嘉義簡易庭(含朴子)106年度嘉簡字第468號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 嘉義簡易庭(含朴子)
• 裁判日期: 106 年 12 月 15 日

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　106年度嘉簡字第468號原　　　告　王俊凱
訴訟代理人　汪玉蓮律師
複　代理人　汪銀夏
被　　　告　賴文麽
林思行即金田水果行新港店
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告賴文麽經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386 條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。另按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。本件原告起訴聲明為：「一、被告賴文麽應將門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○路0 鄰○○○○0 號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告。二、被告賴文麽應自106 年6 月6 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）肆萬伍仟元，並按年息百分之五計算之利息。三、原告願供擔保請准宣告假執行。」嗣於106 年7
月11日具狀追加系爭房屋占用人林思行即金田水果行新港店（下稱被告林思行）為被告，有民事追加被告狀在卷可稽（見本院卷第41頁），變更聲明為：「一、被告等應將系爭房屋遷讓返還原告。二、被告等應自106 年6 月6 日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月於每月八日前連帶給付原告肆萬伍仟元，及自各月應給付金額之翌日起至返還系爭房屋予原告之日止，按年息百分之五計算之利息。三、原告願供擔保請准宣告假執行。」。於訴訟進行中，因被告林思行另二度匯款予原告共12萬元，原告嗣於106 年9 月29日具狀變更聲明為：「一、被告等應將系爭房屋遷讓返還予原告及訴外人王德祿。二、被告等應給付原告新台幣六萬元及自106 年9
月6 日起至返還上開房屋予原告及訴外人王德祿之日止，按月於每月八日前連帶給付原告四萬五千元，及自各月應給付金額之翌日起至返還上開房屋予原告之日止，按年息百分之五計算之利息。三、原告願供擔保請准宣告假執行。」核其聲明之基礎事實同一，且係減縮應受判決事項聲明，並無礙被告之防禦及訴訟之終結，依前揭規定，於法尚無不合，應予准許。
二、原告主張：
（一）緣系爭房屋（店舖）係原告與父親王德祿向第三人財團法人臺灣省嘉義縣新港奉天宮（下稱奉天宮）所承租，但實際上均是原告在處理，對系爭房屋有實質上之管領力，係屬系爭房屋之占有人。因與奉天宮之租約並未禁止轉租，故原告遂於101 年4 月27日與被告賴文麽簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租期自101 年5 月5 日起至106
年5 月5 日止，每月租金為45,000元，租金應於每月8 日前繳納。原告曾以存證信函向被告賴文麽表示租約屆滿不再續租，並限期於15日內搬離租賃物，將系爭房屋返還原告。查系爭房屋持續由被告林思行占有中，被告賴文麽迄今仍未將系爭房屋返還原告，故依民法第455 條、962 條及系爭租約第六條提起本件訴訟，請求被告等自系爭房屋遷出並騰空返還於原告。又系爭租約關係既已屆滿，被告等無權占用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179 條規定請求被告等給付相當於租金之不當得利，並聲明：一、被告等應將系爭房屋遷讓返還予原告及訴外人王德祿。