臺灣嘉義地方法院98年度重訴字第35號

• 裁判案由: 返還房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣嘉義地方法院
• 裁判日期: 98 年 11 月 10 日

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　98年度重訴字第35號原　　　告　媚婷峰健康事業股份有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　蔡朝安律師
胡宗典律師
被　　　告　廣博網路科技股份有限公司
法定代理人　甲○○
被　　　告　中福紙業股份有限公司
法定代理人　甲○○
被　　　告　丁○○
乙○○
上四人共同
訴訟代理人　湯光民律師
上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國98年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告廣博網路科技股份有限公司、被告中福紙業股份有限公司應將坐落附表一所示土地上，如附表二所示建物之一樓遷讓交還原告。
被告丁○○應將坐落附表一所示土地上，如附表二所示建物之五、六、七樓均遷讓交還原告。
被告乙○○應將坐落附表一所示土地上，如附表二所示建物之二、三、地下一樓均遷讓交還原告。
訴訟費用新台幣壹拾肆萬捌仟玖佰貳拾捌元，由⑴被告廣博網路科技股份有限公司、被告中福紙業股份有限公司、⑵被告丁○○、⑶被告乙○○，各負擔新台幣⑴貳萬壹仟貳佰柒拾捌元、⑵陸萬叁仟捌佰貳拾伍元、⑶陸萬叁仟捌佰貳拾伍元。
本判決於原告以新台幣⑴柒拾伍萬元、⑵貳佰貳拾伍萬元、⑶貳佰貳拾伍萬元，分別為⑴被告廣博網路科技股份有限公司、被告中福紙業股份有限公司、⑵被告丁○○、⑶被告乙○○，供擔保後得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號裁定參照）。本件原告起訴時，先位聲明請求：一、被告廣博網路科技股份有限公司（下稱廣博公司）應將坐落如附表一所示土地（下稱系爭土地）上如附表二所示建物（下稱系爭建物）1 樓房屋返還原告；二、被告中福紙業股份有限公司（下稱中福公司）應將坐落系爭土地上之系爭建物1 樓房屋返還原告；三、被告丁○○應將坐落系爭土地上之系爭建物5 、6 、7 樓房屋返還原告；四、被告乙○○應將坐落系爭土地上之系爭建物2 、3
、B1樓房屋返還原告。備位聲明則訴請：一、被告中福公司應將承租原告所有系爭建物之1 樓房屋，自民國97年4 月7
日起，調整每月租金為新台幣（下同）10,285元；二、被告丁○○應將承租原告所有系爭建物之5 、6 、7 樓房屋，自97年4 月7 日起，調整每月租金為42,809元；三、被告乙○○應將承租原告所有系爭建物之2 、3 、B1樓房屋，自97年4 月7 日起，調整每月租金為49,766元。嗣訴狀送達後，原告追加備位聲明：被告廣博公司應將承租原告所有系爭建物之1 樓房屋，自97年4 月7 日起，調整每月租金為10,285元，經核其請求之基礎事實同一，揆諸前開條文規定，應予准許，先予敘明。
貳、原告起訴主張：
一、先位之訴部分：
㈠緣原告因本院95年度執字第5829號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件），於97年3 月6 日經拍賣程序買受系爭土地及建物，並於97年4 月7 日取得權利移轉證書而取得系爭土地及建物之所有權。經查，訴外人王玲棟、王志仁即系爭建物之原所有權人，於94年4 月1 日，分別就系爭建物之部分1 樓，與被告廣博公司間訂有每月租金2,000 元之租賃契約（下稱系爭廣博公司租賃契約）；就系爭建物之部分1 樓，與被告中福公司間訂有每月租金2,000 元之租賃契約（下稱系爭中福公司租賃契約）；就系爭建物之5 、6 、7 樓，與被告丁○○間訂有每月租金5,000 元之租賃契約（下稱系爭丁○○租賃契約）；就系爭建物之2 、3 、B1樓，與被告乙○○間訂有每月租金5,000 元之租賃契約（下稱系爭乙○○租賃契約）。然訴外人王志仁於96年間死亡，依系爭建物異動索引，其部分由法定繼承人王玲棟、王玲瑛、李秀粧於96年12月11日繼承系爭建物。原告發現系爭4 份租賃契約有契約不成立之情事，爰依法提起本件訴訟。
