臺灣嘉義地方法院99年度訴字第200號

• 裁判案由: 返還買賣債金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣嘉義地方法院
• 裁判日期: 99 年 11 月 22 日

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第200號原　　　告　邱昭彧
訴訟代理人　吳平海
嚴庚辰律師
林琦勝律師
被　　　告　承億開發建設股份有限公司
法定代理人　戴俊郎
訴訟代理人　戴淑玲
曾錦源律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國99年11月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 與 理 由
壹、程序方面：
本件原告於99年3 月23日起訴主張兩造間因買賣標的不特定，契約因而不生效力。被告自原告受領15 0萬元價金之給付，為無法律上原因而受利益，致原告受損害，爰引民法第179 條不當得利之規定，請求被告應返還買賣價金。嗣於本件訴訟進行中，被告於99年3 月31日以存證信函通知原告，因其未按期繳交第三期款為由，向原告為解除契約之意思表示，並主張沒收原告已繳納之價金150 萬元，有嘉義彌陀郵局第000017號存證信函影本乙紙為證。（見本院卷1 第171 頁）原告乃合併主張如本院認被告之解除契約沒收價金為合法，則請求本院依職權酌減違約金之數額後，判命被告將餘額返還原告，核屬備位聲明，如本院認先位之訴無理由，另應就備位聲明為裁判，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、查原告於民國98年9月6日經被告之招睞、鼓吹，與被告簽立「貳拾方」農業生產農地預定買賣契約、「貳拾方」農舍農地預定買賣契約以及「貳拾方」農舍委託興建契約3 份契約及其相關附約（以下簡稱系爭3 份契約），上開聯立之契約，其目的係為興建集村農舍一幢，為符合農業發展條例第18條以及主管機關就興建集村農舍之農地面積要求，而締結上開複數契約。惟自締約前迄今，被告均未曾對原告說明、告知關於上開契約土地買賣之標的物為何，亦未曾敘明法律對於集村農舍有何特殊限制，致使本人在不明契約標的以及相關法律限制之情形下，陷於錯誤而與被告簽立上開契約。又簽約後，原告亦依契約書面之要求，按期給付被告總計新台幣（下同）150 萬元，因原告均以現金支付，並由被告將付款記錄登載於契約書面附件之付款明細表，此項登載亦蓋有被告法定代理人之印章為憑，總計150 萬元無訛（98年9 月6 日給付農業生產農地預定買賣契約訂金10萬元、簽約金25萬元，農舍農地預定買賣契約給付訂金30萬元、簽約金50萬元，農舍委託興建契約給付訂金10萬元、簽約金25萬元，總計新台幣150 萬元）。
㈡、系爭買賣契約並未成立生效：
1.依民法第153條第1項以及民法第345條第1項、第2 項，買賣標的物及價金為買賣契約之必要之點，而買賣之要約必須決定契約必要之點，且買賣標的必須具體特定。惟查上開「貳拾方」農業生產農地預定買賣契約第1條及第2條，僅泛稱土地座落於嘉義市，面積1536.09 平方公尺，就地目、地號及土地坐落位置等足以特定買賣標的之土地特徵者，無一字敘及，買賣標的物並未特定，雙方當事人之意思表示亦不成立，故上開所述「貳拾方」農業生產農地預定買賣契約因買賣標的物並未特定，系爭契約不成立自不待言。
2.又系爭3份契約雖以3份契約書面分立，然其係為滿足建築集村農舍之單一給付目的，依其目的觀之自應視為單一契約。且依據行政院農業委員會水土保持局所公示興建集村農舍之要件，興建集村農舍必須具備面積0.25公頃以上之農業用地，若欠缺其中一部之給付者，契約目的自無法滿足，故「貳拾方」農舍農地預定買賣契約，以及「貳拾方」農舍委託興建契約，亦應隨同「貳拾方」農業生產農地預定買賣契約自始不生效力。