二、被告等應給付原告6 萬元及自106 年9 月6 日起至返還上開房屋予原告及訴外人王德祿之日止，按月於每月8 日前連帶給付原告4 萬5 千元，及自各月應給付金額之翌日起至返還系爭房屋予原告之日止，按年息百分之5 計算之利息。三、原告願供擔保請准宣告假執行。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1.對於被告間水果行頂讓一事並不知情，被告林思行亦未要求原告重新訂立租約，之前與被告賴文麽租金支付方式約定係以匯款方式，後來被告賴文麽延遲繳付租金，只好由原告父親王德祿去店面收現金，因為遇不到被告賴文麽，所以就跟店長即被告林思行收取。
2.系爭房屋雖原告及父親王德祿共同向奉天宮所承租，但奉天宮之租約並未禁止轉租（見原告與奉天宮租賃契約第七條之規定；本院卷第12頁至第13頁）。
3.出租系爭房屋時，原告並未告知全部騎樓皆可使用，係告知前面騎樓亦有繳付租金給奉天宮，可以使用，但不可妨礙通行。
4.103 年2 月未見款項匯入，故王德祿至水果行收租金，才由店長即被告林思行交付租金給王德祿，103 年2 、3 、4 、5 、7 月皆收45,000元，並非被告林思行所言43,500元。但103 年8 至9 月被告賴文麽又未繳租金，故原告又請王德祿至水果行收租金，並告知前面騎樓應保持暢通，但被告林思行只交付二個月共8 萬元之租金。原告得知此事遂至水果行問為何少付租金，被告林思行不理原告，稱並未與原告簽訂租約，叫原告找簽約的人，原告遂找被告賴文麽，其稱：水果店生意不好，希望原告少算一點租金，每月算4 萬就好，原告勉為其難答應，但要求伊以後要以匯款方式給付租金。
5.原告亦不知被告賴文麽於104 年10月8 日為何以被告林思行名義匯款，但同月之104 年10月14日即以金田水果行名義匯款。原告並不知被告賴文麽與被告林思行間之關係，且原告並未與被告林思行訂立租賃契約。按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受，係屬契約承擔，與單純債權讓與尚有不同，非經他造之承認，對他造不生效力（最高法院73年台上字第1573號判例參照）。原告與被告賴文麽間系爭租約第八條亦約定：「未經原告同意，不得私自將租賃屋權利全部或一部份轉租、頂讓等…」，原告並未承認被告間契約承擔行為，故被告間之行為，對原告不生效力。
6.本件原告與被告賴文麽租賃契約期限為5年，即101 年5月5 日起至106 年5 月5 日，如租賃契約第二條所明示（雖契約第二條括弧載：契約訂定捌年，物價波動調整），乃因被告賴文麽稱，於租約期限屆滿後，若原告要續租給賴文麽，則讓其寬限3 年，前3 年視物價波動調整租金，不要一定調漲租金。但大前題係租約到期後，原告有要續租給被告賴文麽才有該適用。本件原告於租約屆滿後並不同意續租予被告賴文麽。
7.租約屆滿後，被告林思行雖於106 年7 月4 日以金田水果行新港店名義寄匯票6 萬元給原告，但原告已向被告賴文麽表示不再續租，且被告林思行非租約之當事人，其所寄之6 萬元匯票，原告已以嘉義中山路郵局第222
號存證信函表示僅為原告相當於租金損失之一部份，另於106 年9 月4 日以林思行名義所寄之6 萬元匯票，同前所述，亦僅為原告相當於租金損失之一部份，並無所謂與被告間有不定期租約情事（因106 年5 、6 月及7
、8 月各少3 萬元）。
三、被告方面：
（一）賴文麽則以：伊將金田水果行新港店頂讓給被告林思行已經三年多了，租金都是被告林思行再繳等語。
（二）被告林思行則以：
