97年度重訴字第78號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：98 年 06 月 09 日

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　97年度重訴字第78號原　　　告即反訴被告　乙○○ 甲○○○ 共　　　同訴訟代理人　戴雅韻律師被　　　告即反訴原告　戊○○原名丁○○ 己○○原名侯仁彗兼　共　同訴訟代理人　丙○○ 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於98年5月26日言詞辯論終結，判決如下：主文被告戊○○、己○○、丙○○應將坐落於嘉義市○○段○○段6 地號土地，及如附圖（嘉義市地政事務所97年11月12日土地複丈成果圖）所示Ａ部分面積45.52平方公尺、Ｂ部分面積67.32平方公尺鐵骨造房屋遷出，並將上開土地、房屋交還原告甲○○○。被告戊○○、己○○、丙○○應將坐落於嘉義市○○段○○段6 之3地號、6之4地號土地及其上嘉義市○○路296號房屋遷出，並將上開土地、房屋交還原告乙○○。被告戊○○、丙○○應自民國97年7月25日起至遷出交還上開房地之日止，按月連帶給付原告甲○○○、乙○○新台幣陸萬元。原告其餘之訴駁回。反訴原告之訴駁回。本訴訴訟費用由被告連帶負擔。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由甲、本訴部分：壹、程序方面：一、按「以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。」民事訴訟法第77條之2 定有明文。又按「房屋所有人對無權占有人請求遷讓交還房屋之訴，應以房屋起訴時之交易價額為準，核定其訴訟標的之價額，而不應將房屋坐落之土地價額併算在內。」最高法院94年台抗字第1201號裁定意旨參照。本件原告起訴主張依租賃物返還請求權及所有物返還請求權（即無權占有）之法律關係，請求被告遷讓房屋、交還土地，並依不當得利之法律關係請求損害金，再依租賃契約第6條請求違約金，承上開說明，不應將房屋坐落之土地價額併算在內，且原告請求違約金及損害賠償部分，亦不併算其價額，是本件訴訟標的價額係依房屋及其餘空地價額核定之，先予敘明。二、按請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，原告得於訴狀送達後為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。原告起訴時聲明：「一、被告戊○○（原名丁○○，以下均稱「戊○○」）應自坐落於嘉義市○○段○○段6地號、6之3地號、6之4地號土地（以下分別簡稱「6地號」、「6之3地號」、「6之4地號」土地）及其上嘉義市○○路296號房屋暨二間鐵皮屋遷出，將土地、房屋交還原告。二、被告戊○○、丙○○應自民國97年7月25日起至遷出交還租賃物予原告之日止，按月連帶給付原告新台幣（下同）76,000元之損害金。三、被告戊○○、丙○○應自97年7月25日起至遷出交還租賃物予原告之日止，按月連帶給付原告10萬元之違約金。」嗣因原告查知被告己○○（原名侯仁慧，以下均稱「己○○」）及丙○○亦設籍並居住於系爭租賃物內，乃追加己○○為被告，並依民法第767條所有物返還請求權之規定，追加聲明為：「一、被告戊○○、己○○及丙○○應自坐落於嘉義市○○段○○段6地號、6之3地號、6之4地號土地及其上嘉義市○ ○路296號房屋暨二間鐵皮屋遷出，將土地、房屋交還原告。二、被告戊○○、丙○○、己○○應自97年7月25日起至遷出交還租賃物予原告之日止，按月連帶給付原告76,000 元之損害金。三、被告戊○○、丙○○應自97年7月25日起至遷出交還租賃物予原告之日止，按月連帶給付原告10 萬元之違約金。」原告之追加請求，其基礎事實同一，且不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，合於上開規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：㈠、被告戊○○於94年5月16日向原告承租坐落於嘉義市○○路 296號全部（含空地及二間鐵皮屋），即北門段四小段6、6 之3、6之4地號土地及其上嘉義市○○路296號房屋暨如附圖Ａ、Ｂ部分所示二間鐵皮屋，租賃期限3年，自94年5月25 日起至97年5月24日止，租金每月2萬元，並由被告丙○○擔任連帶保證人。上開房地目前由被告戊○○、己○○、丙○○占有使用中，並將戶籍設於該址。租期屆滿後原告不欲再續租，乃於97年5月間委託律師代為函請被告遷出；然因被告表示不克即時遷出，雙方協議被告應於97年7月24日前遷出租賃物返還原告，原告並於97年7月18日再次委託律師發函，請被告務必如期遷出，詎料被告屆期竟仍不遷出。