臺灣嘉義地方法院111年度訴字第201號

• 裁判案由: 返還土地買賣簽約款
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣嘉義地方法院
• 裁判日期: 111 年 06 月 30 日
• 當事人: 楊益銘

臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度訴字第201號
原 告
即反訴被告 楊益銘
訴訟代理人 黃美英
呂冠磐
被 告
即反訴原告 何明燦

訴訟代理人 劉育辰律師
輔 佐 人 幸福家不動產開發有限公司

法定代理人 李應吉
代 理 人 陳琪玫
上列當事人間請求返還土地買賣簽約款事件，本院於民國111年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 　　文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應同意反訴原告向第一建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（即台新國際商業銀行建北分行 「台新國際
商業銀行受託信託財產專戶」，帳號：00000-000000000號
）內之新臺幣壹佰玖拾陸萬元。
四、反訴被告應給付反訴原告自民國一一一年五月十八日起反訴起至本判決確定之日止，依本金壹佰玖拾陸萬元按年息百分之五計算之利息。
五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件反訴合法：
㈠、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。
㈡、本件反訴原告於民國（下同）111年5月12日具狀提起反訴，請求反訴被告應同意反訴原告向第一建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（即台新國際商業銀行建北分行「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」，帳號：00000-000000000
號）內之新臺幣（下同）196萬元。此為兩造本於110年6月30日簽訂之不動產買賣契約所生之爭執，兩者請求之原因事
實及法律關係有共通性或牽連性，訴訟及證據資料互通，可認兩者間訴訟標的與防禦方法具有牽連關係，反訴原告提起本件反訴，於法尚無不合，應予准許。
貳、本訴部分：
一、原告起訴主張：
㈠、緣兩造間於110年6月30日，就位於嘉義縣○○鎮○○○段○○○○段00
○00○00地號土地（下合稱系爭土地），簽訂系爭土地買賣契
約書（下稱系爭契約），被告收有原告給付之第一期款（簽約款）196萬元，雙方並於同日訂有系爭土地買賣契約書附
加條款（下稱附加條款），其中附加條款第六點約定：「若農業設施容許使用執照未獲核准，雙方同意無條件取消本項買賣，買方需負擔申請農業設施容許使用所衍生之相關全部費用…」。後原告依據系爭契約及其附加條款之約定，申請農業設施容許作業，詎因最終仍無法滿足主管機關規定而未獲同意，因附加條款第6點之解除條件成就，系爭契約自因
此失其效力，故原告依系爭契約及附加條款向被告通知系爭契約失效，請求被告返還第一期簽約款，迄今未獲被告依約返還簽約金196萬元。為此，爰依系爭買賣契約第十條第六
點及附加條款第6點之規定，提起本訴。
㈡、並聲明：
１、被告應給付原告196萬元整，並自起訴狀繕本送達被告翌日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、如受有利判決，原告願供擔保，請准允宣告假執行。
二、對被告答辯之主張：
㈠、本件起訴引用的證據為111年1月13日大林鎮公所審查結果，惟於12月時，因為雙方在談解約條件，並非故意不為補正，此部分被告也不否認。況主管機關如何審查，並非原告可以控制，如果原告可以控制，不會讓第一案之審查案從8月到11月都沒有通過，第二案主管機關會審查那麼快，也不是我
們可以控制，我們會從111年1月繼續提出申請，是因為我們知道雙方從12月都在進行解約的條件協商，為了不讓被告誤以為我們蓄意消極不履行容許申請的義務，所以原告變更事業計畫，努力送容許的申請，這是正當的行為，不是不正當的行為。
三、被告之答辯：
㈠、不爭執就兩造簽有系爭契約及附加條款，且原告亦將第一期款（簽約款）196萬元存入履約保證專戶內。然原告之農業