㈡查系爭4 份租賃契約之條文僅有4 條，僅約定標的物所在地、租賃期間、租金、租金給付時間，就一般租賃契約所重視押租金條款、違約金、水電費用、租捐負擔等條文，並無約定，並且刻意以「雙方一本誠信原則訂立此約，未盡事宜依相關法令約定之」之文字，放任其他重要之權利義務，契約之格式實過於簡略。
㈢此外，原告於97年7 月間委託李林國際不動產估價師事務所就系爭建物進行租金評估，此有李林國際不動產估價師事務所不動產估價報告書（下稱不動產估價報告書）及98年2 月19日（097 ）李林估字第09830219號函可稽（下稱估價報告書補充說明函）。就租賃標的之系爭建物，依據估價報告書補充說明函，系爭建物1 樓之合理年租金為493,654 元，合理月租金即為41,138元，而系爭建物1 樓有3 份租賃契約承租，分別是系爭廣博公司租賃契約、系爭中福公司租賃契約，月租金各為2,000 元及訴外人新泰森實業有限公司之租賃契約（下稱系爭新泰森租賃契約），月租金為4,000 元。系爭廣博公司租賃契約及中福公司租賃之契約租金各占系爭建物1 樓總租金之比例為25% ，因此，將前開合理月租金41,138元，乘以25% ，為10,285元，故系爭廣博公司租賃契約及系爭中福公司租賃契約合理月租金應各為10,285元。另系爭建物5 樓之合理年租金為228,713 元，6 樓之合理年租金為240,035 元，7 樓之合理年租金為44,960元，合計後，系爭建物5 、6 、7 樓之合理年租金為513,708 元，合理月租金即為42,809元，故系爭丁○○租賃契約合理月租金應為42,809元；而系爭建物2 樓之合理年租金為237,771 元，3 樓之合理年租金為230,977 元，B1樓之合理年租金為128,441 元，合計後，系爭建物之2 、3 、B1樓之合理年租金為597,189 元，合理月租金為49,766元，故系爭乙○○租賃契約合理月租金即為49,766元。由此可知，系爭4 份租賃契約之月租金相較於租賃市場上之合理月租金，顯然偏低。從而，由上開說明，原出租人與被告間並無成立上開租賃契約等之真意，而係干擾拍賣程序，臨時杜撰簽署者，被告等人與原出租人間之系爭租賃契約係以通謀虛偽意思表示為之，租賃契約不成立，其係無權占有系爭建物之各樓層。
㈣綜上所述，原告已為系爭建物之所有權人，而被告等現正占有系爭房屋且為無權占有，合於民法第767 條前段之要件，原告自得依民法第767 條前段向被告等請求返還系爭建物之各樓層。
二、備位之訴部分：
按民法第227 條之2 第1 項規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」。縱鈞院認被告等系爭4 份租賃契約有效成立，然依據前揭不動產估價報告書及補充說明函，94年時締約之月租金，顯已過低，事隔至今，已非合理，可證明客觀情事已有變更。此外，系爭建物租金普遍上漲，以及消費者物價指數的增加，均得以證明客觀情事已有變更，非原出租人與被告所得預料，是本件客觀情事已合於民法第227 條之2 第1 項規定之要件。從而，原告自得聲請將系爭廣博公司租賃契約月租金調高為10,285元，將系爭中福公司租賃契約月租金調高為10,285元，將系爭丁○○租賃契約月租金調高為42,809元，及將系爭乙○○租賃契約月租金調高為49,766元無疑。
三、為此爰提起本訴，並聲明：
㈠先位聲明：如主文所示。
㈡備位聲明：
⒈被告廣博公司應將承租原告所有系爭建物之1 樓房屋，自97年4 月7 日起，調整每月租金為10,285元；
⒉被告中福公司應將承租原告所有之系爭建物1 樓房屋，自97年4 月7 日起，調整每月租金為10,285元；
⒊被告丁○○應將承租原告所有系爭建物之5 、6 、7 樓房屋，自97年4 月7 日起，調整每月租金為42,809元；
⒋被告乙○○應將承租原告所有系爭建物之2 、3 、B1樓房屋，自97年4 月7 日起，調整每月租金為49,766元；
⒌訴訟費用由被告等負擔；
⒍原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、對被告抗辯所為之陳述：
㈠被告廣博公司、中福公司所提出之扣繳憑單，至多僅能證明渠等有扣繳金額予稅捐稽徵機關，並未能證明其有給付租金予原出租人之事實。此外。被告等人復未能提出支付租金予原出租人之匯款單據、收據及資金來源證明，顯見被告根本未曾給付租金，故系爭4 份租賃契約等確係基於當事人雙方之通謀虛偽意思表示為之，應屬無效。