3.證人黃韋維之證詞不可採：
⑴證人黃韋維與被告間具有承攬設計關係，亦為系爭建案之室內設計總監，證人所述有所偏頗被告，則其所為之證詞部份與事實不符並不足採。
⑵且證人黃韋維並為系爭建案之室內設計總監，對系爭建案必定瞭落指掌，故證人黃韋維於簽約時知悉外配農地之選擇數量及座落位置，亦不足為奇，然亦不能因此認定，原告於簽約時，被告已告知原告外配農地之選擇數量及座落位置。
⑶又證人黃韋維對於原告何時去看農地，或與其討論哪一塊農地比較好之時點，已不復記憶，故難憑證人黃韋維之證詞而認定原告於簽約前已看過系爭農地。
4.證人李庭甄之證詞不可採：
⑴證人李庭甄為被告公司之員工，所為之證詞明顯偏頗被告，則其所為之證詞部份與事實不符不足採信。
⑵證人李庭甄於原告簽約之前並未向原告說明有哪幾塊外配農地可供選擇，原告於簽約之前亦未看過農地，也未跟證人李庭甄確定要選哪一塊農地，又證人李庭甄亦無法確定原告去看農地是在簽約前或簽約後，故證人李庭甄之證詞與事實不符難以憑採。
5.證人李庭甄之證詞可證原告事後並未確定農地：證人李庭甄亦自承原告於看完農地後二個月左右，曾打電話向被告公司詢問，關於外配農地乙事，為何都無向原告要求確認選擇何塊農地，顯證原告當時並未向被告確定選擇何塊農地。
6.被告亦一直未將農地過戶給原告：被告一直主張於原告簽約當時已有告知有哪些農地可供原告選擇，原告事後也向李庭甄確認選擇何塊農地，但直至原告於99年3 月16日寄發存證信函予被告撤銷錯誤之意思表示止，均未見被告有任何過戶農地予原告之動作，此距被告所主張原告所確認農地之時間（98年9 月15日）已屆半年，顯證原告並未向被告確定選擇何塊農地。
㈢、退步言之，如認系爭買賣契約成立生效，則原告亦得撤銷其錯誤之意思表示，詳述如下：
1.被告有違消保法之告知義務致原告陷於錯誤而為意思表示：集村農舍依農業發展條例第18條第2項規定，5年內不得移轉。原告僅為一般之消費者，反之，被告則為具有專業知識之建商，締約時被告並無對原告告知集村農舍之特別限制，原告亦無從契約書上查知，顯見被告惡意隱匿上開集村農舍之特別限制，致原告就契約標的物之性質陷於錯誤，無法達成投資置產之目的，此項錯誤意思表示，原告業於99年3 月16日以存證信函撤銷系爭買賣契約所為之意思表示。
2.證人黃韋維之證詞不可採：
⑴證人黃韋維與被告間具有承攬設計關係，亦為系爭建案之室內設計總監，證人所述有所偏頗被告，則其所為之證詞部份與事實不符並不足採。
⑵縱算被告於銷售房屋時，曾對證人黃韋維說明系爭集村農舍之特別限制，但並不能因此而認定被告亦曾對原告為如此之說明，蓋證人黃韋維並無證述被告曾對原告說明集村農舍之特別限制，故被告於銷售房屋時，並未對原告說明集村農舍之特別限制。
3.證人李庭甄之證詞不可採：證人李庭甄為被告公司之員工，所為之證詞明顯偏頗被告，則證人李庭甄證稱有告知原告集村農舍之特別限制乙事，並非事實。
㈣、又依民法第179 條，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上原因，而其後已不存在者亦同。因買賣標的未特定致契約自始不成立者，因契約自始不存在，當事人因履行契約而有所給付者，自屬無法律上原因，受領人應負返還責任；又意思表示因錯誤經撤銷後，契約自始不成立，出賣人若因該契約受領買受人之給付者，構成不當得利自不待言，最高法院88年台上字第1892號判決亦同此旨。故原告對被告總計150 萬元之價金給付，因被告自始無受領原因，且受領該筆價金又對原告造成損害，自應對原告負返還責任。
㈤、退萬步言之，縱認原告不得撤銷其錯誤之意思表示，原告仍得主張依民法第252 條請求鈞院酌減至相當數額，詳如下述：
1.被告已解除系爭買賣契約：按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第252 條定有明文。本案原告於99年3 月16日以存證信函通知被告撤銷錯誤之意思表示後，被告隨即於99年3 月31日以嘉義彌陀存證號碼17號存證信函（見本院卷1第171頁）向原告為解除系爭買賣契約之意思表示，並沒收原告已付之價金。