兩造之租賃契約既已屆期，被告對系爭房地已無占有權源，爰依民法第767條、第455條前段之規定及租賃契約書第6條前段之約定，請求被告等自租賃物遷出，將土地、房屋交還原告。㈡、被告3人未依約於期限內遷出租賃物，目前仍占有使用原告房地，原告得依不當得利之法律關係請求被告連帶賠償損害，並依土地法第97條規定以房地總價百分之3計算，每月為 76,091元，故請求被告3人連帶給付每月76,000元之損害賠償。㈢、被告戊○○未依約遷出租賃物，原告並依租賃契約書第6條後段之約定，請求被告戊○○給付按照租金5倍計算之違約金，即每月10萬元。被告丙○○為被告戊○○之連帶保證人，並請求被告丙○○連帶給付。㈣、對被告抗辯所為陳述：１、坐落嘉義市○○路296號房屋確為原告乙○○所有，有嘉義市○○段○○段172建號所有權狀可證，且兩造租賃契約書載明出租房屋所在地及使用範圍為「嘉義市○○路296號全部（含空地及二間鐵皮屋）」，被告主張系爭房屋係其所蓋建，顯非事實。２、被告抗辯附圖所示Ａ、Ｂ部分二間鐵皮屋均為其所蓋建，卻未提出任何證據以資證明，再由兩造94年5月16日訂立之租賃契約書所載之出租標的「嘉義市○○路296號全部（含空地及二間鐵皮屋）」，係由被告丙○○書寫、簽名，益可證明系爭民權路296號房屋及二間鐵皮屋均為原告所有。３、原告從未拋棄系爭民權路296號房屋及6、6之3、6之4地號土地之所有權，此由土地、建物均登記為原告所有可知。４、原告從未將嘉義市政府之市有地出租與被告，租賃契約書所載之租賃房屋及使用範圍均為原告所有。５、原告未曾與被告簽定租地契約，自亦無隱匿租地等情事。６、系爭房地確為原告所有，被告於租賃期限到期後，已無占有權源，被告等應自系爭房地遷出。又租賃契約書之租賃標的係由被告所書寫，茍其陳述為真，被告焉有可能如此書寫且租賃多年？７、被告主張坐落於6之3、6之4地號土地上，如本院98年5月6日勘驗略圖Ｃ、Ｄ部分所示建物為其所興建，卻未提出任何證據證明。況該部分縱為被告所建，因係利用民權路296號房屋牆壁搭建，供作廁所及衛浴使用，且無獨立之出入口，無論在構造上及使用上均不具有獨立性，應為主建物之一部，由原告取得所有權。再由被告呈庭之86年10月23日租賃契約書載有「承租人地上建設物在合約解除後，不得要求補償」，亦證增建部分為原告所有。㈤、並聲明：１、被告戊○○、己○○及丙○○應自坐落於嘉義市○○段○○段6地號、6之3地號、6之4地號土地及其上嘉義市○○路296號房屋暨如附圖Ａ、Ｂ部分所示二間鐵皮屋遷出，將土地、房屋交還原告。２、被告戊○○、丙○○、己○○應自民國97年7月25日起至遷出交還租賃物予原告之日止，按月連帶給付原告新台幣 76,000元之損害金。３、被告丁○○、丙○○應自民國97年7 月25日起至遷出交還租賃物予原告之日止，按月連帶給付原告新台幣10萬元之違約金。４、請依職權宣告假執行。二、被告則抗辯以：㈠、民國74年被告己○○、丙○○與原告乙○○初訂租約承租「嘉義市○○段○○段6之3、6之4地號上，門牌號碼嘉義市○區○○路296號平房1間」，當時契約第1條載明房屋所在地為「嘉義市○○路296號全部」，而後全數續簽契約第1條內容，與原告甲○○○無涉。後因房屋翻新修繕，於租約第1 條後段增加註明：「乙方使用範圍含空地及二間鐵皮屋」，空地係指6之3地號之空地，二間鐵皮屋為被告侯仁慧84 年間增建於6之3、6之4地號土地上之合法鐵皮屋（即被告侯仁慧在民權路296號平房四面包覆之鋼鐵造建物，如本院98 年5月6日勘驗略圖所示Ｃ、Ｄ部分），亦未坐落原告甲○○○所有6地號土地上。㈡、民國84年間由承租人即被告己○○出資，在原告甲○○○所有6地號土地上建造二間鋼鐵造鐵皮屋（即附圖所示Ａ、Ｂ部分），經雙方同意，每月加收租地建屋租金1,3000元（合計每月給付租金3,3000元），雙方原為空地租賃契約，於建屋成立後則為基地建屋契約。當時未約定租地建屋期限，應為不定期租賃。且上開二間鋼鐵造建築物為被告己○○所有，未曾拋棄或讓渡他人，原告無權請求遷讓。原告甲○○○當初將6地號空地出租給被告己○○時不另定租約，卻依附在原告乙○○為出租人之契約中，致產生租賃物所在地、租賃期限等問題。㈢、94年5月16日簽立系爭租約時，係被告戊○○經原告同意後代理未攜帶印章之被告己○○簽約，原告實際上是將租賃物出租予被告己○○，當時原告2人未真正到場，真正行使權利者應為訴外人吳高明（即原告乙○○之父）與被告己○○。94年5月13日原告甲○○○通知被告丙○○要提前8個月解除舊約再簽立新約，因被告住居、營業所均在此，恐懼稍有不從，導致限期遷移，乃於同年月16日訂約，租賃期間為3 年，至97年5月24日止，綜合前後簽約期間共9年，卻短少8 個月時效，實際上該租約應至98年1月24日到期，原告不得無故剝奪被告8個月時效權利。