臺灣嘉義地方法院95年度簡上字第19號

• 裁判案由: 給付違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣嘉義地方法院
• 裁判日期: 94 年 06 月 30 日

臺灣嘉義地方法院民事裁定　95年度簡上字第19號
上　訴　人　乙○○
被上訴人　　甲○○
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國95年1月24
日本院嘉義簡易庭94年度嘉簡字第1010號第一審判決提起上訴，本院於民國95年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主　 文
原判決關於利息部分廢棄。
上述廢棄部分，上訴人應給付被上訴人之利息部分，應自民國九十四年十一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事　 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄；㈡上述廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
㈠本件之爭議，除仲介丙○○未依上訴人委託條件向被上訴人收取新台幣（下同）20萬元，該金額係屬定金或斡旋金尚有爭論外（因交貨與付款條件尚未成就且尚未簽約），丙○○未將上訴人委託出售該房地之交屋條件誠實告知被上訴人始為最大爭議所在，應由被上訴人向仲介之丙○○請求返還20萬元，丙○○再向上訴人提起賠償20萬元之訴，否則未收取20萬元之上訴人需平白賠上20萬元，天理何在。
㈡本件委託銷售契約係在板橋市簽訂，丙○○明知當時上訴人脊椎患有骨刺壓迫神經，並進行開刀，在此期間，丙○○及被上訴人來電及發函要求南下簽約，上訴人因行動不便，要求一同至板橋溝通交屋期限、交屋期之條件及付款辦法後再簽約，但丙○○堅決不肯，而按預定計劃逕行起訴，原審讓丙○○從庭上蒸發（按被上訴人於原審對丙○○撤回起訴），不分擔部分責任，並判決由上訴人全部承擔，不合比例原則且不合理。
㈢原審以「至於丙○○與被告間之委任內部關係，就被告所辯丙○○未盡受任人告知出賣條件云云，係屬被告與丙○○之委任義務是否履行之問題，縱被告認丙○○有違反受任義務之情形，亦難執此對抗原告而否認契約成立之效力。」乙節，在丙○○有違反上訴人受任義務之情形時，買賣契約如何成立，原審未詳查，而所為不公正判決，令人難以茍同。
㈣上訴人與丙○○於94年10月6日在板橋簽訂「專任委託銷售
契約書」時，其明知該出售之房地現有出租他人開設麵包工廠，故口頭約定交屋期為簽約後三個月至租約到期即95年6
月30日，丙○○當時應誠實告知買方，始不至於造成如該銷售契約書第1條第5款關於房地點交日期欄空白之情事，且原審忽略該契約第8條第2款約定，「若買方同意本契約委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證者，毋庸經委託人簽認，買賣契約已有效成立。」本件買方並未同意本契約委託人之銷售條件而簽署，故丙○○收受被上訴人交付之20萬元視為定金之正當性存疑，而不足採信；又同條第3款約定「買
方簽署買賣議價委託書，於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金轉為購屋定金，但委託人未同意出售前，買方保有隨時撤回議價之權利。」本件買方簽署買賣委託書，因委託人簽訂契約時與仲介丙○○約定如上之交屋期，若買方未同意上述約定之交屋期，委託人自不同意出售，本件買賣契約自不能有效成立，而丙○○收取之款項本質屬議價保證金，不須上訴人之同意，原上訴人不願簽署，因丙○○一再表示若未簽署契約即不完備，因此任由丙○○提出方案，且原本丙○○希望收取較大金額，上訴人認為配合契約手續完備，而收取太多，始同意收取20萬元，豈知落入陷阱。