2.懇請鈞院參酌下列情形酌減違約金至相當數額：
⑴被告並未受有任何損失：自兩造於98年9月6日締結買賣契約至被告解除系爭買賣契約止，被告未有任何履約行為，包括土地分割，請領建照，整地等等，均不見被告有任何行動，足證被告未因解除契約而受有任何損失。
⑵參酌消費者保護法第4 條規定：「企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」其立法意旨即在保護處於資訊不足之消費者。然本案：
①被告隱匿外配農地所在之位置，不於契約書中載明，而誘使原告先行簽約，再帶原告前往查看農地，已明顯違法上開消保法之規範意旨。
②被告復未向原告說明集村農舍之特別限制，也未於契約書中載明，顯有隱匿之意圖，已嚴重侵犯消費者之權益。
③故被告實有嚴重違反消費者保護法之情形。
⑶原告居於弱勢消費者之地位：原告於締約當時已支付 150萬元之價金，金額並不在少數，被告於收受款項後，除未有任何履約行為外，在原告提出外配農地等相關爭議時，被告均處於不予理會、消極處理之態度，在原告寄發存證信函後，被告又隨即解除系爭買賣契約，並無任何處理兩造紛爭之行動。而原告曾向被告提出願意負擔被告部分管銷成本，但被告基於企業經營者及已收受部分價金之優勢地位，漠視原告之權益，著實令人感到人情之冷漠及弱勢消費者之無助。
㈥、綜上所述，系爭買賣契約因標的物未予具體特定而未成立生效。縱認系爭買賣契約成立生效，原告亦得撤銷錯誤之意思表示。如認原告不得撤銷意思表示，懇請鈞院能酌減違約金至相當數額。並聲明：1.被告應返還原告150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止依年利率百分之5 計算之利息。2.訴訟費用由被告負擔。3.原告願供擔保請准為假執行。
二、被告則以：
㈠、兩造於甫簽訂系爭之「貳拾方」農業生產農地預定買賣契約時，依交易性質就農業生產農地之標的有預定但未完全特定之情形，此乃原告簽約時即已知悉之交易方式，且原告亦知悉在後來的履約進程中，農業生產農地之標的必將確定，故實已容認契約之標的土地可於將來再行特定，而嗣後農業生產農地之標的亦果然確定，茲詳述如下：
1.在被告「貳拾方」的實施計畫中，第一階段是主導召集20名有意擁有農舍之人先行購得農業生產農地，第二階段才是協助該20名起造人取得建造執照並受託興建農舍。無論是站在需求者之原告方、或是站在供應者之被告方，以上兩個階段都必須同時受約束而存在、或同時不受約束而不存在（因為如果購買了農業生產農地，卻沒有興建農舍之約束，亟非雙方原意）。因此，簽約階段，20名起造人是否能順利召集成功，尚且不知，自然也不可能立即確定每一名簽約者所購買之農業生產農地特定於什麼位置。換言之，兩造於甫簽訂系爭之「貳拾方」農業生產農地預定買賣契約時，當然就農業生產農地之標的有預定但未完全特定之情形，此乃原告簽約時即已知悉之交易方式，且原告亦知悉在後來的履約進程中，農業生產農地之標的必將確定，故實已容認契約之標的土地可於將來再行特定，此乃不容原告否認之事實。且如今「貳拾方」已成功集結宋玫齡等20名簽約人，且各人所購買之農業生產農地於99年6 月25日前均已全部確定（配置表見本院卷1第141頁）並全部登記完畢。接下來，俟建造執照發下，被告公司即可依約進行受託興建農舍之工作，完成全部契約之履行。
2.嗣後，被告依照履約進程，由「貳拾方」銷售中心客服部劉冠冠經理與業務員李庭甄小姐陪同原告，先後親赴現場查看過嘉義市○○段103-1、181、102地號及仁義段390、393、388、463 地號等土地，協助原告將購買農業生產農地之位置特定（見本院卷1第64 頁之「貳拾方」集村興建農舍A3棟配置農地位置圖）。職是，本件系爭3 份契約均已合法成立並生效。
