111年度訴字第413號｜民事：給付服務報酬｜裁判日期：111 年 12 月 29 日

臺灣嘉義地方法院民事判決 111年度訴字第413號原告元亨利地產經紀有限公司法定代理人邱淑真訴訟代理人湯光民律師複代理人陳亭方律師被告吳永聰訴訟代理人陳振榮律師複代理人黃昱凱律師上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國111年12月15日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣516,000元，及自民國111年8月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用新臺幣5,620元由被告負擔。本判決於原告以新臺幣172,000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣516,000元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張㈠被告於民國110年9月25日委託原告代為銷售嘉義縣○○市○○○段 ○○○段00000地號土地（下稱系爭410-2土地），兩造簽立不動產土地一般銷售契約書（下稱系爭銷售契約書），被告委託銷售總額為新臺幣（下同）2190萬，委託銷售期間為110年9月25日起至111年9月24日止。㈡嗣經原告居中協調被告與訴外人邱彥彰於110年11月13日以17 20萬簽訂買賣合約，於同日被告另向原告將賣方服務費殺價為516,000元，詎被告於收受買受人已給付之172萬元第一期款後，拒絕配合提供一切過戶所需之證件資料及用印手續交予代書，致使買受人無法繼續後續之完稅款、尾款等程序，甚至又一物二賣，於111年5月19日將系爭410-2土地出售他人並過戶完畢，原告不得已於111年7月13日以嘉義興嘉郵局124號存證信函催告被告給付仲介費，被告仍置之不理，原告無奈始提起本件訴訟。㈢依系爭銷售契約書第8條第1項約定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬其數額為實際成交價之百分之肆（最高不得超過中央主管機關規定）。數額空白未計載者，受託人不得向委託人收取服務報酬。委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽屬買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」等語，故被告依上開規定應於買賣成交日即110年11 月13日給付成交價（1720萬）之百分之4即688,000元之服務報酬，然卻於買賣契約成交日要求殺價，將服務報酬降為 516,000元，原告當時為促成買賣契約之成立無奈下同意，並要求被告簽立賣方服務費確認書（下稱系爭服務費確認書），惟被告迄未給付仲介費，甚至還一物二賣故意違約，為此原告依照系爭服務費確認書要求被告履行契約。㈣就被告抗辯所為之陳述： ⒈被告抗辯本案買賣標的（系爭410-2土地）因無法指定建築線始解除買賣契約云云。然而，系爭410-2土地於111年1月21 日已取得建築線核發證明，原告之不動產經紀人林柏宣、特約代書蔡文宗、買方邱彥彰與蔡秀姃等隨即通知被告，屢催被告依照系爭410-2土地之土地買賣契約書（下稱系爭410-2土地買賣契約書）第3條第2項第二期款之約定提供過戶所需文件，惟被告因另尋覓到系爭410-2土地應買價格較高的第三人，乃故意不履行買賣契約，此由被告於111年5月19日旋即移轉登記給第三人可知。再按内政部71年台内營字第110154號函釋及謝仰泰所著（建築法講堂，2021年11月2版第108頁)，所指定之建築線未必均需與建築基地相連接，倘若建築基地有通路得以連接建築線亦可。且依照雙方契約僅約定指定建築線，並無所謂合法興建建物之約定。 ⒉另關於解除權之行使，其權利應該在於買方而非賣方，被告如果真的有擔憂被買方行使瑕疵擔保，也應該先和買方與原告溝通，而非直接發函解除契約。 ⒊被告另抗辯系爭委託銷售契約書及系爭服務費確認書並未給予合理審閲期，應屬無效云云，然查，系爭委託銷售契約書已明定「不動產委託銷售契約及其附件於110年9月25日經委託人攜回審閱三日」，並經被告親自簽名在案，至於系爭服務費確認書之内容，顯然係雙方磋商合意後所草擬，不符合消費者保護法第2條第7款定型化契約條款，無消費者保護法之適用餘地。㈤並聲明：如主文所示。二、被告答辯聲明㈠被告與訴外人邱彥彰於110年11月13日訂立系爭410-2土地買賣契約書，由被告將系爭410-2土地以1720萬元出賣予邱彥彰。系爭410-2土地買賣契約約定：「土地需能指定建築線以興建合法建物，否則雙方同意無條件解除契約，買方已付款退還買方，...」（第12條第3點）、「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾111年2月28日）」（第7條第5項)。而系爭410-2土地買賣契約書第12條第3點，意指系爭410-2土地須能指定建築線以興建合法建物，土地若只能單純指定建築線並無意義，因為單純指定建築線並不足以興建合法建物，兩造契約之真意在於土地能興建合法建物。㈡系爭410-2土地「是否能指定建築線以興建合法建物」，為系爭410-2土地買賣契約書履行之前提，但系爭410-2土地與西側的台19線道路之間，尚有一塊411地號土地(下稱系爭411 土地），系爭410-2土地申請之指定建築線只能指到系爭411土地與台19線道路間之地籍線。邱彥彰與原告為確認此情，雖委請建築師向朴子市公所提出建照之申請，但被告遲遲皆未接獲邱彥彰與原告所提供系爭410-2土地可興建合法建物、可申請建照之資料，以致系爭410-2土地買賣契約未能順利進行履約並辦理點交。㈢被告乃委託律師以111年2月22日存證信函發函予邱彥彰及原告表示「本人依契約揭示之7日催告期，請買方邱彥彰應於7日内或者應於111年2月28日之前提出『系爭410-2土地可興建合法建物之資料』，否則本人將解除本件土地買賣契約」，但存證信函遭退件；被告隨即於111年3月4日再次發函予邱彥彰及另一買方蔡秀姃，該二人及本件原告皆已收受被告上開之催告，但仍無法於期限內提出「系爭410-2土地可興建合法建物之資料」，且時間點也已逾越雙方所約定之111 年2月28日，被告乃於111年3月14日發函予訴外人邱彥彰及蔡秀姃行使解除契約之意思表示，存證信函亦經該二人及本件原告所收受。本件雙方既約定「產權登記及點交最遲不得逾民111年2月28日」，且約定「無法興建合法建物時則無條件解除契」，則被告自得依上開二事由主張解除契約。是以，被告與訴外人邱彥彰間之買賣契約業已解除，且解除買賣契約原因乃係可歸責於買受人之事由，故本件不符合系爭服務費確認書給付服務報酬之條件。㈣再者，兩造在簽立系爭銷售契約書及系爭服務費確認書契約當時，原告並未賦予被告適當之契約審閲期間，違反審閱期之規定，原告不得依系爭確認書要求被告給付報酬。㈤退萬步言，縱使本件符合系爭確認書之給付要件，且系爭確認書亦未違反消保法（純粹假設），然本件報酬有過高之情形，依民法第572條規定應予以酌減。㈥並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊若受不利判決，被告願供擔保，請准免予宣告假執行。三、本院之判斷㈠原告主張被告於110年9月25日委託原告代為銷售系爭410-2土地，兩造簽立系爭銷售契約書，委託銷售期間為110年9月25日起至111年9月24日止。嗣於同年11月13日，原告居中仲介被告與訴外人邱彥彰達成以1720萬簽訂買賣合約，同日，兩造約定被告給付服務費金額為516,000元，並簽立系爭服務費確認書，然被告於收受買受人邱彥彰給付172萬元之第一期款後，於111年5月19日將系爭410-2土地出售他人並過戶完畢等事實，業據提出系爭410-2土地之土地登記謄本、系爭銷售契約書、系爭服務費確認書、被告與邱彥彰簽立之系爭410-2土地買賣契約書、系爭410-2土地之土地登記謄本等為證（見本院卷第11至51頁），且為被告所不爭執，堪信屬實。