設施容許使用執照未獲核准，並非系爭土地客觀因素所致，且原告不僅未依附加條款第7點約定於4個月內取得執照，主管機關嘉義縣政府於110年11月26日函請補正後，又未於期
限內補正，前開申請案始遭駁回，被告顯係以不正當方法促使申請案未獲核准，依民法第101條第1項規定視為條件不成就，原告主張解除契約自無理由。
㈡、並聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
四、輔佐人之意見：
㈠、茲就本件原告申請農業用地作畜牧設施容許使用案之過程，表示意見如下：
１、第一次申請案：查原告第一次申請案係依據嘉義縣政府新設置畜牧場管理自治條例第5條第1項第2款之申請類型即「密
閉式禽舍」送審，僅因送審圖說資料有標註距離之應補正事項，此觀嘉義縣政府110年11月26日府農畜字第1100277128
號函說明三所列應補正事項甚明。原告第一次申請案並非不合法律規定而不予同意，但因原告蓄意不為補正說明，以致逾期未取得主管機關同意申請，有違誠信履行契約義務之權利濫用行為，自屬以不正當方式促成「未獲核准」之結果，視為條件不成就。
２、第二次申請案：又原告為符合系爭契約附加條款第6點約定之
解除條件，乃在於逾附加條款第7點約定申請期限後，在為
第二次申請案，並改依據嘉義縣政府新設置畜牧場管理自治條例第4條第1項第5款之申請類型「非封閉式禽舍」送審，
原告以相同設施規畫（原規劃送密閉式禽舍）要送非封閉式禽舍，遭主管機關以「台端申請案件不符合嘉義縣政府新設置畜牧場管理自治條例第4條第1項第5款規定，不予同意。
」而未獲核准，此觀嘉義縣大林鎮公所111年1月13日嘉大鎮農字第1110000652號函說明二之理由即明，足徵原告以偷換概念方式，掩飾其不正當促成解除條件以免除違約賠償責任。此外，原告自陳係受大成集團所託而簽訂系爭契約，實際上要申請農業設施容許使用者為大成集團，以大成集團本即為經營農畜產業之育種、養殖等專業事業，對於申請農業設施容許使用之申請類型及相關法令甚為熟稔，原告為圖免違約責任，非但再逾期為第二次申請案，且由「密閉式禽舍」改為「非封閉式禽舍」送審，其故意令申請案未獲核准之昭然若揭，顯示原告以不正當方式促解除條件成就。
３、輔佐人僅身為居間業者，要承擔來自賣方即本件被告之指示，在未獲得被告之書面確認下，豈能一方擅做解約甚或補償方案之決定。
參、反訴部分：
一、反訴原告即被告主張：
㈠、兩造於前揭時間訂立系爭契約，於締約後，因反訴被告遲不依約繳付第二期款及過戶所需證件以利辦理產權移轉，經反訴原告以存證信函催告後仍未予置理，反訴原告遂於111年4月23日解除買賣契約，並依系爭契約第10條第2項沒收反訴
被告已支付之全部價款作為違約金，反訴被告自應同意反訴原告向履保專戶領取196萬元。為此，爰依系爭契約第10條
第2項之規定，提起反訴。
㈡、並聲明：
１、反訴被告應同意反訴原告向第一建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（即台新國際商業銀行建北分行 「台新國際
商業銀行受託信託財產專戶」，帳號：00000-000000000號
）內之196萬元。
２、反訴被告應給付反訴原告自反訴起訴狀繕本送達翌日起至本判決確定之日止，依本金196萬元按年息百分之五計算之利
息。
３、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
二、對反訴被告即原告之答辯之主張：
㈠、系爭契約尚未解約，故反訴原告即被告本即可依據系爭契約請求向履保專戶領取196萬元：
１、反訴被告即原告雖有提出相關之Line對話紀錄，惟該對話紀錄不是兩造間之對話紀錄，而且反訴被告即原告與幸福家的對話紀錄，他們的對話能否代表反訴原告即被告，仍有疑義，且依據對話內容，也看不出反訴原告即被告有同意解除契約。
２、該存證信函係反訴被告即原告單方面發的存證信函，內容所記載與事實不符。
３、又依據Line對話紀錄，反訴原告即被告提出解約的意思，前提是反訴被告即原告須補償反訴原告即被告之損失以及負擔幸福家公司的居間報酬，惟兩造並沒有達成合意。
三、反訴被告即原告之答辯：
㈠、系爭契約已解除，故反訴原告即被告自不得請求向履保專戶領取196萬元：
１、關於剛才幸福家公司及反訴原告即被告的意思，兩造在去年1