況系爭租賃契約屆期前，雙方於97年5月21日在戴雅韻律師事務所公開協議延續租約至 97年7月24日，然出租人乙○○未在延長期限處簽名或蓋章，雙方租約屆滿後，自97年5月25日起，原告乙○○亦未表示租賃關係終止，被告己○○仍繼續為租賃物使用收益，依民法第451條之規定，視為不定期租約。被告無法在97年7月24日交還房屋係有不得已苦衷，蓋被告戊○○父親在系爭房屋往生，靈位亦安在屋內，依習俗未滿1年不得遷移，被告曾請求原告通融，原告堅決不准，原告行使權利有違誠信。㈣、被告於本案繫屬後自行申請地政事務所進行測量，測量員告知承租地範圍一部為嘉義市政府公有地、道路預定地，被告己○○給付24年租金數額高達700萬元，使用範圍竟然有公有地及道路預定地，原告顯然未盡出租人義務。㈤、民國89年間921大地震後，被告在民權路296號房屋花費鉅資修繕，依租賃契約第11條約定，房屋因天災等不可抗拒因素造成自然損害，應由出租人負責修繕，被告當年修繕經過出租人同意，故原告請求交還房屋，應補償當年修繕費用。被告主張依民法第430條之規定，原告應與被告己○○續約，且其等應付修繕費用，被告得主張由租金扣除之。㈥、系爭土地、建物均非原告所有，原告請求被告遷讓房屋、交還土地，顯無理由。說明如下：１、被告己○○民國74年間承租此地時，不能取得營業執照、不能遷入戶籍，乃因嘉義市東區戶政事務所人員表示：系爭土地上無任何建築物或工作物，如何辦理設籍？原告2人亦證實，系爭土地在民國72年間建物遭焚燬，全部申報拆除，因此不能提供房屋稅單，原告乙○○之所有權隨之喪失。原告乙○○與被告己○○雖有租屋契約，但依法應僅為「租地」契約，由原告侯賢寬授權被告己○○建屋後，續訂「基地建屋」租約。被告承租地上之建築物、工作物（含嘉義市○○路296號平房），均為被告己○○所有物，原告不得主張遷讓房屋。且被告己○○向原告租地建屋，自得依民法第426 之2條規定主張優先購買權，更有權請求為地上權登記。２、被告丙○○民國97年間曾至嘉義市稅捐稽徵處查詢，竟查無系爭 6、6之3、6之4地號土地稅務資料，原告2人長期未繳稅，原因無非上開土地為無主不動產。原告申報不實資料，誘導公務員登載不實，造成拋棄消滅財產所有權，逃避納稅責任。原告之所有權既已消滅，卻未依法註銷土地登記謄本及建物所有權狀，危害承租人及國家利益。嘉義市地政事務所登記之原告權狀資料，顯然違背中央主管機關財產清單總歸戶資料內容，被告請求塗銷地政登記以導正瑕疵，系爭土地已屬未登記之不動產。３、原告甲○○○坐落6地號土地上之168建號建物、原告乙○○坐落6之3地號土地上之171建號建物，應有完整房屋稅籍號碼、登記稅務資料。原告乙○○坐落6之4地號土地上172建號違章建築，非合法建物，原告吳寬賢財產清單上位於「嘉義市○○路296號、面積86.4平方公尺建物」，與事實不符，不知從何而來，亦與171、172建號建物無關。系爭土地上所有建物，均非原告2人所有。４、原告請求本院測量6地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分二間鐵皮屋位置，其目的無非欲直接向地政事務所申辦建物保存登記，原告已涉嫌侵奪被告之所有物，該二建物價值達1千萬元。５、原告甲○○○多次於雙方續約時指出被告給付之租金不足以支付稅金，故原告甲○○○應提出地價稅單、租金所得稅單、6地號空地租賃契約、租金數額表或全數租屋契約；原告乙○○則應提出：租賃平房之合法建築執照、使用執照、所有權狀、財產清單、6之3及6之4地號地價稅單、租金所得稅單、租金數額表或全數租約契約等文件。並請求本院依職權向嘉義市政府建管課調取「嘉義市○○路296號房屋」焚燬時原告乙○○申報拆除之相關檔案，向戶政事務所調取系爭3筆土地上無建築物證明書，向嘉義市稅捐稽徵處調取土地增值稅資料等文件，以資證明原告2人對系爭土地、地上建物均無所有權。６、系爭土地、房屋均非原告所有，原告之訴顯無理由，原告訴訟代理人戴雅韻律師明知訴訟標的非委任人所有，仍代理進行本件訴訟，違反律師法等規定，原告詐欺租金、逃漏稅捐、侵奪他人房屋，為戴雅韻律師所明知，請求停止其委任。㈦、原告一方面請求被告每月給付10萬元違約金，一方面請求被告每月給付76,000元損害賠償，顯有重複，於法無據，且違約金過高者，法院得予酌減。㈧、並聲明：１、請求駁回原告之訴。２、如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠、被告3人目前占有使用系爭6、6之3、6之4地號土地、及其上嘉義市○○路296號房屋暨土地上其餘建物。㈡、被告戊○○於94年5月16日在系爭租賃契約書上用印，並由被告丙○○擔任連帶保證人。㈢、兩造於系爭租賃契約97年5月24日屆期前，在原告訴訟代理人戴雅韻律師事務所協議延長租期至97年7月24日。四、兩造主要爭執之點：㈠、系爭3筆土地及地上建物（含民權路296號及其餘建物）是否為原告所有？㈡、原告與被告戊○○簽立之租賃契約是否已到期？㈢、原告請求被告3人遷讓交還系爭3筆土地及地上建物，有無理由？