㈡按民法第442 條僅係情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金，此參最高法院93年台上字第2446號判例自明。準此，房屋租賃契約之約定月租金，如有顯失公平之處，自得依據民法第227條之2第1 項規定，訴請法院調整租金。而原告於備位聲明部分，係依據民法第227條之2第1 項規定，請求調高系爭租賃契約等之月租金，從未以民法第442 條規定請求調高租金，被告屢以民法第442 條規定抗辯，顯有違誤，亦不足採。
叁、被告抗辯以為：
一、系爭租賃契約為真實，非通謀虛偽意思表示。
被告廣博公司、中福公司等皆有在系爭建物運作，況且原出租人王玲棟收受租金後，皆有據實報稅，此有廣博公司94年、95年、96年、97年度之扣繳憑單、中福公司94年、95年、96年、97年度之扣繳憑單可證，故被告廣博公司及中福公司皆有按時繳交租金及報稅。此外，為使被告廣博公司及中福公司順利運作，該二公司之負責人甲○○之住所亦設於該處。綜上，本件系爭4 份租賃契約確為真實。而有關租金之交付方式，因每月租金之數額係幾千元，故以現金交付。
二、民法442條增減租金之規定於定期契約顯不適用
按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法442 條定有明文。另按當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，最高法院48年台上字第1536號判例、47年台上字第1635號判例意旨揭有明文，故依前揭民法442 條規定及上開判例意旨，增減租金之規定於定期契約顯不適用，因而本件之租賃契約皆為定期租賃，原告不得請求調整租金。
三、並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
肆、本院得心證之理由：
一、原告主張於系爭強制執行事件中拍定買受系爭土地及建物，並於97年4 月7 日取得權利移轉證書而取得系爭土地及建物之所有權，惟被告等於系爭強制執行程序中，提出由原所有權人即訴外人王玲棟及王志仁訂立之系爭4 份租賃契約，且訴外人王玲棟及王志仁另與訴外人新泰森公司訂立租賃契約，依上揭租賃契約內容記載：系爭建物1 樓由被告廣博公司、中福公司及訴外人新泰森公司承租，每月租金各為2,000
元、2, 000元及4,000 元，並分別訂立租賃契約；系爭建物5 、6 、7 樓則由被告丁○○承租，每月租金總計為5,000
元；系爭建物2 、3 、B1樓由被告乙○○承租，每月租金總計亦為5,000 元之事實，業據提出本院97年4 月7 日嘉院龍民95執利字5829號不動產權利移轉證書、系爭廣博公司租賃契約、系爭中福公司租賃契約、系爭丁○○租賃契約、系爭乙○○租賃契約、訴外人新泰森公司租賃契約書、嘉義市地政事務所網路申領異動索引表、系爭建物登記第二類謄本及異動索引表、中福公司變更登記表、廣博公司變更登記表為證（詳本院卷㈠第16至25、125 、126 、128 至130 、223
頁，卷㈡第9 頁），且為被告所不爭執，並經本院調閱系爭強制執行事件卷宗核閱無訛，堪信屬實。惟原告先位之訴主張系爭4 份租賃契約係通謀意思表示，被告無權占有使用系爭建物，原告乃以所有權人之地位，請求被告遷讓返還乙情，則為被告所否認，並辯稱：渠等就系爭建物訂有租賃契約，係有權占用等語。是本件應審究者厥為：系爭4 份租賃契約是否係通謀虛偽意思表示而為？原告請求被告將系爭建物占用部分遷讓返還之，是否有理由？茲說明如下。
二、經查，系爭建物位於嘉義市○○路，為7 層樓之建物，除已保存登記建物部分外，另有未保存登記之建物，而由系爭建物外觀及內部觀之，無法區分為獨立的二個建物，包含已保存登記建物及未保存登記建物部分，每樓層之面積約為255
平方公尺之事實，業據本院98年8 月14日履勘現場查明屬實，並製有勘驗筆錄在卷可稽，復有系爭建物之建物登記第二類謄本附卷足憑（詳本院卷㈠第165 、179 至181 頁）。依系爭建物位處嘉義市交通頻繁且商業活動發達之精華地段，且系爭建物為7 層樓之建物，各樓層面積多達255 平方公尺各情以觀，系爭建物在不動產租賃交易市場，應有相當之租金行情。是本院檢附系爭建物之建物登記第二類謄本、嘉義縣市鑑定估價聯誼會鑑估系爭建物所提出之建物價值分析表及不動產現況分析表，函請嘉義市不動產仲介經紀商業同業公會鑑定系爭建物每月租金之市場行情價格約為若干？經該公會函覆稱：系爭建物估價價值為19,444,000元，估其租金約為每月130,000 元等語，有該公會98年8 月21日嘉不動產仲會字第980046號函在卷可稽（詳本院卷㈠第206 頁），且與原告自行委託鑑估系爭建物每月租金約為152,583 元之金額亦大致相符，此有原告提出之不動產估價報告書及估價報告書補充說明函附卷可佐（詳本院卷㈠第30至93頁），堪認系爭建物全棟之每月租金以130,000 元為合理之市場行情。三、由嘉義市不動產仲介經紀商業同業公會鑑估結果言之，系爭建物連同地下層計算在內，每樓層之每月租金約為16,250元（130,000 ÷8 ＝16,250）。惟依被告等之4 份系爭租賃契