2 月進行合意解除契約的會面跟討論，本件拖延至今，是幸福家公司一直強迫反訴原告即被告請求仲介服務費用，反訴原告即被告一直無法對幸福家公司有所交代，所以迫使兩造用這種方式來解決這件事情，反訴被告即原告目前之立場是願意跟反訴原告即被告就去年已經達成的解除契約跟補償部分來進行和解，但是幸福家公司的服務費用的部分是另案處理，與本案無關。
２、且依據存證信函，有詳細記錄當時雙方合意達成解除契約的意見，及對反訴原告即被告補償金的計算方式。
３、兩造歷次對話內容都有相關當事人可以作證，而反訴原告即被告在今年3月主動跟反訴被告即原告提要解除契約，如果
今天兩造沒有解除契約的合意，反訴原告即被告不會主動跟我們談解約的事情，此見在Line對話紀錄上，雖然是幸福家公司為代表，但如果幸福家公司沒有辦法代表反訴原告即被告，幸福家公司居間傳達的意思就沒有意義。
肆、本院之判斷：
一、兩造係於110年6月30日，就系爭土地簽訂買賣契約，原告並已給付第一期約款（簽約款）196萬元，並將該款項置於第
一建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（即台新國際商業銀行建北分行「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」，帳號：00000-000000000號。且兩造就系爭契約另簽訂附加
約款，其中附加條款第六點約定：「若農業設施容許使用執照未獲核准，雙方同意無條件取消本項買賣，買方需負擔申請農業設施容許使用所衍生之相關全部費用…」。後嘉義縣大林鎮公所於111年1月13日以嘉大鎮農字第1110000652號函，認該申請案件因不符合嘉義縣新設置畜牧場管理自治條例第4條第1項第5款之規定，不予同意，而否准該農業設施容
許使用使用執照申請，此據第一建經土地買賣契約書、土地買賣契約書附加條款、嘉義縣大林鎮公所111年1月13日嘉大鎮農字第1110000652號函、系爭土地異動索引、嘉義縣大林鎮公所111年5月23日嘉大鎮農字第1110007158號函暨所附系爭土地做畜牧設施容許使用案之相關資料、嘉義縣政府111
年6月2日府農畜字第1110127592號函暨所附相關資料（本院卷第11至37、119至141、第203至295、第297至335頁）在卷可憑，且為兩造所不爭執。是本件之爭點在於：１、系爭契約之解除條件成就，是否係因原告所致？２、兩造就系爭契約之解除是否有達成合意？３、反訴原告即被告主張因反訴被告即原告之違約而得領取該簽約款196萬元是否有理由？
二、系爭契約於12月尚未解除，目前業已解除：
㈠、所謂合意，指雙方當事人作成方向相反、內容相同之意思表示而言。就解除契約之合意而言，除兩造均有解除契約之意思表示到達對方外，若兩造於解除契約前尚須有條件之磋商，兩造對於該條件達成合意之前，尚不能稱契約業已解除。再按當事人主張有利於己之事實時，應對於該事實負舉證責任，民事訴訟法第277條第1項定有明文。本件是否解除契約與否，依據原告之答辯是被告反訴無理由之依據，且原告主張倘若契約已解除，被告即不能請求反訴，就此部分原告應負舉證責任。
㈡、本件原告主張系爭契約業已解除，經被告否認之，查原告於本院111年6月14日辯論時指自陳：１、…原告目前的立場是我
們願意跟被告就去年已達成的解除契約跟補償來進行和解（見本院卷第353頁）。２、被告在今年3月主動跟我們提要解除契約，如果今天買賣雙方沒有解除契約的合意，被告不會主動跟我談解約的事情（本院卷第354頁）。３、被告有打電
話跟我們說要解約，但是幸福家不放過他（見本院卷第354
頁）。並提出其與輔佐人之LINE對話紀錄，其中有關解約之內容為原告方：我們看來只能順其自然了，地主如果不想再等，要提出解約，我們也接受了，是也有點久。輔佐人員工：好的，了解（見本院卷第373頁）。以及由原告方所寄出
之存證信函。
㈢、原告於本院辯論時所陳，為其單方面之陳述，並無證據證明其已與被告達成解除契約之合意，且倘若兩造早已達成解除契約之合意，則於本院陳稱原告已達成的解除契約跟補償來進行和解等語，且若原告所述為真，被告說輔佐人不放過他，表示對於解約之條件（如仲介費）兩造尚待磋商，由是可知，雙方均有意解除契約，但對於解除契約之條件（如仲介費，付款等情）是否達成合意，原告並未提出證據證明。而原告所提出之LINE對話紀錄，僅能證明輔佐人會轉知如果無法買賣他要解約原告也只能接受，無法證明其與被告達成解除契約含條件之合意，存證信函雖有記載解除契約之條件，且該些條件中部分原告同意，但對於仲介費乙節原告並未同意，且該仲介費之要求，依據該份存證信函是被告所請求，顯見仲介費之處理亦屬被告是否解除合意之條件之一，況該存證信函為原告單方面所發，被告並未有所回應，且無證據證明除上開輔佐人仲介費部分外，其餘部分完全依照被告之要求而生解除之效果，是以，綜上所述，系爭契約於110年12月時尚未解除。