3.原告於簽約前確實看過農地，因為滿意而決定簽約，此乃第一種可能之義涵；原告於簽約前沒看過農地，但因為覺得農舍部分才是交易重點，所以決定先簽約，嗣後再來選定農地之位置亦無妨，此乃第二種可能之義涵；原告於簽約前沒看過農地，但因為覺得農舍部分才是交易重點，所以決定先簽約，至於農地所處位置一點兒都不重要，由被告代為選定即可，此乃第三種可能之義涵。顯然，本件原告不屬於第三種，而是屬於第一種或第二種。實際上，參與被告「貳拾方」計畫之其他客戶群中，大多都屬於第二種，甚至也有人屬於第三種。而時序至今，「貳拾方」已成功集結宋玫齡等20名簽約人，且各人所購買之農業生產農地於99年6 月25日前均已全部確定（見本院卷1第141頁）並全部登記完畢。足見上述三種交易方式均不違法、均得履踐（原告稱有8、9位「貳拾方」之客戶與被告間有所齟齬，乃言過其實，彼等只是希望、要求農舍部分早一點開始動工，而此種希望、要求，是客戶正常的心態，也是建商在申請建照時的正常期待），絕無原告所稱之無效情事。
4.上述三種交易方式，原告固不屬於第三種，已如上揭。如果是第一種，原告絕對應被認定為無的放矢、無端興訟；如果是第二種（依原告說法最有可能的一種），則證人李庭甄（雖係被告之受僱人，但已為證人具結，受刑法偽證罪之制約）之堅定證詞，加上證人黃韋維之旁輔證詞，亦可證明原告於98年9 月15日第二次看農地時確已決定其願購買之農地具體位置。因此，本件買賣契約，確係按照買賣雙方共同之認知方式進行，且未違反任何強制規定或有任何違背公共秩序善良風俗之情事，當然為合法有效之契約，殆無疑義！
5.原告購買農業生產農地之位置既已特定，此時卻未料原告竟因與被告發生其他私人事件之心結，憤而欲退出「貳拾方」之集村農舍計畫，要求被告退還其全部已繳期款。
㈡、本件系爭契約一不違法、二得履踐，絕無原告所稱之無效情事，茲敘述如下：
1.被告就「貳拾方」所實施之計畫，與農業發展條例相關規定並不相悖，自非法所不許。
2.原告於簽約時已被告知農舍移轉之法令限制，且原告係以「打算自住」之心態加入「貳拾方」計畫，有何錯誤可言？
㈢、被告發函予原告通知解除系爭契約，係基於原告違反繳款約定，被告依約行使契約解除權並沒收原告已繳價款，並非單純地向原告釋出解除契約之邀請，故縱使原告曖昧允諾，亦無合意解除系爭契約之情形。
㈣、末及，被告銷售中心員工李庭甄確曾口頭告知原告有關集村農舍5 年內不得移轉之規定，但退而思之，兩造就農舍部分簽訂的是「委託興建」契約，而非「買賣」契約，被告恐無告知之義務。又縱使是「買賣」契約，被告亦非當然即有告知之義務，因為被告如有告知之義務，則應告知事項之範圍及程度將如何認定（例如：難道也要告知「一個人在同一時間只能擁有一間農舍」、「擁有了一間農舍，在該農舍未移轉為他人所有前，就不能擁有第二間農舍」嗎）？如何範圍及程度之告知，才算完盡告知義務？消費者意識的抬頭，不等於企業責任的無限上綱！
㈤、有關「被告是否因系爭契約之解除而受有損失、沒收價款數額得否酌減」之問題：
1.被告實施「貳拾方」計畫，有人事成本、有宣傳成本、有先行購地之成本甚至加上參與計畫人有所變易之風險等，怎麼可能沒有損失？
2.系爭契約總價款為1,110 萬元，被告如今主張沒收之價款為150萬元，依比例計算，尚未逾總價款之百分之20 ，符合契約約定。
3.原告經濟實力雄厚，僅因與被告有其他事務之嫌隙，即任意毀約，敗壞市場交易風氣，焉有值得同情而酌減沒收價款數額之必要？
㈥、1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.被告如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本件依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定, 整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點如下：
㈠、不爭執事項：