約及訴外人新泰森公司之租賃契約內容觀之，系爭建物1 樓由被告廣博公司、中福公司及訴外人新泰森公司承租，每月租金各為2,000 元、2, 000元及4,000 元；系爭建物5 、6
、7 樓則由被告丁○○承租，每月租金總計為5,000 元；系爭建物2 、3 、B1樓由被告乙○○承租，每月租金總計亦為5,000 元，有前揭租賃契約在卷可參（詳本院卷㈠第18至21頁，卷㈡第9 頁），簡言之，系爭建物1 樓每月總租金為8,000 元，而B1、2 、3 、5 、6 、7 樓各樓層之每月租金則僅僅為1,667 元，與前揭經鑑估結果每樓層之每月租金16,250元，差距高達9.7 倍之譜，已明顯悖離市場租金行情甚鉅。況系爭建物1 樓總計有3 份租賃契約，承租人分別為被告廣博公司、中福公司及訴外人新泰森公司，惟關於各承租人承租面積及使用範圍之記載，均付之闕如，併參酌系爭丁○○租賃契約及系爭乙○○租賃契約，除約定標的物所在地、租賃期間、租金金額及給付時間外，就租賃契約通常會約定之押租金條款、違約金、水電費用及租捐負擔等內容，皆無明文約定，亦與一般訂立租賃契約之常情相違。復對照系爭建物4 樓出租與訴外人世新有線電視公司，約定每月租金為26,000元，有訴外人世新有線電視公司租賃契約在卷可按（詳本院卷㈡第21頁），此較系爭建物前揭鑑估各樓層每月租金16,250元，尚高出約10,000元，合理反應出系爭建物位處嘉義市○○地段暨承租200 多平方公尺樓層面積之市場租金行情。
四、綜上各情，依嘉義市不動產仲介經紀商業同業公會鑑估結果，系爭建物每月合理總租金約130,000 元，故連同地下層計算在內，每樓層之每月租金約為16,250元，而訴外人世新有線電視公司承租系爭建物4 樓，約定每月租金為26,000元，較前揭鑑估金額更高，然系爭建物1 樓做為店面使用之每月租金竟僅僅8,000 元，其餘各樓層之每月租金更僅有1,667
元，此種嚴重悖離市場交易機制之租金約定，難認屬實。況經本院諭知被告應提出自94年4 月1 日起給付租金之相關證明，惟被告廣博公司及中福公司僅提出訴外人王玲棟及王志玲之各類所得扣繳暨免扣繳憑單，然上開扣繳憑單僅能證明訴外人王玲棟及王志玲有向稅捐機關申報租金收入，尚難以此逕認被告確有交付租金之事實，況觀諸被告提出之扣繳憑單，扣繳單位僅記載被告廣博公司及中福公司，並無被告丁○○及乙○○，苟被告等4 人確有締結租賃契約並繳納租金，何以訴外人王玲棟及王志仁僅申報向被告廣博公司及中福公司收取之租金收入，卻未申報向被告丁○○及乙○○收取之租金收入？訴外人王玲棟及王志仁僅擇向公司組織收取之租金收入加以申報，用意豈人疑竇，是被告前揭所提扣繳憑單，尚不足以證明渠等確有租金交付之事實，而被告迄言詞辯論終結為止，無法提出確實支付租金之證明，且渠等提出租賃契約記載之每月租金金額悖離市場行情甚鉅，是渠等主張與訴外人王玲棟及王志仁間有租賃契約存在乙節，洵非足取。
伍、縱上所述，本件原告經由強制執行程序拍定取得系爭土地及建物之所有權，原告據以主張被告等4 人無權占用，被告雖以租賃關係存在置辯，惟經本院認定被告等4 人與訴外人王玲棟及王志仁間之租賃關係不存在，是被告等抗辯渠等基於租賃關係占有云云，即非可採。從而，原告本於所有權主張被告無權占有，請求被告廣博公司、中福公司應將坐落系爭土地上之系爭建物1 樓遷讓交還原告，被告丁○○應將坐落系爭土地上之系爭建物5 、6 、7 樓遷讓交還原告，被告乙○○應將坐落系爭土地上之系爭建物2 、3 、地下1 樓遷讓交還原告，為有理由，應予准許。
陸、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述。又原告先位之訴既獲勝訴之判決，本院自毋庸就其備位之訴再為審酌，併此敘明。
柒、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1 項定有明文。本件第一審裁判費148,928