㈣、原告請求被告戊○○及丙○○依租賃契約第6條，自民國97 年7月25日至遷讓交還系爭房屋及土地之日止，每月連帶給付租金5倍，即10萬元之違約金，有無理由？是否過高？㈤、原告依不當得利之法律關係，請求被告3人按月連帶給付76,000元之損害金，有無理由？五、本院之判斷：㈠、系爭6地號土地及其上坐落如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物均為原告甲○○○所有；系爭6之3、6之4地號土地及其上坐落「嘉義市○○路296號建物」（含增建部分即本院98年5月6日勘驗略圖Ｃ、Ｄ部分所示）均為原告乙○○所有。理由說明如下：１、系爭6地號土地為原告甲○○○所有、系爭6之3、6之4地號土地及嘉義市○○路296號房屋為原告乙○○所有乙節，有系爭土地登記謄本、同段172建號建物登記謄本，及172建號所有權狀影本可證。又依上開建物登記謄本所示，建物坐落位置為「嘉義市○○段6之4地號」、門牌號碼為「嘉市○○路296號」，與本院97年11月5日勘驗現場時租賃物坐落之情形相符，為本案租賃之房屋無疑。２、被告抗辯原告財產清單無登記系爭土地、建物，故數十年來無須繳稅，顯已拋棄房地所有權云云。實則，系爭土地、建物依地政機關之登記資料，分別登記為原告甲○○○、乙○○所有，所有權之歸屬自應以該登記為準，至於是否未列入原告財產清單、是否未依法課稅，與所有權之認定無涉，更無從推論因財產清單上無此筆財產即是拋棄所有權（被告提出之原告財產清單是否完整，因與本案所有權之認定無關，本院認無調查之必要）。退而言之，縱使數十年來原告未繳稅（此部分被告未舉證，且與本案原告請求無關，本院仍認無調查之必要），乃國家是否對原告補課稅捐之問題。被告抗辯原告此舉為拋棄所有權，尚乏依據，且未提出證據加以證明，更與土地登記之情形不符，自難採信。３、又被告抗辯附圖所示Ａ、Ｂ部分二間鐵骨造房屋為被告己○○所蓋建，原告無所有權云云。然上開建物乃坐落原告甲○○○所有之6地號土地上，被告己○○主張由其興建並取得所有權，應提出證據加以證明。況兩造94年5月16日訂立之租賃契約書第1條載明：「甲方（即原告2人）房（店）屋所在地及使用範圍『嘉義市○○路296號全部（含空地及二間鐵皮屋）』」等情，該租賃契約業經被告戊○○、丙○○簽名確認，若上開二間鐵皮屋為被告己○○所有，被告豈可能向原告承租？豈可能會將該部分建物列入租賃範圍？４、被告抗辯租賃契約第1條所載「二間鐵皮屋」，係指民權路 296號平房四面包覆之鋼鐵造建物，即如本院98年5月6日勘驗略圖Ｃ、Ｄ部分所示云云。惟查： ⑴、按原有建築物之外另行增建、整修者，如增建、整修部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權之範圍因而擴張。 ⑵、上開勘驗略圖Ｃ、Ｄ部分建物係利用民權路296號房屋牆壁所搭建，部分為作廁所及衛浴使用乙節，業經本院勘驗屬實，且有被告提出之建物照片可參，無論在構造上及使用上均不具有獨立性，應為主建物之一部。 ⑶、被告承租之民權路296號房屋為原告乙○○所有，已如前述，縱使多年來被告加以整修改良甚或增建，然該等整修之建材已附合而為原建物之一部分，屬原告乙○○所有，被告仍非所有權人。 ⑷、本院勘驗略圖所示Ｃ、Ｄ部分乃利用民權路296號平房之牆面搭建，Ｃ、Ｄ部分分隔之牆面更未達屋頂乙節，有勘驗筆錄及被告提出之照片可參，Ｃ、Ｄ部分分隔牆面既未達屋頂，社會通念上一般人不會稱該部分為「二間建物」。反觀附圖Ａ、Ｂ部分建物則有獨立牆面、屋頂、大門，兩造在簽立系爭租賃契約時，豈可能視附圖Ａ、Ｂ部分建物為無物，反而稱勘驗略圖Ｃ、Ｄ部分為「二間鐵皮屋」？故被告抗辯租賃契約第1條所指「二間鐵皮屋」為Ｃ、Ｄ部分，有違常理，殊難採信。 ⑸、況依被告提出之84年10月23日（日期因續約經塗改為86年10月23日）租賃契約書第7條第5、6點約定：「其他特約事項：…⒌承租人之改裝費用在合約解除後出租人概不負責。⒍承租人地上建設物在合約解除後，不得要求補償。」等情，亦證當初雙方合意改裝、增建部分歸出租人即原告取得所有權。５、被告抗辯原民權路296號房屋早已於72年間因火災焚燬，被告己○○從未向原告承租該建物，現存建物為被告己○○自行興建，被告己○○另於84年間向原告甲○○○承租6地號土地，興建附圖Ａ、Ｂ部分房屋，地租每月13,000元，故無論6地號或6之3、6之4地號，均為租地建物契約云云；為原告所否認，被告亦未能提出任何證據加以證明。況被告丙○○並非目不識丁之人，且有相當之知識水準，此由被告丙○○於本案訴訟進行中提出多份狀紙可知，若租賃之標的房屋不存在，何以兩造多次簽立租約，均使用「房（店）租賃契約書」而非「土地租賃契約書」？契約第1條均載明「甲方房（店）所在地及使用範圍『嘉義市○○路296號全部（含空地及二間鐵皮屋）』」？被告抗辯本案為租地建屋之契約云云，顯乏依據，尚難信為真實。