1.原告於民國98年9 月6 日與被告簽立「貳拾方」農業生產農地預定買賣契約、「貳拾方」農舍農地預定買賣契約以及「貳拾方」農舍委託興建契約3 份契約及其相關附約。又簽約後，原告已依契約書面之要求，按期給付被告總計150 萬元價金。
2.兩造對於「貳拾方」農業生產農地預定買賣契約書（見本院卷1 第6 至14頁，契約當事人為原告及訴外人戴俊郎）、「貳拾方」農舍農地預定買賣契約（見本院卷1 第15至24頁，契約當事人為原告及訴外人賴瑞斌）以及「貳拾方」農舍委託興建契約3 份契約及其相關附約（見本院卷1 第25至41頁）、嘉義市○○段388 、390 地號地籍圖謄本（被告所提，見本院卷1 第64頁）、「貳拾方」集村興建農舍之房屋相關配置圖（被告所提，見本院卷1 第85頁）、起造人各持有農地配置表（被告所提，見本院卷1 第141 頁）被告公司「貳拾方」廣告冊（原告所提，外放卷外）、買方為黃韋維之「貳拾方」農業生產農地預定買賣契約書（見本院卷2 第18至24頁）、「貳拾方」農舍農地預定買賣契約（見本院卷2 第25 至36 頁）、「貳拾方」農舍委託興建契約書及其相關附約（見本院卷2 第37至43頁）等卷證資料均無意見。
㈡、爭執事項：
1.系爭「貳拾方」農業生產農地預定買賣契約之買賣標的物是否因未特定而未成立生效？
2.如認系爭買賣契約成立生效，被告是否曾告知上開集村農舍5 年內不得移轉之特別限制？如未告知，原告是否因此得撤銷其錯誤之意思表示？
3.系爭契約違約金約定額度是否過高？本院得否減至相當之數額？
四、本院得心證之理由：
㈠、先位聲明部分：
1.兩造於98年9 月6 日與被告簽立「貳拾方」農業生產農地預定買賣契約、「貳拾方」農舍農地預定買賣契約以及「貳拾方」農舍委託興建契約3 份契約及其相關附約。原告已依約給付農業生產農地預定買賣契約訂金10萬元、簽約金25萬元，農舍農地預定買賣契約給付訂金30萬元、簽約金50萬元，農舍委託興建契約給付訂金10萬元、簽約金25萬元，總計150 萬元等事實，有「貳拾方」農業生產農地預定買賣契約書（見本院卷1 第6 至14頁）、「貳拾方」農舍農地預定買賣契約（見本院卷1 第15至24頁）以及「貳拾方」農舍委託興建契約3 份契約及其相關附約（見本院卷1 第25至41頁）附卷可稽，應堪信為真實。
2.原告主張兩造就系爭農業生產農地買賣契約之標的，即農地之地目、段、號、坐落之位置等足以辨別土地特徵之點，均未於契約書中載明，事後亦未經特定，本件買賣標的未具體特定，故買賣契約並不成立。被告則以原告於定約當時被告即提供嘉義市○○段103-1、181、102號；嘉義市○○段390、393 、388 、463 號等數筆土地，供原告選擇，因原告曾表示願意與訴外人黃韋維選擇之土地相鄰，因黃韋維選定仁義段之農地（即位於大雅路後花園餐廳後方），故認定原告已選定買賣農地之標的，契約當屬有效成立等語置辯。
3.經查，原告於本院99年5 月20日準備程序中陳稱，當初看過樣品屋後，約一個星期下訂金，再隔一、二天被告公司人員將契約書交給原告審閱，契約審閱期間約一個星期，再與被告公司簽約等語。（見本院卷1 第95-97 頁）系爭契約包含「貳拾方」農業生產農地預定買賣契約、「貳拾方」農舍農地預定買賣契約以及「貳拾方」農舍委託興建契約3 份契約及其相關附約。簡言之，包含有委託興建農舍之契約、農舍所座落農地之買賣契約、外配農地之買買契約三部分。原告既有一星期之契約審閱期間，連同參觀樣品屋後約一星期才下訂金，前後約有二個星期可供原告考量，原告又受有大學畢業之高等教育，目前經營幼稚園，智識能力不低，對於契約之內容實難諉為不知。依照被告公司設計之「貳拾方」集村農舍廣告冊子所載「半農半職，半山半城、人生的另一種選擇」之廣告詞，可知原告購買本建案，無非係嚮往除了有一幢別墅型農舍可供舒適居住外，工作閒暇時，又有一塊農地可供耕作，過著田園生活。