元，應由敗訴之被告依利害關係比例，分別負擔，爰判決如主文第3 項所示。
捌、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
玖、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第1項但書、第87條第1 項、第390 條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　10　　日民事第二庭　法　官　林中如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　10　　日書記官　黃意雯
附表一
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│編│土地坐落 │地│面積 │ 權 利 │
│ ├───┬────┬───┬───┬──┤ ├────┤ │
│號│縣 市│鄉鎮市區○ 段 ○○段 │地號│目│平方公尺│ 範 圍 │
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│1 │嘉義市│東 區 │北門 │三 │6-1 │建│84 │全部 │
├─┼───┼────┼───┼───┼──┼─┼────┼──────┤
│2 │嘉義市│東 區 │北門 │三 │6 │建│178 │全部 │
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附表二
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│編│建號│ │建築式│建物面積（平方公尺） │權 利 │
│號│ │基 地 坐 落│樣主要├─────────┬─────┤ │
│ │ │------------- │建築材│樓層面積 │附屬建物主│ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │
│ │ │ │屋層數│合計 │及用途 │範 圍 │
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│1 │975 │嘉義市東區北門│6層樓 │地面層 ：134.15 │電梯樓梯間│2分之2 │
│ │ │段3小段6、6-1 │鋼筋混│2樓層 ：164.76 │面積11.32 │ │
│ │ │地號 │泥土造│3樓層 ：164.76 │ │ │
│ │ │--------------│住商用│4樓層 ：164.76 │ │ │
│ │ │嘉義市○○路 │ │5樓層 ：164.76 │ │ │
│ │ │244號 │ │6樓層 ：164.76 │ │ │
│ │ │ │ │騎樓 ：35.48 │ │ │
│ │ │ │ │地下1層：215.48 │ │ │
│ │ │ │ │合計 ：1208.91 │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴─────────┴─────┴────┤
│ │備考│王玲棟持2分之1，李秀粧、王玲瑛、王玲棟三人公同共有2分之1（被繼承│
│ │ │人王志仁） │
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│2 │1521│嘉義市東區北門│鋼筋混│地面層：90.09 │鐵架涼棚 │全部 │
│ │棟次│段3小段6、6-1 │泥土造│2樓層 ：90.09 │24.89RC造 │ │
│ │ │地號 │、住房│3樓層 ：90.09 │（1）梯間 │ │
│ │ │--------------│ │4樓層 ：90.09 │16.13 │ │
│ │ │嘉義市○○路 │ │5樓層 ：90.09 │（2）機械 │ │
│ │ │244號 │ │6樓層 ：90.09 │室7.04共計│ │
│ │ │ │ │7樓層 ：129.38 │48.06 │ │
│ │ │ │ │合計 ：669.92 │ │ │
│ ├──┼───────┴───┴─────────┴─────┴────┤
│ │備考│王玲棟持2分之1，李秀粧、王玲瑛、王玲棟三人公同共有2分之1（被繼承│
│ │ │人王志仁） │
└─┴──┴────────────────────────────────┘