㈣、又本件係因原告之故意行為導致系爭契約附加條款第7點之條
件不成就（詳下述），該契約於該次聲請經駁回後已逾越110年10月31日，是以，被告當可解除契約。而被告先於111年1月4日發送存證信函催告原告履行契約（下稱1月存證信函
），再於111年4月23日發送存證信函解除契約（下稱4月存
證信函），有該二份存證信函在卷可稽，且為原告所不否認，是以，該契約業經被告合法解除。
三、本件是因原告之故意行為導致系爭契約附加條款第7點不成
立：
㈠、因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，固為民法第101條第1項所明定；但本條項之適用，須以當事人有不正當行為為要件，如無不正當之行為，自不適用；而行為是否不當，應就具體事實依其行為是否違背誠實信用之原則以決定之（最高法院84年度台上字第2461號判決、80年度台上字第1187號判決意旨）。
㈡、系爭契約附加條款第6點記載：若農業設施容許使用申請未獲
核准，雙方同意無條件取消本項買賣，雙方需負擔申請農業設施容許使用所衍生之相關全部費用（包含賣方簽約及結案代書費、履保相關費用）。而依據系爭契約附加條款第1點
可知，負責申請農業設施容許使用者為原告即買方，賣方即被告係配合申請。換言之，倘若買方負責申請而經未獲核准，雙方自可依據該點解除契約。然就契約之精神解釋，此一前提在於該未獲核准均非可歸責於雙方，若未獲核准係可歸責於另一方，則僅不可歸責之該方可以依據附加條款第6點
解除，此係為了避免簽約雙方中的一方於履約過程中有其他事由而故意不配合或不申請進而導致附加條款第6點之條件
成就而直接解約。
㈢、系爭契約附加條款第7點記載，前開農業設施容許使用申請時
程限為4個月內，及自簽約日起至110年10月31日止。其中該農業設施容許使用係由原告所申請，原告並於110年8月3日
提出申請，經嘉義縣政府於110年11月26日發函命原告於110年12月31日前補正，補正畜牧場設施配置圖標註、對於畜牧場設施配置圖請著色，標註鄰近路寬，檢附由建築師或專業技師簽證有關距離認定之相關圖說（彩色空照圖），然原告未予補正，經嘉義大林鎮公所不予同意，此有嘉義縣大林鎮公所函文、嘉義縣政府函文各1份在卷可查（見本院卷第301至305頁，下稱第一次申請），而後原告再於111年1月12日
提出申請（下稱第二次申請），經嘉義縣大林鎮公所不予同意，此為兩造所不爭執。是以，系爭土地仍未通過農業設施容許之申請，系爭契約附加條款第6點之條件已成就，足堪
認定。
㈣、依據系爭契約附加條款第6點及第7點及民法第101條第1項之解釋，應理解為原告需於簽訂契約後4個月內即110年10月31日前提出申請並審核通過，換言之未獲核准之解除契約，必須是非原告之行為故意使獲得該未獲核准之結果，倘若是原告之故意行為導致未獲核准結果，則屬於故意使附加條款第6點之條件不成就。再者，原告第一次申請於時限前提出申
請，但經命補正而未予補正遭到駁回，因未予補正，使相關單位無法進入實體審查，而以程序駁回之方式駁回原告之申請。足認係屬原告之故意行為導致條件不成就。又審諸該些命補正內容，原告理應得以處理，然原告並未予以處理而使案件逕行駁回，是以，當屬原告之不正當行為導致條件不成就。
㈤、原告主張當時遇到陳情抗爭，並且正與被告談和解，所以未予補正，故不能稱該未補正屬於不正當之行為。但命其補正係屬申請合法要件，不論原告是基於什麼原因使申請合法要件未能滿足，原告實際上並未補正申請文件導致申請經駁回。換言之，倘若原告予以補正且遇到相關事由，當可另循其他途徑處理，而非以消極不補正之方式進而主張其未補正並非不正當事由。況陳情抗爭及與被告和解，與其申請雖有相關，但仍可分開處理進行，自不能作為其未補正屬於行為正當之依據。
㈥、是以，本件為原告之故意行為使契約第6點之解除條件成就，
是以，原告當不能以申請農用設施未獲核准，主張契約附加條款第6點解除契約。
四、原告既不能依據系爭契約附加條款第6點解除契約，當不能
依據同條請求被告給付其196萬元暨其利息，原告起訴請求
應予駁回。
五、被告反訴部分：
㈠、給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條定有明文。