㈡、原告與被告戊○○簽立之租賃契約已於97年7月24日到期，理由如下：１、查原告與被告戊○○於94年5月16日訂定之租約，約定租期自94年5月25日起至97年5月24日止，並於租期屆滿前原告同意被告繼續使用至97年7月24日等情，有契約書第2條租賃期間之記載及簽名欄上方增補約定載明「甲方（即原告2人）同意乙方（即被告戊○○）延至民國97年7月24日前自租賃物遷出返還甲方，並同意不向乙方收取此兩個月租金，但乙方如未於期限內遷出，甲方仍得依本契約書向乙方及連帶保證人（即被告丙○○）請求。」等語可參。２、被告抗辯因原告乙○○未於上開增補約定處用印，且同意被告繼續使用系爭房地，故兩造已成立不定期租賃云云。實則，原告對於系爭租約原訂租期屆滿後同意被告繼續使用至97年7月24日乙節，並不爭執，原告乙○○縱未於該處用印，仍不影響該約款之效力，被告抗辯因此構成不定期租賃，顯對於法律之適用，有所曲解。３、被告另抗辯原告剝奪其8個月時效期間云云，惟按「時效期間，不得以法律行為加長或減短之。並不得預先拋棄時效之利益。」，民法第147條固然定有明文，然所謂「時效」乃指一定事實狀態存在於一定期間之法律事實，可分為「取得時效」與「消滅時效」，時效期間之長短乃依相關法令之規定，「租賃期間」為契約自由之範疇，顯非民法第147條所指之時效期間。被告爰引該條主張兩造於92年1月24日簽立之租約，租賃期間至95年1月24日始到期，原告提前要求另立新約，兩造乃於94年5月16日再次簽約，為剝奪被告之時效云云，容有誤會。㈢、原告依無權占有之法律關係請求被告3人遷讓交還嘉義市○ ○路296號建物（含勘驗略圖Ｃ、Ｄ部分增建物）、附圖所示Ａ、Ｂ部分鐵骨造房屋，及返還系爭3筆土地，為有理由，茲說明如下：１、按「租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。」最高法院75年台上字第801號判例意旨參照。２、系爭土地及其上建物均為原告所有，且系爭租賃契約已於97年7月24日到期，兩造間租賃關係即已消滅，被告於租賃關係消滅後繼續占用系爭土地及建物，即屬無權占有。是原告本於所有物返還請求權，請求被告戊○○、己○○、丙○○遷出並返還系爭房地，自屬有據，應予准許。㈣、原告得依系爭租約第6條之約定，請求被告戊○○及丙○○ 連帶給付每月6萬元之違約金。理由如下：１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。而違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。民法第250條所謂違約金之約定，性質上仍屬債務不履行所生損害賠償額之預定，雖學說及實務上亦承認當事人間得約定懲罰性違約金之情形，然該違約金之目的，在於懲罰債務人之違約，故債權人於債務人不履行債務時，除得請求債務人支付違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，但此等懲罰性違約金之約定，需當事人有特別明示之意思始可，如當事人意思不明，仍應以民法第250條規範意旨詮釋違約金之性質。２、查原告與被告戊○○就系爭房地於94年5月16日簽訂之租約第6條約定：「乙方（即被告戊○○）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告丙○○），決無異議。」等情，有契約影本在卷可參，則依該條約定內容，雙方係約定如被告戊○○不於租約屆期之日即刻返還租賃物，即應負給付違約金之義務，而非約定被告戊○○除應負何等之債務不履行責任外，另再行給付違約金之情形，揆諸前揭民法第250條規定之說明，本件違約金之性質自應視為因不於適當時期履行債務所生損害之賠償總額，而非懲罰性違約金之約定。３、再按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文，如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院69年台上字第4001號判例意旨參照）。本件承租人即被告侯原薇自租期屆滿之日即應負遲延責任，至連帶保證人即被告丙○○，亦應負連帶責任。系爭租賃契約於97年7月24日期滿，則原告請求被告戊○○、丙○○應連帶給付之違約金，自97年7月25日起算等情，自屬有據。４、末按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當數額，民法第252條亦定有明文。而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準；且所謂減至相當數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院51年台上第19號、49年台上字第807號判例意旨參照）。