故原告主張伊對於系爭契約內容並不清楚，對於系爭建案為集村農舍完全沒有概念，並於99年5 月20日準備程序中陳稱「（法官問：你要簽約時，對方都沒有跟你說，這個還會再搭配一塊農地？）很模糊，因為對方說要帶我去看農地，當下我『感覺』有一塊搭配的農地。」等語（見本院卷1 第98頁，99年5 月20日準備程序筆錄），顯係臨訟避重就輕之詞，不足採信。原告簽約前既有約二個星期時間供原告考慮是否購買系爭房地，且依原告之智識程度，及處理事務謹慎之程度，如非對於本件買賣內容有相當程度之認識，豈會願意交付總計150 萬元之定金及簽約金而與被告簽約。從而，其對於本件買賣標的除有農舍之外，尚包括一塊外配農地之事必然知之甚詳。原告並稱簽約時對方（指被告公司）說要帶我去看農地，有如前述，益證簽約時，原告知悉尚有外配農地之事，其仍決定繳交簽約金並與被告簽約，顯見其對於契約之內容應全然知悉，且同意外配農地於簽約後，再由原告在被告提供之數筆農地中選擇所中意之農地而加以確認即可。而被告提供之外配農地即嘉義市○○段103-1 、181 、102 號；嘉義市○○段390 、393 、388 、463 號等數筆土地，於系爭契約簽約日99年9 月6 日前，均已分別登記為被告公司法定代理人戴俊郎、指定登記名義人賴瑞斌所有，有土地登記簿謄本及地籍圖謄本附卷可稽。（見本院卷1 第110-130 頁）則原告可選擇之農地範圍屬可得特定之狀態，待原告行使選擇權，即可特定。故原告主張系爭契約因外配農地未特定，契約不生效力云云，亦不足憑採。
4.再查：
⑴原告於99年5 月20日準備程序中自承「（法官問：樣品屋是蓋在什麼地方？）在蘭潭國中後面水源地那裡，建築物以後就是要蓋在那裡，但是要搭配的農地，是簽了約之後，他們才帶我去看的。」；「（法官問：那個農地大概在何處？）第一塊農地從東芝寶幼稚園旁邊的巷子進去，當時我不喜歡，因為交通部不方便，全部都是果園。我表示不滿意，結果對方就說帶我去看第二塊地，第二塊農地在高速公路下的果園靠近番路，從大雅路有一個『後花園』招牌斜坡上去，還要下去十幾分鐘。」；「（法官問：看農地都是在你簽了約之後去看的？）對。」（見本院卷1
第98頁）可見兩造簽約後，確實曾經由被告公司人員陪同去看過農地二次。
⑵證人即被告公司之售屋人員李庭甄於99年7 月26日到庭證稱，「（法官問：你確定有帶原告他們去看農地？）有。」；「（法官問：去看農地的時間，是在簽約之前，還是簽約之後？）我記得去看二次。」；「（法官問：第一次？）應該是在契約左右的時間，第二次是簽約之後，才去確定，當時他們有兩塊可以選，他們就再去確定哪一塊，因為原告與證人黃韋維是朋友，想說要在一起，可以互相幫忙。」；「（法官問：第一次是在何時去看的？）應該是在簽約左右。」；「（法官問：是簽約之前還是之後？）九月初。但是第二次我確定是在九月十五日，就是原告確定要哪一塊，因為他問我證人黃韋維選哪一塊。」；「（法官問：第一次看農地？）應該是去看看而已。」；「（法官問：第一次看時，有無簽約了？）時間我不確定，應該是在簽約那幾天。」；「（法官問：為何第二次你可以那麼確定時間？）因為原告事先打電話來約，所以我有寫在日曆本上，如果是臨時要來看，我就沒有記下。」；「（法官問：兩次你都有陪同去看？）有，第二次還有我們劉經理。」（見本院卷第152-154 頁）
⑶證人即本建案之另一購買人黃韋維同日於本院作證之內容謂：「（法官問：簽了約之後，再帶你去看農地？）看農地是在簽約之前。」；「（法官問：就是你看了樣品屋之後，直到簽約這二、三星期之前，他們就帶你去看農地？）是的。」；「（法官問：後來你們有無決定？）我們當時是在討論，我先生是比較喜歡東芝寶那裡，他同事是喜歡後花園那裡，後來討論後花園比較適合我們，當初沒有很明確決定何處。」；「（法官問：你知道原告買系爭房子的事情？）知道。」；「（法官問：你為何知道？什麼情況下知道？）原告當初知道我們買了，就很開心，因為我先生和她先生都是同鄉，想說大家在同一個社區很好，當初他有請我幫他說買賣的事情。」；「（法官問：你是否知道原告他有無去看過農地？）他有去看過農地，因為他有與我討論哪一塊比較好。」（見本院卷1 第148-149