㈤被上訴人所交付之20萬元係斡旋金而非定金，而丙○○與上訴人簽銷售契約時，僅議定每坪10萬7千元外，另有約定如
上之交屋期間，而交屋期未列入契約，係因該房地當時正出租他人使用，租約定明出租人如要收回使用時應提前兩個月告知承租人，而丙○○曾於簽訂銷售契約時，當場要求將交屋條件提早，然僅為口頭約定，上訴人亦承諾將提早交屋，雙方已經取得共識，約定已經成立，但丙○○未明確表示被上訴人已經接受交屋條件，其後至94年10月17日接獲被上訴人發函丙○○要求給付違約金，始知丙○○並未澄清交屋條件，亦未退回斡旋金，竟於隱瞞交易條件下要求兩造簽約，上訴人乃於同年10月18日以存證信函通知丙○○未於訂約期限內澄清交屋條件，又逾委託期限，乃終止委託。其後被上訴人及丙○○乃先後數次以存證信函要脅上訴人前往簽約，上訴人乃於94年10月20日以存證信函闡述本案爭議在於丙○○未溝通清楚交屋期限之條件，致未完成簽約，責任不在上訴人。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出診斷證明書、房屋租賃契約書影本各1份、醫療費用收據影本2份、醫療影像光碟片2份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
㈠於94年9月間，仲介丙○○即介紹被上訴人該房地，有到現
場看過及委請建築師勘測，被上訴人之公司預定興建房屋，當時該房地有出租，乃由丙○○前往詢問地主即上訴人，丙○○表示若地主要回土地，可在二個月前通知承租人搬遷，被上訴人表示可以接受二個月搬遷，被上訴人原購買價格係每坪10萬元，嗣提高到10萬2,000元，後來也同意地主表示
之每坪10萬5千元，丙○○始至北部與地主簽委託銷售契約
，但契約簽妥後，其價格係每坪10萬7千元，上訴人原拒絕
購買，但丙○○遊說被上訴人購買，被上訴人則不支付仲介費用，且丙○○保證其已與地主簽立委託銷售契約，並授權其收受定金20萬元，地主業已收受被上訴人於94年10月11日交付丙○○之20萬元定金，地主不會反悔及不會再有其他問題，並會請地主三日內簽訂正式買賣契約，但嗣丙○○表示地主說本件買賣不成立，將定金退還即可，被上訴人乃於94年10月11日發函通知上訴人請其於五至七日內出面洽談，但上訴人未出面洽談，丙○○始將20萬元定金退還被上訴人。㈡又被上訴人已於94年11月8日解除本件買賣契約，然上訴人
僅退還定金20萬元，被上訴人依約請求上訴人尚應加倍給付20萬元。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出公司營利事業登記證影本1份為證。
理　 由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法第262條第1項前段定有明文。是以，原告是否對被告起訴或撤回，係屬其訴訟上之處分權，除非判決業已確定，否則非法院得予以禁止或限制。查被上訴人原起訴請求丙○○與上訴人乙○○連帶給付被上訴人20萬元，嗣於原審言詞辯論時撤回對丙○○之起訴，並為丙○○當庭表示同意及記明筆錄，依前條項及同法第262條第3項之規定，被上訴人撤回對丙○○之起訴，與前述規定尚無不合。雖上訴人於本院審理時以原審讓丙○○從庭上蒸發（按被上訴人於原審對丙○○撤回起訴）而未分擔部分責任而有質疑，難認與前揭規定有何不符，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：上訴人委託仲介丙○○將其所有坐落在嘉義市○路○段209之2號、之3號土地及其地上建物一棟（
下簡稱系爭房地）出售，被上訴人於民國94年10月11日交付定金新台幣（下同）20萬元與丙○○收執，並約定每坪價金10萬7,000元，及於94年10月13日簽訂買賣契約書，賣方應