查系爭租約第6條所約定之違約金係按原訂租金5倍之數額為之，即按月以10萬元計算一節，有上開租約影本在卷可查，則原告請求被告戊○○、丙○○連帶給付如租約所定之違約金，固屬有據，惟被告辯稱該違約金之約定過高等語。經查，兩造租約第6條所約定之違約金，性質上係屬損害賠償總額預定性之違約金，已如前述，本院審酌系爭房地坐落嘉義市○○路，對面為京品手藝行、斜對角為春來自助餐、仙峰綜合殯儀部，該路段一樓大部分作店面使用，屬嘉義市○○○○○路段，系爭3筆土地之面積廣大，合計達549平方公尺，3 筆土地之公告現值合計高達30,276,667元（241*50,067+146* 46,720+155*73,480），房屋則較老舊，被告目前未將系爭房地供作營業用途等情，認兩造約定每月租金5倍即10萬元之違約金過高，爰將違約金酌減至每月6萬元。５、綜上，原告依租賃契約據以請求被告戊○○、丙○○連帶給付自97年7月25日起至遷讓交還系爭房地時止，每月6萬元違約金，核屬正當，應予准許。逾此範圍之請求，實屬過高，不應准許。㈤、原告主張另依不當得利之法律關係請求被告3人連帶給付每月76,000元損害金部分，為無理由，茲說明如下：１、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第179條前段固定有明文。然查，本件原告得依租賃契約書第6條之約定，請求被告戊○○、丙○○按月連帶給付違約金6萬元，且該違約金之性質，應屬損害賠償總額預定性之違約金，已如前述。該違約金既為損害賠償總額之預定，自難認原告尚受有何損害。且原告訴訟代理人於本院97年10月2日言詞辯論時表示，如認違約金為損害賠償總額預定性質，則不再依不當得利之法律關係請求。２、況原告主張依土地法第97條規定以房地總價百分之3計算，每月損害為76,091元，故請求被告3人連帶給付每月76,000 元損害金云云；惟按「城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。所謂法定地價，依土地法第 148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。」最高法院80年台上字第1996號判決意旨參照。查原告係以土地「公告地價」為標準計算上開損害金額，此有原告提出之計算表、土地登記謄本之記載可參。然系爭6、6之3、6之4 地號土地公告地價分別為50,067元/平方公尺、46,720元/平方公尺、73,480元/平方公尺，申報地價地價則分別為 17,840元/平方公尺、16,608元/平方公尺、26,400元/平方公尺，兩者差距甚大，若以申報地價百分之3計算損害金額，不至於造成依租賃契約請求之違約金（即每月6萬元）偏低之不合理情形。３、是原告於請求違約金之同時，再依不當得利之法律關係，請求被告3人連帶賠償，尚屬無據，應予駁回。㈥、被告抗辯89年間921大地震後，被告花費鉅資修繕云云；未提出修繕費用之相關證據加以證明，已難信為真實；且系爭租約已到期，原告本得請求被告遷讓交還房地，被告援引民法第430條之規定，與本案原告之請求權無涉，此部分本院認無加以調查之必要，併予指明。六、綜上所述，原告前開請求，應以其中如主文第一、二、三項所示部分，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。七、末按，系爭租約之承租人僅被告戊○○，原告係本於所有物返還請求權，請求被告3人遷讓交還房地，有起訴狀之記載可參，且本案乃適用通常訴訟程序，原告於審理中均未加以爭執，顯與民事訴訟法第389條第1項第3款規定，因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟，適用簡易程序為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行之情形有別。原告請求本院依職權宣告假執行，僅係促使本院職權之行使，爰不另為駁回之諭知。乙、反訴部分：壹、程序事項：按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第 260條第1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。查，反訴原告即被告侯原薇、己○○、丙○○（下稱均稱「反訴原告」）於本訴訴訟繫屬中提起反訴，請求反訴被告乙○○、甲○○○（另追加反訴被告蕭阿誠、戴雅韻部分，不合法，另行裁定駁回）給付系爭房地23年間之租金總額5,498,000元、押租金50, 000元、每月契約租金37,000元損失，及請求就系爭3筆土地為地上權登記，並請求賠償每月20萬元營業額，自97年5月 16日起，連帶每月賠償反訴原告3人120,420元損害金等等（反訴聲明詳見後述）。