1.房東王德祿住附近巷子，有來收一陣子房租，之後因奉天宮與王德祿間因騎樓事件發生訴訟糾紛後，繳付房租就改用匯款的方式，而租金係約定匯款至王德祿之妻王江樹桂之農會帳戶。王德祿知悉也同意金田水果行頂讓一事。另系爭房屋所有權人係奉天宮，占有人係王德祿，係被告賴文麽與王德祿協商租賃事項，最後卻由原告與被告賴文麽簽訂租賃契約。原告是否有請求權仍是一大問題，其父王德祿有無明確授權，承租人及受讓人均無所知悉亦無授權書給予承租方，所以原告提起搬遷之訴實為無理，且現有承租人亦不是無權占有，其約滿不訂新約且承租方仍在使用收益，其亦有收取租金之實。2.系爭租約第二條後段有但書記載契約約定為8 年，係原告毀約。系爭租約簽訂內容為租約5 年，但約期滿要續租一定得重新簽約並重議租金，為明訂契約內容才記載「契約定捌年視物價波動調整租金」等文字，而房屋使用之範圍，王德祿向被告賴文麽聲稱除房屋內部之範圍，騎樓均可使用，並稱騎樓地均有繳付租金，契約約定之租金為4 萬5 千元、押金為9 萬元。
3.被告賴文麽於103 年2 月間將水果行轉讓予伊時，伊有要求王德祿重新締約，王德祿要求照原契約行使折讓租金1,500 元，所以租金為43,500元。後因王德祿與奉天宮間租約有糾紛，致原先租賃使用範圍減半，伊要求租金折讓，為求租賃和諧只酌減至4萬元直至約滿。
4.租約期滿原告自行毀約，並提出告訴，無視當初契約所訂立之條件，其所寄發之存證信函其送達期日為106 年5 月5 日已逾租約期滿之日，其內容主張不清，且契約早已轉讓第三人，並收取租金逾3 年，卻稱其不知悉，存證信函沒有寄予伊本人而是寄給被告賴文麽和水果行，所以其效力存疑，就算有其效力亦不能抵抗系爭租約但書之條款。
5.並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
（一）系爭房屋為原告與王德祿向奉天宮所承租。
（二）原告於101 年4 月27日就系爭房屋與被告賴文麽訂定租賃契約。租期從101 年5 月5 日起至106 年5 月5 日止，並以括弧加註「契約定捌年視物價波動調整租金」。
（三）原告於106 年5 月4 日以新港郵局17號存證信函，正本通知賴文麽，副本通知金田水果行新港店，表示租期到106
年5 月5 日屆滿不再續租，請於15日內返還房屋。
（四）金田水果行新港店即被告林思行，於106 年7 月4 日以新港郵局第23號存證信函，表明系爭房屋為不定期租賃並檢附6 萬元郵政匯票。原告106 年7 月6 日以嘉義中山路郵局第222 號存證信函回復，並說明不構成不定期租賃。
（五）106 年9 月4 日被告金田水果行新港店即林思行再寄6 萬元之匯票予原告。
五、本院之判斷
上開五項事實為兩造所不爭執，爰不贅述，茲就兩造下列爭議事項判斷如下：
（一）被告賴文麽是否有將金田水果行新港店頂讓給被告林思行？如有，其法律性質為何？
1.被告賴文麽將營業所設於系爭房屋之金田水果行新港店在103 年2 月間頂讓給被告林思行之事實，除據被告賴文麽陳稱：『（「問：為何租賃期間已經屆滿仍不將系爭房屋返還給原告？」）我已經頂讓（系爭房屋）給林思行了，整份契約的債務人地位也給他承受了，房租都林思行在繳的。大概是已經三年多的事。』等語（參見本院卷第94頁），核與被告林思行所辯：103 年2 月份被告賴文麽將金田水果行新港店轉讓給伊等語相符（見本院卷第105 頁）。並據被告林思行提出店面頂讓合約書影本1 份在卷為憑（見本院卷第97至101 頁）。原告雖質疑前開店面頂讓合約書為臨訟製作，但參照原告以言詞、書狀自承：因系爭租約原訂租金要匯至原告之母王江樹桂帳戶內，但103 年2 月未見被告賴文麽將款項匯入，原告父親王德祿才至金田水果行新港店店內收取租金，又因為在店裡遇不到被告賴文麽，被告賴文麽又叫王德祿去跟店長即被告林思行收，所以才由在店內之店長即被告林思行交付租金給王德祿，而且之後一直是向被告林思行收取租金至租約滿期等語等情（見本院卷第94至95頁），足認系爭房屋之租金自103 年2 月份起，至原告主張之106 年5 月5 日租期屆滿為止，均是由被告林思行支付。因此被告林思行前開所提店面頂讓合約書顯非臨訟製作，被告賴文麽確實自103 年2
月份起，即將於系爭房屋現址營業之金田水果行新港店頂讓給被告林思行，確屬無訛。