負責解除地上物租約並搬遷，且約定如上訴人不依約履行或產權不清，應加倍返還其所收取之定金，然上訴人收受定金後，逕稱系爭房地仍出租他人無法立即收回，被上訴人因之要求上訴人履行契約，乃於94年11月8日發函通知，逾期如
未履行即為解除契約，然上訴人僅退還定金20萬元，被上訴人依約請求上訴人尚應加倍給付20萬元等語，並聲明：被上訴人應給付被上訴人20萬元及自解約之翌日即94年11月10日起按年息百分之五計算之利息。
三、上訴人則以：被上訴人所交付之20萬元係斡旋金而非定金，而丙○○與被上訴人簽約時，僅議定每坪10萬7,000元外，
另有約定交屋期間為簽訂買賣契約後三個月至系爭房地租期屆至為止即95年6月1日，交屋期之所以未列入契約，係因系爭房地當時正出租他人使用，租約定明出租人如要收回使用時應提前兩個月告知承租人，而丙○○曾於簽訂專任委託銷售契約書時當場要求將交屋條件提早，然僅為口頭約定，上訴人亦承諾將提早交屋，雙方已經取得共識，依據民法第153條之規定，約定業已成立，委任銷售契約書所以訂為：簽
訂買賣合約後三個月至系爭建物租期到期為止，係因承租人有廠房機具，遷移恐需預留相當時日，為求周延使然；又丙○○於94年10月11日晚上9時30分許，以電話通知上訴人已
收受上訴人斡旋金20萬元，當時上訴人正在開車，不便回話討論，嗣翌日上午8時許去電詢問丙○○，被上訴人是否接
受交屋時間之條件，然稍後又接獲丙○○存證信函指稱已經收到定金，並限定三日內前往簽訂買賣契約書，但亦未明確表示上訴人已經接受交屋條件，其後至94年10月17日即接獲被上訴人致函丙○○要求給付違約金之信函，始知丙○○並未澄清交屋條件，更未退回斡旋金，竟在隱瞞交易條件下要求兩造簽約，因之被上訴人乃於同年10月18日以存證信函通知丙○○未於訂約期限內澄清交屋條件，又逾委託期限而終止委託；其後被上訴人及丙○○乃先後六次以存證信函要脅上訴人前往簽約，上訴人乃於94年10月20日以存證信函闡述本件之爭議，係因丙○○未溝通清楚交屋期限之條件，致未完成簽約，非屬上訴人之責任，況通常房屋仲介業者係以獲買賣雙方之佣金為目的，而本案之買方竟然以不負擔仲介服務費為條件，進行委託交易，令人費思，坊間流傳許多不肖房地產仲介業者勾結不法之徒遊說、利用被害者簽訂契約，再利用畏懼上法院之心態屢以存證信函脅迫、獲取和解金，如未能成功再向法院起訴，以獲取不當利益來分贓等語，資為抗辯。
四、本件上訴人委託住商不動產僑平加盟店即鼎立企業社丙○○將系爭房地出售，並於94年10月6日日簽訂專任委託銷售契
約，且授權丙○○得收受「訂金」20萬元，而被上訴人則於同年10月11日交付20萬元予丙○○收執，並約定系爭房地每坪價金10萬7,000元，及約定於同年10月13日簽訂買賣契約
書，賣方即上訴人應負責解除地上物租約並搬遷，且約定如上訴人不履行契約或產權不清，應加倍返還其所收取之定金，嗣上訴人逕稱系爭房地仍出租他人無法立即收回，被上訴人因之要求上訴人履行契約，乃於94年11月8日發函通知上
訴人，逾期如未履行即為解除契約，然上訴人於翌日收受該通知後，並未依約簽訂買賣契約，被上訴人僅收受經丙○○退還之20萬元等情，已據兩造提出存證信函、買賣定金收款憑證、專任委託銷售契約書影本等件附卷可稽，堪可採信。五、本件爭執點及本院判斷：本件仲介丙○○向被上訴人所收取20萬元之金額，性質上係屬斡旋金或定金？兩造間之買賣契約是否因丙○○之收取20萬元金額而成立？被上訴人得否請求如聲明所示金額之違約金？該違約金是否過高？經查：
㈠仲介丙○○向被上訴人所收取之20萬元，其性質應屬定金：本件上訴人委任丙○○代為出售系爭房地時，依據上訴人提出其委任丙○○出售系爭房地之「專任委託銷售契約書」第8條明文記載：「一、委託人同意受託人得為買賣雙方定金