頁）
⑷綜合上開三人之說法，原告確曾由被告公司人員前後二次陪同前往被告提供之外配農地，即盧東段（東之寶幼稚園後方）及仁義段（後花園簡餐後方）二處農地勘查屬實。因兩造所簽定之系爭契約於簽約時，有關外配農地之面積坪數、價金均已載明於契約書，被告並已準備二處農地供原告選擇，係處於可得確定之狀態，契約已發生效力。至於上述二次前往勘查農地之時間，究係一次在簽約前，一次在簽約後，抑或二次均於簽約後，其僅係在作為原告行使選擇權之參考，當不影響系爭契約已經生效之事實。
5.原告主張證人李庭甄為被告公司之現職員工；證人黃韋維曾為本建案之室內設計總監，與被告公司關係密切，其二人之證詞有所偏頗而不足採信。然查，證人李庭甄固為被告公司業務部員工，如其有意迴護被告公司作不實之證言，則其對於本院訊以：「第一次帶領原告查看農地之時間是在簽約前或簽約後？」之問題時，在原告未提出明確證據可推翻其證詞之時，其大可直接了當回答係在簽約前即已看過農地，而為有利於被告公司之證詞。但證人李庭甄卻答以：是在簽約前後，而未明確證述看地之時間點，足見其作證已確實履行證人不匿飾增減之承諾義務，可信其證詞為真。另一證人黃韋維雖為本建案之室內設計總監，但其確實向被告公司購買本建案之編號A10 集村農舍一戶，且依一般正常客戶繳款之方式先後依約付款100 萬元、40萬元及10萬元，有被告提出之契約書影本三份、簽帳單、被告公司台灣企銀存摺影本為證。（見本院卷2 第18-4 3頁；第104-108 頁）顯見並非臨訟杜撰，可見其證詞並無袒護被告公司之情事，亦可採信。況李庭甄、黃韋維二人於作證前均具結保證據實陳述，如有虛偽陳述，願受偽證之處罰，其二人應無甘冒偽證罪之追訴而作不實陳述之必要，從而，本院認其二人之證詞，均與事實相符，而可採信。
6.按於數宗給付中得選定其一者，其選擇權屬於債務人。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。債權人或債務人有選擇權者，應向他方當事人以意思表示為之。民法第208
條、第209 條第1 項分別定有明文。又所謂選擇之債，係指於數宗給付中，得選定其一宗為給付標的之債。其數宗給付相互間，具有不同內容而有個別的特性，為當事人所重視，故須經選定而後特定。與種類之債以給付同種類，同品質、同數量之物為標的者，有所不同。（最高法院78年度台上字第899 號判決意旨參照）本件契約之數宗給付為嘉義市○○段103- 1、181 、102 號；嘉義市○○段390 、393 、388
、463 號等數筆土地，其相互間，具有不同內容而有個別的特性，為選擇之債，須經選定而後特定。依本件契約履行之程序而言，被告提出盧東段、仁義段二處農地供原告選擇，解釋上選擇權應歸原告，待原告行使選擇權後，給付即為特定。經查，原告於本院準備程序中陳稱：「..... 看完農地等了大約二、三個月，被告都沒有跟我們確認我們希望農地是選在哪一塊，後來打電話去問，被告公司的李小姐就跟我說，不是確定了嗎，不是選在與黃小姐在一起，黃小姐已經選定在哪裡，所以我們當然就是在那一塊。」（見本院卷1
第158 頁）；「我跟李小姐爭執後，我有打電話給黃小姐說，我何時說過要跟你們在一起，黃小姐就說不是要在後花園，我就回她說，我從未說過我要在後花園，我問黃小姐你如何認定我喜歡後花園，若我喜歡東芝寶怎麼辦，她說她要幫我跟公司爭取，說我如果真的喜歡東芝寶那塊，她可以幫我跟公司講。」（見本院卷1 第186 頁）；法官訊問證人黃韋維：「有無這樣講？」，證人黃韋維答：「當時我們屬意後花園，她（指原告）說她覺得東芝寶比較好，我確實有說如果她喜歡東芝寶那塊，我可以幫她跟公司問看看。」（見本院卷1 第186 頁）又證人李庭甄證稱：「有這件事情沒錯，原告有打電話來問農地有無確定，我告訴他，你看地當下也確定了，在九月十五日，就是我帶原告看最後一次時，原告就確定了，我當時還告訴他，我就作紀錄了。