㈡、系爭契約於110年6月30日簽訂後，迄111年4月前並未解除契約，則兩造均需依約履行，兩造於簽約當時，並未約定第二期款之給付時間。又依據系爭契約第6條二之約定，於簽約
當時，被告業已將相關移轉資料交予地政士保管。是就第二期款部分，屬於給付無確定期限。原告未為第二期給付，被告先發予1月存證信函請求原告履行，該存證信函要求原告
交付所需之證件以利辦理契約之執行及產權移轉，原告始終並未交付相關證件，此為兩造所不爭執。被告再發4月存證
信函以原告未於告知後交付相關證件解除契約。而依據契約六條二之約定，「…雙方均需配合完成不動產所有權移轉之資料用印事宜。』，被告亦有提出相關移轉證件以利辦理，原告未提出相關資料，此為兩造所未爭執，經被告催告而未為履行，被告當可依據系爭契約第10條解除契約。
㈢、又系爭契約第10條第2點約定，買方如違反本契約應履行之各
項義務時…；經賣方訂七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。如因其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收以支付全部價款作為違約金外，並應負擔因此衍生之全部稅捐及相關費用（見本院卷第17頁）。而本件解除契約之原因係原告並未交付相關文件經被告催告逾越7日而未為交付，被告當可依據上開規定請求第一期已給付
之196萬違約金。
㈣、原告主張契約於被告主張解除前已解除，並無違約金之問題。但本件契約直至111年4月經被告意思表示到達原告後，方才解除，在此之前並未解除，已如前述，原告所述當非可採。
㈤、又該196萬元係兩造簽訂契約時另與第一建經簽訂價金信託履
約保證契約，約定以台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶。專屬帳號：00000-000000000帳號為本件之履約保證專戶，有系爭買賣契約書在卷
可查（見本院卷第11頁）。本件契約既經被告解除，且解除事由可歸責於原告，則被告反訴請求原告同意及向第一建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（即台新國際商業銀行建北分行 「台新國際商業銀行受託信託財產專戶」，帳號
：00000-000000000號）內之196萬元作為違約金，為有理由，應予准許。
伍、綜上所述，原告依據系爭契約第10條第6點、附加條款第6點請求被告給付196萬元，因該解除條件係原告之故意行為所
致，故原告不能據此予以撤銷並請求被告給付其已給付之196萬元，而被告反訴依據系爭契約第10條第2點主張原告應同意其領取第一建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（即台新國際商業銀行建北分行 「台新國際商業銀行受託信託
財產專戶」，帳號：00000-000000000號）內之196萬元作為違約金，因契約之解除可歸責於原告，被告之主張為有理由，其反訴應予准許。
陸、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。本件被告所請求者為解除契約之違約金，屬給付無確定期限者，且係以支付金錢為標的，依前揭規定，被告就原告應給付上開金額，請求自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其利息之
計算未逾越法定利率，故被告之利息請求，應予准許。經核本件反訴起訴狀繕本為被告逕行寄送原告，被告並未提出原告收受該反訴起訴狀繕本日期之相關資料，然本件原告於111年5月17日本院辯論時已知悉反訴內容，足認該日為原告收受反訴起訴狀繕本之日。是以，本件起訴狀繕本送達之翌日應為111年5月18日，故本件准許原告請求之利息為111年5月18日起至本判決確定之日止，按週年利率百分之5之利息。

柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，咸認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
捌、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　30　　日民事第一庭 法　官　唐一强
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　111 　年　　6 　　月　　30　　日書記官 吳佩芬