（含議價保證金）收受之代理人者，、、、。二、若買方同意本契約委託人之銷售條件而簽署「買賣定金收款憑證」者，毋庸經委託人簽認，買賣契約已有效成立。三、買方簽署買賣議價委託書於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金轉為購屋定金。、、、」等語，且參以上訴人亦在該委託銷售契約書末頁親載明「委託者授權受託者可以收受定金新台幣20萬元」等語，並有上訴人與丙○○之簽名、印文及載明日期等，可見上訴人與仲介丙○○間之委任銷售契約確已就丙○○所代收者究係【定金】抑或【斡旋金或議價保證金】已明白約定至為灼然，且上訴人亦授權丙○○為收取定金之行為，本件被上訴人既主張係交付【定金】且簽署卷附之文書抬頭明確標示有【買賣「定金」收款憑證】至為明確，而丙○○亦於原審當庭表示所收者確係定金（見原審95年1月10日言詞辯論筆錄第3頁），復於本院審理時到庭證稱：「（問：20萬元是怎麼回事？）是上訴人說定金的話，可以收的話也只能20萬元。」、「（問：你有沒有說定金要高一點？）他（即上訴人）要求頂多20萬元，他心態可能是如果有其他客戶更高的價格，他賠20萬元划得來。」、「、、、，收定20萬元當天回來，公司寄一封存證信函給上訴人說已經把土地售出，且收了20萬元，不過我忘了有無給收據憑證，且我打電話給上訴人，收定當天下午六點多，我聯絡到上訴人，說土地已經以每坪單價10萬7千元，
且收訂金20萬元，他問說是現金嗎？我還說是現金、、、。」、「我們這份契約在買方價錢未達委託底價的時候，我們跟買方所收金額才是斡旋金或是議價金，可是如果買方和賣方的價格一致的話，我們收受的就是定金，未達委託底價的話，才是斡旋金去跟賣方再談價錢。」等語明確（見本院95年3月31日準備程序筆錄），則丙○○所收取上訴人交付20
萬元款項之性質當係定金無訛。
㈡次查，訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248條定有明文。本件上訴人委託丙○○將系
爭房地出售，並於94年10月6日日簽訂專任委託銷售契約，
且授權丙○○得收受定金20萬元，而被上訴人則於同年10月11 日交付該20萬元定金予丙○○收執，並約定系爭房地每
坪價金10萬7,000元，賣方即上訴人應負責解除地上物租約
並搬遷，且約定如上訴人不履行契約或產權不清，應加倍返還其所收取之定金等情，已詳見上述。又關於系爭房地議價過程，證人丙○○另證述：因上訴人的嫂嫂要賣土地，上訴人姪兒打電話表示其有土地一坪可以賣多少錢，伊帶被上訴人於10月6日去看土地，當時在看系爭房地時，有研究多少
價錢可購買，伊再向地主即上訴人回報，被上訴人上限是10萬5千元，伊打電話轉給上訴人，上訴人說價格可否高一點
，伊說可以請兩造直接談，且上訴人說地上有出租，上訴人說那部分沒有關係，租賃契約有但書，上訴人要回土地的話二個月前通知就可以要回來了，事後買方確定要買，但是價錢問題，伊就上台北找上訴人，上訴人10萬5千元不願意賣
，要賣11萬元，伊說一定要有確定的單價，才可以跟對方談，所以談十萬七千元，伊在台北的時候，當面跟上訴人說承租的問題，有但書二個月，但是上訴人是否可以保證要回來，上訴人說二個月不行，三個月應該可以，伊想三個月買方應該也可以接受，因為要規劃、鑑界等，20萬元上訴人說是定金，確定每坪單價後，伊就找買方談價差的問題，後來買方同意10萬7千元購買，但是買方的仲介服務費用不可以收
，伊公司答應，收受定金20萬元當天回來，公司寄一封存證信函給上訴人表示已經將土地售出，且收了20萬元，且有打電話給上訴人，收定金當天下午六點多，有聯絡到上訴人，說土地已經以每坪單價10萬7千元，且收定金20萬元等語（
同上述筆錄），可見兩造就買賣價金、交付房地及得解約之情事等必要之點，均已詳為約定，並交付及收受定金，顯見系爭房地之買賣契約業已成立，則受任人丙○○本於委任人即上訴人之委任及授權所為之行為，委任人之上訴人自應就丙○○收取定金後，依契約負起出賣人之責任。至於丙○○與上訴人間委任及授權收取定金等內部關係，及上訴人前揭所辯丙○○未盡受任人告知出賣條件云云，則屬丙○○是否依從委任人指示及有無盡注意義務之內部問題，縱認丙○○有違反受任人義務之情形，亦屬上訴人與丙○○間之委任內部關係，難執此對抗被上訴人而否認契約成立之效力，又系爭房地之交款時限、移轉所有權等細節固尚未詳細於收取定金時同時約定，並不影響該買賣契約之成立，上訴人否認買賣契約業已成立云云，不足採信。