如果當時沒有確定，為了過了二個月後，才來抱怨我們公司沒有找他們確認哪一塊，我就告訴他，如果她當下沒有確定，我就會帶其他客人去看那地，如果有確定，我就有紀錄。」（見本院卷1 第159 頁）；「（原告問：我是否有打電話跟你抱怨選農地的事情？）」證人李庭甄「有，兩、三個月後有打電話來抱怨農地沒有確定，我說你不是要跟黃韋維分在一起，所以已經確定了，原告聽了就很不高興，原告說都沒有跟我表達、確認過，也沒有地籍圖跟原告確認，原告不想跟黃小姐他們在一起，是說謊，原告確實是有表達過想跟黃小姐在一起的。」（見本院卷1 第185 頁）等語。綜合上開原告之陳述與證人李庭甄、黃韋維之證詞，足以證明原告於簽約後二、三個月，對於究竟要選定「東芝寶幼稚園」後方之盧東段或「後花園餐廳」後方之仁義段農地自己仍處於抉擇之階段，難認原告已經對被告為選擇之意思表示，原告亦一再主張未確定要與黃韋維選在一起，原告尚未行使農地選擇權甚明，本件給付物尚屬未特定應堪認定。
7.依系爭契約書分期付款明細表所載，兩造備齊過戶證件，原告即應繳交第三期款，今因給付農地因原告尚未行使選擇權而未特定，兩造自均無法備齊過戶證件，則依契約之約定，原告至今尚未繳交第三期款，難認有何違約之事實，被告爰引系爭契約第13條第2 款之約定，以存證信函（見本院卷1
第171 頁）通知原告解除契約，並沒收原告已繳之全部價金150 萬元云云，於法自有未合。
8.至於原告另以被告於簽約時未告知農地五年內不得移轉買賣之限制，致原告陷於錯誤而與被告簽訂買賣契約為攻擊防禦方法，主張契約自始無效，被告受有價金之給付，無法律上之原因，請求被告返還價金云云。經查，證人李庭甄於本院準備程序中證稱「（法官問：你有告訴他們，這種集村農舍五年內不能買賣？）有，我一定會告知。」（見本院卷1 第155 頁）；證人鍾永豐即證人黃韋維之夫亦到庭證稱：「（法官問：被告的公司當初有無跟你們講農地是五年內不能移轉？）有，我們買時就知道這件事。」。（見本院卷1 第
178 頁）證人黃韋維證稱：「（法官問：公司有無跟你們說，五年內不可以買賣？）有。」（見本院卷1 第151 頁）互核上開三人之陳述，對於被告公司是否於簽約時向客戶說明五年內農地不得移轉買賣乙節，均相一致。本院審酌證人鍾永豐曾擔任嘉義縣政府文化局長，為縣府一級主管，對於證人具結後據實陳述之義務當知之甚詳，斷無冒偽證罪處罰之風險而為不實之陳述。又與原告之夫即原告訴訟代理人吳平海有同鄉之誼，亦不致有迴護被告公司之可能，故其證詞應堪採信。再查，原告與被告公司及證人黃韋維原為舊識，有一定之情誼，原告與證人黃韋維均向被告購買系爭集村農舍，被告公司應不致對其二人有差別之對待，故被告抗辯稱已於簽約時告知原告五年內農地不得移轉買賣之規定，應堪採信。原告陳稱被告未告知農地五年內不得移轉買賣之限制，致原告陷於錯誤而與被告簽訂系爭買賣契約，主張契約自始無效，請求被告返還不當得利云云，並不足採。
㈡、備位聲明部分：
被告主張解除系爭契約，並沒收原告已繳之全部價金150 萬元，既非適法，已如前述。則原告以價金經被告沒收係合法為前提，請求本院依職權酌減違約金之數額，即失所依據，而不應准許。
五、綜上所述，本件系爭買賣契約已於簽約時，因買賣標的物之農地可得特定而發生效力。僅須原告對被告為意思表示，行使選擇權，農地即可特定。從而，原告起訴主張系爭買賣契約尚未生效，依民法第179 條之規定，請求被告應反還不當得利，為無理由，應予駁回。
六、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 22 日民事第二庭 法 官 曾文欣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，除依對造人數提出繕本外，並應依上訴利益額度繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 22 日書記官 蘇姵容