水瑕疵買賣標的物前，就最後一期尾款主張同時履行抗辯，以確保買賣雙方在不違反誠信原則情形下，被告可以取得無漏水瑕疵的本件房屋，以免日後紛擾。可認被告以原告所負的瑕疵補正責任，就其所負最後一期尾款的給付義務，主張同時履行抗辯，二者並非顯然不相當，亦不違反誠信原則。因此，被告以本件房屋有瑕疵而行使同時履行抗辯權，應該認為有所依據。 ⒎被告以出賣人補正瑕疵前，就最後一期尾款的給付義務，主張同時履行抗辯，已生暫時拒絕履行給付買賣價金的效力。依照前揭說明，被告在原告完成本件房屋漏水修繕前，拒絕給付，尚不負給付遲延的責任。所以，原告在交付無滲漏水瑕疵的本件房屋前，以109年10月27日存證信函催告被告於文到7日內依約履行給付尾款價金的義務（見本院卷第43至44頁），並不生合法催告的效力。因此，原告依本件買賣契約第5條第4項、民法第254條規定，主張解除本件買賣契約，並不合法。（四）原告請求被告回復原狀，為無理由： ⒈契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。民法第259條第1款有明文規定。 ⒉原告依本件買賣契約第5條第4項約定及民法第254條規定解除本件契約，其催告履約、解除契約均不合法，已如前述。本件買賣契約仍有效存在，兩造應依約履行其給付義務，被告即不負回復原狀、回復產權的義務，原告依照民法第259條第1款規定，請求被告將本件房地所有權移轉登記予原告，就沒有依據。四、結論，原告依照本件買賣契約第5條第4項，民法第254條、第259條規定，請求被告將本件房地移轉登記給原告為無理由，應該駁回。又原告的請求沒有理由，其假執行的聲請就沒有依據，一併駁回。五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法審核後對於判決結果不生影響，不一一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　10　　月　　4 　　日民事第一庭法　官吳芙蓉以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　10　　月　　6 　　日書記官　王立梅

臺灣嘉義地方法院109年度訴字第815號

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