㈡惟被告抗辯稱：兩造於系爭410-2土地買賣契約書第12條第3點特約約定（下稱系爭特約約定）「土地需能指定建築線以興建合法建物，否則雙方同意無條件解除契約」，兩造真意是指系爭410-2土地必須「能指定建築線」以「興建合法建物」，但原告或買受人不能提出系爭410-2土地可以興建合法建物之資料，經催告亦未能提出，被告乃合法解除契約等語。是以，本件兩造主要爭點在於：被告解除契約是否合法？被告未按系爭服務費確認書給付服務報酬，是否有不可歸責賣方（被告）之原因？茲分別說明如下。㈢系爭特約約定之解除事由，可行使解除權之人僅限於買受人，被告（出賣人）解除契約不合法 ⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號、96年度台上字第2631號裁判要旨均同此見解）。 ⒉本院觀諸系爭特約約定「土地需能指定建築線以興建合法建物，否則雙方同意無條件解除契約」等語（見本院卷第22頁)。兩造為上開約定之原因在於：系爭410-2土地為乙種建築用地，但系爭410-2土地與西側的台19線道路之間，尚有一筆地形為南北狹長之系爭411土地之事實，有地籍圖謄本在卷可稽（見本院卷第173頁），為避免系爭410-2土地無法指定建築線，形同無法對系爭410-2土地為通常使用，買賣雙方乃有此約定。 ⒊然而，解除契約除法定解除原因之外，另有契約當事人雙方約定之意定解除原因，而得以行使意定解除原因之解除權人，究竟是契約之一方或契約雙方當事人，則須綜觀契約約定內容及當事人雙方之真意而定。本院審酌倘若系爭410-2土地無法指定建築線，系爭410-2土地自無法供建築為通常使用，對土地經濟及利用價值減損甚鉅，於此情形下，買賣之結果對土地買受人顯然甚為不利。 ⒋為避免買受人可能受到無法指定建築線之不利，買賣雙方乃約定「土地需能指定建築線以興建合法建物，否則雙方同意無條件解除契約」，而解除契約結果，亦僅係「買方已付款項退還買方」、「買賣雙方均無違約賠償責任」。換言之，倘若系爭410-2土地無法指定建築線，解除契約之結果只是回復原狀而已，對買賣雙方皆無不利。 ⒌是以，對照有無系爭特約約定之差異，在沒有系爭特約約定之情形下，買受人可能遭受無法指定建築線之不利益，買賣對買受人顯然不利。為了避免買受人可能遭受之不利益，買賣雙方才另外磋商系爭特約之解除事由（若無法指定建築線，雙方同意無條件解除契）。綜上以觀，系爭特約約定意定解除事由之目的，是買受人為了避免締結買賣契約之後，遭受無法指定建築線之不利益，乃與出賣人磋商而為系爭特約之約定。因此，倘若系爭410-2土地無法指定建築線者，得依系爭特約約定行使解除權之人應限於買受人乙情，洵可認定。被告雖以買受人（邱彥彰及蔡秀姃）未能依系爭特約約定提出指定建築線及可興建合法建物資料為由，催告買受人限期提出，再以逾期未提出為由解除契約，惟如前所述，得行使系爭特約約定之解除權人僅限於買受人，被告為系爭410-2土地之出賣人，並非得行使系爭特約約定之解除權人，故被告解除契約不合法，亦可認定。㈣原告請求給付服務報酬516,000元，為有理由經查，兩造於110年11月13日簽立系爭服務費確認書，內容記載被告委託出售系爭410-2土地，同意給付516,000元服務費等語，有系爭服務費確認書在卷足憑（見本院卷第35頁），被告亦不爭執系爭服務費確認書之真正。而被告解除買賣契約不合法，且被告已將系爭410-2土地出售予第三人並辦理過戶完畢等事實，已如前述，則被告與訴外人邱彥彰間買賣不成立，應屬可歸責於被告（出賣人）之事由，依系爭服務費確認書之約定，被告仍應給付原告約定之服務報酬費516,000元。故原告依系爭服務費確認書請求被告給付服務報酬費516,000元，洵屬有據。㈤至於被告抗辯稱：系爭特約約定系爭410-2土地「需能指定建築線以興建合法建物」，契約真意不在於指定建築線，而在於土地能「興建合法建物」。