經核，反訴原告主張之系爭租賃契約、系爭房地，與反訴被告於本訴所主張之租賃契約，及請求遷讓交還之系爭房地均相同，顯然反訴標的與本訴之防禦方法間，於法律上及事實上之關係均屬密切，且審判資料共通，參諸前揭說明，反訴原告提起本件反訴，自屬合法，應予准許。貳、實體方面：一、反訴原告起訴主張：㈠、嘉義市○○路296號房屋早於72年間因火災焚燬，依法申報拆除，反訴被告將喪失所有權之建物出租於反訴原告己○○，顯然是違法租賃。且反訴被告已拋棄6、6之3、6之4地號土地產權，系爭土地非其等正式財產。反訴被告乙○○提出之財產清單上載「嘉義市○○路296號、86.4平方公尺建物」，與172建號違章建築，面積88.97平方公尺不符，該86.4平方公尺建物，不知係從何處挪至嘉義市○○路296號。反訴被告將嘉義市政府市○地○○○道路預定地，出租給反訴原告己○○，係以詐術訂約，不當收取租金，應依法退還該金額。又反訴被告甲○○○疑因稅務或產權問題，故意隱匿雙方租地情事，未簽立租地契約，而將租地金併入反訴被告乙○○租屋契約內。因反訴被告自契約生效之日起，未交付合法房屋及空地，致反訴原告無法申辦戶籍、營業執照、勞保、地上權、房屋保存登記等，反訴被告涉嫌故意詐欺租屋金、租地金、建屋權利金、稅金，爰依民法第181條之規定請求返還。㈡、反訴原告現居住之平房，乃經反訴原告己○○長期整修才有現狀，權利歸屬於反訴原告己○○，平房四面包覆之鋼鐵造建物（即本院勘驗略圖Ｃ、Ｄ部分），為反訴原告己○○於民國84年前建造，同期反訴原告己○○在6 之3、6地號土地上，整地填高39公分，另興建附圖所示Ａ、Ｂ部分二間鋼鐵造建物，上開建物均為反訴原告之工作物，為占有人時效取得地上權要件，且依據一物一權主義，前開建物具有獨立性，並非平房之一部分。反訴原告丙○○民國97年間曾至嘉義市稅捐稽徵處查詢，竟查無系爭6、6之3、6之4地號土地稅務資料，反訴被告申報不實資料，誘導公務員登載不實，造成拋棄消滅財產所有權，逃避納稅責任。反訴被告之所有權既已消滅，卻未依法註銷土地登記謄本及建物所有權狀，嘉義市地政事務所登記之反訴被告權狀資料，違背中央主管機關財產清單總歸戶資料內容，請求塗銷地政登記以導正瑕疵，系爭土地已屬未登記之不動產。反訴原告本於未登記不動產時效取得之要件，並請求依憲法保障反訴原告之財產權，判決反訴原告己○○、丙○○共同依時效取得規定，取得土地地上權。㈢、反訴原告租賃現址「嘉義市○○路296號」房地已是無主不動產，雖有反訴被告違法租賃簽約形式，卻無實質效力，23年租賃期間反訴原告從未違反形式上約定，均如期給付租金。反訴被告乙○○、甲○○○、蕭阿誠於97年5月起，要求反訴原告遷讓房屋、停止營業、拆除廣告招牌等工作物，雙方租賃契約於法既無實質效力，即無所謂租賃屆期之理，其等涉嫌詐欺買賣、侵奪建物，應負賠償責任。反訴原告己○○、丙○○因信其等之要求為有效，於97年5月16日停止營業，失去工作權，每月含營業設備折舊損失8萬元，律師費至今損失90萬元，並承受侵權損害、訴訟壓力，反訴原告受損害無非因反訴被告及共同行為人蕭阿誠之行為，故請求其3人連帶回復損害發生前每月營業額20萬元及營業設備原狀，及自97年5月16日起連帶每月賠償反訴原告3人每日工作13小時，乘以時薪80元，每月29天，3人月薪合計90,480元，再加上營業設備每月折舊費3萬元，共120,480元。㈣、並聲明（反訴原告於本案係屬中陸續提出反訴聲明，經本院於98年4月7日諭知反訴原告整理反訴聲明後，按反訴原告98年4月14日提出之反訴狀抄錄）：１、反訴被告甲○○○、乙○○26年前親名蓋章拋棄所有權以詐術故意租賃詐欺，收取不當租金稅款，詐欺侵佔被害人己○○23年租金稅款。依民法契約時效應連帶退還被害人己○○，總租金額5,948,000元新台幣、50,000元每月契約押租金額年息百分之5計算利息、37000元等每月契約租金額年息百分之5計算利息至清償日止。２、請依民法等時效（天然孳息）取得權利規定，裁定反訴原告丙○○嘉義市○○段○○段6地號、6之3地號、6之4地號土地時效複丈、鑑界測量。裁判時效占有人、建物建造人、權利人反訴原告丙○○、己○○共同時效取得上述土地地上權，維護經濟價值建物權利，符民權公平、社會正義。原告無請求要件即無請求權，既無請求權請求法院裁判原告不得上訴。３、反訴被告乙○○、甲○○○及共同行為人蕭阿誠，故意不法剝奪、侵奪被害人己○○、丙○○、戊○○工作權自由，依法應連帶回復損害發生前每月營業額20萬元，營業設備原狀，返還於被害人己○○、丙○○、戊○○，自民國97年5月 16 日起，連帶每月賠償己○○、丙○○、戊○○120,420元損害金、年息百分之5計算利息至清償日、回復原狀止。４、請法院調查反訴原告丙○○98年2月9日、2月17日、3月9日、3月16日、3月27日聲請調查證據狀繕本所提每一項證據文書。５、反訴被告無請求要件即無請求權，既無請求權請駁回原告遷讓房屋之訴，裁判原告不得上訴。