2.按轉租係指租賃關係存續中，承租人將租賃物出租予第三人，原租賃關係仍存在於出租人與原承租人之間，亦即同時存在二個不同之租賃關係；而承租權之讓與，則係原承租人，得出租人之同意，將租賃權讓與他人，由受讓人成為承租人，原承租人則脫離租賃關係，兩者尚有不同（參閱最高法院83年度台上字第2652號判決意旨）。所以，轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，與租賃權之讓與不同。轉租人與出租人間之租賃關係仍然存在，惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言，原出租人不得依出租人之地位，對次承租人請求返還租賃物，原出租人在未終止租賃契約以前，不能逕向次承租人請求返還。而承租權之讓與，則係原承租人，得出租人之同意，將租賃權讓與他人，由受讓人成為承租人，原承租人則脫離租賃關係。綜觀上揭店面頂讓合約書記載約定內容可知，被告賴文麽基於店面頂讓契約所應轉讓給被告林思行者，包括：在坐落新港奉天大廈之金田水果行新港店址即系爭房屋之營業權、金田水果行新港店之招牌、營業設備暨生財器具、供應商訊息及資料，被告賴文麽並應負責協助受讓方即被告林思行與房東簽立房屋租賃契約，或將現有未到期之契約權力（利）轉移給被告林思行。則被告賴文麽依約既然應將系爭房屋未到期之租賃權轉移給被告林思行，依上開說明，其等二人間店面頂讓契約關係之法律性質應屬租賃權讓與而非轉租。
（二）系爭房屋之租賃關係係存在於原告與被告賴文麽之間抑或原告與被告林思行之間？
1.依債權之性質，不得讓與者，債權人不得將債權讓與第三人，民法第294 條第1 項第1 款定有明文。租賃關係之成立，係以出租人與承租人間之人格信賴為其基礎，承租人租賃權性質上不得讓與，除當事人間有得自由轉讓之特約，或經出租人之同意外，承租人自不得將租賃權讓與第三人（最高法院73年度台上字第1804號、88年度台上字第1447號判決要旨參照）。通觀兩造均不爭執真正之系爭房屋租賃契約書內容（見本院卷第15至21頁、第109 至117 頁），未見有何租賃權得為讓與特約之記載。因此，被告賴文麽、林思行就系爭房屋所為之租賃權讓與行為是否對出租人即原告生效乃在，該租賃權讓與行為是否已經原告同意？
2.如前所述，系爭房屋租金自103 年2 月起至106 年5 月5
日原告主張租約屆滿之日為止，均係由被告林思行繳納，已據原告自承在卷。其繳納方式，有為現金交付，有為匯款至約定之原告母親王江樹桂名下新港鄉農會帳戶等情，亦有被告林思行提出之103 年2 、3 、4 、5 、7 、9 月份租金王德祿簽收字條、嘉義縣新港鄉農會無褶存款存入憑條存根數紙（均為影本，見本院卷第119 至131 頁）。甚且，其中104 年10月8 日之存款存根上收訖戳記欄明白記載：存入人為被告林思行。原告亦以書狀自承：上揭被告林思行所提字條上之「王德祿」簽收字條，係王德祿至系爭房屋，由在店內之店長（指被告林思行）交付103 年2 、3 、4 、5 、7 月份租金後所簽下之「王德祿」字跡，其上所書電話號碼為王德祿之電話；103 年8 、9 月租金，亦是王德祿至店內向被告林思行收取，被告林思行上開提出之無褶存款存入憑條存根，確實係為支付系爭房屋租金之故等語（見本院卷第153 頁）。參諸原告先前自承，其父王德祿向被告林思行收取103 年2 月份以後租金之緣由，係被告賴文麽未依約匯入103 年2 月份租金，經王德祿詢問被告賴文麽結果，被告賴文麽請王德祿去向被告林思行收取而來；而金田水果行是一個開放連鎖的店家此情，亦為原告所知（見本院卷第93頁）；原告又知悉支付103 年2 月份以後租金之被告林思行身份為金田水果行新港店店長等節，在系爭房屋營業之金田水果行新港店已經自103 年2 月份，由被告賴文麽頂讓給被告林思行經營此情，原告實難諉為不知。當此情況下，原告仍向被告林思行收取自103 年2 月份起至原告主張滿期之106 年5 月5