㈢又本件買賣契約業已成立，嗣因上訴人以系爭房地仍出租他人無法立即收回，被上訴人因之要求上訴人履行契約，乃於94年11月8日發函通知上訴人，逾期如未履行即為解除契約
，然上訴人於翌日收受該通知後，並未依約簽訂買賣契約，被上訴人僅收受經丙○○退還之20萬元等情，亦詳如上述。上訴人另抗辯因其罹患脊椎骨刺壓迫神經，並進行開刀，無法南下簽約乙節，然據上訴人提出之診斷證明書所載，上訴人固因腰椎狹窄神經壓迫，而於95年1月11日開刀，惟均已
在被上訴人解除本件買賣契約後，況縱上訴人本人無法親自簽約，亦得委託親友或他人代理，自難藉此卸責，是以，
本件因可歸責於上訴人之事由解除契約，則依據丙○○與被上訴人所簽定之前揭「買賣定金收款憑證」第一條第4項下
明白載列：「買方不買或不依約履行，定金由賣方沒收，賣方不賣或產權不清或不依約履行，應加倍返還其所收受之定金，惟買方得拋棄定金不買、賣方亦得加倍返還定金不賣」等語，觀諸該項約定之內容，顯在約定被上訴人如有違約，得以拋棄定金為對價，而行使解除契約權利。反之，上訴人如有違約，亦得以加倍返還定金為對價而行使解除契約之權利。則系爭房地因上訴人拒絕依據丙○○所簽訂之契約而履行出售房地責任，並已退還定金20萬元，是本件買賣契約確係因可歸責於上訴人之事由而解除，依據上述約款，被上訴人自得向上訴人請求加倍返還定金，且觀以系爭土地面積
532平方公尺（約160.9坪），以每坪單價10萬7,000元計算
，總價已達1,721萬6,300元，且被上訴人購買系爭房地為供建築使用，此為兩造所不爭執，則以兩造所收受之定金僅20萬元而言，亦難認有何過高之情形。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件被上訴人請求上訴人應加倍
返還20萬元定金，係以支付金錢為標的，又未約定利率，其併請求給付自存證信函送達被上訴人翌日起即94年11月10日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，惟被上訴人係於94年11月8日發函通知上訴人，催請上訴人於94年11月14日
10時，與被上訴人完成簽訂書面買賣契約，逾期如不履行即以該函為解約之意思表示，並請求上訴人加倍退還定金20萬元，雖經上訴人於94年11月9日收受該通知後，因未依約履
行而解約等情，有前揭存證信函等件可憑，足見本件買賣契約應係於94年11月14日始為解除，則上訴人應於翌日給付上訴人20萬元，被上訴人請求自94年11月10日起按週年利率百分之五計算利息，於法尚非有據，應自94年11月16日起算之法定遲延利息，始屬合法。
六、綜上所述，被上訴人依上述約款，請求上訴人加倍返還定金20萬元，原審於前揭範圍內為被上訴人勝訴判決，並依職權宣告假執行，經核尚無違誤，上訴意旨，仍持陳詞指摘原審此部分之判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。惟原審關於上訴人應就前揭金額及自94年11月9日至清償日止，
按年息百分之五計算之遲延利息，容有未恰，上訴意旨雖未指摘，但原審既有前揭不當，自應由本院予已廢棄，並判決如主文第二項所示。
七、據上論結，本件上訴為一部無理由、一部有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　6 　　月　　30　　日民事第一庭審判長法官　 柯月美
法官　 康存真
法官　 李文輝
上列判決正本與原本相符。
本判決不得上訴。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　6 　　月　　30　　日書記官　 呂權芳