然因系爭410-2土地必須往西經由系爭411土地，才能連接台19線道路，但原告委託建築師申請指定之建築線，是位在台19線道路與系爭411土地之間，系爭410-2土地若要申請建照，仍須取得私設通路（系爭411土地)所有權人同意，且系爭411土地為農業用地，必須農業處許可變更使用，因買受人遲遲無法提出系爭410-2 土地可以興建合法建物之資料（系爭411土地所有權人同意書、主管機關同意系爭411土地變更使用用途之許可等資料），被告才解除契約云云。然查： ⒈系爭特約約定之目的在於「系爭410-2土地是否能指定建築線」，以供系爭410-2土地可為建築之通常使用，已如前述。而買受人邱彥彰等委託建築師申請指定建築線，經嘉義縣朴子市公所核准等情，有嘉義縣朴子市公所111年1月20日函文、建築線指定申請書、建築線指定圖、現場照片等在卷足憑（見本院卷第117至123，129至141頁）。而嘉義縣朴子市公所核發系爭410-2土地指定建築線證明後，被告於翌日（111年1月20日）知悉此情之事實，亦有買受人邱彥彰及蔡秀姃於111年2月23日以忠孝郵局第31號存證信函附卷可按（見本院卷第309至312頁)。是以，系爭410-2土地可指定建築線之事實，應無疑義。 ⒉至於系爭特約約定內容雖敍及「土地需能指定建築線『以興建合法建物』，否則雙方同意無條件解除契約」等語（見本院卷第22頁），但探求買賣雙方訂立系爭特約約定之真意，係因系爭410-2土地為乙種建築用地，而在建地興建合法建物之前提，必須土地能夠指定建築線。因此，系爭特約約定記載「興建合法建物」，僅是將意定解除事由之原因加以附帶說明而已。故被告（出賣人）抗辯土地必須能夠「興建合法建物」，也是系爭特約約定之解除事由，因買受人無法提出可以興建合法建物之資料，才依系爭特約解除契約云云，要無可採。㈥被告另辯稱：經詢問嘉義縣政府農業處人員，系爭 411土地為農業用地，必須變更使用為私設道路，才可供建築用地通行使用，但必須系爭 411土地所有權人同意才能變更，就算有確認袋地通行權之法院確定判決，也不足以讓農業處在沒有系爭 411土地所有權人同意下，變更為私設道路使用，若沒有系爭 411土地變更使用之許可，建築執照也無法申請出來，系爭 410-2土地就不能「興建合法建物」，符合系爭特約第3點之解除事由云云。然查： ⒈被告前因請求確認對系爭411土地有通行權而提起訴訟，經本院99年度朴簡字第177號判決「確認原告(即本件被告吳永聰)對被告（即系爭411土地所有權人)所有之系爭411土地，面積合計6.3平方公尺之土地，有通行權存在；被告應容忍原告於其上開設道路以供通行」，嗣經本院100年度簡上字第80號判決駁回上訴確定在案等情，有上開判決在卷可稽（見本院卷第277頁至287頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。 ⒉簡言之，依前開確定判決，系爭410-2土地對系爭411土地，在面積6.3平方公尺之範圍(寬度為6公尺)有通行權存在。因此，因系爭411土地所有權人反對系爭410-2土地通行，被告身為系爭410-2土地之所有權人，才需要提起袋地通行權訴訟，被告既然獲得袋地通行權之勝訴判決，則系爭411土地在該確定判決範圍內可作為私設通路使用，乃確定判決的當然效力，自無庸另行取得系爭411土地所有權人之同意。且在有法院袋地通行權之確定判決下，得作為私設通路之土地權利證明文件乙情，內政部營建署101年11月2日營署建管字第1012924966號函亦採相同見解（見本院卷第393頁)。至於嘉義縣朴子市公所 111年12月14日函文函覆關於「確定判決」是否可以取代土地同意書之內容，於法不合，為本院所不採，附此說明。 ⒊況且，系爭410-2土地尚未辦理過戶，買受人並非系爭410-2土地所有權人，買受人如何能提出非自己名下土地興建合法建物之資料？更遑論要求買受人提出鄰地（系爭411土地)所有權人私設通路同意書、有關機關同意系爭 411土地變更使用許可等資料。另參酌被告於本院陳稱：變更使用許可須由系爭410-2土地現任地主才可以申請，買賣契約訂立時被告可以提出申請，買受人取得產權後也可以提出申請等語（見本院卷第388頁)。