二、反訴被告則抗辯以：㈠、坐落於嘉義市○○路296號房屋確為反訴被告乙○○所有，除有172建號之建築改良物所有權狀可證外，兩造租賃契約書亦載明出租房屋所在地及使用範圍為「嘉義市○○路296 號全部（含空地及二間鐵皮屋）」。反訴原告主張系爭民權路296號房屋及附圖Ａ、Ｂ部分二間鐵骨造房屋均為其所蓋建，卻未提出任何證據以資證明，顯見不實。兩造94年5 月16日訂定之租賃契約書，其內容係由反訴原告丙○○書寫，益可證明系爭民權路296號房屋及二間鐵皮屋均為反訴被告所有。反訴被告從無拋棄系爭房地所有權，反訴原告稱反訴被告已拋棄，為無主不動產云云，均非事實。㈡、反訴被告從無將嘉義市政府之市有地出租與反訴原告，租賃契約書所載之租賃房屋及使用範圍均為反訴被告所有。㈢、反訴被告未曾與反訴原告己○○簽定租地契約，自亦無隱匿租地等情事。㈣、按「主張因時效取得地上權者，依民法第772條準用同法第 769條或第770條之規定，須以行使地上權之意思而占有他人之土地，經過一定之期間，始得請求登記為地上權人。」，最高法院87年台上字第1284號判決意旨可參。反訴原告係因向反訴被告承租系爭房地而占有，顯非以行使地上權之意思而占有反訴被告之房地，反訴原告之主張無理由至明。退萬步言，「因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占有。」，最高法院88年台上字第 1729號判決意旨參照。遑論反訴原告根本不得請求登記為地上權人，縱得請求，在未依法登記前，仍為無權占有。㈤、反訴被告與反訴原告間租賃契約之期限至97年5月24日止，因反訴原告表示不克即時遷出，反訴被告同意反訴原告延至97年7月24日遷出，甚至未收取此2個月租金，反訴被告依法請求，何來詐欺、恐嚇、毀損等情事。三、本院之判斷：㈠、系爭房地均為反訴被告所有等情，已如前述，多年來反訴原告占有使用系爭房地，其支付租金為使用系爭房地之對價，反訴原告主張遭反訴被告詐欺訂約云云，顯非事實。況系爭建物為反訴被告所有，是否有部分坐落他人土地，乃他人得否請求反訴被告拆屋還地及損害賠償之問題，與兩造契約是否合法成立無涉。反訴被告交付系爭房地予反訴原告占有使用，已盡其出租人之義務，反訴原告請求反訴被告退還23 年來所繳租金、押租金、37,000元契約金，顯無理由，應予駁回。㈡、再查，兩造並非訂立租地建屋契約，已如前述，是反訴原告無從依土地法第102條之規定，聲請為地上權登記。㈢、又按「地上權為一種物權，主張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行。上訴人占有系爭土地之始，即係基於承租人之意思而非基於行使地上權之意思，嗣後亦非有民法第945條所定變為以地上權之意思而占有，自不能本於民法第772條準用同法第769條之規定，請求登記為地上權人」最高法院64年台上字第2552號判例意旨參照。反訴原告係基於租賃之法律關係，而占有使用系爭土地，且系爭土地上建築物、工作物均非反訴原告所有，已如前述。依前開說明，反訴原告無權請求登記為地上權人。㈣、反訴被告於租賃期限屆滿後，依法請求反訴原告遷讓交還房地，反訴原告縱然因此無法繼續在系爭房地營業，仍非因反訴被告之不法行為而受有損害，反訴原告請求反訴被告賠償營業損失、工作權損失云云，顯無理由。㈤、至反訴原告請求本院調查之其餘證據，與本案判決結果並無影響，本院認無加以調查之必要；又民事訴訟之當事人是否得上訴，悉依相關法律之規定，反訴原告請求判決「不得上訴」，對法律之適用，顯有誤解，附此敘明。丙、本案本訴、反訴部分，事證均已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，以及已提出但未經援用之證據，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此說明。丁、本件原告固受部分敗訴之判決，但原告主要請求部分仍受勝訴判決，且原告敗訴部分（部分違約金及損害賠償），不併計訴訟標的價額，業如前述，本院酌量上情，針對訴訟費用部分，認由敗訴被告負擔為宜。又被告係因不可分之債受敗訴判決，依民事訴訟法第85條第2項之規定，應連帶負擔訴訟費用。戊、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之反訴為無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1、2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　6　　月　　9　　日民二庭法　官　洪嘉蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　98　　年　　6　　月　　9　　日書記官　陳昭煌

臺灣嘉義地方法院97年度重訴字第78號

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