日為止之租金，自可認定原告事後默示承認被告賴文麽將系爭房屋租賃權讓與被告林思行之行為，上開被告賴文麽、林思行間之租賃權讓與行為，其效力應及於原告。原告所為有關不知情被告賴文麽與被告林思行間之關係、並未承認被告間契約承擔行為（實為租賃權讓與行為）之主張云云，洵無可採。被告賴文麽已因上開店面頂讓契約行為而自系爭房屋租賃關係脫離，未再使用系爭房屋以營業，而以被告林思行為承租人及現行營業占有人等事實，可以認定。原告主張本於民法第455 條規定、系爭租約第六條約定，訴請被告賴文麽遷讓返還系爭房屋；本於民法第179 條規定，請求被告賴文麽給付相當租金之不當得利，均於法不合，應予駁回。
（三）被告林思行是否有繼續占有系爭房屋之權源？
1.承上，被告林思行自103 年2 月份起，即受讓系爭房屋之租賃權而為承租人，則其是否有繼續占有系爭房屋之權源此節之關鍵，乃在依被告賴文麽、原告在101 年4 月27日簽訂之系爭租約所訂之租期究竟為5 年即至106 年5 月5
日屆滿，抑為8 年？
2.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例意旨可資參照。本件原告雖執系爭租約第二條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為伍年零個月即自民國101 年5 月5 日起至民國106 年5 月5 日止」等語此節，堅稱系爭房屋租期應至106 年5 月5 日屆滿云云。惟兩造不爭執原租約第二條緊接上開文字另書有：「（契約定捌年視物價波動調整租金）」。據此，已明示系爭租約租期為8 年之意旨。倘如原告堅稱，系爭租約租期5 年，會有該段文字，係被告賴文麽要求在租期屆滿後，原告願再續租給伊，讓伊寬限3 年，前3 年視物價波動調整租金，不要一定調漲租金而來，大可直接載明：期滿如再續約，3 年之內物價如未發生重大波動，出租人不會調漲租之意旨，而非另在系爭租約第二條文末緊接書寫契約租期8 年…等語，畫蛇添足，徒然滋生雙方日後爭執之機！又較具規模店家租用房屋作為營業場所，往往先與出租人先行訂立書面之定期租賃契約，期滿後如未發生類如承租人經營不善撤點、另有商家以高價競租或出租房屋易主等重大情事變更，雙方循先前租約內容再行換訂書面契約，此等交易模式所在多有。因此，系爭租約有關租期8 年視物價波動調整此部約定，應是締約時出租、承租雙方先依當時經濟環境、系爭房屋屋況（包括承租人得為使用情況）約定5 年內租金金額為4 萬5 千元，並保留5 年後如遇物價發生重大波動，雙方得依物價波動幅度增、減第5 至8
年每月租金之彈性而來。原告扭曲文義，強將此段文解釋如上，實不可採。系爭租約租期既為8 年，至本件言詞辯論終結時仍未期滿，被告林思行有效受讓系爭房屋租賃權，又如前述，則被告林思行繼續使用系爭房屋為金田水果行新港店之營業所，自有合法權源及法律上原因，原告對其主張無權占有、不當得利，請求遷讓返還系爭房屋及給付相當租金之不當得利，亦無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告本於民法第455 條、第962 條、第179 條等規定及系爭租約第六條約款，訴請被告等遷讓返還系爭房屋，給付相當租金之不當得利，均無理由，應予駁回。又本件係就民事訴訟法第427 條規定之訴訟事件所為判決，倘原告獲勝訴判決，本應依職權就原告勝訴部分為假執行之宣告；本件原告起訴雖聲明願供擔保請准宣告假執行，然此屬促使法院依職權發動假執行之宣告，本件原告雖受敗訴判決，本院爰不另為駁回之諭知。
七、本件判決結果已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦並舉證方法，認對判決結果並無影響，爰不再詳為論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 106 年 12 月 15 日臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳思睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 12 月 15 日書記官 黃士祐