由此可知，買受人邱彥彰及蔡秀姃既非系爭410-2土地所有權人，根本無從向有關機關提出系爭411土地變更使用許可之申請。由此更足以證明，被告與買受人約定系爭特約時之真意，自不會將「買受人須提出系爭410-2 土地可以興建合法建物資料」，作為解除契約之約定意定事由。 ⒋基上所述，被告與買受人約定系爭特約之真意在於「系爭410 -2土地是否能指定建築線」，以供系爭410-2土地可為建築之通常使用。系爭特約之文字內容雖有記載「興建合法建物」，但僅是將意定解除事由原因加以附帶說明而已。是以，被告徒以系爭特約文字有記載「興建合法建物」，抗辯系爭特約之真意在於「土地須能興建合法建物」，因買受人無法提出系爭410-2土地可以興建合法建物之資料，被告乃依系爭特約解除契約云云，顯然悖於事實，要無可採。㈦被告另抗辯：系爭委託銷售契約書及系爭服務費確認書並未給予合理審閲期，應屬無效云云。然查，原告否認未給被告審閱期，且系爭銷售契約書已記載「不動產委託銷售契約及其附件於110年9月25日經委託人攜回審閱三日」，並經被告簽名確認無誤（見本院卷第11頁），被告空言抗辯系爭銷售契約書未給予審閱期云云，無足憑採。至於系爭服務費確認書（見本院卷第35頁），內容係經兩造合意磋商後議定之內容，並非消保法第2條第7款定型化契約條款，自無消保法審閱期之適用。被告前揭所辯，亦無可採。㈧被告復抗辯：本件報酬有過高情形，依民法第572條規定應予以酌減云云。然查，依系爭銷售契約書第8條第1項約定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬其數額為實際成交價之百分之肆」（見本院卷第12頁），而被告與買受人簽立買賣契約之買賣總價為1720萬元（見本院卷第17頁) ，依買賣成交價百分之4計算，服務報酬費用應為688,000元。然兩造卻另行磋商服務報酬費用為516,000元，較原告原可收取之服務報酬費用減少172,000元，降幅高達原服務報酬費用的4分之1，且經被告本人簽名同意等情，有系爭服務費確認書在卷可稽（見本院卷第35頁），另參酌兩造就服務報酬費用磋商後之金額為516,000元，為買賣成交價1720萬元的百分之3，亦屬報酬服務費收取之行情範圍，並無約定報酬與居間人所任勞務價值為數過鉅失其公平之情形。故被告依民法第572條規定請求酌減報酬云云，無足憑採。四、綜上所述，原告主張被告與買受人邱彥彰等已簽立系爭410-2土地之買賣契約，其後土地買賣不成立，有可歸責於被告之事由，乃依系爭服務費確認書之約定，請求被告給付服務報酬費516,000元等語，洵屬可採。從而，原告依系爭服務費確認書之約定，請求被告給付516,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年8月16日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。五、末按，法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件第一審訴訟費用5,620元，應由敗訴之被告負擔，爰判決如主文第2項所示。六、本件兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。七、本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認對判決之結果不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　29　　日民事第二庭法　官　林中如以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　29　　日書記官　林柑杏

臺灣嘉義地方法院111年度訴字第413號

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